房地產(chǎn)開發(fā)中的工程技術(shù)管理

1、第第1 1頁頁房地產(chǎn)開發(fā)中的工程技術(shù)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的工程技術(shù)管理 王志宏 高級工程師 2001年12月 第第2 2頁頁 完善的工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本控制的重要一環(huán),是工程質(zhì)量的重要保證。 一個成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商需要一支素質(zhì)高超、技術(shù)全面、敬業(yè)守紀(jì)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、忠于職守的工程師隊伍；需要一個科學(xué)的可操作性的管理程序。第第3 3頁頁共同交流和探討的兩個問題：共同交流和探討的兩個問題： （一）資源配置 （二）管理模式第第4 4頁頁（一）資源配置框架圖（一）資源配置框架圖公司專業(yè)技術(shù)委員會總工程師副總工程師、副總建筑師、策劃總監(jiān)部門專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人高級工程師專業(yè)工程師第第5 5頁頁專業(yè)技術(shù)委員會

2、職責(zé)專業(yè)技術(shù)委員會職責(zé) 專業(yè)技術(shù)委員會是公司高級技術(shù)決策機(jī)構(gòu)，向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)制定公司技術(shù)方針、技術(shù)發(fā)展規(guī)劃；決定重大質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；審定重大技術(shù)問題；討論和審定技術(shù)人員晉級、獎勵。 第第6 6頁頁專業(yè)技術(shù)委員會的工作范圍專業(yè)技術(shù)委員會的工作范圍 負(fù)責(zé)制定公司質(zhì)量、技術(shù)方針、技術(shù)發(fā)展規(guī)劃。 決定重大項目質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 審定重大技術(shù)問題。 討論和審定專業(yè)技術(shù)人員晉級、獎勵。 每年對工程項目做出全面評估 第第7 7頁頁總工程師職責(zé)總工程師職責(zé) 總工程師對公司工程項目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)全面責(zé)任。 副總工程師在總工程師領(lǐng)導(dǎo)下對分管的工程項目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)公司質(zhì)量、技術(shù)體系運作的日常全面工作

3、。 負(fù)責(zé)簽署公司質(zhì)量、技術(shù)文件。 負(fù)責(zé)主持工程項目竣工驗收并簽署相關(guān)文件、資料。 負(fù)責(zé)簽署工程項目開工申請報告。 負(fù)責(zé)主持重大工程項目設(shè)計圖紙審查。 擔(dān)任工程招標(biāo)組副組長，組織工程招標(biāo)工作第第8 8頁頁工程部專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人職責(zé)工程部專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人職責(zé) 對部門的工程項目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)部門的工程質(zhì)量、技術(shù)體系的日常工作。 負(fù)責(zé)簽署部門的工程質(zhì)量、技術(shù)文件。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決部門工作中的工程質(zhì)量、技術(shù)問題，并將重大工程質(zhì)量、技術(shù)問題及時報告公司總工程師等技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)。 負(fù)責(zé)設(shè)計圖紙、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)書和合同中的專業(yè)技術(shù)條款、項目管理計劃書和施工組織設(shè)計、重大設(shè)計變更和工程變更、分部分項工程驗收資

4、料文件、單位工程竣工驗收資料文件、工程交付資料文件的審核 第第9 9頁頁專業(yè)高級工程師、工程師職責(zé)專業(yè)高級工程師、工程師職責(zé) 對分管的工程項目質(zhì)量、技術(shù)工作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)編制工程范圍內(nèi)本專業(yè)的工程質(zhì)量、技術(shù)文件。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理工作中的質(zhì)量、技術(shù)問題，并將重大質(zhì)量、技術(shù)問題及時報告部門專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人。 負(fù)責(zé)本專業(yè)的圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)條款、說明書和質(zhì)量保證書中技術(shù)條款等的編制和審查工作；負(fù)責(zé)本專業(yè)的工程項目質(zhì)量、技術(shù)文件的編制和審查。 負(fù)責(zé)執(zhí)行公司關(guān)于質(zhì)量、技術(shù)管理的各項規(guī)定和制度，確保工程項目的建設(shè)過程和售后服務(wù)過程符合國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 第第1010頁頁（二）管理模式（二）管理模式

