成本部崗位職責

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本共有八項: 1土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2土地征用及拆遷安置補償費. (1）土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地

2、管理費等.農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。 (2）拆遷安置補償費.在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費. 3前期工程費。前期工程費主要包括: （1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用.一般可以按項目總投資額的一定百分比估算.通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。 （2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有

3、建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等.這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。 4建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等.在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。 5基礎(chǔ)設(shè)施費.它又稱紅線內(nèi)工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用,通常采用單位指標估算法來計算。 6公共配套設(shè)施費。

4、它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度,以上述16項之和為基數(shù),按3一5計算。 8開發(fā)期間稅費.開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重.應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估箅.房地產(chǎn)開發(fā)費用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。 1管理費用.可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù),按3左右計算。 2銷售費用.它

5、指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用.主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3； （2)銷售代理費.約為銷售收入的15一2%； （3）其他銷售費用。約為銷售收入的05一1%.以上各項合計,銷售費用約占銷售收人的4一6%。 3財務(wù)費用.它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等) 威海惠靈置業(yè)有限公司成本管理制度文件清單填報部門:成本部 填報人： 填報日期：2010年 月 日類別序號文件名稱文件編號文件版本文件狀態(tài)（在用已廢止需增訂）存在問題備注說明已有制度1合同管理制度在用不完善需評審2招標管理

6、制度在用不完善需評審3預、結(jié)算管理制度在用不完善需評審4現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更審核制度在用不完善需評審需新增制度程序文件5合格供方控制程序需增訂6物資采購控制程序需增訂工作規(guī)程7工程招標管理工作規(guī)程需增訂8供方考察工作規(guī)程需增訂9工程施工合同簽訂及履行工作規(guī)程需增訂10精裝修物資采購工作規(guī)程需增訂11重大設(shè)備采購工作規(guī)程需增訂12項目成本預算控制工作規(guī)程需增訂13施工階段成本控制工作規(guī)程需增訂14項目竣工決算成本控制工作規(guī)程需增訂15房屋銷售面積復核工作規(guī)程需增訂16工程成本類資料管理工作規(guī)程需增訂制度文件17采購管理制度需增訂在草擬中18成本檔案資料管理制度需增訂在草擬中注：備注欄可填報:對需要

7、修訂的已有制度是否已經(jīng)修訂評審或是正在修訂之中，或是評審之中；對需要新增制度，是否已經(jīng)擬定草案、計劃時間安排、是否需要公司資源支持等。成本管理制度一、 為了加強公司的成本管理，降低消耗,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益,根據(jù)公司財務(wù)管理制度的有關(guān)規(guī)定制定本辦法.二、 成本管理的基本任務(wù)是：通過預測、計劃、核算和分析,正確反映經(jīng)營成本，促進企業(yè)各部門加強管理,尋找降低成本,減少消耗的途徑,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益.三、 公司在成本管理中心必須遵守國家有關(guān)財經(jīng)法規(guī)，遵守財稅部門關(guān)于成本范圍的規(guī)定,堅決服從和嚴格執(zhí)行董事會的各項指令。四、 公司的總經(jīng)理對公司的成本管理負全面責任,成本部、開發(fā)部、工程部對項目成本負有與其

8、職能相對應的直接責任,在做好成本管理工作的前提下,公司應在成本管理中逐步推行目標成本管理。成 本 管 理 責 任 制一、 管理責任建立的原則（一） 公司應按照分級、歸口管理、權(quán)責結(jié)合、責任到人的原則，建立和健全與實際情況相適應的成本管理責任制.（二） 公司以董事會批準的項目目標編制項目預算成本。項目預算成本經(jīng)由董事會批準后即為項目的目標成本下達,由公司總經(jīng)理全面負責實施。（三） 公司各部門在總經(jīng)理的領(lǐng)導下應結(jié)合本部門的職責參與公司的成本管。五、 成本管理責任分工：（一） 成本部:1、根據(jù)董事會批準的項目總體目標和規(guī)劃，組織編制目標和規(guī)劃的預算成本; 2、董事會下達目標成本后，成本部應牽頭會同有

