制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素及計謀探討

1、制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素及計謀探討內(nèi)容摘要：加速農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是我國農(nóng)村經(jīng)濟和社會進展的必然要求。本文分析了土地流轉(zhuǎn)的制約因素，提出增進土地流轉(zhuǎn)的計謀，以期增進土地流轉(zhuǎn)的健康進行，從而增進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)順利進展。關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資源配置農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村土地承包戶依法對其所承包土地的利用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓、租賃、入股等形式進行處置，取得收益的行為。農(nóng)村土地資源的流轉(zhuǎn)既是土地這一重要的稀缺資源實現(xiàn)優(yōu)化配置的內(nèi)在要求，也是提高土地利用與生產(chǎn)效率的一個重要手腕和增進整個國家經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)固、健康進展的一個有力保障。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的制約因素1978年我國實行的農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，對農(nóng)業(yè)進展和整個社會生活產(chǎn)

2、生了極為重要的阻礙，調(diào)動了農(nóng)人的生產(chǎn)踴躍性，增進了生產(chǎn)力的飛速進展。但是，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制所能產(chǎn)生的效益已經(jīng)接近最大限度地釋放了出來，土地收益下降使農(nóng)人對土地投入的踴躍性也隨之下降，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟和社會進展到必然歷史時期的必然要求。依照農(nóng)村經(jīng)濟的現(xiàn)狀，國家適時地出臺農(nóng)村土地承包法，許諾和鼓舞農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)。但是，受思想觀念和流轉(zhuǎn)環(huán)境的阻礙，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在一些問題（一）農(nóng)人的“戀地”情結(jié)無益于土地流轉(zhuǎn)我國人多地少，專門是幾千年的自然經(jīng)濟遺留阻礙，使農(nóng)人長期依附于土地。土地不僅是農(nóng)人吃、穿的生活來源，而且土地給予農(nóng)人更多的保障功能，能夠說，土地是農(nóng)人安身立命之本。目前，由于農(nóng)人就

3、業(yè)職位很不穩(wěn)固，常常是季節(jié)性的打短工，再加上農(nóng)村社會保障體系還處于初始時期，因此，大多數(shù)農(nóng)人對承包土地的流轉(zhuǎn)心存疑慮，當(dāng)其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協(xié)商朝耕，臨時性轉(zhuǎn)包，有的乃至干脆樗荒，這些都無益于土地的流轉(zhuǎn)。（二）土地流轉(zhuǎn)主體不標(biāo)準(zhǔn)侵占了農(nóng)人的主體地位現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)法等法律政策規(guī)定，農(nóng)戶要進行土地流轉(zhuǎn)，必需要“發(fā)包方同意”；即土地流轉(zhuǎn)的發(fā)包方是農(nóng)戶，土地流轉(zhuǎn)要在農(nóng)人志愿的前提下進行。但是，由于農(nóng)戶在農(nóng)村權(quán)利架構(gòu)體系中處于弱勢地位，再加上部份農(nóng)人法律意識淡薄，農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位始終沒有取得表現(xiàn)。在實際操作中，有的鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織沒通過農(nóng)戶的同意，將土地流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營；部份村組干

4、部不尊重農(nóng)人意愿，直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)主體；個別鄉(xiāng)村組織乃至隨意改變土地承包關(guān)系，進行強制性的土地流轉(zhuǎn)。有的地址用不平等、不等價的行政命令方法侵占農(nóng)人的土地，又不做合理的安置，致使失地的農(nóng)人成為種田無地、上班無崗、低保無份的“三無”農(nóng)人。由此引發(fā)土地矛盾和糾紛。近幾年農(nóng)人上訪幾回發(fā)生，其中土地流轉(zhuǎn)中的問題已經(jīng)成為農(nóng)人維權(quán)的核心。（三）土地流轉(zhuǎn)的機制不完善致使組織治理不健全土地流轉(zhuǎn)機制不順暢，交易對象與范圍窄，成交的可能性小。由于目前農(nóng)村土地村集體所有，土地也往往局限于村內(nèi)乃至是組內(nèi)流轉(zhuǎn)，不能跨區(qū)域、跨所有制流動，不能承包給企業(yè)經(jīng)營，往往顯現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)讓土地意向卻找不到適合的受讓方，而需要土地的人又找

5、不到出讓者的現(xiàn)象。使土地效益得不到最大限度地發(fā)揮，在必然程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的程度、規(guī)模和效益，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更大的范圍和更高的層次上進行。土地交易組織匱乏。土地交易組織包括交易的場所和監(jiān)督治理機構(gòu)。目前，我國尚未正規(guī)的土地交易市場，土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督治理機構(gòu)也尚未組建，有的地址盡管成立了土地流轉(zhuǎn)的中介組織，但整體上仍相當(dāng)匱乏，缺乏網(wǎng)絡(luò)狀、多功能的中介效勞體系。所有土地交易大體上是由農(nóng)戶漫無目的尋覓轉(zhuǎn)讓對象，并隨意完成整個交易進程，如此,一方面因交易進程的效率低下而阻礙土地的流轉(zhuǎn)規(guī)模和速度，從而阻礙土地資源的合理配置；另一方面交易行為不標(biāo)準(zhǔn)，致使了土地流轉(zhuǎn)交易糾紛的增多。（四）土地流轉(zhuǎn)行為不標(biāo)準(zhǔn)