5、 第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 第二節(jié)第二節(jié) 工程建設(shè)管理工程建設(shè)管理第第1111頁頁第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 一、進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項目：一、進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項目： 設(shè)計技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 方案、初設(shè)、施工圖等各階段技術(shù)工作成果（圖紙、文件資料）。 招標(biāo)書、合同的專業(yè)技術(shù)條款、技術(shù)附則、技術(shù)說明和質(zhì)量條款。 工程項目管理計劃書、施工組織設(shè)計。 重大設(shè)計變更、工程變更。 重大工程技術(shù)、質(zhì)量問題處理意見、報告。 分部、分項工程項目的中間驗收文件資料、申請報告、工作成果報告。 單位工程的竣工驗收文件資料、申請報告、竣工驗

6、收報告。 住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書、工程質(zhì)量保修協(xié)議書。 工程項目移交、交付文件資料。 重大技術(shù)課題報告、技術(shù)公關(guān)、技術(shù)改造論證報告。 工程技術(shù)人員的技術(shù)職務(wù)晉升、獎勵。 工程項目開工申請報告。 新技術(shù)、新材料、新工藝使用報告。 售樓書中與工程相關(guān)的技術(shù)條款。第第1212頁頁第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序二、質(zhì)量、技術(shù)管理工作規(guī)定二、質(zhì)量、技術(shù)管理工作規(guī)定 1、凡是規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項目，必須經(jīng)過會簽、會審后方可進(jìn)入下一程序。 2、凡是方案、初設(shè)、施工圖、工程項目管理計劃書、施工組織設(shè)計等重要質(zhì)量、技術(shù)文件以及公司技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為需要的工作項目，由總工程師（副

7、總工程師、總建筑師）主持進(jìn)行會審。 第第1313頁頁第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 三、會簽工作程序三、會簽工作程序規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量、技術(shù)審核、審定的工作項目工程項目組審查各部門會簽審查正、副總工程師、總建筑師審定第第1414頁頁第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序 四、會審工作程序四、會審工作程序規(guī)定會審工作項目各責(zé)任部門會審正、副總工程師、總建筑師主持會審會審會議紀(jì)要 第第1515頁頁第一節(jié)第一節(jié) 技術(shù)管理工作程序技術(shù)管理工作程序五、技術(shù)管理工作重點五、技術(shù)管理工作重點設(shè)計階段：設(shè)計條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、方案、初設(shè)、施工圖等階段工作成果。招標(biāo)投標(biāo)階段：招標(biāo)書和合同

8、的專業(yè)技術(shù)條款、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)措施。工程實施階段：工程項目管理計劃書、施工組織設(shè)計、項目進(jìn)度計劃、工程樣板房和裝修樣板房質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)審定、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、項目驗收大綱；重大工程技術(shù)問題處理；各分部分項工程項目驗收。工程竣工階段：竣工驗收資料的審核復(fù)函；工程竣工驗收申請報告和竣工驗收報告簽發(fā)；工程項目竣工驗收和交付使用證書；工程項目技術(shù)工作總結(jié)。工程保修階段：住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書、工程質(zhì)量保修協(xié)議書的審核意見、工程項目遺留技術(shù)問題備忘錄。技術(shù)管理：技術(shù)課題確定、重大技術(shù)攻關(guān)、技術(shù)改造論證、技術(shù)人員緊急、獎勵、技術(shù)工作論文。 第第1616頁頁第二節(jié)第二節(jié) 工程建設(shè)管理工程建設(shè)管理 一

