霍山縣房地產(chǎn)市場商業(yè)市場調研分析報告

1、1 城市背景分析 住宅市場研究 商業(yè)市場研究 客群市場研究旅游：霍山風光旖旎，景色怡人。境內生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，海拔1774米的大別山主峰白馬尖雄踞境內，“新中國第一壩”佛子嶺水庫鑲嵌其中，屬大別山國家地質公園核心區(qū)，還有小南岳、銅鑼寨、文峰古塔、“睡美人”等眾多自然和人文景觀，堪稱上海、南京、合肥的后花園。資源：霍山是毛竹之鄉(xiāng)，全縣竹園35.7萬畝，是江北毛竹第一縣；霍山盛產(chǎn)茶葉，現(xiàn)有茶園13萬畝，是全國名茶重點產(chǎn)區(qū);霍山是藥材之鄉(xiāng)，是全國中醫(yī)中藥試點縣，擁有“軟黃金”之稱的霍山石斛以及斷血流、天麻、杜仲等1735種中草藥；霍山是水電之鄉(xiāng)，水能蘊藏量22萬千瓦，是全國農村電氣化縣；霍山盛產(chǎn)蠶桑，是

2、安徽省十大蠶?；乜h；霍山盛產(chǎn)板栗，是安徽省重點板栗基地縣；霍山是油茶之鄉(xiāng)，擁有油茶資源15萬畝。交通：距合肥120km、南京300km、上海600km，兩條鐵路（寧西鐵路、滬漢蓉鐵路）、兩條國道（g312、g105）、四條高速（寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速）縱橫穿境或環(huán)繞縣域，是“西進東出，北上南下”的交通樞紐?；羯娇h素有“金山藥嶺名茶地，竹海桑園水電鄉(xiāng)”的美稱霍山概述霍山規(guī)劃霍山縣轄12個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)，以衡山鎮(zhèn)為縣城主城區(qū)，未來將發(fā)展成為集旅游、工業(yè)、商貿等多種產(chǎn)業(yè)為一體的綜合型強縣等級名稱智能類型主要職能選擇縣城衡山鎮(zhèn)綜合型工業(yè)、商貿、旅游相結合的縣域中心中心鎮(zhèn)諸佛庵工貿型商貿、

3、林產(chǎn)品系列開發(fā)與二街工貿型農副產(chǎn)品精加工，糧油市場東西溪工貿型旅游、林產(chǎn)品開發(fā)上土市貿旅型旅游、土特林產(chǎn)品開發(fā)貿易一般鎮(zhèn)漫水河旅游型旅游、中藥材系列開發(fā)下符橋工礦型礦產(chǎn)資源開發(fā)大化坪工貿型茶葉市場單龍寺工貿型林產(chǎn)品、中藥材系列開發(fā)落兒嶺工貿型造紙工業(yè)佛子嶺旅游型旅游、工業(yè)系列開發(fā)但家廟工貿型鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)黑石渡工貿型鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)太陽工貿型林產(chǎn)品、中藥材系列開發(fā)磨子潭貿旅型旅游、土特產(chǎn)品加工貿易太平昄工貿型中藥材、林產(chǎn)系列開發(fā)下符橋鎮(zhèn)下符橋鎮(zhèn)霍山縣霍山縣衡山鎮(zhèn)衡山鎮(zhèn)與兒街鎮(zhèn)與兒街鎮(zhèn)諸佛庵鎮(zhèn)諸佛庵鎮(zhèn)佛子嶺鎮(zhèn)佛子嶺鎮(zhèn)黑石渡鎮(zhèn)黑石渡鎮(zhèn)但家廟鎮(zhèn)但家廟鎮(zhèn)落兒嶺鎮(zhèn)落兒嶺鎮(zhèn)磨子潭鎮(zhèn)磨子潭鎮(zhèn)大化坪鎮(zhèn)大化坪鎮(zhèn)漫水河鎮(zhèn)漫水河