9、關(guān)部門一起進行目標成本的指標分解,并把分解指標和實施責任落實到部門和個人。 3、成本部應與財務(wù)部、工程部、開發(fā)部一起對成本進行跟蹤,分析和控制，并每月提供書面分析報告送總經(jīng)理審閱。（二） 財務(wù)部：1、參與公司項目可行性研究和項目評估中的財務(wù)分析工作.2、 參與成本部和工程部、開發(fā)部對董事會下達的目標成本進行的指標分析.3、 組織公司的成本核算，及時、準確地為成本部、開發(fā)部進行成本分析與控制提供核算資料.4、 每月編制成本報表，在次月七日前報董事長、總經(jīng)理。(三）工程部1、 在董事會批準項目目標和規(guī)劃后,按目標成本要求,在本部門經(jīng)理主持下，進行目標成本分解，組織實施落實到個人。2、 在保證質(zhì)量的

10、前提下，努力降低成本,減少消耗，提高經(jīng)濟效益。（四） 開發(fā)部：1、 對前期開發(fā)過程中應交納的各項費用，做到合理、必須.2、 對后期配套過程中應交納的各項費用做到嚴格控制。（五） 綜合部:在董事會下達給公司管理費用指標內(nèi)，安排好管理費用的開支。建設(shè)工程招標管理制度總 則一、 為了加強公司建設(shè)工程招標工作的管理，促進招標工作出順利健康的進行，特制定本管理制度。二、 凡本公司報建的建設(shè)工程，建筑面積在2000以上或投資額在50萬元以上的，除特殊情況外，均須按本條件進行招標。三、 公司的建設(shè)工程招標工作由公司招標工作領(lǐng)導小組負責實施.招 標 管 理 機 構(gòu) 及 職 能 一、 招標管理機構(gòu)的組成（一）

11、名稱：招標工作領(lǐng)導小組(以下簡稱招標小組)（二） 招標小組由總經(jīng)理任組長,副總經(jīng)理任副組長；小組成員由技術(shù)副總經(jīng)理及成本部、財務(wù)部、開發(fā)部、工程部各部門經(jīng)理組成.二、 招標管理機構(gòu)的主要職能：（一） 根據(jù)威海市關(guān)于建設(shè)工程招標管理的法規(guī)、制度以及合作公司董事會的決定,對本公司建設(shè)工程招工作進行組織管理和具體實施。（二） 對須由市建委審批開工且須實行招標的建設(shè)工程，負責以下各項具體工作:1、 負責制定工程招標工作計劃并報董事會；2、 編制起草招標文件;3、 辦理有關(guān)招標手續(xù)；4、 編制標底、確定招標方式；5、 組織投標企業(yè)報名及考察投標企業(yè);6、 開標、評標、定標;7、 報董事會批準后簽訂工程承

12、包合同。招 標 工 作 程 序一、 進行本公司建設(shè)工程招標工作,應遵循下列程序:（一） 凡按規(guī)定應實行招標的本公司建設(shè)工程,由招標小組到市招標辦進行招標登記。（二） 由招標小組有關(guān)人員牽頭落實招標前的準備工作。具體包括以下幾個方面：1、 向有關(guān)部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。組織完成拆遷工作，實現(xiàn)“三通一平”；2、 落實建設(shè)工程所需外部市政、公用設(shè)施條件；3、 組織有證設(shè)計單位完成施工圖。施工圖預算或設(shè)計概算,并向有關(guān)部門領(lǐng)取建設(shè)施工許可證。（三） 由公司招標小組牽頭組織編制招標文件并報董事會審核。董事會通過并由董事長簽署批準后,由招標小組報市招標辦核準。具體包括以下內(nèi)容：1、 招標工程綜合說明;

