房地產基礎知識培訓1

1、整理ppt1房地產基礎知識整理ppt2 房房 地地 產產包括房產和地產，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產的所有權及該房產所占用的土地的使用權 整理ppt3房地產的特性房地產的特性 不可移動性； 獨一無二性； 壽命長久性； 數(shù)量有限性； 用途多樣性； 相互影響性； 易受限制性； 價值高大性； 難以變現(xiàn)性； 保值增值性。整理ppt4房地產的類型房地產的類型 按程度劃分：按程度劃分： 生生 地：地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地； 毛毛 地：地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安

2、置的房 屋的土地；熟熟 地：地：指具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上進 行房屋建設的土地；在建工程：在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房 地產，該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的 房地產，它可能是新的，也可能是舊的） 整理ppt5按建筑物的使用性質按建筑物的使用性質分類：分類： 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑 農業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱為 民用建筑 整理ppt6按建筑結構的主要建材按建筑結構的主要建材分類：分類： 鋼結構 鋼筋混凝土結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 整理ppt7按建筑結構

3、的主要形式按建筑結構的主要形式分類：分類： 墻體結構 框架結構 深梁結構 筒體結構 拱結構 網架結構 空間薄壁（包括折板結構） 鋼索結構 艙體結構。整理ppt8按建筑物的施工方法按建筑物的施工方法分類：分類：施工方法是指建造建筑物時所采用的方法： 現(xiàn)澆，現(xiàn)砌式建筑 預制、裝配式建筑 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分配式建筑 整理ppt9按建筑物的耐火等級按建筑物的耐火等級分類：分類： 建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構件的燃燒性能和耐火極限決定的。 根據材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。 用這些材料制成的建筑構件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。整理ppt10按建筑物的耐久等級按建筑物的耐

4、久等級分類分類 建筑耐久等級是根據建筑耐久年限來劃分的。整理ppt11按房屋的完損等級分類：按房屋的完損等級分類：根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度來劃分： 完好房屋 基本完好房屋 一般損壞房屋 嚴重損壞房屋 危險房屋整理ppt12房屋新舊程度（成新率）房屋新舊程度（成新率）的判定標準是：的判定標準是： 完好房屋：十、九、八成 基本完好房屋：七、六成 一般損壞房屋：五、四成 嚴重損壞房屋及危險房屋：三成以下整理ppt13按層數(shù)和高度的分類：按層數(shù)和高度的分類： 低層建筑（ 13層） 多層建筑（ 46層） 高層建筑（總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑） 超高

5、層建筑（總高度超過100M ）此外，房地產類型還可以按用途、是否產生收益、經營使用方式等形式劃分。整理ppt14高層建筑的國際分類： 低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550M 中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075M 高層建筑：層數(shù)為2640層， 建筑總高度75100M 超高層建筑：層數(shù)在40層以上， 建筑總高度在100M以上 整理ppt15城市土地所有權城市土地所有權又稱土地產權，是物權的一種。主體是土地所有者，客體是土地，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內享有對土地占有、使用、收益、處分的權利。我國實行的是城市土地屬于國家所有，農村土地屬于集體所有的土地制度整理ppt16土地

6、所有權的權能土地所有權的權能 土地占有權：是指依法對土地實行掌握和控 制的權利。 土地使用權：是指依法對土地進行實際使用 的權利。 土地收益權：是指依法收取土地所產生的自然或法定的利息和利益的權利，包括收獲土地上生長的農作物，收取出租土地的地租等。 土地處分權：是指依法處置土地的權利，包括出租、出賣、贈送、遺贈、抵押等。 整理ppt17土地使用權土地使用權 是指土地使用者根據國家法律和與土地有人簽訂的合同的有關規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利 整理ppt18土地使用權的取得土地使用權的取得 劃撥土地使用權：劃撥土地使用權：只限于本單位使用， 不得以任何形式私自轉讓