4、鎮(zhèn)上土市鎮(zhèn)上土市鎮(zhèn)單龍寺鄉(xiāng)單龍寺鄉(xiāng)東西溪鄉(xiāng)東西溪鄉(xiāng)太平畈鄉(xiāng)太平畈鄉(xiāng)太陽鄉(xiāng)太陽鄉(xiāng)到2020年，將佛子嶺鎮(zhèn)并入衡山鎮(zhèn)，太平昄、單龍寺、東西溪、太陽撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)。規(guī)劃期末共設16個建制鎮(zhèn)。規(guī)劃縣城遠期人口規(guī)模13萬人，可達到設市標準，條件成熟可考慮諸佛庵鎮(zhèn)、與兒街鎮(zhèn)、上土市鎮(zhèn)、東西溪鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)。規(guī)劃期末諸佛庵鎮(zhèn)人口規(guī)模3萬人，與兒街道人口規(guī)模2萬人，上土市鎮(zhèn)人口規(guī)模1.5萬人，東西溪鎮(zhèn)人口規(guī)模1萬人。宏觀經(jīng)濟-GDP近幾年霍山縣GDP逐年增長，增速15%以上，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段2009年霍山縣GDP突破66億元大關，2010年達到81.33億元，增長超過15個億；近幾年GDP逐年增長，增幅約在1

5、5%以上，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段；霍山縣人均生產(chǎn)總值2010年排名全省60余縣中第10位，總量也排名六安市縣區(qū)第3位。GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關系（國際通用衡量標準）宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4萎縮4-5停滯5-8穩(wěn)定發(fā)展大于8高速發(fā)展020406080100120140160金安區(qū)裕安區(qū) 霍山縣 舒城縣 壽縣 金寨縣 霍邱縣 葉集實驗區(qū) 六安市各區(qū)縣2010年GDP值（億元）81.281.0681.3395.4107.360.1135230204060801002005年2006年2007年2008年2009年2010年霍山縣2005-2010年GDP值（億元）30.3536.94

6、6.2255.836681.33宏觀經(jīng)濟-人均GDP目前霍山縣2010年人均GDP處在800-4000美元之間，房地產(chǎn)處于高速增長階段人均GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關系2010年霍山縣人均GDP為25807元，處于六安市各區(qū)縣首位；按照人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關系，霍山縣房地產(chǎn)處于高速增長的階段：以數(shù)量為主，數(shù)量和質量并重。0500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年2010年霍山縣2005-2010年人均GDP值（元）82981011112532150271805125807概述小結霍山縣是市的重要經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)縣，相對其他縣城

7、整體經(jīng)濟水平較高，未來具有很大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)市場將進入快速發(fā)展階段霍山概述：霍山是著名的茶鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、生態(tài)之鄉(xiāng)，是山城、古城、宜居之城； 霍山資源：旅游、生態(tài)、水電、農業(yè)等眾多資源，為霍山的后續(xù)發(fā)展墊定了基礎；生產(chǎn)總值：近幾年霍山縣GDP逐年增長，增速15%以上，經(jīng)濟快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)高速發(fā)展；發(fā)展前景：多種綜合資源的進一步開發(fā)和經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也將同步發(fā)展，逐步成熟。8 城市背景研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究 客群市場研究住宅房地產(chǎn)市場/整體市場供銷面積霍山整體供銷面積成上升趨勢，供應量大于成交量；其中住宅供應增幅從09年開始減緩從霍山整體走勢來看近幾年上升趨勢明顯，但上升趨勢

8、自09年始有所減緩，市場總體容量將達到上限；住宅市場供應占總供應量比重較大約70%，市場供應量上升趨勢明顯，上升幅度較為平穩(wěn)，但09年始總供應量增幅有所下降。020406080200520062007200820092010霍山近幾年商品房供應成交分析（萬）供應面積成交面積n霍山總體市場增長勢頭保持良好，對政策的敏感度相對較低；n霍山房產(chǎn)價格從2007年的2100元/，到2011年上半年4200元/，市場價格上升趨勢明顯；其中09年至10年市場價格上升了近千元；n從霍山房產(chǎn)市場價格走勢來看，預期后市價格上升，但上升幅度將下降。2007年至今住宅市場整體價格呈上升趨勢，09年到10年價格上升幅度

9、較大，上升了近1100元/住宅房地產(chǎn)市場/整體市場成交均價老城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊生態(tài)區(qū)板塊政務新區(qū) 板塊住宅市場/市場后續(xù)供應霍山縣縣區(qū)域住宅供應量統(tǒng)計項目名稱總開發(fā)量（萬）后續(xù)貨量（萬）后續(xù)供應量（萬）老城區(qū)板塊嘉利星城30516和順花苑274衡山花園102徽府山莊55經(jīng)開區(qū)板塊霍山汽貿城33 4.5 天地佳苑1.5政務新區(qū)板塊 金園華都10821東湖蘭庭1313生態(tài)區(qū)板塊南岳花都202023南岳傾城之戀93合計12164.564.5霍山縣未來一定時期內總供應量超過60萬方，后續(xù)供應主要集中在政務新區(qū)與生態(tài)區(qū)，老城區(qū)板塊緊次之政務新區(qū)及經(jīng)開區(qū)為霍山縣新發(fā)展區(qū)域，政務新區(qū)供應量為21萬方，但經(jīng)開

