一文看懂土地儲備的前世今生

1、一文看懂土地儲備的前世今生土地儲備的流程主要包括：（1）征購，（2）儲備，（3）供地。土地儲備機(jī)構(gòu)制度規(guī)范的變遷：2016年4號文規(guī)定，每個縣級以上（含縣級）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個土地儲備機(jī)構(gòu)，并要求土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲備工作。土地儲備機(jī)構(gòu)與城投公司的合作：按照2016年4號文以及2017年87號文，土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)可以通過政府購買服務(wù)的方式合作，土地前期開發(fā)需要通過政府采購工程或PPP。財(cái)政部印發(fā)地方政府土地儲備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）（財(cái)預(yù)201762號），土地儲備機(jī)構(gòu)資金來源正式

2、開放了“地方專項(xiàng)債”開門。而同樣是今年，5月份，財(cái)政部、發(fā)展改革委、司法部、人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會六部委發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府舉債融資行為的通知（財(cái)預(yù)201750號），要求“地方政府不得將公益性資產(chǎn)、儲備土地注入融資平臺公司，不得承諾將儲備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源”；6月份，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知（財(cái)預(yù)201787）號文，嚴(yán)禁將“儲備土地前期開發(fā)”作為政府購買服務(wù)項(xiàng)目；兩大文件共同封住了土地儲備機(jī)構(gòu)融資的“后門”。7月14日，首批土儲專項(xiàng)債由北京市政府成功發(fā)行，我們認(rèn)為有必然再次回顧一下土地儲備的前世今生，了解清楚什么是土地儲備

3、，土地儲備融資的歷史，以及現(xiàn)有政策潛在的影響。土地儲備的基礎(chǔ)知識什么是土地儲備？根據(jù)62號文：“土地儲備，是指地方政府為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備由納入國土資源部名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施。”其中，前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。這也是87號文中，政府購買服務(wù)負(fù)面清單中所涉及到的“儲備土地前期開發(fā)”相關(guān)事項(xiàng)。什么是土地儲備機(jī)構(gòu)？土地儲備這一行為，只能由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，同時按照62號文，土地儲備專項(xiàng)債券募集資金，必須

4、交由土地儲備機(jī)構(gòu)使用。2001年4月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號），提出了“有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度”。2007年由國土資源部、財(cái)政部、人民銀行出臺的土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007277號）對土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行了明文規(guī)定：土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。土地儲備的運(yùn)作流程土地儲備的流程主要包括征購、儲備和供地三個環(huán)節(jié)。征購：土地儲備機(jī)構(gòu)獲取土地的過程征購環(huán)節(jié)是土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地的過程。根據(jù)土地儲備管理辦法，可以納入土地儲備范圍的土地主要包括：

5、（1）新增城市用地的征用征收的新增城市用地主要是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的集體土地。土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。?）依法收回的國有土地依法收回的國有土地，主要包括到期收回、違法使用收回、閑置收回等。市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)，應(yīng)由當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。（3）收購的國有土地收購的國有土地，主要是指因?qū)嵤┡f城區(qū)改建或落實(shí)城市規(guī)劃而需要調(diào)整使用土地時依法取得

6、土地的情況。國土資源管理部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，必須對原土地使用權(quán)人給予合理補(bǔ)償后，才可以收回剩余期限的國有土地使用權(quán)。土地儲備機(jī)構(gòu)須與原土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由土地儲備機(jī)構(gòu)與土地使用人根據(jù)土地評估的結(jié)果協(xié)商后確定。對政府有償收回的土地，應(yīng)由當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。（4）優(yōu)先購買的國有土地對于城市房地產(chǎn)交易中存在明顯價格與價值不符的情況，即低于市場正常交易價格進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的，當(dāng)?shù)卣梢孕惺箖?yōu)先購買權(quán)收回該土地的使用權(quán)，由此收回的土地需要辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。后三種土地收儲可歸總為存量城市土地的收購、置換、回收。在收購的過程中，土地儲