9、、綜合提要 二、圖紙審查 三、工程管理計劃書 四、工程樣板房 五、材料及設(shè)備采購 六、工程預(yù)算與成本控制 七、工程檔案管理 八、施工合同管理第第1717頁頁一、綜合提要 工程報建：按當(dāng)?shù)卣蟀闯绦蛏陥?工程招標(biāo)：參照XX公司工程招標(biāo)流程及招標(biāo)小組組織結(jié)構(gòu)圖 現(xiàn)場簽證：參照XX公司現(xiàn)場簽證流程辦理開工證及工期設(shè)定第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第1818頁頁 工程招標(biāo)流程工程招標(biāo)流程第第1919頁頁工程部項目工程部項目主任主任準(zhǔn)備招標(biāo)文準(zhǔn)備招標(biāo)文件件總經(jīng)理批準(zhǔn)總經(jīng)理批準(zhǔn)招標(biāo)書會簽招標(biāo)書會簽工程部項目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)采購工程部項目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)采購部經(jīng)理、分管總經(jīng)理確定投標(biāo)單位部經(jīng)理、分管總經(jīng)

10、理確定投標(biāo)單位評標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)定標(biāo)定標(biāo)書定標(biāo)書評標(biāo)預(yù)備書評標(biāo)預(yù)備書簽發(fā)中標(biāo)通知簽發(fā)中標(biāo)通知準(zhǔn)備中標(biāo)通知準(zhǔn)備中標(biāo)通知開標(biāo)開標(biāo)市交易中心投標(biāo)程序市交易中心投標(biāo)程序發(fā)標(biāo)書、收標(biāo)書發(fā)標(biāo)書、收標(biāo)書工程部專業(yè)工程師工程部專業(yè)工程師發(fā)出發(fā)出工程部專業(yè)工程師、項工程部專業(yè)工程師、項目主任、工程部經(jīng)理、目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)算工程師、預(yù)采部經(jīng)預(yù)算工程師、預(yù)采部經(jīng)理理招標(biāo)小組招標(biāo)小組中標(biāo)書會簽中標(biāo)書會簽定標(biāo)會簽定標(biāo)會簽交易中心評標(biāo)交易中心評標(biāo)公司招標(biāo)小組公司招標(biāo)小組項目主任整理項目主任整理開標(biāo)、定標(biāo)會開標(biāo)、定標(biāo)會議紀(jì)要并準(zhǔn)備議紀(jì)要并準(zhǔn)備定標(biāo)書、中標(biāo)定標(biāo)書、中標(biāo)通知書通知書預(yù)采部專業(yè)工程師預(yù)采部專業(yè)工程師分管總經(jīng)理分管

11、總經(jīng)理第第2020頁頁招標(biāo)小組組織結(jié)構(gòu)圖招標(biāo)小組組織結(jié)構(gòu)圖第第2121頁頁公司招標(biāo)小組公司招標(biāo)小組組長組長審計監(jiān)督部門審計監(jiān)督部門工程監(jiān)理公司工程監(jiān)理公司總總 經(jīng)經(jīng) 理理設(shè)計公司設(shè)計公司專業(yè)工程師專業(yè)工程師預(yù)采部經(jīng)理預(yù)采部經(jīng)理工程部項目主任工程部項目主任工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理分管總經(jīng)理分管總經(jīng)理/總工程師總工程師副組長副組長組員組員第第2222頁頁工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽批流程工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽批流程第第2323頁頁不涉及平面不涉及平面功能改變外功能改變外立面改變裝立面改變裝修檔次改變修檔次改變的變更的變更施工單施工單位項目位項目組監(jiān)理組監(jiān)理公司提公司提出出項目主任確定項目主任確定設(shè)計院設(shè)計院設(shè)計

12、修改通知單設(shè)計修改通知單工程部簽收工程部簽收專業(yè)工程師專業(yè)工程師項目經(jīng)理項目經(jīng)理工程造價審核單工程造價審核單監(jiān)理公司簽收監(jiān)理公司簽收施工單位簽收施工單位簽收變更工程預(yù)算書變更工程預(yù)算書總經(jīng)理簽字總經(jīng)理簽字平面功能改變外平面功能改變外立面改變裝修檔立面改變裝修檔次改變次改變策劃中心簽收認(rèn)可策劃中心簽收認(rèn)可工程部經(jīng)理審核工程部經(jīng)理審核策劃中心出方案策劃中心出方案監(jiān)理公司審核監(jiān)理公司審核專用工程師、項目主任、專用工程師、項目主任、工程部經(jīng)理、預(yù)算工程工程部經(jīng)理、預(yù)算工程師、預(yù)采部經(jīng)理、分管師、預(yù)采部經(jīng)理、分管總經(jīng)理會簽總經(jīng)理會簽月審月結(jié)材料月審月結(jié)材料第第2424頁頁辦理開工證應(yīng)提交下列資料辦理開工

