房地產(chǎn)項目開發(fā)需辦的證件及流程

1、一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分6個階段:1、選址定點；2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3、初步設(shè)計及施工圖審查；4、規(guī)劃報建圖審查；5、施工報建；6、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。2、國土資源局進(jìn)行土

2、地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查.3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表）.5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書.二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審.3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查.4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理

3、以下一般事項:1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查.2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查.8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般

4、事項:1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查.3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查.4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包.3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項:由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)商品房預(yù)售許可證.開發(fā)

5、企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件)及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同;4、商品房預(yù)售方案.預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項:1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供

6、的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查.2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收.3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收.規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改. 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記.2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：1）申請書;2）企業(yè)

7、營業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證;5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6）施工許可證；7）房屋竣工驗收資料8）房屋測繪成果;9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi).所需要的費用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。房地產(chǎn)開發(fā)商拍得土地后需要辦理的五大證件· 開發(fā)商必須具備的“五證”是指：國有土地使用證，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)

8、某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；建設(shè)工程施工許可證；商品房銷售（預(yù)售）許可證.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證,簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā),建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售）許可證一；開發(fā)商首先要有土地證,再辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提二;然后再進(jìn)行項目

9、公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審查三；再開始正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段,單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證，消防和人防專項審查，節(jié)能審查、施工圖審查，余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可.質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督,施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建,最后辦下施工許可證。四；當(dāng)開發(fā)商資金不足可以憑這土地證和施工許可證到銀行貸款,當(dāng)然資金充足的開發(fā)商不需要這樣，高層主體完成三分之二的時候就可以辦理房屋預(yù)售許可證了,前提是土地證沒有任何抵押。房地產(chǎn)開發(fā)項目必須辦理的證件1、計劃部門核發(fā)的固定資產(chǎn)投資許可證或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書; 2、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、國土部門核發(fā)的國有土地使用證; 4、符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書