10、區(qū)僅為4.5萬方，從發(fā)展程度上來看，經(jīng)開區(qū)的潛力體現(xiàn)還遠遠不夠，政務區(qū)正逐漸客戶接受度逐步提高；從整體市場來看，霍山縣住宅后期總體供應量較為充足，生態(tài)和政務板塊將是未來供應的主力。本案區(qū)域市場/市場格局與板塊分布嘉利星城（匯金中央街）衡山花園徽府山莊東湖蘭庭金園華都霍山汽貿城鳳凰城天地佳苑南岳傾城之戀南岳花都老城區(qū)板塊：此板塊為舊城區(qū)，配套設施發(fā)展成熟，中心地帶樓盤較少，向西邊緣地帶樓盤較集中，部分項目包含舊城改造、拆遷項目；經(jīng)開區(qū)板塊：霍山縣重點發(fā)展的新生區(qū)域，也是招商引資的重點區(qū)域，配套不完善，樓盤較多，新盤較少，包含較大部分專業(yè)市場樓盤；淠陽湖目前市場各板塊格局基本形成，經(jīng)開區(qū)板塊與政務

11、新區(qū)板塊為重點發(fā)展區(qū)域，也為現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域；老城區(qū)因區(qū)域范圍廣，樓盤居多，多為舊城改造服務；生態(tài)區(qū)板塊新盤居少，潛力未體現(xiàn)。本案城市外拓帶來的多極化、多板塊市場格局逐步成形，各區(qū)域市場特點開始顯現(xiàn)和順家園新政務區(qū)板塊：霍山縣近期規(guī)劃政府辦公新區(qū)域，位置十分優(yōu)越,是未來政治文化中心,居住資源和發(fā)展?jié)摿艽?，配套不完善，樓盤較少，新盤較多生態(tài)區(qū)板塊：霍山近期僅少量在售老城區(qū)板塊配套成熟，價值優(yōu)越，產(chǎn)品以居住及配套商業(yè)為主；后續(xù)供應有限居于優(yōu)越的地理區(qū)位，配套成熟，商業(yè)氛圍優(yōu)良，交通便利，屬縣中心位置，區(qū)域價值高；住宅價格屬中等水平成熟的區(qū)域配套，高度的區(qū)域認可度，土地供應的日益稀缺，3

12、0萬方的體量，打造最有優(yōu)勢的區(qū)域中心嘉利星城區(qū)域市場/老城區(qū)板塊分析“我們項目正處于中心位置，不管居住，還是投資都有很高的價值，我們的住宅多為多層，以舒適型房源位置，而且我們還有8萬的商業(yè)體量，大幅度提高了周邊的區(qū)位價值?！?-匯金中央街（嘉利星城）置業(yè)顧問 鄭英項目區(qū)位位置優(yōu)越，周邊配套成熟，價值較高；周邊成熟樓盤較少，項目在區(qū)域內優(yōu)勢明顯；項目規(guī)模為30萬方，商業(yè)8萬方，體量較大，具有規(guī)模優(yōu)勢，承接改造舊城的重任。代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構成嘉利星城多層70-100多的二房、三房住宅均價4000元/目前無房源，2月份兩棟開盤當日售完，后續(xù)第六期，約5棟多層周邊居民及周邊

13、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，部分回遷戶，職業(yè)以周邊環(huán)保局等單位員工為主，目的以自主和改善性居住為主和順花苑多層、高層、別墅65-98二房、92-140的三房均價3800-4000元/全現(xiàn)房銷售，目前無房源，僅余三棟高層，預計年底開盤；后期預計規(guī)劃為別墅區(qū)周邊居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，目的以自住為主衡山花園多層、別墅80-121三房、163-308疊體和聯(lián)體排屋平層3700-3900元/，疊加均價4500-4700元/；別墅5000元/目前整體項目銷售較好，剩余貨量較少多層客群多以周邊居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群為主，別墅客群多是霍山縣私營業(yè)主和高級公務人員為主徽府山莊多層、聯(lián)排洋房93-113三房、215三層洋房洋房5000元/在售一期，