7、備機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是對收儲地塊實(shí)地踏查，進(jìn)行收儲成本核算，并在最后根據(jù)協(xié)議支付補(bǔ)償款。儲備：土地前期開發(fā)相關(guān)的三種土地在儲備環(huán)節(jié)，土地儲備機(jī)構(gòu)將收購集中起來的土地（生地或毛地）進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，通過拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)（又稱為“一級開發(fā)”），形成可供出讓和出租的“熟地”。土地儲備機(jī)構(gòu)將已完成開發(fā)的“熟地”進(jìn)行儲備，等待出讓。在該過程中，由土地儲備機(jī)構(gòu)為實(shí)施主體，通過授權(quán)委托或公開招標(biāo)的方式選定實(shí)施企業(yè)。（1）什么是生地？生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。土地儲備管理辦法規(guī)定，對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)

8、行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。（2）什么是毛地？毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。實(shí)行毛地出讓的一般實(shí)施步驟可總結(jié)如下：首先，國土資源管理部門向政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開出讓的請示；其次，組織實(shí)施國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，原國有土地使用證和房屋所有權(quán)證作為拆遷補(bǔ)償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；最后，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回拆遷人的國有土地使用證，房屋管理部門收回原房屋所有權(quán)證，受讓人按規(guī)定申請辦理土地

9、登記，領(lǐng)取國有土地使用證。（3）什么是熟地？熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，可直接用于建設(shè)的土地。前文已經(jīng)提到，所謂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括：道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等。但是，生地或者毛地要成為熟地，需要達(dá)到一定的條件（可以用于建設(shè)），比如三通一平（通水、通電、通路和土地平整）、五通一平（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整）或者七通一平（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃?、土地平整），其中三通一平是最基本的要求。供地：招拍掛供地環(huán)節(jié)又稱為土地交易環(huán)節(jié)，土地儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃，有計(jì)劃地將儲備土地出讓和出租，獲取收入。在

10、出讓方式上一般采用市場化程度較高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式?？偟膩碚f，土地儲備運(yùn)作的核心機(jī)構(gòu)是圍繞著土地資源整合專門設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，其本質(zhì)是一個土地中介，把城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。土地儲備機(jī)構(gòu)制度規(guī)范的變遷從1996年設(shè)立的上海土地發(fā)展中心開始，我國的土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)歷了從無到有再到逐步規(guī)范的過程，目前全國已經(jīng)有2000多個土地儲備機(jī)構(gòu)，對土地儲備機(jī)構(gòu)的制度規(guī)范也同樣是逐步的發(fā)展和完善。（1）關(guān)于加強(qiáng)國

11、有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）2001年4月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號），規(guī)定有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度，提出有條件的地方政府試行建設(shè)用地收購儲備制度。（2）土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007277號）2007年11月，國土資源部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007277號），正式確立了土地儲備機(jī)構(gòu)作為土地儲備工作的具體實(shí)施主體的地位，并規(guī)定土地儲備機(jī)構(gòu)需經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)。（3）國土資源部“兩整治一改革”目標(biāo)的通知2010年9月，國土資源部下發(fā)通知，明確要求2011年3月底前，土地儲備機(jī)構(gòu)

12、必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。（4）關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知（國土資發(fā)2012162號）2012年12月國土資源部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知（國土資發(fā)2012162號）提出了建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄，加強(qiáng)土地儲備機(jī)構(gòu)管理，土地儲備機(jī)構(gòu)名錄的建立表明了土地儲備機(jī)構(gòu)逐步往規(guī)范化發(fā)展。（5）規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知（財(cái)綜20164號）2016年2月，國土資源部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會四部委聯(lián)合發(fā)布規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知（財(cái)綜20164

13、號），進(jìn)一步對土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范，規(guī)定每個縣級以上（含縣級）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個土地儲備機(jī)構(gòu)，并要求土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再從事新增土地儲備工作。4號文正式剝離了地方融資平臺的土地儲備職能，比如曾被列入土地儲備機(jī)構(gòu)名錄的重慶地產(chǎn)集團(tuán)，在2016年4號文之后，也開始剝離土儲職能，重慶市成立專門的重慶市土地儲備整治中心，2017年發(fā)布的土地儲備機(jī)構(gòu)名錄（2016版）中，儲備中心正式成為土地儲備機(jī)構(gòu)名錄單位。土地儲備機(jī)構(gòu)的融資規(guī)范梳理土地儲備機(jī)構(gòu)在征購和儲備的過程中均會出現(xiàn)融資需求，由于土地儲備機(jī)構(gòu)是事業(yè)單位，在土地儲備專項(xiàng)債券出

