完善我國房地產(chǎn)稅費制度的思考

1、完善我國房地產(chǎn)稅費制度的思考        【摘要】房地產(chǎn)稅費制度是房地產(chǎn)市場體制的重要組成部分。建立和健全房地產(chǎn)稅費制度，對于充分發(fā)揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產(chǎn)市場健康有序地等都有重要的意義。目前，我國房地產(chǎn)市場的不正常發(fā)展帶給我們對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度的思考。本文通過分析現(xiàn)存制度的弊端和國外相關(guān)制度的成功經(jīng)驗，提出完善我國房地產(chǎn)稅費制度的一些建議。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 稅費 完善 宏觀調(diào)控 【正文】 稅收杠桿是國家進行宏觀調(diào)控的有力工具，近年來，我國部分地區(qū)如北京，上海房價飛漲，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大到影

2、響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業(yè)。在這種持續(xù)高溫的態(tài)勢下，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，規(guī)范市場交易行為，以實現(xiàn)資源有效配置成為國家宏觀調(diào)控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，稅收的杠桿調(diào)控作用不容忽視。的房地產(chǎn)稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅等控制房產(chǎn)熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產(chǎn)稅費制度發(fā)揮其對于的宏觀調(diào)控功能已是時之所需，勢在必行。一 我國房地產(chǎn)稅費制度的現(xiàn)狀隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的深入，我國的房地產(chǎn)稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產(chǎn)稅費體系由兩大部分組成，一是房地產(chǎn)稅收，一是房地產(chǎn)費。（一）

3、房地產(chǎn)稅制經(jīng)過1994年稅制改革，我國房地產(chǎn)稅收體系在稅種的設(shè)置、稅目、稅率的調(diào)整、內(nèi)外稅制的統(tǒng)一方面逐漸完善起來，形成了一套適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展要求的復(fù)合稅制體系。按照征稅客體性質(zhì)的不同，可將房地產(chǎn)稅收分為四類：流轉(zhuǎn)稅（包括營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和土地增值稅）、所得稅（包括所得稅和個人所得稅）、財產(chǎn)稅（包括房產(chǎn)稅，契稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅）。2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：“實施城鎮(zhèn)化建設(shè)稅費改，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！?005年2月26日，國家稅務(wù)總局，財政部，國務(wù)院發(fā)展研究中心等

4、有關(guān)部門就房地產(chǎn)稅收政策研究報告進行研討。該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設(shè)計，并在合適的城市進行模擬運行。政府目前正積極推進以“明租、正稅、清費”為改革方向的房地產(chǎn)新稅制的改革。（二）房地產(chǎn)費制。房地產(chǎn)費是指在房地產(chǎn)市場活動中所產(chǎn)生的各種費用，它是國家機關(guān)為房地產(chǎn)方面提供某種服務(wù)（管理）或國家授予他方開發(fā)利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產(chǎn)方面取得財政收入的一種形式。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)行的房地產(chǎn)費主要有三類：一是國家作為土地所有者在房地產(chǎn)一級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發(fā)成本，征用土地補償費，安置補助費；二是房地產(chǎn)行政管理機關(guān)或其授權(quán)機關(guān)

5、，履行行政管理職能管理房地產(chǎn)業(yè)所收取的費用即房地產(chǎn)行政性收費，主要包括登記費，勘丈費，權(quán)證費，手續(xù)費和房屋租憑登記費及其監(jiān)證費；三是房地產(chǎn)行政管理機關(guān)或事業(yè)單位為社會或個人提供特定服務(wù)所收取的費用即房地產(chǎn)事業(yè)性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。二 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費體系存在的問題通過不同的稅種，我國對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行著多層次的調(diào)節(jié)，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種的設(shè)置，絕大部分是參照其它行業(yè)的稅種，沒有考慮到房地產(chǎn)業(yè)自身的特點，因而這些稅種結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀需要。(一)宏觀稅制的缺陷。首先，房地產(chǎn)交易缺監(jiān)控，稅收征管難度大。一是沒有普遍建立起房地產(chǎn)評估制度，房地產(chǎn)交易只能以實際成交價為準