14、20余棟聯(lián)排洋房，去化90%以上；后期供應為6棟多層及部分洋房以縣城區(qū)為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，職業(yè)以公務員、教師、醫(yī)生為主，部分從商者和個體戶；多以自主為目的從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結：產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層為主，部分高層、洋房、別墅；建筑面積在2-30萬之間，以中小規(guī)模的項目為主；戶型整體以中小戶型為主，面積65-110左右居多，部分項目出現(xiàn)大面積的洋房別墅產(chǎn)品。區(qū)域普通住宅整體價格范圍3700-4000元/，洋房、別墅均價5000元/，區(qū)域樓盤整體價格呈現(xiàn)出隨項目體量規(guī)模，開發(fā)商認可度，項目區(qū)位而體現(xiàn)較大的差距。整體銷售市場表現(xiàn)良好。市場前景

15、依舊樂觀，推售當天單盤的去化率都能保持較好的成交業(yè)績。在整個霍山縣市場，老城區(qū)板塊是市場認可度較高的區(qū)域，區(qū)域客戶來源較為廣泛，以周邊居民為主；區(qū)域客戶多以周邊居民，回遷戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；在購置目的上：多以剛需和改善性需求為主。區(qū)域市場/老城區(qū)板塊總結經(jīng)開區(qū)板塊為霍山縣新發(fā)展板塊，區(qū)域配套不成熟，新盤較少，后續(xù)土地供應充足；為政府招商引資重點板塊，升值前景較好此板塊緊鄰老城區(qū)及政務新區(qū)，是連接六安、合肥的核心區(qū)域，投資區(qū)位優(yōu)越；未來發(fā)展?jié)摿^大；目前新盤較少；后期土地供應較為充足區(qū)域市場/經(jīng)開區(qū)板塊分析代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構成霍山汽貿城高層、公寓270底層復式戶

16、型預計住宅價格4000元/、公寓5000元/未開盤來訪客戶多為縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，小部分外地投資客天地佳苑多層、公寓78-178二房三房、40小戶型公寓住宅3700元/，公寓預計2688-4000元/住宅部分已售完，公寓9月18日開盤住宅客戶多為周邊居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，目的多用于自住鳳凰城多層86-130三房均價3000元/住宅5月份已售完住宅客戶多為周邊居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，目的多用于自住經(jīng)開區(qū)為新生板塊，招商引資的重點區(qū)域，也是未來的工企業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿^大，同時緊鄰政務新區(qū)，周邊配套正在日趨完善。霍山鳳凰城項目位于縣重點發(fā)展區(qū)域，緊鄰政務新區(qū)，淠陽湖近在咫尺，區(qū)位優(yōu)越；項目住宅規(guī)

17、模近15萬方，周邊配有近2萬方的商業(yè)，社區(qū)價值潛力較大；“項目的住宅部分在今年5月份已經(jīng)全部售完，物業(yè)類型以多層為主，房型以中小戶型為主，銷售速度挺快，目前霍山縣的住宅市場還是以剛需為主。” -鳳凰城置業(yè)顧問 王玲玲從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結：產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、高層；建筑面積在6-17萬之間，項目屬于中小型規(guī)模；戶型整體以中小戶型為主，面積范圍在78-130左右居多，部分項目出現(xiàn)小戶型的公寓產(chǎn)品。區(qū)域普通住宅整體價格范圍3000-4000元/，整體均價3700元/。住宅整體價格較低。整體銷售市場表現(xiàn)良好。市場前景依舊樂觀

18、，但新盤較少，住宅后續(xù)供應量不足。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為新生板塊，客戶認可度有限；區(qū)域客戶多以周邊居民，回遷戶為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；在購置目的上：多以自住為主，小部分投資為目的。區(qū)域市場/經(jīng)開區(qū)板塊總結政務新區(qū)板塊環(huán)伺淠陽湖，自然環(huán)境優(yōu)越，未來行政機構集聚地，發(fā)展前景看好霍山縣城未來的新核心，自然資源優(yōu)越，是適于居住、投資之地，區(qū)域內多為新盤，物業(yè)類型較豐富，住宅價格處于高位區(qū)域市場/政務新區(qū)板塊分析東湖蘭庭項目位于政務新區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，未來的政務中心；項目毗鄰淠陽湖，自然環(huán)境優(yōu)越，宜居之地；社區(qū)內部設計中央景觀活水區(qū)域，提升項目附加價值。項目位于政務新區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，配套設施日趨完善；項目毗鄰淠陽湖，自

