代建工程開發(fā)成本的核算

1、房地產會計基礎知識-代建工程開發(fā)成本的核算· 大學城欄目：居民空間消息快播 | · 空間欄目：會計基礎 · 收藏到我的學習空間 · 收藏到我的課堂魔方 · 分享到圈子 全屏發(fā)表時間：2013-9-28 11:58:38瀏覽：83評論：0代建工程開發(fā)成本的核算 一、 代建工程的種類及其成本核算的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委

2、托單位開發(fā)的土地（即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土

3、地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。 二、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。 完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本代建工程開

4、發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。 如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000 應付賬款應付工程款 540 000 開發(fā)間接費用

5、80 000 道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產品代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080 000 一、現(xiàn)金流量及其分類 現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內有關現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入、流出信息的會計報表。 現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金，是指企業(yè)的庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存款。它不僅包括“現(xiàn)金”科目核算的庫存現(xiàn)金，還包括企業(yè)“銀行存款”科目核算的存入金融企業(yè)、隨時可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用于支付的存款，如不能隨時

6、支取的定期存款等，不應作為現(xiàn)金，而應列作投資。 現(xiàn)金等價物是指企業(yè)持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風險很小的投資?，F(xiàn)金等價物雖不是現(xiàn)金，但其支付能力與現(xiàn)金的差別不大，也可視為現(xiàn)金。如企業(yè)為保證支付能力，手持必要的現(xiàn)金，為了不使現(xiàn)金閑置，可以購買短期債券，在需要現(xiàn)金時，隨時可以變現(xiàn)。一項投資被確認為現(xiàn)金等價物，必須同時具備如下四個條件：期限短、流動性強、易于轉換為已知金 額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風險很小。其中期限短，一般是指3個月內可到期變現(xiàn)。 現(xiàn)金流量是指某一段時期內企業(yè)現(xiàn)金（包括現(xiàn)金等價物，下文同）流入和流出的數量。如企業(yè)銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、出售固定資

7、產、向銀行借款等取得現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流入；發(fā)包工程、購買設備材料、接受勞務、購買固定資產、對外投資、償還債務等支付的現(xiàn)金，形成企業(yè)的現(xiàn)金流出?，F(xiàn)金流量信息能夠表明企業(yè)經營狀況是否良好，資金是否緊缺、企業(yè)償付能力大小，從而為企業(yè)管理者、投資者、債權人等報表使用者提供非常有用的信息。應該指出的是：企業(yè)現(xiàn)金形式的轉換，并不構成現(xiàn)金的流入和流出，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，企業(yè)用現(xiàn)金購買將于3個月內到期的國庫券等。 房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量，可分為經營活動產生的現(xiàn)金流量、投資活動產生的現(xiàn)金流量和籌資活動產生的現(xiàn)金流量三類。 （一）經營活動產生的現(xiàn)金流量 經營活動是指企業(yè)投資活動和籌資活動以外的所有交易和

8、事項。就房地產開發(fā)企業(yè)來說，經營活動主要包括：銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、交納稅款，等等。 經營活動產生的現(xiàn)金流入有：銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現(xiàn)金；收到的租金；收到的稅費返還；收到的其他與經營活動有關的現(xiàn)金等。 經營活動產生的現(xiàn)金流出有：發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金；經營租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金；支付的營業(yè)稅款；支付的所得稅款，支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費；支付的其他與經營活動有關的現(xiàn)金等。 （二）投資活動產生的現(xiàn)金流量 投資活動是指企業(yè)長期資產的購建和不包括在

9、現(xiàn)金等價物范圍內的投資及其處置活動。這里所指的長期資產是指固定資產、無形資產、遞延等其他資產等待有期限在一年或一個營業(yè)周期以上的資產。所以將包括在現(xiàn)金等價物范圍內的投資排除在外，是因為已將包括在現(xiàn)金等價物范圍內的投資視為現(xiàn)金。 投資活動產生的現(xiàn)金流入有：收回投資所收到的現(xiàn)金；分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金；取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金；處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現(xiàn)金凈額；收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金等。 投資活動產生的現(xiàn)金支出有：購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現(xiàn)金；權益性投資所支付的現(xiàn)金；債權性投資所收到的現(xiàn)金；支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金。 （三）籌資活動產生