6、，加之又沒有設(shè)置針對明顯低于市場公允價的房產(chǎn)交易，政府有權(quán)優(yōu)先收購的規(guī)定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的注冊登記制度，使稅務(wù)機關(guān)面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，“隱形市場”中逃避稅，國有資產(chǎn)流失大。以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)但未補交出讓金、補辦出讓手續(xù)，或集體所有土地未經(jīng)國家征用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是采取行政處罰措施還是征土地增值稅,如果征,如何增值額,這些都是法律的空白。第三，出讓、轉(zhuǎn)讓土地界限不明，稅收征免難以確定。一是兩類所有權(quán)土地納稅主體難以確定。法律規(guī)定我國土地所有權(quán)分國家所有和集體所有兩種，城市管理法又規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地

7、經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化,使兩類土地所有權(quán)在現(xiàn)實中難以確定,并使派生的土地出讓、轉(zhuǎn)讓不易劃清,從而影響了納稅主體的確定,具體的征免界線也難以把握；二是性質(zhì)不明的房地產(chǎn)公司，征免界限難劃定。目前許多“房地產(chǎn)公司”掛靠國土部門,又是法人又得履行行政職責，體現(xiàn)政府意愿，致使稅務(wù)機關(guān)很難分清公司業(yè)務(wù)中哪些屬于政策性“代理”,哪些屬于“自營”項目,征免界限難確定。（二）微觀稅制的缺陷。首先，稅種分布結(jié)構(gòu)不合理，保有環(huán)節(jié)相對偏輕。這個環(huán)節(jié)主要調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)占有者之間的收益分配，目前的結(jié)構(gòu)會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增

8、值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產(chǎn)投機行為；保有階段的低稅負致使流通環(huán)節(jié)負擔過高稅負，助長了隱形交易，逃稅現(xiàn)象。其次，計稅依據(jù)不合理，稅負不平等。如房地產(chǎn)稅從價與從租計征稅率差別甚大，導致隱形市場泛濫；現(xiàn)行的契稅區(qū)分國有與非國有企業(yè)納稅；耕地占用稅，房產(chǎn)稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅都實行內(nèi)外企業(yè)有別制。第三，單個稅種征稅范圍有待擴大。一是現(xiàn)行稅制中除耕地占用稅外,其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物,這無形中喪失了國家對這部分房地產(chǎn)的管理和調(diào)控；二是城鎮(zhèn)土地的規(guī)定中也排除了機關(guān)、人民團體、軍隊、以及由國家財政拔款的單位自用個人所有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)。1

9、           （三）稅費關(guān)系缺陷。首先，房產(chǎn)費項目過多，征收不規(guī)范，費明顯重于稅。目前行政收費多缺乏依據(jù)，行政機關(guān)主體不一，亂收費，亂攤派現(xiàn)象嚴重。據(jù)了解北京征收的各種費有40多種，有的地方多達近100種。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)的政府收費占到了稅費總額的75%以上，土地成本中，收費項目占30%，土地出讓金占50%，稅占20%，明顯費大于稅，權(quán)大于法。其次，稅費并舉，重復(fù)課征，雙重負擔。最為突出的例子是以出讓方式取得土地使用權(quán)的經(jīng)營者既要支付土地使用費，又要繳納土地使用稅。三 借鑒國外經(jīng)驗 完善稅費體制的

10、改革與建議（一）各國稅制的共性1以稅為主，費為輔。國外一般要繳納的房地產(chǎn)規(guī)費僅占房地產(chǎn)價值的2%左右。并充分遵循“誰受益，誰納費”的公平原則。2重保有，輕轉(zhuǎn)讓的稅收分布結(jié)構(gòu)。各國土地稅都由土地保有，經(jīng)營，取得三征稅環(huán)節(jié)組成，各國房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收較少，而重視保有環(huán)節(jié)的征稅。3堅持寬稅基，少稅種，低稅率的基本原則。除公共宗教慈善等機構(gòu)免稅外，其它均為納稅對象。少稅種避免了稅種復(fù)雜帶來的高管成本和重復(fù)征稅的不公。在前兩者實現(xiàn)的前提下，低稅率實現(xiàn)了稅負的減輕，保證了穩(wěn)定的財政收入。（二）我國稅費改革的建議1規(guī)范我國的法律體系，健全宏觀稅收配套體系。首先，要完善房地產(chǎn)稅收法規(guī)。目前，我國稅收立法的層

