房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查模板

1、 “項(xiàng)目名稱”房地產(chǎn)融資項(xiàng)目 盡職調(diào)查報(bào)告模板申請企業(yè)名稱 融資金額 融資期限 總息費(fèi)率 業(yè)務(wù)類型： 抵押 質(zhì)押 其他主要擔(dān)保條件 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì) 盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證：本報(bào)告是按照XXXXX有限公司盡職調(diào)查規(guī)范要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員： 調(diào)查日期： 年 月 日協(xié)助盡調(diào)人員： 協(xié)助調(diào)查日期： 年 月 日目 錄一、項(xiàng)目背景3二、方案與風(fēng)控

2、措施3（一）基本要素3（二）交易結(jié)構(gòu)31、項(xiàng)目的進(jìn)入32、項(xiàng)目的退出33、項(xiàng)目公司的管理3（三）風(fēng)控措施3三、交易對手3（一）申請人/項(xiàng)目公司31、基本情況及歷史沿革32、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)33、組織結(jié)構(gòu)34、高管層情況介紹35、經(jīng)營情況調(diào)查3（二）控股股東/實(shí)際控制人3（三）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況31、項(xiàng)目公司稅收政策32、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息3（四）項(xiàng)目公司征信情況3四、融資項(xiàng)目3（一）項(xiàng)目基本情況31、項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀32、控規(guī)指標(biāo)33、開發(fā)計(jì)劃34、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹3（二）項(xiàng)目市場情況31、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況32、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況33、項(xiàng)目市場情況3（三）項(xiàng)目分析31、總

3、投資32、建設(shè)成本預(yù)測33、項(xiàng)目銷售預(yù)測34、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估35、盈虧平衡分析3五、項(xiàng)目綜合評價(jià)31、客戶定位32、項(xiàng)目SWOT分析3六、還款來源31、還款來源介紹32、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析3七、風(fēng)險(xiǎn)評估3八、結(jié)論及建議3九、項(xiàng)目資料附件列表3一、 項(xiàng)目背景二、 方案與風(fēng)控措施（一） 基本要素l 融資申請人： l 融資項(xiàng)目名稱：l 申請融資金額：l 融資期限：l 融資用途：l 融資方式：l 融資息費(fèi)成本：l 還本付息方式：（二） 交易結(jié)構(gòu)1、 項(xiàng)目的進(jìn)入2、 項(xiàng)目的退出3、 項(xiàng)目公司的管理 （三） 風(fēng)控措施三、 交易對手（一） 申請人/項(xiàng)目公司1、 基本情況及歷史沿革2、 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀

4、圖或表格的形式列出，需要追溯到實(shí)際控制人）3、 組織結(jié)構(gòu)4、 高管層情況介紹（法定代表人、財(cái)務(wù)總監(jiān)以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄）5、 經(jīng)營情況調(diào)查（二） 控股股東/實(shí)際控制人對于控股股東:重點(diǎn)介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項(xiàng)目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比照原始積累，進(jìn)行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的貢獻(xiàn)程度）。（

5、三） 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況1、 項(xiàng)目公司稅收政策稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息列示項(xiàng)目公司近三年及最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，并對報(bào)表中的重點(diǎn)科目進(jìn)行詳細(xì)說明。應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計(jì)憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實(shí)各相關(guān)會計(jì)科目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財(cái)務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)的會計(jì)科目明細(xì)表。（1）預(yù)付賬款按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間/期間按照同期、同項(xiàng)目，不同的收款單位列示明細(xì)一期收

6、款單位付款金額付款時間/期間二期（2）存貨按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間/期間按照同期、同項(xiàng)目，不同的對方單位列示明細(xì)一期科目收款單位付款金額付款時間/期間土地出讓金及契稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)二期往來款明細(xì)表報(bào)表科目金額款項(xiàng)性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系（是否關(guān)聯(lián)公司）歸還時間應(yīng)收賬款合計(jì)其他應(yīng)收款合計(jì)應(yīng)付賬款合計(jì)其他應(yīng)付款合計(jì)短期借款明細(xì)表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔(dān)保方（四） 項(xiàng)目公司征信情況1、 查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、 查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、 通過查閱報(bào)刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報(bào)告和上網(wǎng)查詢等方式。（如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，

