鄭州市城中村改造主要工作流程

1、鄭州市城中村改造主要工作流程鄭州市城中村改造主要工作流程（暫定）一、城中村改造項(xiàng)目申報(bào)二、區(qū)政府審核、完善資料、上報(bào)市村改辦三、區(qū)政府組織招商、選商四、規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報(bào)批工作五、區(qū)政府組織實(shí)施拆遷六、市政府批準(zhǔn)列入市城中村改造計(jì)劃七、國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批八、編制改造方案上報(bào)市政府審批九、國(guó)土部門組織土地招拍掛十、開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)工建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)、市區(qū)各部門落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策十一、安置區(qū)交房、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)1/11鄭州市城中村改造主要工作流程鄭州市城中村改造工作流程詳細(xì)說(shuō)明第一步：城中村改造項(xiàng)目申報(bào)（一）改造條件成熟的村（組），以文件形式向所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、 區(qū)人民政府逐級(jí)

2、申請(qǐng)進(jìn)行城中村改造。區(qū)人民政府按照市人民政府的統(tǒng)一要求，對(duì)該村的基本情況進(jìn)行調(diào)查，會(huì)同土地部門與村（組）協(xié)商后，擬定城中村改造初步方案，經(jīng)村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)通過(guò)。（二）申報(bào)、審批城中村改造應(yīng)提供的資料。1. 經(jīng)屬地公安派出所或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處審定的村民詳細(xì)統(tǒng)計(jì)資料；2. 村（組）范圍內(nèi)土地總量和現(xiàn)有建、構(gòu)筑物情況統(tǒng)計(jì)資料；3. 經(jīng)村名（股東）大會(huì)或代表大會(huì)討論通過(guò)的村（組）的改造初步方案等資料。改造方案中應(yīng)包括村（組）改造的基本設(shè)想、拆遷補(bǔ)償安置方案、基本經(jīng)濟(jì)分析；4. 村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)做出的對(duì)本村、組進(jìn)行改造的決議。第二步：區(qū)政府審核、完善資料、上報(bào)市村改辦區(qū)人民政府組

3、織對(duì)村（組）基本情況進(jìn)行調(diào)查，會(huì)同土地部門與村（組）協(xié)商擬定城中村改造意向及范圍，經(jīng)村民2/11鄭州市城中村改造主要工作流程大會(huì)形成決議。區(qū)更新辦將完善的資料提交市村改辦，經(jīng)主任會(huì)議研究通過(guò)后，報(bào)市規(guī)劃局準(zhǔn)備編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。第三步：區(qū)政府組織招商、選商1. 二七區(qū)城中村改造項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入，都必須由區(qū)“城鄉(xiāng)更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入評(píng)審小組”擇優(yōu)確定，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擅自確定開(kāi)發(fā)企業(yè)。評(píng)審小組由區(qū)城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織區(qū)發(fā)改、財(cái)政、投資促進(jìn)、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保、房管、審計(jì)、紀(jì)檢、監(jiān)察等部門及項(xiàng)目所在辦事處、指揮部和有關(guān)專家組成。2. 擬參與城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向

4、城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)名登記，并提交以下資料：（ 1）申報(bào)意向書；（ 2）承諾書（系指質(zhì)量、工程、安全、村民或居民搬遷、安置、回遷等各項(xiàng)承諾，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及主要技術(shù)、管理人員承諾等）；（ 3）法定代表人證書或法定代表人簽署的法人代表授權(quán)委托書；（ 4）企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資金和業(yè)績(jī)證明，以及項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)人員的職稱證書；（ 5）可行性論證分析報(bào)告；（ 6）開(kāi)發(fā)改造方案，包括規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙及綜合說(shuō)明書、房屋搬遷安置方式、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案、竣工驗(yàn)收后的管理模式和違約責(zé)任。3/11鄭州市城中村改造主要工作流程3. 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織有關(guān)部門和辦事處、村、社區(qū)代表組成考察小組對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行考

5、察，撰寫考察報(bào)告。考察報(bào)告內(nèi)容包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況、開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況、管理團(tuán)隊(duì)水平等， 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、 市場(chǎng)預(yù)測(cè)、 發(fā)展前景和綜合評(píng)價(jià)，以及市土地、建設(shè)、房管等部門對(duì)企業(yè)信譽(yù)、管理等方面的認(rèn)定評(píng)價(jià)。4. 評(píng)審小組依據(jù)申報(bào)企業(yè)提交的資料和考察小組撰寫的考察報(bào)告， 對(duì)申報(bào)企業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)， 擇優(yōu)確定開(kāi)發(fā)企業(yè)。5. 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室起草準(zhǔn)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的正式投資協(xié)議（合同）書，區(qū)法制辦審定該協(xié)議（合同）書，交由委托的律師事務(wù)所審查且出具相關(guān)法律文書后，區(qū)政府或區(qū)政府委托的相關(guān)部門與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署正式協(xié)議（合同）書，項(xiàng)目正式準(zhǔn)入，并可開(kāi)始辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建手續(xù)。

