北京市遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造調(diào)研報(bào)告

1、北京市遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造調(diào)研報(bào)告         做好遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造工作，既是加快我市遠(yuǎn)郊區(qū)城市化進(jìn)程、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措，也是首都率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、建設(shè)小康社會(huì)的客觀要求。為進(jìn)一步規(guī)范引導(dǎo)遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造工作，我們進(jìn)行了專題調(diào)研。        一、遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造現(xiàn)狀        據(jù)調(diào)查，目前我市遠(yuǎn)郊區(qū)已完成舊村改造的村有30個(gè)，正在進(jìn)行舊村改

2、造的村123個(gè)，計(jì)劃進(jìn)行舊村改造的村296個(gè)，總計(jì)439個(gè)，約占遠(yuǎn)郊區(qū)村莊總數(shù)的11.3%        （一）舊村改造的主要方式        1.按投資方式劃分，主要有三種:一是村集體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，如昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)小湯山村;二是村集體自主開(kāi)發(fā)，如昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村;三是村集體和村民共同投資開(kāi)發(fā)，如大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村。        2.按

3、改造方式劃分，主要有兩種:一是就地邊拆邊建，如昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)香堂村;二是異地先建后拆，如懷柔區(qū)北房鎮(zhèn)黃吉營(yíng)村。        3.按結(jié)合方式劃分，主要有三種:一是與衛(wèi)星城建設(shè)相結(jié)合，如房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃辛莊村;二是與小城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合，如門(mén)頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)魯家灘村;三是與中心村建設(shè)相結(jié)合，如延慶縣張山營(yíng)鎮(zhèn)小魯莊村。        （二）舊村改造的主要經(jīng)驗(yàn)        

4、;村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、村民就業(yè)狀況良好是舊村改造的先決條件。區(qū)位條件、交通條件、資源環(huán)境條件較好的村最被開(kāi)發(fā)商看好，容易介入。村集體班子團(tuán)結(jié)、村內(nèi)民主氣氛濃厚、村務(wù)公開(kāi)透明是舊村改造順利進(jìn)行的重要保障。村民回遷房與外賣(mài)商品房適當(dāng)隔離是居住區(qū)實(shí)施有效管理的關(guān)鍵。舊村改造后的物業(yè)管理是增加農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)的重要領(lǐng)域。舊村改造必須有一整套包括拆遷、補(bǔ)償、費(fèi)用分擔(dān)、就業(yè)等內(nèi)容在內(nèi)的制度和辦法。        （三）舊村改造的主要作用        

5、1.集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到增強(qiáng)。從已全部改造完和已部分改造完的村莊看，舊村改造大大帶動(dòng)了集體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，拉動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如通州區(qū)大營(yíng)村，在原有宅基地上建成130棟集“生產(chǎn)、生活、生態(tài)、經(jīng)營(yíng)”為一體的二層別墅，其中外賣(mài)65棟，村集體直接收益約2100多萬(wàn)元，為下一步發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。        2.基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施大大改善。隨著舊村改造的進(jìn)行，村里的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)速度明顯加快，路、水、電、熱、氣等設(shè)施同步配套，學(xué)校、公園、文體活動(dòng)中心也相應(yīng)建立，極大地方便了居民的生活。如昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)香堂村，

6、是一個(gè)半山區(qū)村，通過(guò)舊村改造，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施發(fā)生了顯著變化，村里鋪平了各條街道，公交車直達(dá)市區(qū)，還興建了公園、娛樂(lè)廳、影劇院、書(shū)畫(huà)院、敬老院等一大批公共設(shè)施。        3.村容村貌明顯變化。過(guò)去的村莊，給人最深的印象就是“臟、亂、差”，但在進(jìn)行改造后的新村，村容村貌狀況大不一樣。如昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)白坊村，過(guò)去破爛雜物堆滿街道，生活垃圾也得不到有效處理，舊村改造后，居民全部搬遷上樓，步入到社區(qū)化、城市化的生活階段，環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。      