19、然環(huán)境優(yōu)越；產(chǎn)品各面積段齊全，客戶接受度較好。金園華都代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構成金園華都多層、小高層、高層85-91二房、103-125的三房均價4000元/，后期價格4200-4800元/5#6#7#兩棟多層，一棟小高層，已基本售罄；9月中下旬，將開盤5棟住宅客戶以周邊縣域區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民東湖蘭庭小高層、高層、獨棟及聯(lián)排別墅小高層、高層主力戶型8-135二、三房預計售價4200-4300元/未開盤客戶以周邊縣域區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，部分外地客戶，多以自主為目的，少部分投資“我們項目致力于打造霍山縣優(yōu)質宜居社區(qū)，景觀社區(qū)；位于政務新區(qū)，未來的配套會更加成熟，業(yè)主的居住生活會更加美

20、好！” -東湖蘭庭置業(yè)顧問 胡九鼎“我們項目在淠陽湖畔，風景宜人，周邊交通便利，配套正在完善，產(chǎn)品較廣泛，可供客戶選擇的戶型數(shù)量多” -金園華都置業(yè)顧問 李萍從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結：產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層、小高層和高層為主，部分洋房、別墅；建筑面積在10-17萬之間，項目多為中小型規(guī)模；戶型整體以中小戶型為主，面積85-135左右居多。區(qū)域普通住宅整體價格范圍4000-4300元/，整體均價4300元/。區(qū)域樓盤與其他板塊相比，價格偏高，后期樓盤供應預計價格會繼續(xù)增長。樓盤多為新樓盤，前期銷售狀況良好，后期住宅供應量較多，銷售前景看好。在

21、整個霍山縣市場，政務新區(qū)為未來的新中心，發(fā)展前景看好；客戶來源較廣泛，多為霍山縣縣區(qū)居民在購置目的上：多以居住為主，部分改善型購置。區(qū)域市場/政務新區(qū)板塊總結生態(tài)區(qū)板塊背倚南岳山，自然條件優(yōu)越；縣政府現(xiàn)所在地，區(qū)域配套基本成熟；新盤較少，后續(xù)供應充足生態(tài)區(qū)板塊依山傍水，自然風景優(yōu)美，居住環(huán)境優(yōu)越；縣政府現(xiàn)所在地，周邊配套基本成熟；周邊成熟小區(qū)較多，新盤較少，競爭情況一般區(qū)域市場/生態(tài)區(qū)板塊分析代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構成南岳花都小高層、高層、雙拼洋房預計3800元/左右未開盤來訪客戶多來自于周邊居民及周邊工作的客戶，部分周邊居民的朋友南岳傾城之戀多層3700-3800元/南

22、岳花都售樓處南岳山南岳花都項目規(guī)模較大，占地約120畝，有一定的規(guī)模優(yōu)勢；區(qū)位優(yōu)勢較好，背倚南岳山，自然景觀優(yōu)越，近鄰縣政府，周邊配套基本齊全；物業(yè)類型較廣泛，涉及小高層、高層、洋房，可選擇性較大。“我們項目規(guī)模很大，周邊居住環(huán)境也很好，南岳山近在咫尺，就像我們的私家園林；周邊有很多的政府機構，配套基本齊全；項目以北便是霍山主干道-迎駕大道，交通便利！” -南岳花都置業(yè)顧問 王學英世林花園體育場招商中心縣政府從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結：產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況以多層為主，部分小高層、高層、洋房；建筑面積在15-30萬之間，以中小規(guī)模的項目為主；區(qū)域普通住

23、宅整體價格范圍3700-3800元/。市場前景樂觀，后續(xù)供應量較大。生態(tài)區(qū)板塊是霍山縣生態(tài)環(huán)境與區(qū)位配套俱佳的區(qū)域，客戶來源多集中在周邊區(qū)域；在購置目的上：多以居住和改善性需求為主。區(qū)域市場/生態(tài)區(qū)板塊總結21 霍山概述 住宅房地產(chǎn)市場分析 商業(yè)房地產(chǎn)市場分析 客戶問卷調查2222商業(yè)市場/城市商業(yè)規(guī)劃 霍山縣商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：1、區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃，三大區(qū)域商業(yè)中心將經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃成為以金融、物流、信息流、資金流等現(xiàn)代商業(yè)為主體，餐飲、娛樂、休閑等服務業(yè)為輔的多功能的商業(yè)區(qū)；衡山工業(yè)園商業(yè)中心，結合工業(yè)園區(qū)建設，配置新型業(yè)態(tài)，形成以輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色農產(chǎn)品（茶葉、中藥材、竹木建材）批發(fā)為主，以餐飲、