6、第四步：規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報(bào)批工作（一）區(qū)土地局對(duì)地籍調(diào)查定界（二）市規(guī)劃局縣區(qū)處編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃1. 改造條件成熟的城中村，參與改造的單位、村委、辦事處要系統(tǒng)、實(shí)事求是收集資料。2. 城中村原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)以書面形式提出城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃編制申請(qǐng)，上報(bào)區(qū)人民政府。3. 經(jīng)區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)區(qū)城鄉(xiāng)更新辦審核同意后，上報(bào)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。4/11鄭州市城中村改造主要工作流程4. 經(jīng)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核同意后，在區(qū)規(guī)劃分局協(xié)助下，相關(guān)資料報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局。5. 由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對(duì)上報(bào)資料進(jìn)行審核，并由其組織控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制。6. 控規(guī)方案要

7、先經(jīng)市局村鎮(zhèn)處和區(qū)規(guī)劃分局進(jìn)行初審。7. 待控規(guī)方案初審?fù)ㄟ^(guò)，并按照初審會(huì)議要求進(jìn)行修改完善后，方可上市規(guī)劃局主管副局長(zhǎng)主持的業(yè)務(wù)會(huì)。8. 待控規(guī)方案通過(guò)主管副局長(zhǎng)業(yè)務(wù)會(huì)審核，并按照業(yè)務(wù)會(huì)議要求進(jìn)行修改完善后，才可上市規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)。9. 通過(guò)市規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)議審核，并按照局長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行修改完善后，由市規(guī)劃局邀請(qǐng)省內(nèi)外知名專家并組織召開(kāi)專家評(píng)審會(huì)及聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議。10. 經(jīng)專家評(píng)審會(huì)議審核通過(guò)后，并按照專家評(píng)審會(huì)議要求進(jìn)行修改完善后，才可上市政府聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議。11. 待市政府聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議審核通過(guò)后，并按照市政府聯(lián)審聯(lián)批會(huì)會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行修改完善后，對(duì)控規(guī)最終成果進(jìn)行公示。12. 待控規(guī)方

8、案公示期滿，無(wú)重大問(wèn)題后，方可請(qǐng)市政府對(duì)控規(guī)進(jìn)行批復(fù)。13. 控規(guī)經(jīng)市政府批復(fù)后，市規(guī)劃局方可下達(dá)控規(guī)條件。（三）編制修建性詳細(xì)規(guī)劃并報(bào)批5/11鄭州市城中村改造主要工作流程城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照控規(guī)的要求，充分征得村民的意見(jiàn)，經(jīng)區(qū)規(guī)委會(huì)審查后，報(bào)區(qū)規(guī)劃分局審查（專家評(píng)審及局長(zhǎng)辦公會(huì)）及報(bào)批。第五步：區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷，在約定期內(nèi)提供建設(shè)用地（一）安置基數(shù)“1”的認(rèn)定鄭州市鄭政文【2009】326 號(hào)文件規(guī)定鄭州市城中村改造安置開(kāi)發(fā)比上限不得突破1:2 ，在改造方案上報(bào)市政府前需進(jìn)行安置基數(shù)“1”的認(rèn)定。（安置基數(shù)“1”的認(rèn)定，是依據(jù)衛(wèi)拍圖和測(cè)繪圖進(jìn)行界定。公式：安置基數(shù)“1”=

9、村民安置房面積 +村集體經(jīng)濟(jì)用房安置面積+村集體辦公用房安置面積 +村民集體住宅安置面積+周邊連片改造安置面積）1. 村民安置基數(shù)3 層以下合法住宅按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：村民宅基地面積134 平方米以內(nèi)的，3 層以下 ( 含 3 層)住宅面積據(jù)實(shí)審核，按拆l 平方米還1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。村民宅基地面積超過(guò)134 平方米的， 3 層以下 ( 含 3 層)住宅面積據(jù)實(shí)審核，其中400 平方米以下部分按拆1 平方米還 1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置；超出部分給予貨幣補(bǔ)償。2. 村( 組 ) 合法集體經(jīng)濟(jì)用房按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：村 ( 組 ) 集體經(jīng)濟(jì)用房建筑面積據(jù)實(shí)審核，村民人均建筑面積 30 平方米以下部分

