建筑工程行業(yè)BT業(yè)務(wù)的盈利模式和財務(wù)處理

1、工程行業(yè)BT業(yè)務(wù)的盈利模式和財務(wù)處理1. BT項目融資新模式BT(buildtransfer)即建設(shè)轉(zhuǎn)讓，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。相比于BOT，BT是BOT的一種變換形式，BOT通過特許經(jīng)營獲利，而BT通過回購款獲利。目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項目融資的一種新模式。BT項目的建設(shè)一般由項目投資發(fā)起人與其他相關(guān)投資者共同出資成立項目公司，由項目公司負責整個BT項目，與回購方簽訂回購協(xié)議。BT項目和一般的墊資承包項目的區(qū)別主要在于以下幾個方面：區(qū)別BT模式墊資施工性質(zhì)帶有行政色彩的民事行為純粹的民事行為

2、項目所有權(quán)投資人擁有項目所有權(quán)墊資人對項目不享有所有權(quán)出資方地位項目業(yè)主項目承包方出資方利潤空間施工利潤融資利潤政府轉(zhuǎn)嫁的風險收益施工利潤擔保與否一般有銀行或政府回購擔保一般無擔保1.1 設(shè)立項目建設(shè)公司的總包BT模式項目的建設(shè)實施一般有兩種模式，一是投資者或組建聯(lián)合體的單位具有工程建設(shè)資質(zhì)，項目公司直接實施項目建設(shè)，建設(shè)期間按照會計合同原則處理，確認相應(yīng)的收入及成本。這種模式適用于工程技術(shù)比較復(fù)雜、投資規(guī)模大，且投資方具有較強的工程建設(shè)管理經(jīng)驗和能力的工程項目。1.2不設(shè)立項目公司的總包BT模式與設(shè)立項目公司的總包BT 模式相比，這種模式最大的區(qū)別在于投資方不組建項目公司，而是由投資方直接對

3、BT 項目進行融資、建設(shè)組織和管理以及施工建設(shè)。這種模式適用于工程技術(shù)較為簡單、投資規(guī)模不大，且投資方有較強的工程建設(shè)管理經(jīng)驗或者能力的工程項目。BT盈利模式2. BT收益=施工收益+審價差+回購期投資收益一般而言，BT業(yè)務(wù)的收入可以分為三塊：分別為施工階段的施工收益；審價完成之后產(chǎn)生的審價差；回購期內(nèi)產(chǎn)生的投資收益。完整的BT項目一般經(jīng)歷項目建設(shè)期和項目回購期，建設(shè)期通常為1-3年，回購期通常3-5年。本文主要闡述一下同時提供投資和建造服務(wù)的項目公司BT財務(wù)處理。建造期間，建筑公司按所提供的建造服務(wù)確認相關(guān)收入和成本，同時確認“長期應(yīng)收款-建設(shè)期”。待工程完工審價后將“長期應(yīng)收款-建設(shè)期“轉(zhuǎn)

4、入”長期應(yīng)收款-回購期“。2.1 建設(shè)期間，前期費用不確認收入，利息資本化計入長期應(yīng)收款與建安費用無關(guān)的代墊款項，不構(gòu)成BT項目的收入和成本，比較典型的是建筑項目的前期費用。政府方通常委托當?shù)貒衅髽I(yè)負責前期工作，前期費用通常由投資人承擔，計入投資成本。BT項目的投資方是征地拆遷工作的資金支付主體，一般前期費用和建安費用會分開簽訂回購合同，回購的時間安排也可能不一樣（比如鐵漢生態(tài)的BT項目在拆遷工作完成后即前期費用即進入回購期，而建安成本需要竣工后才進入回購期；而浦東建設(shè)的北通道項目是在整個項目竣工后集中進入回購期）。2.2 審價差=BT項目的實際投資額與回購基數(shù)之間的差額BT項目完工后開始進

5、入回購期，但是項目完工后業(yè)主會進行審價，審價工作和項目回購是兩個獨立事件，因此會出現(xiàn)審價完成前回購和審價完成后回購兩種會計處理的情況，具體處理如下圖所示：2.3BT項目的審價差存在較多不確定性審價差簡單來說業(yè)主方核定的建造成本與公司實際投入成本之間的差異，如業(yè)主方認為建造某BT項目的成本是100，但工程投資方以95的成本就做下來了，那么工程的投資方應(yīng)確認營業(yè)收入5。一方面，審價差數(shù)額大小取決于公司在項目實施過程中控制成本能力和管理能力，有可能為正數(shù)也有可能為負數(shù)（負數(shù)情況基本很少）；另一方面，政府審價有項目成本指導(dǎo)價，指導(dǎo)價往往較公司實際投資成本較高，因此業(yè)主審價的結(jié)果往往會高于企業(yè)BT項目投

6、資的實際成本。而近年來，因為政府對項目審計核算更為準確和嚴格，BT項目的實際投資額與回購基數(shù)之間的差額在逐步較小，未來審價差的貢獻可能會越來越少，BT項目的盈利主要通過投資收益實現(xiàn)。此外項目的審價受工程材料、人工、工程量、利率等諸多因素的變動，以及審計方法等主觀因素的影響，不確定很大，同時由于政府審計的過程較為復(fù)雜，審價差的確認時點也較難把握2.4 投資收益率：公式計算初始的收益率，每期根據(jù)基準利率調(diào)整回購期里，“如果BT項目在回購期內(nèi)現(xiàn)金流可以確定，長期應(yīng)收款-回購期”應(yīng)該計算內(nèi)涵報酬率，應(yīng)采用攤余成本計量并按期確認該BT項目的投資收益率，在存續(xù)期一般參照央行5年期貸款基準率變化而調(diào)整。根據(jù)北通道項目的合同條