7、  4.村級(jí)土地得到節(jié)省。據(jù)對(duì)已全部改造完和正在進(jìn)行改造的21個(gè)村調(diào)查，通過(guò)舊村改造，21個(gè)村將騰退集體土地496.57公頃，騰退率達(dá)到50.9%。如密云縣溪翁莊鎮(zhèn)溪翁莊村可節(jié)約土地56.67公頃， 房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村可節(jié)約土地63.1公頃。        二、遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造存在的主要問(wèn)題        （一）舊村改造缺乏宏觀指導(dǎo)，政策支撐不足目前，我市遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造基本上處于一種松散型狀態(tài)，規(guī)劃布局分散，

8、政策性差異較大，政策支撐力度較弱。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是缺乏規(guī)劃政策，對(duì)于如何規(guī)劃村居民點(diǎn)布居、居民住宅區(qū)、村產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)等內(nèi)容尚無(wú)具體辦法和定量指標(biāo)，缺少定性和定量指標(biāo);二是缺乏土地置換政策，特別是對(duì)于需要先異地建新再拆遷的村，舊村改造受到較大限制;三是缺乏集體土地上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，致使一些村想通過(guò)部分房地產(chǎn)收入來(lái)帶動(dòng)舊村改造的愿望落空。        （二）舊村改造開(kāi)發(fā)成本較大，項(xiàng)目審批周期長(zhǎng)就目前情況看，舊村改造除極少數(shù)村能夠依靠本村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力獨(dú)立完成外，大多數(shù)村都不能獨(dú)自完成。其主要問(wèn)題就是舊村改造的開(kāi)發(fā)成

9、本較大，據(jù)測(cè)算，衛(wèi)星城周邊拆遷成本一般約2000元/平方米，其他區(qū)域?yàn)?00元/平方米左右，建筑成本在1000元/平方米左右。如昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)小湯山村，需1.5億元的資金才能將全部村民搬上樓。據(jù)調(diào)查，目前進(jìn)行舊村改造要繳納征地事務(wù)管理費(fèi)、防洪費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、四源費(fèi)、市政費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，每畝要繳納17萬(wàn)20萬(wàn)元左右。由于資金投入量較大，一部分村根本沒(méi)有財(cái)力進(jìn)行改造，一部分村也只能分階段進(jìn)行改造，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也比較慎重。同時(shí)，加之舊村改造審批環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，也直接影響了舊村改造計(jì)劃的實(shí)施。      

10、60; （三）集體房屋產(chǎn)權(quán)不明確，農(nóng)民對(duì)上樓費(fèi)用較為擔(dān)心根據(jù)調(diào)查，目前大家普遍反映的一個(gè)問(wèn)題就是舊村改造后的房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，沒(méi)有一個(gè)具有法律效力的房屋產(chǎn)權(quán)證，既不能進(jìn)入市場(chǎng)銷售，也不能作銀行抵押，致使集體土地上的商品房銷售受到很大限制。此外，村民對(duì)上樓后要承擔(dān)水、電、暖、氣、物業(yè)等費(fèi)用也較為擔(dān)心，特別是在目前農(nóng)村就業(yè)機(jī)制不健全和農(nóng)民增收緩慢的情況下，農(nóng)民家庭考慮更多的是子女教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等費(fèi)用的未來(lái)支出，因而一部分村民出現(xiàn)了擔(dān)憂或抵觸情緒，這也是影響舊村改造的一個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題。        （四）舊村改

11、造后的集體資產(chǎn)處置不合理，產(chǎn)權(quán)制度改革亟待加強(qiáng)通過(guò)舊村改造，一部分村的集體資產(chǎn)得到了充實(shí)，如何處置這部分增加的資產(chǎn)至關(guān)重要。據(jù)調(diào)查，目前對(duì)資產(chǎn)的處置有三種方式，第一種采取村民入股的股份合作制方式，第二種是繼續(xù)投入用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，第三種是將所獲收益以現(xiàn)金形式分?jǐn)偨o每位村民。從調(diào)查情況看，居于后兩種形式的村所占比例較大。特別是對(duì)于采取現(xiàn)金分配的方式處置集體資產(chǎn)，有的村書(shū)記認(rèn)為這種方式最徹底，最好辦，村民喜歡分到現(xiàn)金，免得以后大家都惦記。應(yīng)該說(shuō)，持這種看法的還有相當(dāng)一部分人，如何轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和資本方式運(yùn)作集體資產(chǎn)，也是需要與舊村同步進(jìn)行改造的一個(gè)方面。   