13、2、 確定招標方式草案報董事會審查確定；3、 由成本部確定甲供材料范圍(包括特殊材料）與設(shè)備地供應方式以及材料價差處理方法；4、 由成本部提出工程款提出工程款項支付方式及預付款的百分比并報招標領(lǐng)導小組正、副組長審核確定；5、 由成本部編制現(xiàn)行威海市建筑安裝市政工程合同文本內(nèi)容需修改和添加的條款;（四） 由成本部負責編制標底文件后直接報公司招標小組正、副組長及董事會審核，董事長簽署后由招標小組報市招標辦核準。（五） 招標小組持市建委有關(guān)部門簽有“同意招標”的建設(shè)工程開工審批表“招標申請書”及招標文件,向市招標辦提出申請。（六） 按市招標辦批準的招標方式，由公司招標小組發(fā)出招標通知和向擬選擇的投標

14、企業(yè)發(fā)出投標資格預審通知書。（七） 由招標小組審查投標企業(yè)資格并將審查結(jié)果報招標小組正、副組長及董事會審核后向市招標辦提請審查投標企業(yè)的資格,方能確定投標企業(yè)。具體包括以下幾個內(nèi)容：1、 由財務(wù)部落實投標企業(yè)的注冊合格情況及其他經(jīng)濟性指標;2、 由成本部審查落實投標企業(yè)經(jīng)營管理情況；3、 由工程部審查落實施工企業(yè)承包同類工程的經(jīng)歷；4、 由成本部與擬投標企業(yè)進行經(jīng)濟條件談判，并報招標小組審核；5、 投標企業(yè)必須書面承諾我方提出的有關(guān)條件后方能正式參加投標.（八） 由公司招標小組向經(jīng)市招標辦核準的投標企業(yè)發(fā)行核招標通知書。（九） 由公司招標小組向投標企業(yè)分發(fā)招標文件和施工圖并由財務(wù)部收取押金。（

15、十） 由工程部組織投標企業(yè)踏勘現(xiàn)場。（十一） 由公司招標小組主持召開招標會議，向投標企業(yè)介紹招標工程情況,解答有關(guān)問題.（十二） 由公司招標小組負責接收、審核投標企業(yè)送交的投標書并編寫審核報告。（十三） 由公司招標小組主持召開開標會議。（十四） 由公司招標小組進行評標、決標并將決標報告報請董事會審查確定，董事長簽署后由招標小組報請市招標辦審核。（十五） 由公司招標小組向投標企業(yè)發(fā)出中標或未中標通知書。（十六） 由公司成本部會同工程部、開發(fā)部、財務(wù)部負責與中標企業(yè)進行合同條款談判，并將談判結(jié)果報招標工作領(lǐng)導小組正、副組長機董事長審查。（十七） 由公司招標小組按董事長簽署批準底合同條款機授權(quán)與中標

16、企業(yè)簽訂正式合同。（十八） 由公司招標小組會同中標企業(yè)持合同正是文本，向市招標辦繳納招標管理費。二、 招標工作各階段工作期限 按由董事會審查通過的招標工作計劃嚴格執(zhí)行。獎 懲 條 例一、 在招標工作中表現(xiàn)突出，為公司節(jié)約了招標費用和建設(shè)成本的個人和部門,給予一定的獎勵。具體辦法另行規(guī)定。二、 由于在招標工作中玩忽職守、受賄行為給公司造成浪費和損失的，將追究個人或部門的行政責任并進行行政和經(jīng)濟處罰。三、 由于在招標工作中的重大失誤或泄露標底，擅自啟標篡改投標書內(nèi)容,給公司造成巨大損失的，將加重處罰直至追究刑事責任。第五章 材料設(shè)備工作管理制度 總則一、 為了確保施工需要，加強材料、設(shè)備采購管理,

