房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及相關(guān)前期費用

1、1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)文件  土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及規(guī)劃要點批復(fù)文件，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.簡單說，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限;建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)文件由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù),如容積率、建筑密度、停車位配置要求以及現(xiàn)在對小戶型比例限制要求等，這些指標(biāo)都在這個批復(fù)文件里體現(xiàn)出來。一般來說,一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度

2、，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及使用年限.以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目,在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。  2、立項、環(huán)境評估、項目立項主要考察的是項目的投資額及可行性。目前全國各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這方面的管理上也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方則管得非常嚴(yán)。立項到底需要什么材料也沒有明確的規(guī)定.立項與其他程序的先后關(guān)系也是不確定的。譬如最近國家的政策,要求先把環(huán)境評估搞了,再回頭來立項.這是基于加強環(huán)境保

3、護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方,環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文.立不了項根本做不了環(huán)評。目前為止,很多公司都是建設(shè)項目上馬后，基本上都是直接去這些部門,譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局,就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦下來。   3、總平面圖審查 這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查小區(qū)的建筑物是怎么排布的,每棟單體建筑有多高,有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排,是不是符合消防規(guī)范

4、,這些東西都是與設(shè)計院對接?？偲矫鎴D審查在整個開發(fā)報建過程中最具技術(shù)含量，它直接關(guān)系到下一步的施工、銷售、驗收等等，這個過程一般最少需要2到3個月，往往要和規(guī)劃部門反復(fù)修改，來回修改才能通過。4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來水進小區(qū),然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū);強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門;弱電的內(nèi)容則很多，如有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等等.上述這三項線路從科學(xué)上考慮應(yīng)從地下走

5、,從地下穿進各棟單體再連接進入各家各戶。管線的接入或引出往往受外部環(huán)境的影響較大.比如高壓電線的接入口，一開始談好了，從某某變電站接，可等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了,不能再讓你接，你得從其他地方接.一般選擇對口的施工承包單位時應(yīng)著重考查施工單位與這些部門的社會關(guān)系。   5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查也是非常嚴(yán)格的，但相對于總平面規(guī)劃審查還是比較容易通過一點。  單體設(shè)計就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上,落實單體建筑的設(shè)計方案.關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸.這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車

6、位.目前來說，我國各大城市在車位問題上管得都是非常嚴(yán)格的，一般要求每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查.審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖,就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證.6、消防和人防專項審查  目前基本沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是100達(dá)標(biāo)的，也沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是100合格。消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單.至于人防報建同理。先從消防說起。消防部門是武警官兵,不是政府機構(gòu)，我國的消防審查在很多時候都是非常官僚的。另外開發(fā)商

7、要完全滿足消防規(guī)范的話，投入實在太大了.另外消費者也沒這種意識.因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的.一般來講，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查也是越來越嚴(yán)。一般說,各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢?因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷，往往由他們出面才能把事情辦成。但是涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位,但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防

8、停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大.所有人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程,允許你暫時使用,但是它的產(chǎn)權(quán)不可能歸屬于全體業(yè)主。    7、節(jié)能審查、施工圖審查  在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做出節(jié)能計算書,就可以開始這兩項審查了。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展,建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。  8、淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

9、這幾項工作基本都是對應(yīng)的施工單位負(fù)責(zé)辦理。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前,必須去這兩個站辦理審批手續(xù).這幾項工作基本都是對應(yīng)的施工單位負(fù)責(zé)辦理。10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建施工招投標(biāo)一般是由建設(shè)局指定一家招投標(biāo)公司辦理，監(jiān)理報建是在完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后進行，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核,發(fā)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證.  11、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總,缺一不可.一般由施工單位負(fù)責(zé)整理各項資料匯總辦理。12、放線、驗線  圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實

10、地上落實一個具體的位置,要測量,定坐標(biāo).這就叫放線。放線是規(guī)劃部門下屬的測繪院放,正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證.放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊.放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線,測繪院就出驗線冊.這個驗線工作直接關(guān)系到日后的竣工驗收。13、預(yù)售許可證預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了.預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套,單價必須清晰,在交易現(xiàn)場,也禁止再搞什么5000元/平方米“起”。這方面政策總在調(diào)整.在預(yù)售許可方面還有就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門,根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積.這個叫預(yù)測繪。在竣工之后,到實地測量，就是實測了。14、規(guī)劃、消防、人防、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前,就可以做這項驗收了.這項驗收的前提是做驗線，然后對照驗線冊來審查.消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位負(fù)責(zé)搞定.質(zhì)量驗收就是竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起出驗收報告然后交給質(zhì)監(jiān)站備案.質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了,規(guī)劃驗收也辦完了，就