7、，更不得進行土地使 用權的經營行為，如土地出租等。 土地使用權出讓：土地使用權出讓：可以依法進行轉讓、 出租或抵押。 土地使用權出讓：土地使用權出讓：必須遵守原出讓合同有關規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進行再轉讓、出租和抵押。整理ppt19土地使用權出讓的方式土地使用權出讓的方式 協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調整經濟結構而給予優(yōu)惠政策的項目。招標出讓：是指在規(guī)定的期限內，由符合條件的單位或者個人，以書面投標形式，競投某地段土地的使用權，由招標人根據一定的要求，擇

8、優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開發(fā)性用地或者有較高技術性要求的建設用地。拍賣出讓：又稱競投，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。整理ppt20土地使用權出讓的年限土地使用權出讓的年限根據中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權和轉讓暫行條例規(guī)定，土地使用權出讓的最高年限，按土地的用途分別為： 居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 綜合或其他用地：50年整理ppt21土地使用權年限屆滿土地使用權年限屆

9、滿土地使用權年限屆滿時，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權受讓人可以申請續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理土地使用權登記手續(xù)。整理ppt22房地產開發(fā)經營中的房地產開發(fā)經營中的專業(yè)用語專業(yè)用語 整理ppt23“三通一平三通一平”即路通、水通、電通 場地平整。整理ppt24“七通一平七通一平”即道路通、水上通、排污通、 排水通、電力通、通訊通、 煤氣通 土地平整 整理ppt25容積率容積率指項目、規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比全部建筑面積 容積率 用地面積整理ppt26綠化率綠化率指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設

10、用地面積之比 所有綠地面積 綠化率（%） 用地面積整理ppt27建筑密度即建筑覆蓋率，指項目、用地范圍所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比基底面積 覆蓋率（%）用地面積整理ppt28樓宇面積：樓宇面積： 建筑面積：實用面積+部分公用面積實用面積：是從外墻計算的，若連著其它單位，則從中間計算 公用面積：走廊、樓梯間等整理ppt29實用率 實用面積 實用率(%) 建筑面積整理ppt30平方米與平方尺的換算 國內：平方米 香港：平方尺1平方米=10.765平方尺 整理ppt31房地產市場房地產市場指所交易的商品是房地產（或房地產權益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關房地產的交易網絡，交易包括買賣、

11、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產市場整理ppt32房地產市場必須具備的房地產市場必須具備的要素：要素：賣方買方用于交易的房地產整理ppt33房地產市場分類：房地產市場分類：一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產增量市場）；二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產投入市場進行現(xiàn)樓交易或預售，實質上是房地產的開發(fā)與市場銷售的結合(房地產存量市場)三級市場：是業(yè)主之間房地產權自由轉讓的市場。整理ppt34房地產交易房地產交易房地產轉讓房地產抵押房屋租賃整理ppt35房地產轉讓房地產轉讓 指合法擁有土地使用權及土地上建筑物，附著物所有權的自然人，法人和其它組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉

12、移給他人的法律行為。 整理ppt36房屋租賃房屋租賃指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關系終止后將房屋返還給出租人的行為整理ppt37商品房銷售商品房銷售分為預售和現(xiàn)售整理ppt38預預 售售是房地產開發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時，向房地產管理部門申請取得預售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷售方式 整理ppt39預售商品房必須具備預售商品房必須具備的條件的條件整理ppt40（原規(guī)定）（原規(guī)定） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證 整理ppt41（新規(guī)定） 土地使用權已依法登記，取得房地產權利證書； 取得建筑許可證和開工許可證； 除付清地價款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金已達工程款預標投資總額的2/5并經注冊會計師驗資； 房地產發(fā)展商和金融機構已簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議； 領取了房地產預售許可證。 整理ppt42現(xiàn)現(xiàn) 售售指商品房商品房已經建成并按國家標準驗收合格，按照銷售合同交付房款后，即可投入使用的銷售方式 整理ppt43房地產證房地產證軟皮紅房地產證軟皮綠房地產證硬皮紅色綢面房地產證前兩種是新證（自1995年1月1