7、并予以說明。）四、 融資項(xiàng)目（一） 項(xiàng)目基本情況1、 項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀項(xiàng)目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積），業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部分的情況介紹，包括不限于（在項(xiàng)目中的位置，期數(shù)，土地面積，建筑面積，各建筑用途的建筑面積，商業(yè)部分需要分層寫明面積，未來定位等，車位需要確認(rèn)地下車位個數(shù)，地上不用計(jì)算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類型總層數(shù)所在樓層建筑面積（平方米）主力戶型面積主力戶型比例備注高層住宅25-1000040-6070%簡裝多層住宅-毛坯花園洋房-疊拼別墅-獨(dú)棟別墅-寫字樓-層高4米商業(yè)41500

8、層高6米2300層高4米34004500地下車位90個-2其他用房合計(jì)2、 控規(guī)指標(biāo) 項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱一期指標(biāo)二期指標(biāo)單位1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21.2建設(shè)用地面積m22綠地率3建筑密度4建筑高度4規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m25.1.1住 宅m25.1.1.1住宅m25.1.1.2=90m25.1.1.3(90，120)5.1.1.41205.1.2 商 業(yè)5.1.3 寫字樓5.1.4 廉租房、保障房5.2地下建筑面積 m25.2.1車位個5.2.2商業(yè) m25.2.3人防m(xù)23、 開發(fā)計(jì)劃序號節(jié)點(diǎn)名稱完成時間一期二期1取得土地使用證2設(shè)計(jì)

9、單位確定3概念設(shè)計(jì)完成4規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批文本完成5取得規(guī)劃用地使用許可證6擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成7施工報(bào)建圖完成8取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證9全套施工圖完成10總包單位確定（招標(biāo)）11取得施工許可證12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至±0.00014售樓處建成15達(dá)到預(yù)售條件16取得預(yù)售許可證17樣板間開發(fā)時間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成25竣工備案時間26預(yù)驗(yàn)收時間27竣工驗(yàn)收完成28交房時間4、 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹項(xiàng)目實(shí)施單位規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)單位施工總承包商監(jiān)理單位（二） 項(xiàng)目市場情況1、 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展

10、情況人口總量、CPI在全省排名以及人均收入情況2、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況3、 項(xiàng)目市場情況（1） 項(xiàng)目區(qū)域交通情況（附位置圖）（2） 項(xiàng)目配套設(shè)施情況（3） 周邊主要土地成交情況（4） 周邊競爭項(xiàng)目分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價(jià)產(chǎn)品備案價(jià)格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地周邊成交情況（純土地情況）土地位置土地面積容積率土地用途成交價(jià)樓面地價(jià)地面地價(jià)成交/叫價(jià)時間（三）項(xiàng)目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項(xiàng)目中的某一期項(xiàng)目的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期項(xiàng)目的資金運(yùn)用與來源的情況。1、 總投資1）總投資測算總建筑面積： 可售面積： 借款期

11、可售面積：項(xiàng)目名稱投資額已投入(萬元)未投入(萬元) 按總建筑面積單價(jià)(元)按可售面積單價(jià)(元)開發(fā)成本土地費(fèi)用政府行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)（分住宅、商業(yè)、寫字樓）其中：地上建筑 地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)管理費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目總投資2） 總投資資金來源構(gòu)成序號項(xiàng)目金額（萬元）1自有資金2融資籌資3銷售收入4政府補(bǔ)助合計(jì)資金流入序號項(xiàng)目金額（萬元）占總投資比例1投資位記賬，企業(yè)重要往來方相原始積累，進(jìn)行資金來源合理性分析。1919191919191919191919191

12、91919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919191919總投資1自有資金（注冊資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來源及合理性分析此處按照工程形象進(jìn)度、施工合同約定的付款進(jìn)度和單方合理成本對開發(fā)商在建工程進(jìn)行逐棟測算，加計(jì)后與最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對，確認(rèn)已投入資金

13、的真實(shí)性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，Ø 獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；Ø 獲取開發(fā)商制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌鏊竭M(jìn)行對比，分析其合理性；Ø 當(dāng)必要并可行時，從拆遷名單里隨機(jī)抽取拆遷戶進(jìn)行訪問，確認(rèn)拆遷成本支付的真實(shí)性；Ø 將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報(bào)告中，并準(zhǔn)備向風(fēng)控提供所獲取的原始文件資料。Ø 需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的其他事項(xiàng)。4）融資額度的合理性分析Ø 此處列明在項(xiàng)目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項(xiàng)用資明細(xì)。Ø 在建筑安裝工程費(fèi)方面，須