10、的現(xiàn)金流量 籌資活動是指導致企業(yè)資本及債務規(guī)模和構成發(fā)生變化的活動。這里所說的資本，是指實收資本（股本）、資本溢價（股本溢價）及與資本有關的現(xiàn)金流入和流出項目，包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤等?！皞鶆铡笔侵钙髽I(yè)對外舉債所借入的款項，如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項及償還債務等。 籌資活動產生的現(xiàn)金流入有；吸收權益性投資所收到的現(xiàn)金；發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金；借款所收到的現(xiàn)金；收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金等。 籌資活動產生的現(xiàn)金流出有：償還債務所支付的現(xiàn)金；發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金；支付股利或利潤所支付的現(xiàn)金；償付利息所支付的現(xiàn)金；融資租賃所支付的現(xiàn)金；減少注冊資本所支付的現(xiàn)金；支付的其他與籌資活

11、動有關的現(xiàn)金。 二、現(xiàn)金流量表的作用 編制現(xiàn)金流量表，可為企業(yè)管理當局改善企業(yè)財務狀況，投資者、債權人及其他報表使用者正確評價企業(yè)財務狀況和預測企業(yè)發(fā)展情況提供會計信息。 （一）可使企業(yè)管理當局掌握現(xiàn)金流量信息，搞好資金調度，最大限度地提高資金使用效率，化解財務風險 在市場經濟條件下，企業(yè)現(xiàn)金流量很大程度上決定企業(yè)的生存和發(fā)展能力。即使企業(yè)有盈利能力，但如資金周轉不暢，現(xiàn)金調度不靈，就會嚴重影響企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的生存。如在1997年亞洲金融風暴中，香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務，最終導致崩潰。事實上，當時百富勤公司只是定息市場業(yè)務在東南亞金融危機中蒙受了巨

12、額損失，集團整體仍是盈利，也遠未達到資不抵債。但終因現(xiàn)金不足無法清償到期債務，被迫清盤。因此，一個企業(yè)如被拖欠的應收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤，也會使企業(yè)無錢組織再開發(fā)，償還應付款。所以企業(yè)管理當局根據現(xiàn)金流量表掌握的現(xiàn)金流量信息，可以及時搞好資金調度，合理地利用資金，化解財務風險。 （二）可使投資者、債權人了解企業(yè)較真實的財務狀況，預測企業(yè)的支付能力、償債能力和未來發(fā)展情況 現(xiàn)金流量表提供的信息，能說明企業(yè)從經營中獲得現(xiàn)金的各種活動，借以償還債務、分發(fā)股利或重行投資以維持或擴大開發(fā)經營的能力。它還能說明在債務和權益方面的各種理財活動，以及現(xiàn)金投資和現(xiàn)金耗用等情況。如通過經營活

13、動凈現(xiàn)金流量與流動負債的對比，可以評價企業(yè)短期償債能力的強弱；通過經營活動凈現(xiàn)金流量與全部負債的對比，可以說明企業(yè)用每年的經營活動現(xiàn)金流量償付所有債務的能力；通過經營活動凈現(xiàn)金流量與普通股股數的對比，可以說明企業(yè)進行資本支出和支付股利能力的強弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權人了解企業(yè)當前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預測企業(yè)未來的發(fā)展情況，為投資者。債權人進行投資決策、貸款決策提供依據。 （三）可使經濟管理部門對企業(yè)的財務活動進行監(jiān)督 現(xiàn)金流量信息是政府綜合經濟管理部門、國有資產管理部門。尤其是證券市場監(jiān)管部門對企業(yè)進行監(jiān)督的重要依據。因為現(xiàn)金流量表是以現(xiàn)收現(xiàn)付實現(xiàn)制原則為基礎綜

14、合反映企業(yè)一定期間現(xiàn)金流入和流出的會計報表，將現(xiàn)金流量信息與資產負債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮，可以評價企業(yè)是如何獲得現(xiàn)金，又是如何運用這些現(xiàn)金的；企業(yè)的真實財務狀況如何，是否潛伏著重大的風險，等等。通過掌握、分析現(xiàn)金流量信息，監(jiān)管部門可以將事后監(jiān)督轉為事前監(jiān)督，防范和化解潛在風險。 由于現(xiàn)金流量表有上列作用，因此在企業(yè)會計制度中規(guī)定在年度決算時，也須編制現(xiàn)金流量表，并用現(xiàn)金流量表代替原來編制的財務狀況變動表。 三、現(xiàn)金流量表的編制 編制現(xiàn)金流量表時，列報經營活動現(xiàn)金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。 所謂直接法，是指通過現(xiàn)金收入和支出的主要項目反映來自企業(yè)經營活動的現(xiàn)金