12、;     上述調(diào)查表明，當(dāng)前遠(yuǎn)郊區(qū)的舊村改造正處于起步建設(shè)階段，集中表現(xiàn)為“三多三少”:一是項(xiàng)目帶動(dòng)多，自主開(kāi)發(fā)少;二是自行探索多，政策支撐少;三是改造愿望多，自有資金少。其改造的動(dòng)因主要有兩種，一種是內(nèi)動(dòng)力因素，村集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，自行建設(shè)，自行改造，如房山區(qū)韓村河村、通州區(qū)大稿村等;另一種是外動(dòng)力因素，村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，但村莊區(qū)位、環(huán)境、交通等外部條件具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，依靠外部項(xiàng)目帶動(dòng)進(jìn)行舊村改造，如昌平區(qū)白坊村等。因此，這一階段的舊村改造是郊區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化水平和農(nóng)民生活水平不斷提高的必然結(jié)果，政府指導(dǎo)規(guī)范和政策引導(dǎo)已經(jīng)成為下一步帶

13、動(dòng)舊村改造亟需的兩個(gè)重要“引擎”。        三、加快遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造的現(xiàn)實(shí)條件與可行性分析        近年來(lái)，隨著郊區(qū)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷更新和突破，2008年奧運(yùn)會(huì)規(guī)劃的逐步實(shí)施，市區(qū)帶動(dòng)郊區(qū)作用的日益增強(qiáng)，郊區(qū)經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展加速期。在郊區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，遠(yuǎn)郊區(qū)的舊村改造應(yīng)如何規(guī)劃和發(fā)展，需要綜合以下幾方面因素進(jìn)行判斷分析。       

14、60;（一）綠化與交通環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r分析在加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，郊區(qū)的環(huán)境建設(shè)也日趨優(yōu)美。2002年，遠(yuǎn)郊區(qū)林木覆蓋率達(dá)到80%;“五河十路”綠色通道建設(shè)工程全面推進(jìn)，山區(qū)綠色生態(tài)屏障和“三北”防護(hù)林體系建設(shè)進(jìn)一步完善;衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)新增綠地1100公頃，環(huán)境面貌大大改善。特別是隨著“綠色奧運(yùn)2008”生態(tài)環(huán)境建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃的全面實(shí)施，遠(yuǎn)郊區(qū)的綠化美化效果將更加明顯。        同時(shí)，遠(yuǎn)郊區(qū)的交通環(huán)境逐步改善。目前我市遠(yuǎn)郊區(qū)實(shí)現(xiàn)了村村通公路、鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，初步形成了以國(guó)道、高速路為骨架，縣道、鄉(xiāng)道為支脈的公路網(wǎng)系統(tǒng)，與

15、城市道路、城市軌道交通、鐵路、航空港的銜接更加暢通。根據(jù)規(guī)劃，到2007年末，全市十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣與市區(qū)的聯(lián)系均有高速公路或一級(jí)公路連接，相鄰區(qū)縣中心之間以高速公路或一、二級(jí)公路連接，33個(gè)中心鎮(zhèn)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心到區(qū)縣中心基本以三級(jí)以上公路連接，行政村通油路率達(dá)到85%;基本實(shí)現(xiàn)“三個(gè)一”工程，即:全市10個(gè)郊區(qū)縣中心到市區(qū)行車時(shí)耗不超過(guò)1小時(shí)，各相鄰郊區(qū)縣中心之間的行車時(shí)耗不超過(guò)1小時(shí)，各郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心到區(qū)縣中心行車時(shí)耗不超過(guò)1小時(shí)，其中平原地區(qū)上述三項(xiàng)為30分鐘。市區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)的交通也將更加快捷暢通，大大方便人們的出行。      