24、服務為輔的商業(yè)中心；高橋灣科技園規(guī)劃成為集科技、培訓、旅游、度假及休閑于一體多功能的商業(yè)區(qū)。2、縣城商業(yè)中心：三大商業(yè)街區(qū)，“三縱三橫”商業(yè)網(wǎng)絡 全長約700米的中興北路綜合商業(yè)街，主要功能是以超市、專賣為主的購物商業(yè)街。規(guī)劃將結合城市擴容提質與舊城改造，將其建設成一條以購物為主體的多功能綜合性商業(yè)街；文盛街以文廟為中心，突顯霍山文化底蘊，將其建設成一條集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務于一體的多功能的綜合性商業(yè)街；諸佛庵路商業(yè)步行街全長2500米，目前正在建設完善中，結合舊城改造，規(guī)劃為集購物、休閑娛樂于一體的諸佛庵商業(yè)步行街。未來商業(yè)發(fā)展將為霍山縣建立完善的商業(yè)網(wǎng)絡體系，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的合

25、理布局，拓寬縣城及區(qū)域的整體商業(yè)覆蓋面文廟本案迎 駕 大 道諸 佛 庵 路文 盛 路衡 山 路中 興 路文 峰 路霍山縣商業(yè)市場/城市商圈現(xiàn)狀 文廟老城商圈以文廟為為核心，沿文盛街為軸線而形成的，出現(xiàn)較早的商業(yè)圈；依托老城區(qū)的成熟配套，客源豐富，一度成為霍山縣最繁華的商業(yè)區(qū)域。隨著舊城改造步伐的不斷加快，文廟-老城商圈將延續(xù)繁華，成為集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務于一體的多功能的綜合性商業(yè)街 諸佛庵路商圈 沿諸佛庵路為軸線，向兩邊區(qū)域發(fā)展，形成的一個新商業(yè)圈，業(yè)態(tài)多以購物、休閑、娛樂等為主，配以舊城改造的原商業(yè)形態(tài)，客流量較大，商業(yè)營業(yè)持續(xù)時間較長，同時也是政府規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，未來將建為集

26、購物、休閑娛樂于一體的商業(yè)步行街霍山縣城區(qū)商業(yè)發(fā)展處于初級階段，商業(yè)形態(tài)分布過于單一，后期發(fā)展需引導和規(guī)劃本案諸佛庵路商圈文廟老城商圈商業(yè)市場/文廟老城區(qū)商業(yè)圈概述文廟老城商圈發(fā)展相對較為成熟，已形成功能完善的商業(yè)消費體系，影響力輻射蓋全城，市場主導地位無法超越 功能定位 以文廟為中心，突顯霍山文化底蘊，延續(xù)商業(yè)核心，將其建設成集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務于一體的多功能的綜合商圈。 發(fā)展歷程 文廟-老城區(qū)商圈是霍山縣的核心區(qū)域，居于橫山鎮(zhèn)的中心位置，商圈發(fā)展形成的過程也代表了霍山縣成長的過程，同時也沉淀了霍山縣的文化與商業(yè)歷史的記憶。 消費體系 文廟-老城區(qū)商圈作為霍山縣由來已久的核心

27、商業(yè)帶，消費客群來源比較廣泛，涉及整個縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費者。以文盛街為軸線，商業(yè)業(yè)態(tài)分布不均勻，總體客群屬于中高端消費水平；向內近文廟，作為核心區(qū)位，一般吸引高端客群，外延地帶，消費水平降低，中低端消費客群較集中。 未來發(fā)展 隨著匯金中央街的最終開業(yè)，后期政府規(guī)劃的逐步實施，整個文廟-老城區(qū)商業(yè)圈的核心價值將進一步提升，同時可帶動周邊的商業(yè)氛圍。文廟玉石街文廟文廟老城商圈-集文化、購物、娛樂、休閑、觀賞、服務為一體商業(yè)市場/諸佛庵路商圈概述功能定位城區(qū)商業(yè)中心的拓展，以諸佛庵路與中興路交叉口為核心，沿兩條路為軸，四個方向發(fā)展，為拓展的城區(qū)提供商業(yè)服務；商業(yè)規(guī)劃 以諸佛庵路與中興路為“十”字交