6、阻礙土地流轉(zhuǎn)的健康有序進展土地流轉(zhuǎn)涉及土地所有者、土地經(jīng)營者、中介組織等多方面的利益，流轉(zhuǎn)必需按標(biāo)準(zhǔn)的操作程序進行。標(biāo)準(zhǔn)的土地流轉(zhuǎn)行為是：第一流轉(zhuǎn)主體要符合法律的規(guī)定。第二是流轉(zhuǎn)兩邊簽定土地流轉(zhuǎn)合同，在流轉(zhuǎn)合同中，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件及兩邊的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)等。然后，再將土地合同通過區(qū)縣鄉(xiāng)土地治理部門鑒證。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題是：流轉(zhuǎn)的主體不標(biāo)準(zhǔn)。在一些地址，業(yè)主不是與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶等農(nóng)村土地經(jīng)營者、利用權(quán)擁有者簽定協(xié)議，而是與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或縣級某部門簽定協(xié)議。這與農(nóng)村土地集體所有制及相關(guān)的法律、政策相違抗。流轉(zhuǎn)的程序不標(biāo)準(zhǔn)。不通過村集體經(jīng)濟組織確認(rèn)便擅自轉(zhuǎn)包租賃土地者，

7、有的村集體經(jīng)濟組織不通過村民大會或村民代表大會討論通過，便將集體的“四荒地”與機動地轉(zhuǎn)出去。據(jù)調(diào)查，一些農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無約定或只有口頭約定合同的占到了60%以上；簽定合同但并未經(jīng)合同治理機構(gòu)審查鑒證的占25%。從這些數(shù)據(jù)來看，沒有法律效率的無效合同幾乎占到土地流轉(zhuǎn)合同近90%；這些，都阻礙了土地流轉(zhuǎn)的健康、有序進展。增進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的計謀黨的十七屆三中全會的決定提出，增強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)治理和效勞，成立健全土地承包經(jīng)營權(quán)市場，依照依法志愿有償原那么，許諾農(nóng)人以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，進展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。（一）土地承包“長久不變”是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提農(nóng)戶

8、長期且穩(wěn)固的土地承包權(quán)既是幸免短時間行為的關(guān)鍵，也是實現(xiàn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。事實上也只有把承包關(guān)系穩(wěn)固下來，把農(nóng)戶的土地利用權(quán)明確下來，土地流轉(zhuǎn)才能有更多空間與機遇來增加農(nóng)人對投資土地的踴躍性，也才能阻止土地撂荒和實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?jīng)營。因此，明晰土地承包經(jīng)營權(quán)是進行土地流轉(zhuǎn)的前提，是健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的基礎(chǔ)性工作。十七屆三中全會就提出:農(nóng)村土地承包關(guān)系，從“長期不變”到“長久不變”。如此，就鞏固了農(nóng)戶的承包權(quán)并確保承包期內(nèi)對土地的自主利用權(quán)、收益權(quán)及轉(zhuǎn)讓權(quán)。與此同時，還需在法律上確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。這就要進一步弄好農(nóng)村土地的確認(rèn)、記錄、頒證制度。（二）堅持志愿有償?shù)耐?/p>

9、地流轉(zhuǎn)原那么必需要堅持土地流轉(zhuǎn)兩邊志愿協(xié)商，互惠互利，“志愿、依法、有償”原那么。自行選擇流轉(zhuǎn)形式、流轉(zhuǎn)期限和補償標(biāo)準(zhǔn)等，保障農(nóng)人在土地流轉(zhuǎn)中的利益，切實做到流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有；對集體統(tǒng)一計劃、集中連片的土地流轉(zhuǎn)，應(yīng)在充分尊重多數(shù)群眾意愿的基礎(chǔ)上。弄好和諧與協(xié)商，引導(dǎo)農(nóng)戶進行土地流轉(zhuǎn)。對集體需要轉(zhuǎn)讓或出租的土地，應(yīng)發(fā)揚民主，公布征求群眾意見，進行公布、公正、公平的流轉(zhuǎn)。對一些暫不肯意舍棄土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，在做好細(xì)致工作前提下，可采取土地切塊置換的方法知足他們生產(chǎn)需求，幸免因少數(shù)農(nóng)戶問題而阻礙流轉(zhuǎn)土地的集中連片開發(fā)。必需堅持“因地制宜，形式多樣”原那么。把勞動力轉(zhuǎn)移多、土地閑置較多的鄉(xiāng)村作為土地