17、節(jié)約開發(fā)資金，特制定本管理制度。二、 工程設(shè)備、材料采購工作在技術(shù)副總經(jīng)理領(lǐng)導下由成本部會同工程部、財務(wù)部共同完成。采購計劃及市場調(diào)查一、 所有工程用甲供設(shè)備、材料、配件由工程部在使用前一個月根據(jù)設(shè)計要求、施工圖及施工預算書編制甲供材料、設(shè)備表，（如有需要另附尺寸圖紙）報技術(shù)副總經(jīng)理審核同意，交成本部。二、 設(shè)備、材料部根據(jù)工程部提供的材料、設(shè)備清單進行市場調(diào)查，編制采購計劃（包括資金計劃）交由成本部、財務(wù)部審核后報技術(shù)副總經(jīng)理審核確定.三、 設(shè)備、配件、材料的采購必須先進行市場調(diào)查,擇優(yōu)擇廉選購。四、 一般材料、設(shè)備采購由成本部編寫調(diào)查報告報成本部及技術(shù)副總經(jīng)理審核后實施.五、 重要設(shè)備及大

18、宗物資的市場調(diào)查報告由技術(shù)副總經(jīng)理審核后報公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理及董事會審核。工程設(shè)備材料招標與議標第六章 成本制度總則一、 為規(guī)范公司成本工作,確保項目的合同管理有序、成本控制有效、資金使用合理，特制定本制度：二、 成本工作是以對公司的經(jīng)濟工作過程中實施有效管理。控制和監(jiān)督為目的,由成本部具體實施.工程招投管理一、 工程建設(shè)施工單位和甲供材料、設(shè)備的供應單位的選擇,必須采用公開招投標（包括邀、議標）的方式進行，任何招標須有3個以上施工單位（供應廠家）參加競、議標.二、 組織機構(gòu)。建設(shè)工程招標時，公司成立招標小組總經(jīng)理和常務(wù)副總經(jīng)理分別任組長和副組長,小組成員由技術(shù)副總經(jīng)理及成本部、財務(wù)部、開發(fā)

19、部、工程部等部門經(jīng)理組成；其他項目招標時，可根據(jù)項目規(guī)模的大小及重要和復雜程度，由公司領(lǐng)導臨時任命招標小組領(lǐng)導成員招標工作.由該小組擬定招標工作計劃，組織招標工作成員實施，并對招標工作質(zhì)量負全責,直至招標工作結(jié)束.三、 招標管理機構(gòu)的主要職能和責任. 部對編制招標工作計劃、起草招標文件、編制標底及主要經(jīng)濟條款和合同談判負責；開發(fā)部負責辦理有頭招標手續(xù);工程部、材料設(shè)備對施工組織、材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)及質(zhì)量、施工及供應能力等技術(shù)要求負責，領(lǐng)導小組對投 標單位的考查及確定、開標、評標、定標、合同簽定負責.有關(guān)部門具體職能按工作計劃執(zhí)行.四、 招標工作的具體操作按公司制定的建設(shè)工程招標管理制度執(zhí)行.其他

20、項目的招標參照該辦法執(zhí)行. 經(jīng) 濟 合 同一、 公司所有的建設(shè)開發(fā)經(jīng)濟行為均須以經(jīng)濟合同為前提進行操作。前期開發(fā)過程中應繳納的各項費用及總包管理范圍內(nèi)的“分包事項”在取費、工期、付款方式等方面視合同管理.二、 預算編審人員對工程計算、材料分析、定額套用、費率計取的真實性、準確性負責。編審誤差率要嚴格控制在百分之二以內(nèi)，因工作責任心不強形成誤差的，要追究當事人及主管領(lǐng)導的責任.三、 編審人員編制出預算表,工程部經(jīng)理、技術(shù)副總經(jīng)理、正、副總經(jīng)理審核簽署無異后，報法人代表同意后生效執(zhí)行。四、 材料設(shè)備的報價及支出均需由成本部預算審核并逐級上報批準后執(zhí)行.五、 其它經(jīng)濟開支均列入成本部的審核范圍，并按