16、60; （二）村級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析近年來(lái)，遠(yuǎn)郊區(qū)村級(jí)經(jīng)濟(jì)取得一定增長(zhǎng)，但拉動(dòng)力還略顯不足。2002年遠(yuǎn)郊區(qū)村及村以下集體資產(chǎn)總額達(dá)到358.58億元， 負(fù)債總額159.45億元，所有者權(quán)益199.13億元。村級(jí)集體資產(chǎn)負(fù)債率為44.47%，結(jié)構(gòu)較為合理。但在村級(jí)實(shí)收資本中，法人資本金總計(jì)14.93億元，僅占實(shí)收資本總額的7.5%，個(gè)人資本金占5%。這些指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示出目前村集體增收盈利狀況較差，所獲得利潤(rùn)很少，村級(jí)產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)一步發(fā)展。因此，相對(duì)于舊村改造而言，多數(shù)村需要借助外力來(lái)帶動(dòng)舊村改造的實(shí)施。      

17、60; （三）農(nóng)民收入支出與就業(yè)狀況分析近年來(lái)，郊區(qū)農(nóng)民人均收入水平有了較大提高。2002年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在遠(yuǎn)郊區(qū)3686個(gè)村中，農(nóng)民人均收入在4000元至10000元的村有2942個(gè)，占到80%，絕大多數(shù)的村農(nóng)民人均收入都提高到一個(gè)新的水平。從農(nóng)民個(gè)人收入支出結(jié)構(gòu)變化看，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)能力和生活水平都在穩(wěn)步提高。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局農(nóng)調(diào)隊(duì)2002年對(duì)2710戶農(nóng)戶（其中低收入戶、中低收入戶、中等收入戶、中高收入戶、高收入戶各542戶）調(diào)查，農(nóng)村居民人均總收入達(dá)到9642.61元，人均現(xiàn)金收入6811.52元，人均現(xiàn)金支出4146.08元，人均現(xiàn)金結(jié)余2665.44元;農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為0

18、.33，比1998年（0.42）下降了0.09，農(nóng)村居民的生活質(zhì)量在顯著提高，這為舊村改造、改善農(nóng)民居住環(huán)境奠定了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。        與此同時(shí)，郊區(qū)的勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)已發(fā)生了明顯變化，第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移力度加大，但向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力還十分有限。據(jù)對(duì)舊村改造的23個(gè)村的勞動(dòng)力分布調(diào)查情況看，勞動(dòng)力總計(jì)14839個(gè)，約占總?cè)丝诘?9%。其中農(nóng)林牧漁業(yè)勞動(dòng)力3506個(gè)，工業(yè)勞動(dòng)力5183個(gè)，建筑業(yè)勞動(dòng)力2720個(gè)，交通運(yùn)輸業(yè)勞動(dòng)力1570個(gè)，商飲業(yè)勞動(dòng)力1860個(gè)。勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移僅271人，表明農(nóng)村剩

19、余勞動(dòng)力向中心鎮(zhèn)的聚集力仍然較弱。        （四）市區(qū)居民到郊區(qū)投資與購(gòu)買(mǎi)第二居所意向分析        1.市區(qū)居民到郊區(qū)投資意向分析。根據(jù)2003年7月市農(nóng)委和市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)信息中心網(wǎng)站推出的“城市居民郊游偏好、到郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二居所和投資意向”網(wǎng)上調(diào)查活動(dòng)顯示，在參與調(diào)查的人群中，市區(qū)有54.55%的人近期有意到郊區(qū)投資，多數(shù)是中青年，職業(yè)以專業(yè)技術(shù)人員和私營(yíng)企業(yè)主居多，兩者分別占24.51%和23.53%，其次國(guó)家與社會(huì)管理人員和