14、臺之前，并不具備債券發(fā)行和上市融資的基本條件，直接融資較為困難，并且土地收儲的成本相對較大，僅靠政府財(cái)政撥遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此，土地儲備機(jī)構(gòu)以儲備土地為抵押資產(chǎn)向商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款成為其早起最主要的融資方式。根據(jù)對土地儲備機(jī)構(gòu)融資規(guī)范政策的梳理，大致可分為四個階段：階段一：初步確立金融機(jī)構(gòu)可為土地儲備機(jī)構(gòu)融資2001年國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）規(guī)定市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持，明確了金融機(jī)構(gòu)可以為土地收儲提供融資，這應(yīng)該包含了銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)。2004年銀監(jiān)會發(fā)布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（銀監(jiān)發(fā)200457號）

15、，對土地儲備貸款做出規(guī)范，提出了商業(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款等風(fēng)險(xiǎn)管理措施，并規(guī)定土地儲備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機(jī)構(gòu)。2007年國土資源部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布的土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007277號）對土地儲備機(jī)構(gòu)申請貸款的性質(zhì)、需要滿足的要求、貸款的規(guī)模、資金管理做了較為詳細(xì)的規(guī)定。文件仍規(guī)定商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)可以為土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，對貸款期限也未做硬性要求。階段二：調(diào)整和加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對土地儲備機(jī)構(gòu)融資管理2008年8月，銀監(jiān)會辦公廳發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)辦發(fā)200826

16、5號），要求信托應(yīng)充分認(rèn)識土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)，審慎發(fā)放此類貸款，并明確規(guī)定貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估值的70，貸款期限最長不得超過2年。在此文件之后，銀監(jiān)會辦公廳又在2010年2月發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)辦發(fā)201054號），規(guī)定信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，實(shí)質(zhì)上暫停了信托公司對土地儲備機(jī)構(gòu)提供融資。2012年12月國土資源部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知（國土資發(fā)2012162號），要求建立土地儲備機(jī)構(gòu)名錄，并通過設(shè)立融資規(guī)?？刂瓶ǖ呐e措進(jìn)一步規(guī)范土地儲備機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行貸款。并明確土地儲備機(jī)構(gòu)融資應(yīng)納入地方政

17、府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策，對貸款期限也做出了最長不超過五年的規(guī)定。同樣是在2012年12月，財(cái)政部、發(fā)展改革委、人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知（財(cái)預(yù)2012463號），規(guī)定不得授權(quán)融資平臺公司承擔(dān)土地儲備職能和進(jìn)行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目，從地方政府融資的角度加強(qiáng)對土地儲備機(jī)構(gòu)的融資和資金管理。階段三：后43號文時代，進(jìn)一步規(guī)范融資行為，不得舉借貸款2014年9月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見（國發(fā)201443號），嚴(yán)格規(guī)范地方政府融資，要求地方政府進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理，堅(jiān)

18、決制止違法違規(guī)出讓土地及融資行為。在43號文的嚴(yán)格加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理，規(guī)范地方政府融資的大背景下，2016年2月，國土資源部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會再次聯(lián)合發(fā)布規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知（財(cái)綜20164號），宣布自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款。土地儲備機(jī)構(gòu)新增土地儲備項(xiàng)目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財(cái)政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。財(cái)綜20164號文是對43號文修明渠、堵暗道，賦予地方政府依法適度舉債融資權(quán)限，加快建立規(guī)范的地方政