13、證應(yīng)提交下列資料（以深圳為例）（以深圳為例） 建設(shè)規(guī)劃許可證 施工合同 白蟻防治合同 一條龍服務(wù)登記核準(zhǔn)表 反腐保廉敬業(yè)守法合約 施工單位的項目經(jīng)理任命書及資質(zhì)證 場地情況調(diào)查表 辦理好質(zhì)監(jiān)委托和安監(jiān)委托； 辦好場地情況調(diào)查表； 臨時用水、用電已經(jīng)接通； 場地放線經(jīng)過監(jiān)理工程師和公司地政部的確認(rèn)； 場地平整、臨時道路暢通； 各種地下障礙物已經(jīng)清除； 監(jiān)理工程師簽發(fā)的開工令。第第2525頁頁工期設(shè)定原則工期設(shè)定原則1 1、 在保證質(zhì)量的前提下，科學(xué)地制定合理的施工工期，工期的制定應(yīng)考慮以下幾方面的因素： 1.1 設(shè)計進(jìn)度及圖紙?zhí)峤蝗掌?1.2 行業(yè)較先進(jìn)和科學(xué)的施工工期 1.3 施工期間的氣象條

14、件預(yù)測 1.4 參考公司向客戶承諾的交樓入伙日期和會計年度結(jié)轉(zhuǎn)日期。2、 工期的制定：工期制定時，不僅要制定總工期，而且要制定階段性工期。包括地下室、主體、拆外架和竣工驗收等階段時間，對有特殊要求需提前交付的單位工程（如會所、環(huán)境等）要特別說明。 3、總工期的制定：制定總工期要有相對的先進(jìn)性和科學(xué)性。一般主體工程不能少于7天一層（拆模時間不得少于10天）；地下室工程單層一般為60天左右，兩層一般為90天左右。13-18層的高層住宅總工期（包總平和驗收）不超過360天。 第第2626頁頁二、圖紙審查 施工圖紙經(jīng)策劃中心收集并經(jīng)審閱認(rèn)為已達(dá)到設(shè)計深度后移交給工程部專人簽收。 工程部項目主任安排相關(guān)

15、專業(yè)工程師分專業(yè)審查圖紙。 專業(yè)審查圖紙內(nèi)容：總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣、人防、燃?xì)狻h(huán)境等各專業(yè)。第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第2727頁頁1 1、審查圖紙要素、審查圖紙要素1.1紅線關(guān)系和設(shè)計內(nèi)容是否符合國土局批復(fù)的設(shè)計要1.2是否符合國家現(xiàn)行規(guī)范和技術(shù)要求。1.3重點審查施工圖的軸線、標(biāo)高、各專業(yè)相互關(guān)系。1.4是否符合本公司制定的“專業(yè)技術(shù)管理體系”和“產(chǎn)品設(shè)計指引”的要求1.5地基處理、基坑開挖和支護(hù)、基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系的合理性、先進(jìn)性和可行性。1.6給排水、暖通、電氣、燃?xì)獾牟牧虾团浼x用是否符合技術(shù)要求。1.7各種管線綜合有沒有錯、漏、碰現(xiàn)象。1.8是否采用了防止質(zhì)量通病的技