20、經(jīng)理人員分別占17.65%和12.75%。從投資領(lǐng)域看:在所列的一、二、三產(chǎn)業(yè)共八類具體行業(yè)中，愿意在農(nóng)林畜漁業(yè)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的人數(shù)相對(duì)較多，占31.25%，其次是旅游餐飲業(yè)占28.91%，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)占11.7%，建筑業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)最少，均只占3.1%。從投資地區(qū)看:山區(qū)半山區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境被投資者看好，46.2%的潛在投資者在這類地區(qū)進(jìn)行投資創(chuàng)業(yè);其次，城近郊區(qū)地理位置離市區(qū)近，交通便捷，31.7%愿意就近投資;其余22.1%選擇投資平原地區(qū)。從投資規(guī)?？?由于調(diào)查的對(duì)象主要是居民家庭，投資規(guī)模一般都不大，近七成的有意者投資規(guī)模在50萬(wàn)元以下，投資50萬(wàn)100萬(wàn)元的占了近兩成。從投資形式看:

21、大多數(shù)投資者愿以貨幣形式投資，占77.78%，還有12.5%的人愿以技術(shù)等無(wú)形資金形式入股，采用固定資產(chǎn)投資的比例最少，只占9.72%。        2.市區(qū)居民到郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二居所意向分析。根據(jù)這次網(wǎng)上調(diào)查顯示，有近70%的家庭有意到北京郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二居所，這部分家庭以中青年為主，家庭年收入在5萬(wàn)10萬(wàn)元之間，職業(yè)以專業(yè)技術(shù)人員和國(guó)家與社會(huì)管理人員居多。從主要目的看:有意向購(gòu)買(mǎi)第二居所的人其主要目的是休閑度假，占到69.3%;其次是日常居住，占17.54%;還有少量是以投資營(yíng)利為目的，占13.16%。從首選因素看:

22、地理位置及周邊環(huán)境是大多數(shù)居民購(gòu)買(mǎi)第二居所首先考慮的因素，占71.03%;價(jià)格因素排在第二位，占23.36%;2.8%的人首先考慮房屋類型及戶型、物業(yè)服務(wù)。從地理位置看:58.33%的有意向購(gòu)買(mǎi)者選擇第二居所的地理位置是在郊區(qū)的山區(qū)半山區(qū);32.41%選擇城近郊區(qū);平原地區(qū)只有9.26%的人選擇。從房屋類型看:農(nóng)家小院式房屋類型受到60.14%意向者的青睞;其次分別有6.89%和14.19%的意向者鐘情于別墅和多層公寓（6層以下）;只有3.38%的人表示喜歡高層公寓（7層以上）。從需求面積看:有意向者對(duì)第二居所的需求面積差別不是很大，其中，選擇100200平方米的人數(shù)相對(duì)較多，占39.09%;

23、200平方米以上的人數(shù)占到25.45%;需要100平方米以下和100150平方米的分別有20.91%和14.55%。從承受價(jià)格看:對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二居所的意向者所能承受的價(jià)格多在每平方米1000元以下和10002000元之間，所占比例分別為43.52%和34.26%;能承受每平方米20003000元、30004000元和4000元以上的分別只有14.81%、5.56%和1.85%。        通過(guò)上述幾個(gè)方面的分析，對(duì)當(dāng)前遠(yuǎn)郊區(qū)舊村改造的基本判斷是:目前遠(yuǎn)郊區(qū)經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的上升期，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增

24、強(qiáng)，城市化水平不斷提高，生態(tài)環(huán)境明顯改善，交通更加暢通快捷，村級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到加強(qiáng)，市區(qū)居民到遠(yuǎn)郊區(qū)投資和購(gòu)買(mǎi)第二居所的愿望較為強(qiáng)烈，這些都是當(dāng)前實(shí)施舊村改造的有利條件。但同時(shí)，由于目前遠(yuǎn)郊區(qū)村級(jí)經(jīng)濟(jì)總量仍然較小，二、三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)不足，收入增長(zhǎng)緩慢，社會(huì)保障水平較低等因素，在遠(yuǎn)郊區(qū)大范圍進(jìn)行舊村改造的時(shí)機(jī)尚不成熟，遠(yuǎn)郊區(qū)集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的現(xiàn)狀決定了舊村改造的不同層次和時(shí)序。因此，必須量力而行，梯次推進(jìn)，選擇有條件的村進(jìn)行舊村改造，做到成熟一批、改造一批，改造一批、帶動(dòng)一批，合理有序地推進(jìn)舊村改造工作。      

