房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利息支出核算與稅務(wù)規(guī)定(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利息支出核算與稅務(wù)規(guī)定一、 核算規(guī)定按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號借款費用和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。二、 稅務(wù)規(guī)定1. 土地增值稅土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。而根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度的

2、規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進(jìn)行扣除。 （國稅函2010220號）第三條規(guī)定，（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10

3、%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行?？梢?，在土地增值稅扣除項目中，正確歸集利息支出是計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的重要一環(huán)。1.1對利息支出的調(diào)整（國稅發(fā)200991號）第二十七條規(guī)定，審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。（三）利用閑置專項借款對外取得收益，其收益是否沖減利息支出。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第三條（四）規(guī)定，土地增值稅清算時

4、，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，因此，土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的屬于資本化的利息支出，不能在開發(fā)成本扣除，而是調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。同時，還應(yīng)注意利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益要沖減利息支出。 1.2利息支出計算方法實施細(xì)則第七條其實是限制性條款，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出“能按項目進(jìn)行合理分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明”（以下簡稱符合據(jù)實扣除）的利息支出可以據(jù)實扣除。否則利息不得據(jù)實扣除，房地產(chǎn)企業(yè)開

5、發(fā)費用只能按照取得土地支出和開發(fā)成本金額之和的10%扣除。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)費用按10%的扣除率扣除時，實際上包括兩部分：一是不能據(jù)實扣除的利息支出的最高扣除限額為取得土地支出和開發(fā)成本的5%，二是開發(fā)費用為取得土地支出和開發(fā)成本的5%，兩部分相加為10%。因此，實質(zhì)上對于不能據(jù)實扣除的利息支出采取實際發(fā)生額和最高扣除限額孰低原則，即利息實際發(fā)生額和最高扣除限額哪個低就按哪個扣除。例：某房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的金額為1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元。      (1)假設(shè)實際發(fā)生符合據(jù)實扣除的利息支出為450萬元，那么開發(fā)

6、費用可扣除金額為700萬元（450+5000×5%）；如果這些利息支出不符合據(jù)實扣除，開發(fā)費用可扣除金額為500萬元（5000×10%）。符合據(jù)實扣除和不能符合據(jù)實扣除相比，使得開發(fā)費用多扣除200萬元。這個是符合鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)合理分?jǐn)偫⒌牧⒎ň瘛?#160;   (2)假設(shè)該企業(yè)實際發(fā)生符合據(jù)實扣除的利息支出為100萬元，那么在利息能據(jù)實扣除的規(guī)定下，開發(fā)費用可扣除金額僅為350萬元（100+5000×5%）；符合“鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)合理分?jǐn)偫⒅С?，避免企業(yè)通過對利息支出故意采取不能據(jù)實扣除的方法操作，人為加大土地增值稅的扣除金額”的土地增

7、值稅立法本意。    (3)同樣根據(jù)以上扣除計算方法原則：房地產(chǎn)企業(yè)未發(fā)生利息支出，開發(fā)費用只能按照取得土地支出和開發(fā)成本的5%扣除，應(yīng)該為250（0+5000×5%），即利息可扣除額為0。1.3不允許扣除的利息支出（1） 違反常規(guī)的利息支出土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條（三）第二款規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第八條規(guī)定，（一）利息的上浮幅度按國

8、家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。對上述規(guī)定，納稅人應(yīng)特別注意財務(wù)費用中只有提供了金融機(jī)構(gòu)證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛匆?guī)定計入財務(wù)費用，也不能在土地增值稅前扣除。 （2） 未實際支付的利息支出（國稅發(fā)200991號）第二十一條規(guī)定，（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實

9、際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。稅收征管法第十九條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的法規(guī)設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證，進(jìn)行核算。國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知（國稅發(fā)2

