房地產(chǎn)銷售回款及結(jié)算管理辦法

1、房地產(chǎn)銷售回款及結(jié)算管理辦法第一章 總則第一條 為加強(qiáng)銷售回款及結(jié)算業(yè)務(wù)的管理工作，規(guī)范房地產(chǎn)收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制操作程序，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特制定本辦法。 第二條 公司各區(qū)域負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售、結(jié)算及回款的管理，督促、協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任部門具體實(shí)施。第三條 公司營銷策劃部、營銷代理公司是銷售回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購、簽約、銷售欠款催收、按揭資料收集及審核，按揭款項(xiàng)的下發(fā)。 第四條 公司財(cái)務(wù)部在利潤中心負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，對本單位房地產(chǎn)銷售收款及結(jié)算內(nèi)部控制的建立建全及組織實(shí)施負(fù)責(zé)，對營銷部門負(fù)責(zé)的銷售、銀行按揭回款工作情況進(jìn)行監(jiān)督，并對認(rèn)購書、合同、相關(guān)優(yōu)惠政策等單據(jù)的審批情況進(jìn)行

2、審核。財(cái)務(wù)應(yīng)參與對按揭銀行的后評估;評估意見作為按揭銀行分配的參考依據(jù)。第五條 公司財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)銷售收款及結(jié)算具體實(shí)施，每周向營銷策劃部門提供定金、合同收款、銀行按揭款項(xiàng)實(shí)際到帳情況信息，營銷策劃部門也應(yīng)統(tǒng)計(jì)除銀行按揭款之外其他款項(xiàng)的實(shí)際收取情況，并定期與財(cái)務(wù)部門核對，建立部門之間業(yè)務(wù)核對關(guān)系。 第六條 營銷策劃部門每周要對簽約銷售額至少進(jìn)行以下進(jìn)行三個(gè)方面工作:（一）是否超過了合同收款期限;（二）逾期欠款原因分析;（三）對逾期欠款催收(擬已采取的相關(guān)措施。營銷部門將分析反饋回財(cái)務(wù)部門后，財(cái)務(wù)部對逾期欠款的客戶進(jìn)行檢查，并對逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評估，每周通過辦

3、公信息平臺公布，供相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)查閱和監(jiān)督，菅銷策劃部門應(yīng)對以下內(nèi)容按約定期限及逾期時(shí)間的長短建立分級預(yù)警機(jī)制: 1、客戶定購后按期簽約 的情況。 2、首付款交付并按規(guī)定的時(shí)間提交按揭資料的情況。 3、按揭資料交齊且工程已符合銀行下款條件的按揭款回款情況 4、一次性付款款項(xiàng)交付情況。 5、與客戶約定的其他情況。 以上分級預(yù)警機(jī)制的預(yù)警級別按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分: 1、至約定期限前2天設(shè)為一級預(yù)警，應(yīng)及時(shí)提醒客戶按期履約。 2、至約定期限客戶沒有按期履約設(shè)為二級預(yù)警，應(yīng)催促客戶履約。 3、逾期5天的客戶設(shè)為三級預(yù)警，發(fā)書面函伴至客戶并告知其將要承擔(dān)的違約責(zé)任。 4、逾期10天的客戶設(shè)為四級預(yù)警，要及

4、時(shí)書面上報(bào)至公司法務(wù)部處理。     以上分級預(yù)警機(jī)制營銷部門可以根據(jù)市場變化進(jìn)行階段性調(diào)整， 并和相關(guān)部門協(xié)商確定后，報(bào)董事長批準(zhǔn)實(shí)施。第二章 銷售收款準(zhǔn)備工作第七條 在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售開盤前，菅銷策劃部門應(yīng)將擬推出銷售街區(qū)并經(jīng)董事長核準(zhǔn)的銷售窗口表(項(xiàng)目、幢號、房號、建筑面積、已售面積、尚余面積、批準(zhǔn)單價(jià)、合同單價(jià)、合同價(jià)、總價(jià)等信息)、優(yōu)惠政策等相關(guān)材料交財(cái)務(wù)部。 財(cái)務(wù)部門簽收后及時(shí)按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求編制銷售信息明細(xì)表，將樓盤銷售信息明細(xì)表導(dǎo)入稅務(wù)開票系統(tǒng)，經(jīng)測試可正常打印發(fā)票。 財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)預(yù)計(jì)銷售情況，向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購一定數(shù)額的發(fā)票，并做