19、府舉債融資機(jī)制精神的延續(xù)和細(xì)化，總體思路仍然是出于規(guī)范地方政府債務(wù)。階段四：62號文開啟地方政府發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債券為土儲機(jī)構(gòu)融資2017年6月，財(cái)政部印發(fā)地方政府土地儲備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）（財(cái)預(yù)201762號），具備舉債資質(zhì)的地方政府可以發(fā)行土地儲備專項(xiàng)債券，債券資金由土地儲備機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用于土地儲備。土地儲備專項(xiàng)債券成為土地儲備機(jī)構(gòu)非預(yù)算內(nèi)資金的唯一來源，也正是開啟土地儲備融資的“前門”。土地儲備機(jī)構(gòu)與城投公司過去：城投公司參與土地儲備一級開發(fā)的方式由于土地儲備的政府性職能和以往城投公司的運(yùn)作模式特點(diǎn)，城投公司“生來”就與土地儲備有著密切關(guān)系。城投公司參與土地儲備一級開發(fā)的方式可以分為兩

20、類。政府將土地儲備職能賦予城投公司地方政府直接將土地儲備的職能賦予城投公司，用土地儲備收益來平衡城市建設(shè)資金的缺口，此時城投公司可以直接利用儲備土地融資進(jìn)行一級開發(fā)。如重慶市直接將土地儲備職能賦予城投公司，重慶市土地儲備主要由九大國有控股集團(tuán)（包括渝富、地產(chǎn)、城投、高投、高發(fā)司、開投、建投、水務(wù)、水投）代表政府實(shí)施，并擁有土地一級開發(fā)的權(quán)利，其中渝富集團(tuán)憑借幫助重慶城區(qū)內(nèi)國企“退城入園”與產(chǎn)業(yè)升級的機(jī)會儲備土地。地產(chǎn)集團(tuán)則負(fù)責(zé)從政府手中拿地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將“生地”變成“熟地”，重慶大學(xué)城是地產(chǎn)集團(tuán)的代表作，項(xiàng)目投資100億元左右。不過，這種模式也在逐漸發(fā)生變化。2016年4號文要求各級政府

21、只能設(shè)置一個土地儲備機(jī)構(gòu)，并且要求城投公司不得再從事新增土地儲備工作。因此，重慶市在將土地儲備工作集中于重慶地產(chǎn)集團(tuán)（出現(xiàn)在2015年版土地儲備機(jī)構(gòu)名錄）之后，2016年進(jìn)一步成立了重慶市土地儲備整治中心（由重慶地產(chǎn)集團(tuán)代管，出現(xiàn)在2016年版土地儲備機(jī)構(gòu)名錄），逐步取代重慶地產(chǎn)集團(tuán)的土地儲備職能。政府委托城投公司進(jìn)行一級開發(fā)城投公司受政府委托，合作進(jìn)行土地一級開發(fā)，具體有以下幾種模式：（1）政府負(fù)責(zé)土地征用、拆遷、補(bǔ)償工作并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，城投公司負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這種模式下土地的征收、征用、拆遷等事宜由政府負(fù)責(zé)，城投公司負(fù)責(zé)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

22、。根據(jù)土地的征收、征用、拆遷等費(fèi)用承擔(dān)主體不同，又可分為：a.土地的征收、征用、拆遷等費(fèi)用由政府承擔(dān)根據(jù)中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“中新集團(tuán)”）首次公開發(fā)行股票招股說明書披露，在蘇通科技產(chǎn)業(yè)園土地開發(fā)項(xiàng)目中，中新蘇通通過對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目委托代建，以成本加成的方式獲得收益；中新蘇通擁有在合作區(qū)域內(nèi)，優(yōu)先選擇2.5平方公里左右的地塊范圍，采用協(xié)議分成的方式進(jìn)行土地一級開發(fā)的權(quán)利，蘇通科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)土地的征用、拆遷、補(bǔ)償工作并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，中新蘇通負(fù)責(zé)道路、官網(wǎng)等各種市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。b.土地的征收、征用、拆遷等費(fèi)用由城投公司承擔(dān)中新集團(tuán)與宿遷市人民政