11、次較低，涉及房地產(chǎn)業(yè)的大多是行政法規(guī)和規(guī)章，缺乏足夠的法律統(tǒng)一性和權(quán)威性?！坝卸惐赜蟹ā保瑸榱司S護市場主體的獨立性，充分發(fā)揮他們的主動性與積極性，制定相關(guān)稅收法律，依法計稅，減少行政干預(yù)。其次，建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度，即建立完善的法律體系監(jiān)督下，由具有專業(yè)資人員組成的專門機構(gòu)。等時機成熟悉后再建立房地產(chǎn)評稅制度，在稅務(wù)部門建立房地產(chǎn)的評稅機構(gòu)，對納稅人應(yīng)負房地產(chǎn)稅額給予法定的評估。第三，建立房地產(chǎn)管理機構(gòu)與稅收征管機構(gòu)的信息溝通制度。規(guī)范的財產(chǎn)登記、房地產(chǎn)估價、咨詢、工程監(jiān)督、代理交易等內(nèi)容的房地產(chǎn)服務(wù)體系，為稅務(wù)部門提供客觀的征稅信息和專業(yè)化服務(wù)，協(xié)作稅務(wù)部門搞好房地產(chǎn)稅收的征管工作

12、。2設(shè)計稅收體系，完善微觀稅收制度。第一，稅收分布結(jié)構(gòu)合理化。重視對房地產(chǎn)保有的征稅，開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅，強化保有課稅，這樣一方面可以防止業(yè)主低效率使用財產(chǎn)，推動房產(chǎn)要素的優(yōu)化配置；一方面政府參與資源再分配，可以增加財政收入來源；再者，可以分擔流通環(huán)節(jié)的高稅負擔，扼殺不規(guī)范的隱形交易，；第二，改變計稅依據(jù)，調(diào)整稅率，擴大征稅范圍。以市場評估值作為計稅依據(jù)，基于“誰受益，誰支付”的原則，設(shè)置幅度比例稅率如市中心地段的稅率高于郊區(qū)，使計稅更合理，更具監(jiān)督性，收入更有彈性。城建稅應(yīng)以納稅人的經(jīng)營收入為其計稅依據(jù)以體現(xiàn)稅收平等原則。對于房產(chǎn)稅從租與從價計征也作相應(yīng)調(diào)整，使稅負更公平；稅率做適當調(diào)整

13、，如適當調(diào)低契稅稅率，適當調(diào)高印花稅和耕地占用稅的稅率，加大調(diào)節(jié)力度，充分發(fā)揮稅收的杠桿調(diào)節(jié)作用；將非農(nóng)業(yè)用房，納入征稅范圍，對城鎮(zhèn)內(nèi)所有，使用土地和房產(chǎn)的單位和個人都征稅。第三，改革內(nèi)外有別，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制。內(nèi)外資所得稅法的合一加快了內(nèi)外資合一的步伐，實行國民待遇，營造公平競爭環(huán)境，以適應(yīng)我國加入WTO的新情況。改革城鄉(xiāng)有別的雙軌稅制，營造寬稅基的稅制環(huán)境，增加國家對所有土地的監(jiān)督和調(diào)控。3協(xié)調(diào)稅費關(guān)系，建設(shè)和諧稅費體制。第一，清理壓縮收費，簡化收費項目。收費的雜亂多帶來的是開發(fā)建設(shè)成本的過高，最終構(gòu)成了房價居高不下的原因之一。將部分費改稅，減少重復(fù)征收現(xiàn)象，可借鑒國外將收費項目圈定在：不動產(chǎn)

14、轉(zhuǎn)移手續(xù)費，登記費，公證費，對集體所有土地征收收取工程受益費（政府進行一次土地投資向周圍土地所有者征收的因該投資使其價值提高的費用），差餉（向物業(yè)使用人收取的費用）四類中，稅費可由稅務(wù)機關(guān)集中征收、集中管理、分頭開支，這樣可以簡化辦事程序，加大政策透明度，既可保證財政收入，又可穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)業(yè)的正常。第二，明確租稅費概念，理順三者關(guān)系。將本質(zhì)上屬于地租的土地使用費納入地租體系，并做相應(yīng)的更名，如土地出讓金可改為土地批租金；理清稅費層次，避免帶給納稅人雙重負擔，如取消城鎮(zhèn)土地使用稅，避免繳納土地出讓金后的重復(fù)征收，同時加強對劃撥土地使用權(quán)范圍和審批權(quán)限的控制；將土地閑置費改為土地閑置稅或空地稅，加強稅收調(diào)控職能。結(jié)語任何一項制度都是在實踐的洪流中不斷完善的，房地產(chǎn)稅費制度亦如此，我們應(yīng)立足稅收的基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)自身