15、流量。在實務中，一般是以利潤表或損益表中的經營收入為起算點，調整與經營活動各項目有關的增減變動，然后分別計算出經營活動的現(xiàn)金流量。 所謂間接法，是指以本期凈利潤為起算點，調整不涉及現(xiàn)金的收入、費用、營業(yè)外收支以及應收應付等項目的增減變動，據以計算并列示經營活動的現(xiàn)金流量。 直接法的主要優(yōu)點是顯示了經營活動現(xiàn)金流量的各項流入流出內容。相對間接法來說，它更能體現(xiàn)現(xiàn)金流量表的目的。因在現(xiàn)金流量表中列示各項現(xiàn)金流入的來源和現(xiàn)金流出的用途，有助于預測未來的經營活動現(xiàn)金流量，更能揭示企業(yè)從經營活動中產生足夠的現(xiàn)金來償付其債務的能力，進行再投資的能力和支付股利的能力。當然，間接法在凈利潤的基礎上調整不涉及現(xiàn)

16、金收支的收入、費用、營業(yè)外收支和應收應付等項目，據以確定并列示經營活動現(xiàn)金流量，也有助于分析影響現(xiàn)金流量的原因以及從現(xiàn)金流量角度分析企業(yè)凈利潤的質量。因此，在現(xiàn)行企業(yè)會計準則中，要求企業(yè)按直接法編制現(xiàn)金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤調整為經營活動現(xiàn)金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優(yōu)點。 （一）采用直接法編制現(xiàn)金流量表的方法 房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表按照經營活動產生的現(xiàn)金流量。投資活動產生的現(xiàn)金流量和籌資活動產生的現(xiàn)金流量分別反映。 1.經營活動產生的現(xiàn)金流量的項目的內容和填列方法： “銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)銷售商品房屋、轉讓土地、提供物業(yè)管理等勞務實際

17、收到的現(xiàn)金。包括本期銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現(xiàn)金，以及前期銷售商品、轉讓土地、提供勞務本期收到的現(xiàn)金和本期預收的款項，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現(xiàn)金。根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業(yè)務收入”等賬戶的記錄分析填列。 “收取的租金”項目，反映企業(yè)實際收到現(xiàn)金的租金收入。包括經營性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業(yè)務收入”等賬戶的記錄分析填列。 “收到的租費返還”項目，反映企業(yè)收到的營業(yè)稅、

18、所得稅、教育費附加等返還，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。 “收到的其他與經營活動有關的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)除了上述各項目外，收到的其他與經營活動有關的現(xiàn)金，如捐贈現(xiàn)金收入、罰款收入、流動資產損失中由個人賠償的現(xiàn)金收入等，根據“營業(yè)外收入”、“其他應收款”、“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。 “發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)與承包工程單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務實際支付的現(xiàn)金，包括本期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務支付的現(xiàn)金，以及本期支付前

19、期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務的未付款項，和本期預付承包單位工程款、備料款及供應單位購貨款。根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應付賬款”、“應付票據”、“預付賬款”、“物資采購”等賬戶的記錄分析填列。 “經營租賃所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)從其他單位經營租入資產支付的現(xiàn)金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。至干融資租賃支付的租金，在籌資活動產生的現(xiàn)金流量中反映。 “支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)實際支付給職工，以及為職工支付的現(xiàn)金，包括本期實際支付給職工的工資、獎金、各種津貼和補貼等，以及為職工支付的養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、

20、住房公積金、支付給職工的住房困難補助、支付的離退休人員的費用等。但不包括購建固定資產人員的工資。根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應付工資”、“應付福利費”等賬戶的記錄分析境列。 “支付的營業(yè)稅款”項目，反映企業(yè)實際支付的營業(yè)稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。 “支付的所得稅款”項目，反映企業(yè)實際支付的所得稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發(fā)生額分析填列。至于本期退回的所得稅和營業(yè)稅，在“收到的稅費返還”項目反映。 “支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的其他稅費”項目，反映企業(yè)按規(guī)定支付的除營業(yè)稅、所得稅以外的稅費，包括本期發(fā)生并支付稅費，以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費和預交的稅金，如支付的土地增

21、值稅、城市維護建設稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、車船使用稅、教育費附加等，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。對實際支付已計入固定資產價值的固定資產投資方向調節(jié)稅、耕地占用稅等，在投資活動產生的現(xiàn) 金流量中反映。 “支付的其他與經營活動有關的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)除上述各項目外、支付的其他與經營活動有關的現(xiàn)金，如捐贈現(xiàn)金支出。罰款支出、支付的差旅費、業(yè)務招待費、廣告費、保險費等現(xiàn)金支出，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”、“營業(yè)外支出”等賬戶的記錄分析填列。 2.投資活動產生的現(xiàn)金流量的項目的內容和填列方法： “收