10、，按拆遷1 平方米還1 平方米的標(biāo)6/11鄭州市城中村改造主要工作流程準(zhǔn)給予安置，享受安置房建設(shè)的有關(guān)“安置開(kāi)發(fā)比”政策和規(guī)費(fèi)減，免政策；超出部分給予貨幣補(bǔ)償。3. 村集體辦公用房按拆 1 平方米還 1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。4. 村民集體住宅 ( 小產(chǎn)權(quán) ) 按拆 1 平方米還 1 平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。5. 周邊單位，如連片改造，原則上按1 平方米還1 平方米標(biāo)準(zhǔn)給予安置。（二）根據(jù)鄭政文【2009】 326 號(hào)文件規(guī)定，在修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)前，嚴(yán)禁實(shí)施城中村拆遷，批準(zhǔn)后，拆遷應(yīng)遵照以下原則：1. 城中村改造項(xiàng)目立項(xiàng)，需市委、市政府批復(fù)列入市城中村改造計(jì)劃。2. 控規(guī)批復(fù)。3. 修規(guī)批復(fù)，

11、并確定安置區(qū)位置及相關(guān)戶型。4. 信訪評(píng)估，各區(qū)人民政府在城中村改造拆遷前，應(yīng)認(rèn)真做好信訪評(píng)估，消除不穩(wěn)定因素，保證城中村改造各環(huán)節(jié)健康、順利進(jìn)行。5. 其他拆遷前工作，實(shí)施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)討論通過(guò)的拆遷補(bǔ)償安置方案正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明拆遷住宅房屋的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) , 供被拆遷人自由選擇； 城中村改造中連片改7/11鄭州市城中村改造主要工作流程造的舊城區(qū)拆遷，應(yīng)按照鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例辦理拆遷許可手續(xù)，制定拆遷補(bǔ)償安置方案。拆遷人、被拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的 , 可以向市人民

12、政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議 , 經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí) , 有爭(zhēng)議一方應(yīng)依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。第六步：市政府批準(zhǔn)列入市城中村改造計(jì)劃城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃獲市政府批準(zhǔn)后，區(qū)更新辦向市村改辦上報(bào)列入計(jì)劃請(qǐng)示，市村改辦組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，并經(jīng)主任會(huì)議審查通過(guò)后，市村改辦上報(bào)市政府批準(zhǔn)列入改造計(jì)劃。第七步：國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃獲市政府批準(zhǔn)后，國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批工作。（一） 09 年以前，集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地，經(jīng)村民代表大會(huì)同意，區(qū)人民政府審核確認(rèn)，由土地部門對(duì)土地進(jìn)行地籍調(diào)查確權(quán)

13、后，直接轉(zhuǎn)為國(guó)有。09 年以后，集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地，必須履行征收?qǐng)?bào)批程序。（二）市國(guó)土局地籍處為城中村土地調(diào)查， 測(cè)繪征收?qǐng)?bào)批；第八步：編制改造方案上報(bào)市政府審批城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃獲市政府批準(zhǔn)以及土地轉(zhuǎn)國(guó)有之后，區(qū)政府組織編制改造方案，并向市村改辦上報(bào)改8/11鄭州市城中村改造主要工作流程造方案，經(jīng)主任會(huì)議審查通過(guò)，并征得市直各相關(guān)部門同意后，市村改辦上報(bào)市政府批準(zhǔn)第九步：國(guó)土部門組織土地招拍掛市區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行土地掛牌及配套政策手續(xù)辦理。需滿足以下條件前提下，方可進(jìn)行土地招拍掛：（一）控規(guī)批復(fù)市規(guī)劃局下發(fā)設(shè)計(jì)條件，并對(duì)出讓土地進(jìn)行測(cè)繪定界。（二）土地轉(zhuǎn)性（三）各改造擬出讓村組編制改造方案

14、并報(bào)市政府批復(fù)。（四）市規(guī)劃局下發(fā)出讓設(shè)計(jì)條件。（五）市房管局下發(fā)設(shè)計(jì)前置條件。（六）市國(guó)土局進(jìn)行土地評(píng)估（保征土地）；對(duì)出讓土地涉及國(guó)有土地使用證辦理注銷。（七）市土地交易中心制定出讓方案報(bào)市政府批復(fù)。（八）土地掛牌公示根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的情況， 編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件，發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌公告，組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓，確定受讓人。（九）競(jìng)得土地及成交確認(rèn)受讓人需按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的期限將出讓金總價(jià)款全額繳入市財(cái)政土地收入專戶。受讓人在按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)持土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)、完稅證明和建設(shè)9/11鄭州市城中村改造主要工作流程用地規(guī)劃許

15、可證，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。（十）土地使用權(quán)交付區(qū)人民政府按拆遷計(jì)劃完成出讓土地的拆遷，場(chǎng)地平整后，嚴(yán)格按照預(yù)定時(shí)限將土地使用權(quán)交付受讓人。區(qū)人民政府必須按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及其補(bǔ)充合同的約定，按時(shí)提供出讓土地。由于未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的 1向受讓人給付違約金。延期交付土地超過(guò) 6 個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求區(qū)人民政府賠償因違約造成的其他損失。第十步：開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)工建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)、市區(qū)有關(guān)部門兌現(xiàn)有關(guān)優(yōu)惠政策（一）建設(shè)安置房享受以下優(yōu)惠政策：1. 除國(guó)家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費(fèi)和