25、0; 四、舊村改造的基本思路        （一）基本原則        1.堅(jiān)持保護(hù)環(huán)境，可持續(xù)發(fā)展的原則。舊村改造要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，立足于資源的適度開(kāi)發(fā)，切實(shí)保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)環(huán)境綜合整治，做到取予平衡，合理利用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。        2.堅(jiān)持依法審批，合理有序建設(shè)的原則。舊村改造必須依據(jù)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用總體

26、規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)域規(guī)劃，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，做好改造村的建設(shè)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，并按照有關(guān)程序報(bào)批，未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自進(jìn)行舊村改造，嚴(yán)禁違法、違規(guī)建設(shè)的出現(xiàn)。        3.堅(jiān)持富裕農(nóng)民，維護(hù)農(nóng)民利益的原則。舊村改造要尊重農(nóng)民的意愿，充分發(fā)揮農(nóng)民在舊村改造中的主體作用，調(diào)動(dòng)和發(fā)揮農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性，做好經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)安置、社會(huì)保障等方面的工作，妥善處理農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織的利益關(guān)系，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，提高農(nóng)民的收入水平。        4

27、.堅(jiān)持穩(wěn)步推進(jìn)，防止盲目開(kāi)發(fā)的原則。舊村改造必須考慮本村的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、就業(yè)環(huán)境和改造后的問(wèn)題，必須進(jìn)行充分論證和可行性研究，防止急功近利，不切實(shí)際，一哄而上，搞遍地開(kāi)花、低水平分散建設(shè)。5.堅(jiān)持保護(hù)耕地，節(jié)約利用土地的原則。舊村改造的建設(shè)用地要控制在村莊占地范圍內(nèi)，嚴(yán)禁新占用耕地，要利用節(jié)約出的土地，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，提高土地的有效利用率。        （二）實(shí)施思路        1.先行試點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃。舊村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，內(nèi)容

28、繁雜，涉及面廣，應(yīng)先行選擇一批基礎(chǔ)條件好的村級(jí)單位進(jìn)行試點(diǎn)，并科學(xué)合理地做好試點(diǎn)村的規(guī)劃和建設(shè)工作。        2.因村制宜，多種形式。由于各區(qū)縣、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各村之間基礎(chǔ)條件不同，差異性較大，因此不能搞“一刀切”，應(yīng)結(jié)合本村的實(shí)際情況，本著互惠互利、共同發(fā)展的原則，選擇適合于本村的改造方式，創(chuàng)出特色。        3.點(diǎn)面結(jié)合，帶動(dòng)周邊。舊村改造，在規(guī)劃建設(shè)上應(yīng)與衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)、中心村建設(shè)和山區(qū)險(xiǎn)村搬遷結(jié)合起來(lái)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上應(yīng)與農(nóng)業(yè)

29、結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來(lái)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面應(yīng)與周邊的國(guó)道、縣道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)道以及天然氣管道等大市政結(jié)合起來(lái)，同時(shí)帶動(dòng)周邊村向試點(diǎn)村聚集。        4.多元籌資，共同建設(shè)。舊村改造應(yīng)充分運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，采取多種方式，多渠道籌措建設(shè)資金，形成政府、社會(huì)、企業(yè)、農(nóng)民、外資相結(jié)合的多元化投資渠道。        （三）改造標(biāo)準(zhǔn)        新建居民區(qū)規(guī)劃布局合理，與區(qū)