5、好后續(xù)領(lǐng)購及保管工作。第八條 在每一新項(xiàng)目進(jìn)行開盤銷售的前期，應(yīng)由財(cái)務(wù)部門牽頭對銷售業(yè)務(wù)員、收款員、相關(guān)人員進(jìn)行收款、結(jié)算方面的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，以便銷售業(yè)務(wù)員、收款員、相關(guān)人員能夠熟悉收款及結(jié)算流程。 收款員應(yīng)具有實(shí)際收款工作經(jīng)驗(yàn)，能夠熟練使用POS機(jī)及稅務(wù)開票系統(tǒng)，并掌握銀行票據(jù)結(jié)算的基礎(chǔ)知識。 第九條 收款員及開票員的辦公場所應(yīng)安裝錄像監(jiān)控設(shè)備，采取必要的安全保衛(wèi)措施，以避免和客戶發(fā)生不必要的糾紛。第十條 在新樓盤開盤前五天，營銷部門應(yīng)通知公司財(cái)務(wù)部做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，否則由于財(cái)務(wù)準(zhǔn)備工作不足，對公司產(chǎn)生的損失由營銷部門承擔(dān)全部責(zé)任。第三章 收款、結(jié)算人員崗位職責(zé)第十一條 財(cái)務(wù)部門設(shè)置開票員、

6、收款員、收入會計(jì)銷售收款及結(jié)算崗位，建立內(nèi)部控制及稽核機(jī)制，并由公司出納兼職辦理票據(jù)交存銀行業(yè)務(wù)及POs機(jī)刷卡收取款項(xiàng)進(jìn)帳的逐筆核對工作。 在非集中收款日，開票員和收款員的工作可由一人承擔(dān)。第十二條 崗位工作職責(zé)(一)開票員工作職責(zé)1、從票據(jù)保管人處領(lǐng)取地產(chǎn)公司銷售發(fā)票，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求開具銷售發(fā)票。2、發(fā)票應(yīng)按順序號依次使用，所有聯(lián)次一次填開，不得涂改。對于填錯(cuò)的發(fā)票應(yīng)全份保留，并加蓋“作廢”印戳，不得撕毀。3、每日 編制、上報(bào)發(fā)票開具情況報(bào)表。4、將當(dāng)天的收款信息錄入銷售明源ERP系統(tǒng)。5、上級交辦的其他事項(xiàng)。(二)收款員工作職責(zé)1、現(xiàn)金收款、房款、定金。2、票據(jù)收款:本票、支

7、票。3、POS機(jī)收款:客戶刷卡后核對款項(xiàng)金額與信用卡簽名，每日完成POS機(jī)結(jié)賬。4、負(fù)責(zé)去各銀行繳存當(dāng)日收取現(xiàn)金。5、向客戶解釋各項(xiàng)款項(xiàng)收取結(jié)算方面、財(cái)務(wù)方面問題，并將相關(guān)信息及時(shí)反饋至公司財(cái)務(wù)部。6、每日按時(shí)編制、上報(bào)收款日報(bào)表。7、應(yīng)付案場的突發(fā)事件。8、上級交辦的其他事項(xiàng)。（三）收入會計(jì)工作職責(zé)1、核對收款員上報(bào)的收款日報(bào)表、開票員上報(bào)的發(fā)票開具情況日報(bào)表。2、審核收款員、開票員移交的各種銷售及收款原始單據(jù)并編制銷售報(bào)表3、根據(jù)收款員、開票員移交的資料，在財(cái)務(wù)用友帳務(wù)系統(tǒng)制作相關(guān)會計(jì)憑證。4、按國家稅收法律、法規(guī)的的要求進(jìn)行稅款的納稅申報(bào)及銷售發(fā)票申購、管理工作。5、定期與出納核對銷售收

8、入款項(xiàng)到帳情況。6、負(fù)責(zé)對銀行對賬單的核對并對出納編制的銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行審核。7、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售收款、結(jié)算相關(guān)資料的收集、裝訂及檔案管理。8、定期將按揭貸款到賬情況錄入ERP明源銷售系統(tǒng)，及時(shí)反饋至營銷部、營銷代理公司。（四）財(cái)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)1、公司財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)銷售收款及結(jié)算整體工作的組織及協(xié)調(diào)，安排本公司財(cái)務(wù)人員與營銷部門信息溝通及反饋。 2、對收入會計(jì)上報(bào)的所有銷售資料及報(bào)表進(jìn)行最終審核。 3、對逾期欠款的分析及催收的監(jiān)控。 4、負(fù)責(zé)對開票員、收款員、收入會計(jì)的工作監(jiān)督及考核工作。 5、審核銀行對賬單并對銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行最終簽字確認(rèn)。第四章現(xiàn)金收款流程 第十三條 收款員在收款前

