項(xiàng)目定位電子教案

1、項(xiàng)目定位土地出讓2、總建筑面積與可銷售建筑面積總建筑面積計(jì)容積率建筑面積不計(jì)容積率建筑面積可銷售建筑面積不可銷售建筑面積地下人防工程（停車庫）架空層房屋的套內(nèi)建筑面積：房屋套門范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。 分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和 分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=分戶專有建筑面積*分?jǐn)傁禂?shù)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分?jǐn)偟墓灿胁糠?。建筑物?nèi)的公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動(dòng)空間及各種管道井、垃圾井道。建筑物內(nèi)公用的公共門廳、大廳、過（走）道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、

2、入口大堂、疏散通道等平行移動(dòng)空間。套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。地面以上為本棟服務(wù)的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等。突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、風(fēng)機(jī)房、設(shè)備工具間等。架空層內(nèi)的大堂、值班警衛(wèi)室、門廳、設(shè)備間、電梯間、樓梯間等。1.地面以上層高超過2.2米的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間、設(shè)備間等。不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（不可銷售）相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿胁糠?；建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；建筑物屋面設(shè)置的人防報(bào)警（控制）室等

3、建筑空間；建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置在地面以上的層高超過2.2米（含2.2米）的設(shè)備層（為多棟提供服務(wù)的）。建筑物地下用于人防、公共停車、放置設(shè)備的建筑空間；住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房；符合核增面積要求的特定用途的建筑面積；1.為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分；建筑容積率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值1、建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積 （無半地下室，或半地下室地面高度不超過1.5米時(shí)）2、建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建

4、筑面積）/建設(shè)用地面積（半地下室地面高度超過1.5米時(shí)） 架空層在同時(shí)滿足以下條件時(shí)，其建筑面架空層在同時(shí)滿足以下條件時(shí)，其建筑面積不計(jì)入地塊容積率：積不計(jì)入地塊容積率： 1 以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞； 2 無特定功能，只作為公共休閑、通道、綠化等非經(jīng)營性公共開敞空間使用。 3 層高不得低于3米； 4 連續(xù)公共開放空間不小于150平方米、且面積不少于整層面積的1/2。 5 但電梯井、門廳、過道等圍合部分應(yīng)計(jì)入容積率。 別墅、酒店、商業(yè)、辦公等建筑的架空活動(dòng)層，若不是供公共使用而僅為私家或本項(xiàng)目使用的，不能定義為架空層，只能定義為陽臺(tái)或架空活動(dòng)平臺(tái)等，并按投影面積的一半計(jì)算容積率。

5、建筑物地上樓層架空用于停放機(jī)動(dòng)車的，按照地上停車庫標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。3、停車位的問題車庫的歸屬糾紛全體業(yè)主所有： 開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi) 開發(fā)商所有：商品房買賣合同明確地下車場不屬于分?jǐn)偂⒐卜课菰O(shè)施。商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議也約定“除納入商品房分?jǐn)偟臉翘荨㈦娞?、外墻外，其他公共配套建筑及設(shè)施由出賣人修建，其費(fèi)用未計(jì)入商品房價(jià)格成本中，產(chǎn)權(quán)歸出賣人所有” 案例1、南京星漢城市花園案例2、四川省綿陽某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案例3、江蘇張家港“王府名邸“支持：全體業(yè)主支持：全體業(yè)主南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 1、相當(dāng)于標(biāo)準(zhǔn)配件總量15的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位以及

6、全部露天機(jī)動(dòng)車停車位為業(yè)主共用停車位，其余為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用停車位。規(guī)劃部門核定停車位分配比例的，從其核定。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房銷售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)在其提交的商品房銷售方案中明確業(yè)主共用機(jī)動(dòng)車停車位和業(yè)主專用機(jī)動(dòng)車停車位的具體位置，并在銷售時(shí)對兩類停車位的具體位置和歸屬予以公示，房屋竣工交付時(shí)，兩類停車位之間應(yīng)當(dāng)有明顯的區(qū)分標(biāo)識(shí)。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售的業(yè)主專用機(jī)動(dòng)車位應(yīng)當(dāng)向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出售，不得向本物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主出售或者出租。 4、商品房未銷售完以前，應(yīng)當(dāng)以出售一套房屋隨售一個(gè)專用機(jī)動(dòng)車停車位為限，商品房銷售完畢后，不受此限。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車

7、位和車庫租售管理規(guī)定廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位申請商品房預(yù)售，必須按規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的相關(guān)信息填報(bào)完整的樓盤明細(xì)表和項(xiàng)目概況，并在“陽光家緣”（http:/）網(wǎng)站公示。2、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示30日，并將出售或者出租方案報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位。4、車位、車庫房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)

8、注記權(quán)屬人已購買本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)或商品房買賣合同編號(hào)。人防工程中車位、車庫的房地產(chǎn)權(quán)證，需注明相關(guān)使用注意事項(xiàng)。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。4、人防工程問題居住區(qū)按總建筑面積的2%修建地下空間作為人防設(shè)施。 地下室（室外地面以上部分的高度在0.75米以下）的建筑面積不計(jì)入容積率。經(jīng)營性用地內(nèi)高層建筑物附屬半地下車庫（室外地面以上部分的高度大于0.75米而小于1.5米）的建筑面積不計(jì)入容積率。 人民城市防空 urban air defense 為防御和減輕城市因遭受常規(guī)武器、核武器、化學(xué)武器和細(xì)菌武器等空襲而造成危害和損失所

9、采取的各種防御和減災(zāi)措施。廣州市人防工程要求1、建設(shè)人防工程的標(biāo)準(zhǔn)（廣州、珠海）（1）新建10層（含10層）以上的民用建筑，應(yīng)修建與首層面積相等的人防工程；（2）新建9層以下民用建筑，按地面新建總建筑面積的2修建人防工程；2、易地人防建設(shè)費(fèi)（廣州） 總建筑面積30元/平方米 人防建筑面積 2500元/平方米珠海人防收費(fèi)1、新建9層以下（含9層），且基礎(chǔ)埋深小于3米的民用建筑，一次規(guī)劃總建筑面積小于2000平方米的，按地上總建筑面積每平方米25元收取。2、按規(guī)定應(yīng)建核6級(jí)（含核6級(jí)）以上防空地下室的民用建筑，按應(yīng)建防空地下室面積每平方米1500元收取。3、按規(guī)定應(yīng)建核6B級(jí)人防地下室的民用建筑，按應(yīng)建防空地下室面積每平方米1200元收取。6、公共配套設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則公共設(shè)施按照使用功能分為八類：(1)教育設(shè)施；(2)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施；(3)文化娛樂設(shè)施：(4)體育設(shè)施；(5)社會(huì)福利與保障設(shè)施；(6)行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施；(7)商業(yè)設(shè)施；(8)市政公用設(shè)施。7、開發(fā)周期項(xiàng)目前期 方案設(shè)計(jì)及報(bào)建（30天） 初步設(shè)計(jì)及報(bào)建（45天） 施工圖設(shè)