22、回投資所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)出售、轉讓或到期收回除現(xiàn)金等價物以外的短期投資、長期股權投資而收到的現(xiàn)金，以及收回長期債權投資本金而收到的現(xiàn)金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期投資”或“長期股權投資”、“長期債權投資”等賬戶的記錄分析填列。 “分得股利或利潤所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)因股權投資而收到的現(xiàn)金股利，以及從子公司、聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)分回利潤收到的現(xiàn)金，但不包括股票股利，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“投資收益”、“應收股利”或“其他應收款”等賬戶的記錄分析填列。 “取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)因債權性投資而收到的利息，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短

23、期投資”、“投資收益”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。 “處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現(xiàn)金凈額”項目，反映企業(yè)處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現(xiàn)金，扣除所發(fā)生的現(xiàn)金支出后的凈額，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產清理”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。 “收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)除了上述各項以外，收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析境列。 “購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)購買、建造固定資產，取得無形資產和其他長期資產支付的現(xiàn)金；根據“

24、現(xiàn)金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產購建支出”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。至于為購建固定資產而發(fā)生的借款利息資本化的部分，以及融資租入固定資產支付的租賃費、借款利息，在籌資活動產生的現(xiàn)金流量中反映。 “權益性投資所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)進行權益性投資支付的現(xiàn)金，包括企業(yè)取得短期股票投資、長期股權投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費等附加費用，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期股權投資”或“長期投資”賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)以非現(xiàn)金的固定資產、材料等進行的權益性投資，在現(xiàn)金流量表的附注中加以反映。 “債權性投資所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)進行債權投資支付

25、的現(xiàn)金，包括企業(yè)購買的除現(xiàn)金等價物以外的短期債券投資、長期債券投資、其他債權投資支付的現(xiàn)金，以及支付的傭金、手續(xù)費等附加費用，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。 “支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)除了上述各項以外，支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。 3籌資活動產生的現(xiàn)金流量的項目的內容和填列方法： “吸收權益性投資所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收到的技資者的現(xiàn)金，包括實際收到投資者的現(xiàn)金，以發(fā)行股票方式籌集的資金實際收到的股款凈額（發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費用后的凈額），根

26、據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”等賬戶的記錄分析填列。至于以發(fā)行股票方式籌集資金而由企業(yè)直接支付的審計、咨詢等費用，在“發(fā)生籌資費用所收到的現(xiàn)金”項目反映。 “發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)發(fā)行債券實際收到的現(xiàn)金，即發(fā)行收入減去支付的傭金等發(fā)行費用后的凈額，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)自行發(fā)行債券支付的發(fā)行費用，在“發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金”項目反映。 “借款所收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)向銀行等金融機構借入的資金，根據“銀行存款”、“短期借款”、“長期借款”等賬戶的記錄分析填列。 “收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金”項

27、目，反映企業(yè)除上述各項外，收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款等賬戶的記錄分析填列。 “償還債務所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務的本金，包括償還銀行等金融機構的借款本金、償還債券本金，根據“銀行存款”、“短期借款”?！伴L期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業(yè)償還的借款利息、債券利息，在“償付利息所支付的現(xiàn)金”項目反映。 “發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)為籌集長期使用的資金而發(fā)生，由企業(yè)直接支付的發(fā)行股票和債券的費用，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財務費用”等賬戶的記錄分析填列。 “分配股利或利潤所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)實際支付的現(xiàn)金股利

28、，以及支付給其他單位的利潤，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”。“應付股利”、“應付利潤”等賬戶的記錄分析填列。 “償付利息所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)實際支付的利息，包括支付的借款利息、債券利息等，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“財務費用”、“長期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析旗列。 “融資租賃所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)融資租人固定資產支付的租金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“長期應付款”等賬戶的記錄分析填列。 “減少注冊資本所支付的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)因減少注冊資本而對投資者支付的現(xiàn)金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”等賬戶的記錄分析境列。 “支

29、付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)除了上述各項外，支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金，根據“現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。 房地產開發(fā)企業(yè)如有外幣業(yè)務的，還要在“匯率變動對現(xiàn)金的影響額”項目，反映企業(yè)因外幣匯率變動產生的現(xiàn)金流量，按現(xiàn)金流量發(fā)生日的匯率或平均匯率折算的人民幣金額與外幣現(xiàn)金凈額按期末匯率折算的人民幣金額之間的差額填列。如某房地產開發(fā)企業(yè)當期向外商銷售商品房時收入60萬美元，收匯當日匯率為1:8.50，期末匯率為1:8.40。假定當期沒有其他外幣業(yè)務發(fā)生，則“匯率變動對現(xiàn)金的影響為 6萬元600 000（美元）X（8.508.40）。在實際工作中，對當期發(fā)生的外幣