16、術(shù)措施。1.9先進(jìn)材料、先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備技術(shù)的可靠性和可實施性。 第第2828頁頁2、圖紙審查會、圖紙審查會 總工程師及時召開有設(shè)計院、策劃設(shè)計中心、工管理中心監(jiān)理公司各專業(yè)工程師召開的圖紙審查會。2.1分專業(yè)會審圖紙，各專業(yè)會審記錄由工程中心專業(yè)工程師完成，并匯總工程師處。2.2 圖紙會審總紀(jì)要由工程部項目主任完成。2.3會審結(jié)論由總工程師總結(jié)，需要設(shè)計院解釋和改圖時由公司正式發(fā)文、限時由設(shè)計院完成。 圖紙會審時間一般應(yīng)在工程中心收到全部圖紙后510個工作日內(nèi)完成。第第2929頁頁三、工程管理計劃書三、工程管理計劃書 為保證建設(shè)項目有序地實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，明確項目組的工作內(nèi)容，凡新開工項目必須

17、編制“項目管理計劃書”。第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第3030頁頁1、項目管理計劃書包括如下內(nèi)容：、項目管理計劃書包括如下內(nèi)容： 工程概況 管理組織結(jié)構(gòu)及項目組成員名單 項目基本資料 項目投資規(guī)模及概算投資分配 項目準(zhǔn)備階段進(jìn)度控制計劃 項目實施階段進(jìn)度控制計劃 投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制目標(biāo)及保證措施第第3131頁頁2、項目組構(gòu)成形式、項目組構(gòu)成形式工程管理部工程管理部施工施工A設(shè)設(shè)計計B項目管理小組項目管理小組遠(yuǎn)外層組織遠(yuǎn)外層組織設(shè)設(shè)計計A監(jiān)理公司監(jiān)理公司施工施工B規(guī)劃、國土消防、人防質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)環(huán)保、燃?xì)饧夹g(shù)監(jiān)督局第第3232頁頁3、項目組的管理職能、項目組的管理職能 計劃職能 組織職能 協(xié)調(diào)職能 決

18、策職能 控制職能第第3333頁頁4、項目組在項目管理中的工作內(nèi)容、項目組在項目管理中的工作內(nèi)容 立項決策階段的管理 監(jiān)理業(yè)務(wù)的管理 參與招標(biāo)與合同管理 施工管理 竣工驗收與保修階段的管理 項目文檔管理 項目信息、統(tǒng)計等第第3434頁頁5、項目實施階段的進(jìn)度計劃、項目實施階段的進(jìn)度計劃 方案招標(biāo)、方案評審、方案報批（規(guī)劃、消防、人防） 設(shè)計委托、設(shè)計審查、設(shè)計報建 監(jiān)理委托 施工招標(biāo)（基礎(chǔ)、主體、消防、燃?xì)狻㈦娞莸龋?竣工驗收（初驗、核驗、總驗） 施工各階段進(jìn)度控制目標(biāo) 施工進(jìn)度計劃（制表） 第第3535頁頁 項目實施階段的進(jìn)度計劃，要分階段編制，根據(jù)項目進(jìn)展情況，及時補(bǔ)充和修正。在工程發(fā)包以后

19、，施工進(jìn)度計劃要包括總包工程進(jìn)度計劃和各分包工程進(jìn)度計劃，要列明項目工程量清單，主要設(shè)備材料清單和主材進(jìn)場清單計劃。 第第3636頁頁四、工程樣板房四、工程樣板房 為提前發(fā)現(xiàn)問題，確定統(tǒng)一的工程做法、確定材料和產(chǎn)品，凡新開工項目須實行工程樣板房制度。 1、樣板房的施工時間：在主體工程未封頂、砌體工程尚未開始之前，應(yīng)在較低的樓層施工樣板房； 2、樣板房的建造標(biāo)準(zhǔn)：按交樓標(biāo)準(zhǔn)提前將工程樣板房施工完成，包括室內(nèi)裝修和水電設(shè)備的安裝到位； 3、樣板房的驗收：樣板房完成以后，由公司總工召集銷售（或租賃）、策劃、工程、預(yù)算等有關(guān)人員、并會同設(shè)計、施工、監(jiān)理人員，共同對樣板房進(jìn)行驗收。重點是管線位置、門窗質(zhì)