10、流轉(zhuǎn)的重點，循序漸進，穩(wěn)步推動。在形式上，可依照本地進展水平和群眾意愿，采取反租倒包、轉(zhuǎn)包（轉(zhuǎn)讓）、租賃、股分合作、互換等形式；在價錢上，能夠通過招標(biāo)經(jīng)營等形式，由市場確信，也能夠在堅持公平合理前提下，由兩邊協(xié)商或市場評估而定；在期限上，既能夠長期流轉(zhuǎn)，也能夠季節(jié)流轉(zhuǎn)，但整體上不宜太短，最長不超過第二輪承包規(guī)定年限。必需堅持“穩(wěn)制活田”和土地利用性質(zhì)不變原那么。堅持土地權(quán)屬不變和土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途不變，土地經(jīng)營權(quán)受讓方不得擅自將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地，不得拋荒或掠奪性經(jīng)營。（三）完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的配套方法大力培育農(nóng)村勞動力市場，加速農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為土地流轉(zhuǎn)制造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度。改

11、變農(nóng)人的“戀土”觀念。減少農(nóng)人對土地的直接依托。加速成立適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，擴大農(nóng)村社會保障的覆蓋面，弱化農(nóng)村土地的社會保障功能，真正為農(nóng)人解除舍棄承包地的后顧之憂，增進農(nóng)業(yè)勞動力的完全轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)農(nóng)地資源的高效配置。要加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程。依托科技進步，踴躍主動地以國內(nèi)外市場需求為導(dǎo)向，增進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。加速小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，增進農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為土地流轉(zhuǎn)制造條件。（四）健全組織并強化效勞成立暢通的土地流轉(zhuǎn)渠道，培育和進展為土地流轉(zhuǎn)效勞的各類中介組織。開展土地流轉(zhuǎn)的供求記錄、信息發(fā)布、土地評估、政策咨詢、信譽擔(dān)保等效勞工作?？稍诳h一

12、級設(shè)立“土地信托效勞中心”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設(shè)立土地信托效勞中轉(zhuǎn)站，村一級由村委會具體同意農(nóng)人土地信托效勞，沖破土地流轉(zhuǎn)僅在有限區(qū)域內(nèi)進行的制約，實行三級聯(lián)網(wǎng)。成立委托代理機構(gòu)，受農(nóng)戶的委托代為出租、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)包給那些經(jīng)營能力強的業(yè)主，從而增進農(nóng)地的流動和集中。成立健全土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督治理機制。由土地主管部門增強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，和諧處置各方關(guān)系，踴躍引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)土地流轉(zhuǎn)。做好流轉(zhuǎn)前期工作，牢牢把握工作主動權(quán)。凡是涉及大面積流轉(zhuǎn)，要召開村民大會，并經(jīng)三分之二以上村民表決通過。對多數(shù)農(nóng)戶不肯流轉(zhuǎn)的，不要急于求成。在做好農(nóng)人工作和項目包裝基礎(chǔ)上，通過聯(lián)合招商、公布招標(biāo)等形式，吸引廣大工商業(yè)主和經(jīng)營大戶投資效益

13、農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)規(guī)?；s化經(jīng)營。圍繞計劃抓流轉(zhuǎn)，推行社會化效勞。依照優(yōu)化土地資源配置、推動適度規(guī)模經(jīng)營、培育特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的要求，科學(xué)制定流轉(zhuǎn)計劃。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、土管、財政、金融、科技等部門要通力協(xié)作，緊密配合，為流轉(zhuǎn)和生產(chǎn)進程提供技術(shù)、信息、資金、科技效勞，以流轉(zhuǎn)促調(diào)整,以流轉(zhuǎn)增效益。（五）強化治理并標(biāo)準(zhǔn)行為嚴(yán)格愛惜流轉(zhuǎn)兩邊合法權(quán)益，禁止任何部門亂收費、亂罰款、亂攤派。對通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營大戶，在政策上予以優(yōu)惠，扶持大戶進展生產(chǎn)，解決各類困難。明確合同主體，明確經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的土地狀況、違約責(zé)任和解決爭議方式等，標(biāo)準(zhǔn)流轉(zhuǎn)程序，制訂土地流轉(zhuǎn)示范合同，糾正土地流轉(zhuǎn)中的錯誤做法，成立行之有效的土地流轉(zhuǎn)治理體制，為農(nóng)人提供信息政策和法律效勞。要增強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同監(jiān)督治理。對現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)合同專門是口頭合同要踴躍引導(dǎo)兩邊簽定書面協(xié)議，明確兩邊的責(zé)、權(quán)、禾I；對不完善的合同要做好合同完善工作，幸免因責(zé)、權(quán)、利不清而產(chǎn)生糾紛；增強對土地流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，以制度標(biāo)準(zhǔn)合同的記錄、立卷、歸檔治理。對流轉(zhuǎn)中形成的合同、協(xié)議等要及時裝訂成冊，整理歸檔，增強合同檔案治理。做好流轉(zhuǎn)合