30、業(yè)務，也可不必逐筆計算匯率變動對現(xiàn)金的影響額，可以通過報表附注中“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”數額，與報表中“經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額”?！巴顿Y活動產生的現(xiàn)金流量凈額”、“籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈 額”三項之和比較，其差額即為“匯率變動對現(xiàn)金的影響額”。 “現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”項目，反映企業(yè)本期凈增加的現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金和持有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風險很小的投資，根據下列公式計算填列。 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額+投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額+籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額+匯率變動對現(xiàn)金的影響額 經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額經營活動流入的現(xiàn)

31、金經營流動流出的現(xiàn)金 （二）現(xiàn)金流量表附注披露的信息及其填列 現(xiàn)金流量表附注披露的信息，包括不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動、將凈利潤調節(jié)為經營活動的現(xiàn)金流量和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加情況三個部分。 1.不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動的項目及其境列方法。 不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動的項目包括：（l）以固定資產償還債務；（2）以投資償還債務；（3）以存貨償還債務；（4）以固定資產、無形資產進行長期投資；（5）融資租賃固定資產。這些投資和籌資活動，雖不涉及本期現(xiàn)金收支，但能影響本期和以后各期的現(xiàn)金收支。如以固定資產償還債務，能減少本期現(xiàn)金流出；用融資租賃方式租入固定資產，會增加以后各期的現(xiàn)金流出，

32、所以也應在現(xiàn)金流量表附注中加以披露。至于這些項目的金額，可根據“固定資產”、“無形資產”、“長期借款”、“長期股權投資”或“長期投資”、“長期應付款”、各有關材料賬戶的記錄分析填列。 2采用間接法將凈利潤調節(jié)為經營活動的現(xiàn)金流量的方法。 上文已經說過，為了有助于報表使用者分析影響現(xiàn)金流量增減變動的原因和分析企業(yè)凈利潤的質量，現(xiàn)金流量還應采用間接法將凈利潤調節(jié)為經濟活動的現(xiàn)金流量。由于利潤表或損益表中反映的凈利潤，是按權責發(fā)生制原則確定的，其中有些收入、費用；損失項目并沒有實際發(fā)生現(xiàn)金流出和流入，有些不屬于經營活動的損益，因此要在凈利潤基礎上計算經營活動的現(xiàn)金流量，必須對這些項目進行調整。房地產

33、開發(fā)企業(yè)應加調整的項目主要有：（1）計提的壞賬準備或轉銷的壞賬；（2）固定資產折舊；（3）無形資產和遞延資產攤銷；（4）處置固定資產、無形資產和其他長期資 產的損失（減收益）；（5）固定資產報廢損失；（6）屬于投資活動和籌資活動的財務費用；（7）投資損失（減收益）；（8）遞延稅款貸項（減借項）；（9）存貨的減少（減增加）；（10）經營性應收項目的減少（減增加）；（11）經營性應付項目的增加（減減少）等。上述各調整項目的金額，可根據“壞賬準備”、“累計折舊”、“無形資產”、“遞延資產”或“開辦費”、“長期待攤費用”、“固定資產清理”、“財務費用”、“投資收益”、“遞延稅款”、“應收賬款”、“應收

34、票據”、“應付賬款”、“應付票據”、“應交稅金”、“應付福利費等賬戶的記錄和資產負債表“存貨”項目的期初、期末數分析計算填列。 “經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額”項目的金額根據“凈利潤”項目與上述各調整項目的金額加總填列。 3現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額的計算。 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額現(xiàn)金的期末余額現(xiàn)金的期初余額+現(xiàn)金等價物的期末余額現(xiàn)金等貨物的期初余額 “現(xiàn)金的期末余額”和“現(xiàn)金的期初余額”項目反映企業(yè)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末、期初余額扣除超過3個月定期存款的合計數?！艾F(xiàn)金等價物的期末余額”和“現(xiàn)金等價物的期初余額”項目反映特有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現(xiàn)金、價值變現(xiàn)風險小的投資的期末、期初數，根據“短期投資”賬戶的期末、期初余額分析填列。 附注中的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”應與現(xiàn)金流量表中最后一項“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額”核對相符。 房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表及其附注的格式列示如圖表： 現(xiàn) 金 流 量 表 編制單位； &