居家養(yǎng)老可行性計(jì)劃剖析

1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目可行性計(jì)劃書針對(duì)政府養(yǎng)老政策扶持計(jì)劃實(shí)施。市場(chǎng)情況分析如下。 現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，居家養(yǎng)老也成為產(chǎn)業(yè)，也要進(jìn)行市 場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，僅有愛(ài) 心是不夠的，僅抱著賺錢的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是目前政 府開(kāi)始大力扶持的產(chǎn)業(yè)。即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)辦以后，也還有個(gè)維持 良性動(dòng)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本， 這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù) 所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、 維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住 人數(shù)X收費(fèi)）-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)

2、目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、 取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。一、機(jī)構(gòu)可行性分析 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)此，投資者要有足夠 的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床 位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人家庭經(jīng)濟(jì)狀況及政策扶持力度，盡可能 了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本， 這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù) 所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修 費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦機(jī)構(gòu)的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等 硬性開(kāi)支不能得到

3、有效攤薄， 導(dǎo)致開(kāi)辦一年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人 及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害 風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛， 訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來(lái)人力和物力上的負(fù)擔(dān)。就太原現(xiàn)狀，試做開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：一、從市場(chǎng)角度太原是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市， 各種公共設(shè)施以及主題公園均 提供免費(fèi)。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇到太原養(yǎng)老。 目前太原實(shí)際人口 340 多萬(wàn)，其中 60 歲及以上老年人口為 4

4、8 萬(wàn)， 65 歲以上老年人口為 35萬(wàn)，分別占到占總?cè)丝诒戎氐?14.1%和 10.3%。全 市目前養(yǎng)老院和老年公寓不足 60 所，明顯不足市場(chǎng)缺口較大。養(yǎng)老機(jī) 構(gòu)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。二、目前太原市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)太原市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說(shuō)從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營(yíng)水平不夠 高，特別是缺少行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用1000 元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較 大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。2、百床以上收費(fèi)在 1000 元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在太原市場(chǎng)目前屬于中檔 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住

5、率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn) 以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來(lái)養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看 好。3、30 張床位至 100 張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是太原市養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投 入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派， 機(jī)構(gòu)管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的 范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù) 都實(shí)現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是， 這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺(jué)不自覺(jué)將服務(wù)群體逐漸定位 在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消 耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院 所類型，而很多能自理的老

6、人養(yǎng)老難，這樣就有了很大的市場(chǎng)缺口。4、30 張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng) 形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持 （根據(jù)目前中央文件社區(qū)養(yǎng)老 成為重中之重） ，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下?tīng)?zhēng)取到政 策扶持的投入， 再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠， 壓縮一下前期投入的風(fēng)險(xiǎn)。 目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差， 對(duì)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)水平和承 受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切 需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集 團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)

7、一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降 低服務(wù)成本的目的按照社會(huì)養(yǎng)老居家化，居家養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展方向， 堅(jiān)持以政府主導(dǎo)，企業(yè)積極參予市場(chǎng)運(yùn)作的公益服務(wù)原則。5，以社區(qū)為依托，以自身高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)為主體推進(jìn)復(fù)蓋全市城鄉(xiāng) 的社會(huì)化居家照料體系。一、開(kāi)辦居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入1、租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營(yíng)狀況不良、低樓層可長(zhǎng)期租 住的單元套房、靠近社區(qū)老年活動(dòng)中心和醫(yī)療服務(wù)中心，租金必須控制 在 300 元 / 床/ 月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為 1500 元-3000 元），例： 10 張 床位的居家養(yǎng)老中心，需兩套單元房，合理租金控制在年 4 萬(wàn)以下。2、房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用，約投入 3 萬(wàn)元/ 套。

8、3、基本設(shè)施配備。a）床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)1000元x 10=10000元。b）床上用品700X 10=7000元c）室內(nèi)每人一個(gè)圈椅 200x 10=2000 元d）電視每房間一個(gè) 2000x 8=16000 元e）活動(dòng)室設(shè)施，麻將桌 2個(gè)，健身器材 2 件，預(yù)算約 10000 元。f）餐飲設(shè)施，灶具兩套，餐具 20 套，消毒柜兩個(gè)，冰箱兩臺(tái)，洗衣機(jī) 兩臺(tái)，總控制在 10000 元。（可在開(kāi)業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）g）辦公設(shè)施，電腦一臺(tái)、打印機(jī)一臺(tái)，總控制在 1000 元。（可時(shí)機(jī)成 熟時(shí)再到位）合計(jì)最小投入 156000 元。4、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約 2000 元

9、。以上租金 +裝修+設(shè)施+宣傳= 1 58000元二、居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營(yíng)支出1、員工工資。護(hù)理員3人計(jì)2000X 12X 3=72000元2、伙食費(fèi)成本 400X 10X 12=48000元。3、水電費(fèi) 400X 10=4000 元4、取暖費(fèi)260平米X 3.6元X 5=4700元5、辦公費(fèi)用 200X12=2400 元6、設(shè)備耗材、維護(hù)等 500 元7、其他費(fèi)用 1 萬(wàn)元。 以上支出合計(jì) 141600 元。三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè) （按 80%床位利用率， 1500元收費(fèi)）（僅供參考）1 、床位費(fèi) 900X 12X 10X 80%=86400 元。2、服務(wù)費(fèi) 100X 12X 10X 80%=

10、9600 元3、餐費(fèi) 400X 12X 10X 80%=38400 元3、水電費(fèi) 45X 12X 10X 80%=4320 元4、取暖費(fèi) 120X 5X 10X 80%=4800 元5、產(chǎn)品銷售收入 20000 元以上收入計(jì) 163520 元四、經(jīng)營(yíng)評(píng)估1 、 此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率80%。2、達(dá)到全年平均 80%的床位利用率， 每年做 2000 元的資產(chǎn)折舊， 1000元意外損耗，保守收入 160000 元。凈利潤(rùn) 160520141600=18920元。3、每位老人入住時(shí)收取 5000 元意外保證金， 可暫收付 50000 元，可 60% 用于抵付前期投入，其它做為

11、周轉(zhuǎn)資金和出院返還。三、開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù) 一、開(kāi)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；（二）有規(guī)范的名稱；（三）有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所；（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約 1萬(wàn)元/ 床）；（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過(guò)與屬地醫(yī)院診所 簽約實(shí)現(xiàn)）。二、開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）開(kāi)辦組織或個(gè)人的身份證明；（二）機(jī)構(gòu)章程；（三）資金狀況證明；（四）場(chǎng)所證明；（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù) 協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。三、開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：1、市和各區(qū)

12、（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)， 申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。 本市其他組織和個(gè)人開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù) 機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū) （市）民政部門提出申請(qǐng)。 區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查， 對(duì)符合規(guī)定的， 報(bào)市民政部門。20 日民政部門審查開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的時(shí)限為自接到申請(qǐng)之日起內(nèi)。2、核準(zhǔn)開(kāi)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的 要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā) 給登記證書。3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：（一）利用非國(guó)有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證 書到開(kāi)辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；（二）利用國(guó)有資產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書 按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；（三）開(kāi)辦營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部 門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會(huì)資源利用1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門 審批一次。2、符合星