9、至少應(yīng)對以下方面對經(jīng)公司營銷部門簽字確認(rèn)的認(rèn)購書、合同等單據(jù)進(jìn)行審核：有無涂改、大小寫金額是否正確一致。房款總價(jià)的計(jì)算是否正確，銷售價(jià)格與經(jīng)董事長或授權(quán)人核準(zhǔn)的銷售窗口表進(jìn)行核對，相關(guān)優(yōu)惠政策是否符合公司文件的規(guī)定，特殊折扣是否取得董事長或授權(quán)人批準(zhǔn)。 第十四條 收到的現(xiàn)金必須經(jīng)驗(yàn)鈔機(jī)清點(diǎn)兩次以上，且用手摸著辨別真?zhèn)渭扒妩c(diǎn)數(shù)量。收到的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)天存入銀行，所有現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)應(yīng)在監(jiān)控錄像下進(jìn)行。 將現(xiàn)金送存銀行時(shí)，應(yīng)向行政部提出派車申請，若現(xiàn)金金額超過20萬以上，須通知保安人員隨從，注意保密，確保資金安全。行政部門應(yīng)重點(diǎn)保證財(cái)務(wù)去銀行解現(xiàn)用車申請，否則將承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。休息日及特殊事項(xiàng)當(dāng)天收到的大額現(xiàn)

10、金無法存入銀行時(shí)，應(yīng)報(bào)財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，必要時(shí)財(cái)務(wù)經(jīng)理應(yīng)協(xié)調(diào)物業(yè)公司人員加強(qiáng)保衛(wèi)工作。 第十五條 收取款項(xiàng)時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際付款人與認(rèn)購單、合同上的購房人名稱不一致時(shí)，應(yīng)要求實(shí)際付款人填寫委托付款承諾書，由付款人簽字確認(rèn)或加蓋單位公章。當(dāng)認(rèn)購單、合同上的購房人名稱發(fā)生變更時(shí)，必須符合公司的相關(guān)審批規(guī)定。第十六條 POS機(jī)刷卡收款成功，在當(dāng)天結(jié)帳之前，沒有特別事項(xiàng)嚴(yán)禁使用撒消項(xiàng)操作。撤消項(xiàng)操作密碼由收入會計(jì)設(shè)置，特別事項(xiàng)收銀員報(bào)收入會計(jì)，財(cái)務(wù)經(jīng)理書面審核確認(rèn)，公司出納應(yīng)根據(jù)銀行進(jìn)帳單、POS機(jī)刷卡存根聯(lián)及銀聯(lián)網(wǎng)上結(jié)算明細(xì)，對銷售進(jìn)帳的款項(xiàng)拆分至每筆POS刷卡明細(xì)，編制銀聯(lián)卡對賬明細(xì)表并負(fù)貴銀行存款余額調(diào)

11、節(jié)表的編制，上報(bào)收入會計(jì)處審核。  第十七條 收款員將當(dāng)天的收到的銀行票據(jù)情況登入票據(jù)收發(fā)記錄本，并在當(dāng)天移交至財(cái)務(wù)部銀行出納，由銀行出納當(dāng)天辦理資金進(jìn)帳手續(xù)。票據(jù)移交時(shí)，接收人在票據(jù)收發(fā)記錄本中應(yīng)有簽字記錄，如有特殊情況當(dāng)天不能存入銀行的，需經(jīng)子公司財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)不能進(jìn)帳的票據(jù)當(dāng)日通知營銷部門與客戶聯(lián)系，追款責(zé)任至入帳為止。第五章定金及房款退付第十八條 涉及房屋銷售的所有退款，必須由退款人提出申請，營銷策劃部門按公司規(guī)定的程序辦理批準(zhǔn)退款手續(xù)。 （一）涉及房屋銷售的所有退款必須到公司財(cái)務(wù)部辦理。（二）當(dāng)客戶退定金及房款時(shí)，收入會計(jì)應(yīng)檢查客戶是否已簽退房協(xié)議，退房會簽單是否經(jīng)董事