28、叉軸，四個方向發(fā)展，后期政府規(guī)劃將沿兩條路進行發(fā)展：中興北路綜合商業(yè)街，主要功能是以超市、專賣為主的購物商業(yè)街，規(guī)劃建設成一條以購物為主體的多功能綜合性商業(yè)街；諸佛庵路商業(yè)步行街規(guī)劃為集購物、休閑娛樂于一體的諸佛庵商業(yè)步行街。諸佛庵路商圈是老城商圈的延伸，依托老城商圈的帶動作用，未來發(fā)展?jié)摿^大新天地五洲商貿萬寶購物中心中國黃芽茶市龍圖賓館建材諸佛庵路路段：以諸佛庵路與中興路交叉口，向諸佛庵路方向發(fā)展，商業(yè)較為集中，多為大型商業(yè)市場及餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，客流量較多，營業(yè)時間較長；迎駕大道路段：諸佛庵路以北，迎駕大道路段商業(yè)較為多為建材商店及賓館為主，配以少部分的餐飲及書店，周邊成熟小區(qū)較多，客流

29、量較大 ；中興路路段：以諸佛庵路與中興路交叉口，向中心路方向發(fā)展，商業(yè)包含綜合購物商場及茶葉市場，還有少部分書店、餐飲業(yè)態(tài)，由于修路，客流量表現(xiàn)一般?！皡R金中央街”處于霍山縣核心區(qū)域，緊鄰文廟，客流量集中，商業(yè)發(fā)展帶動整個縣區(qū)區(qū)域，商業(yè)形態(tài)及客源特征不僅對目前的市場，對未來的商業(yè)市場發(fā)展都具有代表性霍山縣由來已久的商業(yè)核心，代表整個縣區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程，極具代表性 位置：霍山縣文盛街與西鎮(zhèn)路交匯處 規(guī)模: 商業(yè)總建面積約8萬方項目銷售模式：大部分為分拆小商鋪，先招商后出售；主力店樂購及后期星級酒店開發(fā)商自持 商鋪指標:玉石街、女人街、服飾街多為底商，4.2m挑高；外街售樓處為6.2m挑高 品牌結

30、構：現(xiàn)已招商著名品牌有，運動品牌：阿迪達斯、耐克、李寧等；服飾品牌：海瀾之家等；黃金品牌：老廟黃金；大型主力店：樂購超市；后期星級酒店價格：在售1.5萬方玉石商街，內街2萬元/，外街3-4萬元/；女人街商鋪均價2萬元/目標客戶：多為霍山縣縣區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)從商者或個體戶，部分周邊事業(yè)單位、公務員，少部分六安、合肥投資客戶；購買目的主要分為自開店和投資兩種商業(yè)市場/代表性商業(yè)項目分析/匯金中央街匯金中央街效果圖玉石街店鋪老廟黃金“霍山新天地”居于諸佛庵路商圈的核心位置，也是諸佛庵路商圈的標志性建筑，聚集人氣的同時帶動諸佛庵路及中興路兩條軸線區(qū)域的商業(yè)帶霍山市新發(fā)展的標志性商業(yè)，對新商圈的拓展起到標桿

31、作用 位置：諸佛庵路與中興路交匯處 規(guī)模: 占地2.5萬方，總建約10萬方 層數(shù): 3F 品牌結構：國內一線、二線品牌目標客戶：全市內中高端客源價格:沿街底商5-6萬元/；1-3F商鋪分前后兩塊區(qū)域，沿諸佛庵路的前塊商鋪：底層3萬元/、二層2萬元/、三層約1.4萬元/；后后塊區(qū)域底層未售，二層1.2-1.4萬元/；三層6000元/樓層主要業(yè)態(tài)1F手機、數(shù)碼、生活電器2F彩電、生活電器3F空調、冰箱、洗衣機商業(yè)市場/代表性商業(yè)項目分析/霍山新天地霍山新天地透視圖霍山新天地前側圖商鋪：KMW、柒牌商鋪：利郎、太平鳥商業(yè)市場/在售商業(yè)及后續(xù)分析樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)項目商業(yè)規(guī)模（萬）銷售價格銷售情況后續(xù)量

32、（萬）皖西萬象城底商2外街均價14000元/、內街8000元/內街已銷售完畢，一層外街在售，二層未售1.2匯金中央街沿街底商、主力店8外街3-4萬元/、內街均價2萬元/銷售情況良好，現(xiàn)售1.5萬方玉石街，總體去化近70%4（包含星級酒店）東湖蘭庭沿街兩層商業(yè)（底層挑高5.4m，二層挑高3.8m）2未開盤未開盤2霍山汽貿城沿街及內部全是兩層商鋪（內部商鋪：底層5.4m，二層3.4m）5未開盤未開盤5紫荊商業(yè)廣場底商2外街10000元/，內街8000元/銷售速度一般，總體去化近60%1霍山新天地沿街底商及三層商鋪10沿街底商5-6萬元/；1-3F商鋪分前后兩塊區(qū)域，沿諸佛庵路的前塊商鋪：底層3萬元