20、量及開啟、地面高低差、墻、梁、柱的關(guān)系、開關(guān)插座預(yù)留洞等位置、裝修材料、水電產(chǎn)品的品牌等方面進(jìn)行驗收和確認(rèn)； 4、經(jīng)過驗收后的做法和標(biāo)準(zhǔn)，依照樣板房驗收會議紀(jì)要作為大面積施工的指導(dǎo)依據(jù)。第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第3737頁頁五、材料及設(shè)備采購五、材料及設(shè)備采購 1、 嚴(yán)格按照申購設(shè)備及材料的規(guī)格、型號、產(chǎn)地、品質(zhì)等技術(shù)要求進(jìn)行采購。 2、 經(jīng)常使用的設(shè)備及材料的技術(shù)質(zhì)量要點應(yīng)注意分析、積累、整理，如電梯、空調(diào)、裝飾材料（如墻地面磚、內(nèi)墻材料、門窗材料等），并在采購中嚴(yán)格把關(guān)。 3、 任何采購均須貨比三家，優(yōu)先采用名牌產(chǎn)品，成熟產(chǎn)品。 4、 對新材料、新設(shè)備要積極、主動、學(xué)習(xí)和了解，經(jīng)過認(rèn)真考察，

21、慎重選用。 5、 建立并不斷完善材料、設(shè)備信息庫。特別是新材料、新設(shè)備的資料收集，應(yīng)及時、準(zhǔn)確。 6、 按季或月度向公司相關(guān)部門發(fā)布材料設(shè)備信息。尤其是新材料、新設(shè)備的信息。第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第3838頁頁六、工程預(yù)算與成本控制六、工程預(yù)算與成本控制1 1、成本預(yù)測是成本控制的重要環(huán)節(jié)：、成本預(yù)測是成本控制的重要環(huán)節(jié)： 1.1針對項目設(shè)計方案，參照深圳市發(fā)布的各類建筑物當(dāng)時的成本統(tǒng)計指標(biāo)、公司已開發(fā)的類似項目的成本情況，進(jìn)行成本測算。 1.2成本測算應(yīng)分項進(jìn)行，主要應(yīng)包括前期費用、土地費用、建筑費用、安裝費用、總平環(huán)境、銷售費用、稅負(fù)、財務(wù)費用、管理費用等，在以上基礎(chǔ)上再細(xì)分。 1.3在形

22、式上列明單方造價及總價。 1.4成本估算特別應(yīng)注意項目的本身特點，如層高、結(jié)構(gòu)形式、有無地下室、建筑物高度、裝修水準(zhǔn)、地基基礎(chǔ)處理方式等等。 1.5成本估算精度必須在15%范圍以內(nèi)。 1.6在設(shè)計階段根據(jù)設(shè)計的調(diào)整，對成本進(jìn)行調(diào)整。 第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第3939頁頁2、預(yù)決算工作是成本控制的更重要的環(huán)節(jié)、預(yù)決算工作是成本控制的更重要的環(huán)節(jié) 2.1結(jié)算依據(jù)的審核：審核合同、招投標(biāo)文件、施工（竣工）圖、各類簽證是否真實，各類規(guī)定是否有效，對內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確理解。 2.2施工圖預(yù)算的審核是根據(jù)施工圖及各項規(guī)定、綜合價格或定額對項目進(jìn)行全面審核。結(jié)算的審核則需根據(jù)合同的規(guī)定，分情況按竣工資料進(jìn)行審核，

23、一般來說結(jié)算審核的重點在設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證引起的造價變更上。 六、工程預(yù)算與成本控制第第4040頁頁審核重點審核重點 所有的鋼筋混凝土項目。 裝修環(huán)境工程，尤其是以大面積的地面工程，墻 面工程，吊頂天棚工程。 門窗工程。 土方工程。 水電工程的設(shè)備。 材料的消耗量及損耗量。 第第4141頁頁 基價的審核基價的審核 審核是否準(zhǔn)確套用定額（結(jié)算價）的項目。 定額（綜合價）項目中已綜合的內(nèi)容是否重復(fù)計算。 項目換算是否正確。 對材料價格，在建立造價信息庫的基礎(chǔ)上，定期跟蹤市場的價格變化，對比深圳市、廣東省發(fā)布的信息價，確定材料的審核價，尤其要注意材料的可比性。 對于招投標(biāo)書或合同中暫定的材料或材料價