30、域綠化規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、水環(huán)境規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào);村內(nèi)舊房全部拆除，村民全部入住新建居民區(qū)住宅;市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本配套齊全，公共服務(wù)設(shè)施基本滿足居民生活需要;新建居民住宅建筑密度和容積率科學(xué)合理，單體設(shè)計(jì)新穎別致，富有特色;新建居民區(qū)垃圾、污水做到無(wú)害化處理和排放，環(huán)境整潔優(yōu)美;新建居民區(qū)綠化用地占建設(shè)用地比例不低于40%，居住人口人均公共綠地不低于5平方米，綠化生態(tài)環(huán)境較佳，呈現(xiàn)田園風(fēng)光特色;村集體經(jīng)濟(jì)得到增強(qiáng)，農(nóng)民就業(yè)狀況良好，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，新村投資、消費(fèi)、居住、旅游等聚集效應(yīng)增強(qiáng)。       

31、0;（四）改造模式        1.投資開(kāi)發(fā)模式。村集體和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā):即村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，需借助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，共同合作、共同開(kāi)發(fā);村集體自主開(kāi)發(fā):即村集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，憑自身實(shí)力進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)建設(shè);村集體和村民共同投資開(kāi)發(fā):即村集體和村民有共同投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的愿望，以村集體為主、村民為輔合作開(kāi)發(fā)。        2.拆遷建設(shè)模式。就地邊拆邊建:即在舊村原地，采取拆一部分建一部分、邊拆邊建的方式進(jìn)行改造;異地先建后拆:即

32、先在其他地方選定新址進(jìn)行新村建設(shè)，然后拆除舊村完成改造。        3.改造結(jié)合模式。與衛(wèi)星城建設(shè)相結(jié)合:即衛(wèi)星城“城中村”和靠近衛(wèi)星城的舊村，應(yīng)結(jié)合衛(wèi)星城建設(shè)進(jìn)行舊村的改造和整合;與小城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合:即位于小城鎮(zhèn)中心區(qū)的舊村，應(yīng)結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)實(shí)施拆遷改造;與中心村建設(shè)相結(jié)合:即以某一中心村為中心，與周邊相鄰舊村進(jìn)行集中拆遷改造，形成一個(gè)新村組團(tuán)。與山區(qū)險(xiǎn)村搬遷相結(jié)合:即在進(jìn)行山區(qū)險(xiǎn)村搬遷時(shí)，在遷住區(qū)或某一中心村組團(tuán)內(nèi)建設(shè)新村，繼而實(shí)現(xiàn)舊村改造。     

33、0;  4.住宅設(shè)計(jì)模式。低層住宅式:主要是低層、低密度板式住宅，這是多數(shù)舊村改造采用的主要建筑模式;庭院式:主要是四合院式的平房住宅;單體別墅式:一般為二至三層、帶一個(gè)庭院的型式;聯(lián)體別墅式:兩個(gè)或兩個(gè)以上別墅并排建設(shè)。        5.新村風(fēng)景模式。田園風(fēng)光式:主要指平原地區(qū)的舊村改造，在建成新村過(guò)程中，與當(dāng)?shù)氐奶飯@特色結(jié)合起來(lái)，形成樓宇、農(nóng)田、綠樹(shù)、小河、公園等于一體的風(fēng)光景致;現(xiàn)代社區(qū)式:主要指在靠近衛(wèi)星城或在小城鎮(zhèn)的平原地區(qū)進(jìn)行舊村改造過(guò)程中，按照城市社區(qū)模式建設(shè)，形成現(xiàn)代化、信息化

34、新村;青山綠水式:主要指在山區(qū)和半山區(qū)，根據(jù)地形地貌合理建設(shè)具有山區(qū)特色的新村，形成水繞山中、綠染新村、村山和諧的獨(dú)特居住環(huán)境。        五、加快舊村改造的政策與措施        （一）抓好試點(diǎn)，做好舊村改造規(guī)劃舊村改造應(yīng)進(jìn)行試點(diǎn)，選擇試點(diǎn)村要結(jié)合遠(yuǎn)郊區(qū)衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的布局，按照不同地域、不同條件、不同模式進(jìn)行選擇，各試點(diǎn)村之間要有一定的距離。舊村改造試點(diǎn)要具備五項(xiàng)基本條件:村民有進(jìn)行舊村改造的愿望，并經(jīng)村民代表大會(huì)決議通過(guò);村