33、/、二層2萬元/、三層約1.4萬元/；后后塊區(qū)域底層未售，二層1.2-1.4萬元/；三層6000元/外街底商及臨街商鋪銷售情況較好，總體去化約70%3天地佳苑沿街商鋪（挑高5.6m）1.5整體均價約為13000元/商鋪處于認籌期，整體銷售情況良好，認籌率約為40%0.5在售商業(yè)不同區(qū)域價格存在明顯級差；地段好和小面積去化速度較快，投資客居主A類客戶B類客戶C類客戶客戶群體私營企業(yè)主；高層管理人員公務員；大型商業(yè)自營者；專業(yè)投資者中小企業(yè)主；中高層管理人員公務員；本地年收入較高者（礦務階層居多）個體工商戶，中層管理者，小康家庭（醫(yī)生，教師，律師等專業(yè)人士），首次投資者客戶特征l思維冷靜，有自己的

34、判斷方式l不為蠅頭小利所誘，不輕易相信開發(fā)商宣傳l會親自考察市場，一旦確定，成交速度較快l有一定的判斷力，但不專業(yè)l同時注重資金的安全性和投資回報率l較為理性，但也受周邊現(xiàn)場氛圍和親友引導l注重地段和開發(fā)商品牌l判斷力較差，易被現(xiàn)場環(huán)境和周邊親友所引導l常為蠅頭小利所誘導l非常注重資金安全性，投資過程通常不安l非常在意價格和投資回報率付款特征手頭資金比較充裕，一次性付款比例比較高，但傾向于貸款手頭有閑錢投資，但不充裕，一般以按揭為主。按揭，以小搏大投資目的投資和自營都占相當比例投資收租為主，部分自營投資收租C類類根據(jù)霍山市目前經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和不同面積段客戶特征，按照支付能力將客戶分為三類：A類客

35、戶：150萬以上客戶；B類客戶：60-150萬客戶；C類客戶：60萬以上客戶。這三類客戶分布呈金字塔型，伴隨著投資總額的增加，相應的客戶層面就越窄，反之同理。 目前市場上投資客為主，部分自持?？們r在60萬元以下的商鋪，客戶接受度較高。客戶一般比較關注商鋪所在的位置，商鋪未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)也開始受到關注。我覺得，霍山縣的商業(yè)發(fā)展還是有前景的。 - 匯金中央街置業(yè)顧問 牛磊商業(yè)市場/商業(yè)市場客群分析A類B類類60-150萬客群主要以投資為主，中小實力客戶居多。 C類60萬以內150萬以上n發(fā)展趨勢：城市向東發(fā)展，政務區(qū)將成為未來的政治中心，市場潛力較大；經(jīng)開區(qū)土地儲備充足，區(qū)域功能定位明確，后期區(qū)位及

36、經(jīng)濟優(yōu)勢將凸顯；n業(yè)態(tài)總結：霍山商業(yè)業(yè)態(tài)體系還處于初級偏上的階段，目前業(yè)態(tài)分布不是很均衡；業(yè)態(tài)發(fā)展需依靠政府扶持，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布局；n置業(yè)客群：投資占主導地位，自營傾向于租賃，30-90臨街商鋪去化速度最快；n供應狀況：目前市場上在售商業(yè)基本處于尾盤銷售或滯銷期間，新盤商業(yè)有待入市；n價格分布：不同商業(yè)片區(qū)商業(yè)價格存在價格級差，但不明顯，商業(yè)普遍價格，外街在20000-30000元/，內街在10000-13000元/；n市場特征：目前銷售多為挑高底商，部分一拖二商鋪，極少部分的3層以上綜合商場，現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域與城區(qū)的發(fā)展存在不對稱矛盾；商業(yè)市場/霍山城市商業(yè)總結政務區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，根?jù)項目地塊特點和市場需求合理布局商業(yè)業(yè)態(tài)、完善面積供應體系，成就區(qū)域商業(yè)標桿31 城市背景研究 住宅市場研究 商業(yè)市場研究 客群市場研究中高端客群分為兩類中高端客群分為兩類置業(yè)霍山的中高端客戶群置業(yè)霍山的中高端客戶群商業(yè)私營業(yè)主商業(yè)私營業(yè)主廠區(qū)老板廠