24、格，在施工過程中通過市場調(diào)查，確定樣品，競價、談判等程序確定審核價格，該價格參與取費，但一般不再下浮。 第第4242頁頁費率與取費基礎(chǔ)的審核：費率與取費基礎(chǔ)的審核： 各種費用及工程類別，包括設(shè)計費都必須按有效的文件規(guī)定的費率進(jìn)行審核。 要堅持“從嚴(yán)從緊”的原則。 對預(yù)算的下浮率要根據(jù)項目的特點，市場競爭情況（招投標(biāo)）進(jìn)行確定，特別要注意下浮前預(yù)算造價的水平，要注意積累招投標(biāo)時投標(biāo)的優(yōu)惠水平的資料。 第第4343頁頁設(shè)計變更的審核：設(shè)計變更的審核： 審核變更手續(xù)是否合理、合規(guī)。 審核設(shè)計變更及其數(shù)量的真實性。包括審核設(shè)計變更的內(nèi)容是進(jìn)一步明確原設(shè)計而是真正有變更；設(shè)計變更調(diào)整后，原設(shè)計內(nèi)容是否調(diào)

25、整，設(shè)計變更的內(nèi)容和合同招投標(biāo)的內(nèi)容有無重復(fù)。第第4444頁頁七、工程檔案管理七、工程檔案管理1、歸檔范圍： 綜合文件材料（略） 計算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件 圖紙資料第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第4545頁頁計算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件計算機(jī)圖形數(shù)據(jù)文件 建筑設(shè)計總平面圖計算機(jī)圖形數(shù)據(jù) 建筑總平面及設(shè)計總說明竣工圖圖形數(shù)據(jù) 建筑各層平面圖竣工圖圖形數(shù)據(jù) 建筑各立面竣工圖圖形數(shù)據(jù) 建筑各主剖面竣工圖圖形數(shù)據(jù) 水、電、空調(diào)、通訊、消防系統(tǒng)竣工圖圖形數(shù)據(jù) 室外道路及管線平面竣工圖圖形數(shù)據(jù) 第第4646頁頁圖紙資料圖紙資料 工程施工圖紙（全套） 工程竣工資料及圖紙（全套）第第4747頁頁2、歸檔要求、歸檔要求 2.1 凡屬于

26、歸檔范圍內(nèi)資料應(yīng)齊全、完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)，并應(yīng)及時歸檔。 2.2 綜合文件材料的原件嚴(yán)禁折疊，以方便制作數(shù)據(jù)文件。 2.3 屬于進(jìn)市（區(qū)）城建檔案館的工程竣工檔案，要求做到一式三套，原件交市（區(qū)）城建檔案館，其它兩套分別交予建設(shè)和使用單位。 2.4 工程建設(shè)綜合文件材料由建設(shè)單位主理、工程監(jiān)理文件材料由監(jiān)理單位主理、工程施工文件材料由施工單位主理，整理好的工程竣工檔案由建設(shè)單位匯總、審核和自行驗收，并向市（區(qū)）城建檔案館報驗收，取得深圳市建設(shè)工程驗收檔案認(rèn)可證。七、工程檔案管理第第4848頁頁八、施工合同管理八、施工合同管理第二節(jié) 工程建設(shè)管理第第4949頁頁1、招標(biāo)文件的組成、招標(biāo)文件的組成 工程地址和現(xiàn)場條件 工程概要 工程承包方式和計價依據(jù) 工期和保修期要求 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求 工程款支付方式 投標(biāo)保證金額度 履約保函及工程質(zhì)量擔(dān)保說明 投標(biāo)書的編制要求 開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等活動的時間、地點安排 其它需要說明的事項 設(shè)計圖紙和技術(shù)要求 工程量清單第第5050頁頁2、工程合同的組