12、長或授權(quán)人簽字確認(rèn)，并將開具的發(fā)票收回與存根聯(lián)核對無誤后方可辦理付款手續(xù)。 （三）營銷策劃部門提供的退房會簽單應(yīng)包含(不限于)以下內(nèi)容: 1、按公司相關(guān)規(guī)定，!已履行完備的審批手續(xù); 2、物業(yè)公司確認(rèn)已結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用(適用于已交房情況); 3、工程部確認(rèn)房屋完損情況(適用于已交房情況)。第六章交房及發(fā)票的開具第十九條 開票員與收款員崗位分別設(shè)置時(shí)，二人在同一地點(diǎn)辦公，當(dāng)收款員款項(xiàng)收取后，POS機(jī)刷卡等收款單據(jù)移交至開票員、開票員根據(jù)相關(guān)要求進(jìn)行發(fā)票的開具，開票員開好發(fā)票經(jīng)收款員核對無誤后，由收款員加蓋發(fā)票專用章交至客戶。 開票員開具發(fā)票時(shí)注意以下事項(xiàng) （一）開具發(fā)票時(shí)，|應(yīng)查看購房人身份證原件。

13、以便將相關(guān)信息錄入開票系統(tǒng)。 （二）當(dāng)客戶直接將購房資金存入公司帳戶時(shí)，開票員應(yīng)取得公司財(cái)務(wù)部收入會計(jì)確認(rèn)后方可開具相應(yīng)發(fā)票。 （三）開具銷售發(fā)票(辦理產(chǎn)權(quán)證使用)前，應(yīng)確認(rèn)所有房款均已收齊并收回前期開具的所有預(yù)收款、定金發(fā)票。 （四）開票員應(yīng)將發(fā)票的記帳聯(lián)及存根聯(lián)妥善保管，定期移交至收入會計(jì)。 在交房前五天。營銷部門應(yīng)通知財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)部門應(yīng)向營銷部門提供客戶久款明細(xì)表，對未交齊房款的客戶不得交房，在辦理交房手續(xù)的前一天，財(cái)務(wù)部門應(yīng)對支票、按揭等未達(dá)帳款再次確認(rèn)，并將相關(guān)情況及時(shí)反饋至營銷部門。 第二十條 銷售收款、結(jié)算的簡要控制流程如下:第七章按揭款項(xiàng)結(jié)算第二十一條 公司營銷策劃部是銷售按

14、揭回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)認(rèn)購、簽約、 銷售欠款催收、按揭資料收集及審核，提交銷售日報(bào)、銷售情況報(bào)表。 公司營銷策劃部設(shè)置銀行按揭專員崗位，負(fù)責(zé)對銀行按揭工作人員、客戶、銷售代理公司之間的溝通與協(xié)調(diào)，并對客戶提供的按揭資料情況及款項(xiàng)下放工作進(jìn)行信息歸集、整理，定期編制相關(guān)報(bào)表。 第二十二條 在按揭銀行的選取方面，財(cái)務(wù)人員要對各家銀行服務(wù)質(zhì)量和工作效率作出評價(jià)，在選取按揭銀行時(shí)，相關(guān)部門要參考財(cái)務(wù)部門的意見。 第二十三條 出納收到銀行出具的客戶按揭款進(jìn)賬單通知，當(dāng)日移交給收入會計(jì)，收入會計(jì)收到 按揭客戶的按揭款進(jìn)張單時(shí)，查找客戶合 同檔案，核對合 同中列示按揭款項(xiàng)金 額是否與銀行進(jìn)賬單金額一致。 第二十四條 收入會計(jì)應(yīng)及時(shí)將相關(guān)信息錄入明源銷售系統(tǒng)，營銷部門負(fù)責(zé)逐筆核每一客戶按揭款項(xiàng)的下放情況。 對逾期于按揭回款事項(xiàng)，營銷部門按揭專員必須向銷代公司業(yè)務(wù)人員、客戶、銀行按揭人員查清原因，(擬已采取的相關(guān)措施，并追究相關(guān)人員責(zé)任。 第二十五條 營銷部、財(cái)務(wù)部在辦理營銷代理公司傭金款項(xiàng)結(jié)算時(shí)，應(yīng)扣除未全額收款(包括按揭未回款)的銷售回款，督促代理公司向業(yè)主及時(shí)催收余款包括按揭款。第八章 房屋差價(jià)款項(xiàng)結(jié)算第二十六條 在房屋交付后，營銷部門及向財(cái)務(wù)部提供經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的房屋面積表和補(bǔ)退款差價(jià)明細(xì)表，并按公司規(guī)定