14、按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進(jìn)度（若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來進(jìn)行資金需求合理性匡算，將計(jì)算過程和結(jié)果進(jìn)行列示。對于超出合理需求的，須對真實(shí)用途進(jìn)行徹底的調(diào)查和說明。2、 建設(shè)成本預(yù)測測算前提條件：(各項(xiàng)費(fèi)用假設(shè)占比)， 見（附表一）。3、 項(xiàng)目銷售預(yù)測測算前提條件：(分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價(jià)格假設(shè)及依據(jù)等) 1）銷售方案2）銷售預(yù)測（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計(jì)單價(jià)總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店車庫/地下車位4、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估成本利潤表科目金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售成本

15、3.期間費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計(jì)7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率投資利潤率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總收入項(xiàng)目資金峰值股本投資項(xiàng)目稅前利潤項(xiàng)目稅后凈利潤 銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、 盈虧平衡分析（1）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售單價(jià)（假定銷售比例不變）；（2）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售比例（假設(shè)銷售單價(jià)不變）五、 項(xiàng)目綜合評價(jià)1、 客戶定位2、 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（O）威脅（T）項(xiàng)目SWOT結(jié)論六、 還款來源1、 還款來源介紹2、 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析（1）正常情況

16、下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價(jià)借款期內(nèi)銷售周期去化率累計(jì)凈現(xiàn)金流（2）壓力測試下的現(xiàn)金流A、在銷售進(jìn)度不變的情況下，假設(shè)銷售單價(jià)下降5%、10%、20%時對該項(xiàng)目的影響；B、在銷售單價(jià)不變的情況下， 假設(shè)銷售成本增加5%、10%和20%對該項(xiàng)目的影響七、 風(fēng)險(xiǎn)評估八、 結(jié)論及建議九、 項(xiàng)目資料附件列表附表一：建筑成本測算序號子項(xiàng)名稱測算金額（萬元）2012Q42013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3一土地費(fèi)用-1地價(jià)款及市政配套費(fèi)2合作款項(xiàng)3紅線外市政設(shè)施費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)5市政配套設(shè)施的其他支出二政府行政事業(yè)性收費(fèi)-1報(bào)批報(bào)建費(fèi)2增容費(fèi)三前期工

17、程準(zhǔn)備費(fèi)-1勘測丈量費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)3三通一平費(fèi)其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整4臨時設(shè)施費(fèi)5其他支出四主體建筑（裝修）工程費(fèi)-1地基與基礎(chǔ)工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費(fèi)-1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3消防系統(tǒng)4弱電（智能化）系統(tǒng)5地下室停車場導(dǎo)引系統(tǒng)6其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)-1室外給排水系統(tǒng)費(fèi)2室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4室外高低壓電力系統(tǒng)費(fèi)5室外消防系統(tǒng)費(fèi)6室外通訊、有線電視系統(tǒng)費(fèi)七園林環(huán)境工程費(fèi)-1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2綠化建設(shè)費(fèi)3建筑小品4道路及廣場建造費(fèi)5大門圍墻建造費(fèi)6室外照明7樓體泛光8標(biāo)識系統(tǒng)制

18、作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費(fèi)-1物業(yè)服務(wù)用房2業(yè)主會所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運(yùn)動設(shè)施8超市（配套商業(yè)設(shè)施）9其他支出九開發(fā)間接費(fèi)-1工程管理費(fèi)十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價(jià)顧問咨詢3物業(yè)服務(wù)啟動費(fèi)4資本化利息5其他支出成本合計(jì)-附表二：銷售預(yù)測表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬元）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬元）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬元）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)（元）銷售收入（萬元）注解：對投資項(xiàng)目未來銷售預(yù)測的方法。1.參考前期銷售進(jìn)度和價(jià)格。2.參考周邊類似樓盤的銷售進(jìn)度和價(jià)格3.結(jié)合當(dāng)?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4.結(jié)合本項(xiàng)目的品質(zhì)