10、00880號）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務(wù)報銷。依據(jù)上述規(guī)定，納稅人已實際支付的利息且能夠提供真實、合法、有效的支付憑據(jù)，才可按照規(guī)定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付的或沒有合法憑據(jù)的利息支出，都不允許扣除。2. 企業(yè)所得稅2.1 中華人民共和國企業(yè)所得稅法第四十六條：企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。2.2 中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（國務(wù)院令第512號）第一百一十九條：企業(yè)所得稅法第四十六條所稱債權(quán)性投

11、資，是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質(zhì)的方式予以補(bǔ)償?shù)娜谫Y。企業(yè)間接從關(guān)聯(lián)方獲得的債權(quán)性投資，包括：(一)關(guān)聯(lián)方通過無關(guān)聯(lián)第三方提供的債權(quán)性投資； (二)無關(guān)聯(lián)第三方提供的、由關(guān)聯(lián)方擔(dān)保且負(fù)有連帶責(zé)任的債權(quán)性投資；(三)其他間接從關(guān)聯(lián)方獲得的具有負(fù)債實質(zhì)的債權(quán)性投資。企業(yè)所得稅法第四十六條所稱權(quán)益性投資，是指企業(yè)接受的不需要償還本金和支付利息，投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)擁有所有權(quán)的投資。企業(yè)所得稅法第四十六條所稱標(biāo)準(zhǔn)，由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另行規(guī)定。2.3 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅200

12、8121號），在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：（一）金融企業(yè)為5：1；（二）其他企業(yè)為2：1。 企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。 2.4 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的

13、通知  （國稅函2009777號 ）：一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出，應(yīng)根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法（以下簡稱稅法）第四十六條及財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅2008121號）規(guī)定的條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。三、 特別說明1. 金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)管理規(guī)定第三條規(guī)定，本規(guī)定所稱金融機(jī)構(gòu)是指下列在境內(nèi)依法定程序設(shè)立、經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)： （一）政策性銀行、商業(yè)銀行及其分支機(jī)構(gòu)、合作銀行、城市或農(nóng)村信用合作社、城市或農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社及郵政儲蓄網(wǎng)點； （二）保險公司及其分支機(jī)構(gòu)、保險經(jīng)紀(jì)人公司、保

14、險代理人公司； （三）證券公司及其分支機(jī)構(gòu)、證券交易中心、投資基金管理公司、證券登記公司； （四）信托投資公司、財務(wù)公司和金融租賃公司及其分支機(jī)構(gòu)，融資公司、融資中心、金融期貨公司、信用擔(dān)保公司、典當(dāng)行、信用卡公司； （五）中國人民銀行認(rèn)定的其他從事金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。 因此，財務(wù)公司、信托投資公司屬于金融機(jī)構(gòu)。2. 委托貸款貸款通則第二條規(guī)定，本通則所稱貸款人，系指在中國境內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的中資金融機(jī)構(gòu)。本通則所稱借款人，系指從經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的中資金融機(jī)構(gòu)取得貸款的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個體工商戶和自然人。本通則中所稱貸款系指貸款人對借款人提供的并按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。 第七

15、條規(guī)定，委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。 因此，委托貸款也屬于銀行貸款。企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。此時金融機(jī)構(gòu)證明為：委托貸款合同，銀行的代收利息單據(jù)。對金融機(jī)構(gòu)的貸款，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對非金融機(jī)構(gòu)的貸款不適用該規(guī)定。 

16、 3. 金融機(jī)構(gòu)證明清算有關(guān)問題的通知（）第三條第（二）款規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┳C明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答的通知（）明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款使用的借據(jù)（借款合同）、結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對待。4. 顧問費、服務(wù)費土地增值稅實施細(xì)則第七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。實施細(xì)則第七條的提前條件是必須有利息支出，所謂利息是有國家規(guī)定憑證的利息支出，目前有些金融機(jī)構(gòu)為了突破國家相關(guān)規(guī)定和央行的監(jiān)控，將收取高出國家規(guī)定利息開