21、程序逐級審批比管理部對備項經(jīng)濟預算設(shè)立臺帳，如有超出應作出超預算分析報告,并按審批程序得到批準，據(jù)以調(diào)整。項目建設(shè)用款審核一、 建設(shè)用款指前后配套用款、繳納的各項費用、工程款及材料設(shè)備款.其用款由相關(guān)承辦部門根據(jù)用款內(nèi)容，做用款申請單（申請單附后,用款申請人、用款部門經(jīng)理簽署）報以濟管理部專職審核人員根據(jù)政策繳費依據(jù)、繳費率、已完工程量、材料設(shè)備價格抽測等，比照合同付款方式進行審核。二、 成本部審核后,編制資金用款表或?qū)ｍ椨每钌暾垎?，財?wù)部經(jīng)理、正副總經(jīng)理審批簽署無異后、報法人代表同意后執(zhí)行。三、 承辦部門對所申請用款對應的工程形象進度的實完工程量、材料實際需用量及前期和后配套用款事項等的真實

22、性負責。成本部對付款事項中取費率、單價、總價等事項的核定負責。四、 公司財務(wù)部經(jīng)理必須依據(jù)法人代表的簽署意見及總經(jīng)理據(jù)法人代表的用款支付授權(quán),予以支付?，F(xiàn)場簽證事項審核一、 工程施工急需安排的臨時用工和零星工程,根據(jù)實際情況需調(diào)整設(shè)計的分項,可采用工程聯(lián)系單形式作為合同的補充據(jù)此結(jié)算。二、 工程聯(lián)系單均應有簽證事項、工作量、計算單、合價等項,屬設(shè)計變更事項還需有草圖、設(shè)計洽商及估、預算書,經(jīng)簽證提報人、工程部經(jīng)理(屬設(shè)計變更由技術(shù)副總經(jīng)理簽署）簽署意見后報成本部審核。三、 簽證金額在20000元以下的，按現(xiàn)場專業(yè)承辦人工程部經(jīng)理-成本部經(jīng)理正、副總經(jīng)理的審核程序辦理,方可納入決算依據(jù).四、 超

23、過20000元以上的簽證事項,應采用補充合同，按合同審批程序辦理。五、 對于現(xiàn)場簽證的增減工作量，工程部對設(shè)計變更及現(xiàn)場施工工作量的變化及材料用量的變更所發(fā)生的事項的真實性負責,成本部對所提報的增減內(nèi)容的實際工作量、單價、總價的核定負責。成本部崗位職責一、工作內(nèi)容：（一） 招標工作（二） 合同的談判、編制及保存（三） 預、決算（四） 項目建設(shè)用款審核及現(xiàn)場簽證事項（五） 負責材料設(shè)備的市場調(diào)查、招標、合同談判等的具體工作。（六） 按材料設(shè)備合同負責催貨、運輸、驗收、支付、倉儲、保修.（七） 對進口物資負責報關(guān)、商檢.（八） 辦理乙方供材料價差簽證.（九） 監(jiān)督材料設(shè)備采購合同執(zhí)行情況。（十） 參加設(shè)備試運行。（十一） 負責收集、整理、保管好材料設(shè)備檔案（包括合格證、說明書、隨機技術(shù)文件、運轉(zhuǎn)記錄等).（十二） 負責加工材料設(shè)備的管理.（十三） 負責設(shè)備備件及專用工具的管理.二、成本部經(jīng)理崗位職責（一） 全面負責成本部日常管理工作。（二） 主抓核算,即預決算、項目用款撥付、現(xiàn)場簽證核定等，對二次審定上報文件的審定簽署及部門內(nèi)工作進度、組織分工及工作質(zhì)量負責。（三） 主抓合同管理、經(jīng)濟檔案管理、招投標等項工