23、府、蘇宿遷工業(yè)園區(qū)管理委員會簽訂協(xié)議，合作開發(fā)宿遷市耿車鎮(zhèn)、雙莊鎮(zhèn)通湖大道以東105公頃區(qū)域，中新集團(tuán)支付宿遷市人民政府一定費(fèi)用用于開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的土地征用、征收和企事業(yè)單位動遷、農(nóng)（居）民動遷、安置，中新集團(tuán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目內(nèi)的道路、橋梁、河道、綠化、污水管道、雨水管道、路燈、供電及交通指示燈、交通標(biāo)牌、標(biāo)線等交通安全設(shè)置的建設(shè)費(fèi)用。項(xiàng)目采用經(jīng)營性用地出讓收入?yún)f(xié)議分成模式。在中新科技城項(xiàng)目中，管委會負(fù)責(zé)科技城項(xiàng)目內(nèi)原集體及國有土地征用、征收和農(nóng)民動遷、安置、補(bǔ)償?shù)龋鲜龉ぷ髻M(fèi)用由中新集團(tuán)按320元/平方米（綜合成本）的標(biāo)準(zhǔn)支付，中新集團(tuán)負(fù)責(zé)對中新科技城進(jìn)行整體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商和綜合開發(fā)。管

24、委會或其指定的職能部門將合作項(xiàng)目內(nèi)的國有建設(shè)用地出讓所得價款扣除稅費(fèi)后的余額部分支付給中新集團(tuán)。2008年1月起，合作項(xiàng)目內(nèi)商業(yè)、住宅用地出讓所得價款78%支付給中新集團(tuán)，管委會所得22%及相關(guān)稅費(fèi)，以支付前期拆遷、安置和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。工業(yè)用地出讓所得價款扣除相關(guān)稅費(fèi)后的余額部分支付給中新集團(tuán)。（2）政府負(fù)責(zé)土地征用，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，城投公司負(fù)責(zé)拆遷、補(bǔ)償工作，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用這種模式下土地的征收、征用由政府負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，城投公司負(fù)責(zé)拆遷、補(bǔ)償、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。常熟市海虞鎮(zhèn)一級土地開發(fā)項(xiàng)目中，中新集團(tuán)控股子公司中新海虞作為合作

25、區(qū)唯一的開發(fā)主體，項(xiàng)目開發(fā)模式主要包括常熟市海虞鎮(zhèn)人民政府出資并負(fù)責(zé)合作區(qū)域內(nèi)土地征地相關(guān)工作，并承擔(dān)全部相關(guān)費(fèi)用；由中新海虞負(fù)責(zé)農(nóng)（居）民拆遷和補(bǔ)償相關(guān)工作，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；合作區(qū)域按照“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括供水、供電、燃?xì)夤芫W(wǎng)、污水干網(wǎng)、道路、橋梁、綠化等。項(xiàng)目開發(fā)采用協(xié)議分成模式。又如常州市新北區(qū)萬頃良田建設(shè)工程中，黑牡丹集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“黑牡丹”）負(fù)責(zé)該工程涉及的拆遷、安置及土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，按工程總成本的10%提取工程收益。（3）政府負(fù)責(zé)土地征用，但由城投公司承擔(dān)相關(guān)征地補(bǔ)償費(fèi)用，城投公司負(fù)責(zé)拆遷、補(bǔ)償工作，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用在昆明市環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項(xiàng)目中，云南城投負(fù)責(zé)籌措和墊付土地一級開發(fā)所需資金，包括環(huán)湖東路規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建設(shè)費(fèi)、環(huán)湖東路截污管道設(shè)計(jì)及建設(shè)費(fèi)、濕地及公園的設(shè)計(jì)及建設(shè)工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償和安置費(fèi)、土地調(diào)查費(fèi)、評估費(fèi)、測繪費(fèi)、資料費(fèi)、土地報(bào)批相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)整理工程費(fèi)、新農(nóng)村建設(shè)費(fèi)、受甲方委托范圍內(nèi)與土地出讓相關(guān)的市政公用、公共設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及日常管理費(fèi)等，以及其他經(jīng)昆明市人民政府確認(rèn)的合理開發(fā)費(fèi)用。云南城投與政府對土地出讓最終凈收