35、領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié) 有力;必須進(jìn)行詳細(xì)的舊村改造和新村建設(shè)規(guī)劃;村集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，農(nóng)民就業(yè)狀況良好;區(qū)位、環(huán)境、交通等條件較好。        為做好舊村改造試點(diǎn)工作，市里應(yīng)成立舊村改造試點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)小組，各區(qū)縣和各村應(yīng)成立舊村改造工作小組，負(fù)責(zé)具體的試點(diǎn)工作。各區(qū)縣在進(jìn)行舊村改造試點(diǎn)時(shí)，必須高水平規(guī)劃建設(shè)，規(guī)劃方案要符合區(qū)域特色、歷史特色、文化特色，與郊區(qū)農(nóng)村現(xiàn)代化、城市化發(fā)展水平相適應(yīng)。在舊村改造規(guī)劃建設(shè)中，應(yīng)實(shí)行遷村并點(diǎn)，合理確定居民點(diǎn)。     &#

36、160;  （二）簡(jiǎn)化手續(xù)，建立舊村改造“綠色通道”為進(jìn)一步加快舊村改造工作，市里應(yīng)建立舊村改造試點(diǎn)審批“綠色通道”。由市計(jì)劃部門(mén)委托區(qū)縣計(jì)劃部門(mén)牽頭，在區(qū)縣規(guī)劃部門(mén)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，組織區(qū)縣各有關(guān)部門(mén)對(duì)舊村改造試點(diǎn)項(xiàng)目聯(lián)合審批，并報(bào)市計(jì)劃部門(mén)備案;由市規(guī)劃部門(mén)委托區(qū)縣規(guī)劃部門(mén)牽頭，組織區(qū)縣有關(guān)部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)及開(kāi)工方案進(jìn)行聯(lián)合審批，并報(bào)市規(guī)劃部門(mén)備案;由市國(guó)土房管部門(mén)委托區(qū)縣國(guó)土房管部門(mén)牽頭，對(duì)土地征用、土地置換等報(bào)批項(xiàng)目實(shí)行集中審批，審批后由區(qū)縣組織實(shí)施，并報(bào)市國(guó)土房管部門(mén)備案;建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工、工程監(jiān)理等有關(guān)手續(xù)，按照簡(jiǎn)化程序、提高效率的原則，由市建設(shè)部門(mén)委托各有關(guān)

37、區(qū)縣建設(shè)部門(mén)辦理，并報(bào)市建設(shè)部門(mén)備案;建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)保評(píng)估、防震防災(zāi)等工作由市職能部門(mén)委托項(xiàng)目所在地的區(qū)縣部門(mén)辦理，并報(bào)市職能部門(mén)備案。        （三）加大扶持力度，提供財(cái)政稅收和金融信貸支持一是市財(cái)政部門(mén)對(duì)舊村改造試點(diǎn)應(yīng)給予一定規(guī)模的財(cái)政貼息貸款支持，以后根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整。試點(diǎn)村所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)也應(yīng)予以一定的財(cái)政貼息貸款支持，以加快舊村改造的步伐。二是各類金融部門(mén)和投融資機(jī)構(gòu)，對(duì)舊村改造試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)給予相應(yīng)的貸款支持。三是各級(jí)有關(guān)部門(mén)對(duì)舊村改造的各項(xiàng)稅費(fèi)收取，屬于地方財(cái)政收入的部分，按國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)征收，所收部分金額作為各區(qū)縣舊村改造資金，納入同級(jí)財(cái)政列收列支，用于新村基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)助，實(shí)行?？顚Ｓ谩?#160;       參照第一道綠化隔離帶政策，舊村改造建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于農(nóng)民自住房應(yīng)免交一切稅費(fèi)，對(duì)于上