關(guān)于酒店改造裝飾工程全過程造價(jià)控制的案例分析

1、關(guān)于酒店改造裝飾工程全過程造價(jià)控制的案例分析2019年，我咨詢單位受金壇櫻花大酒店有限公司（私營企業(yè)）委托，對(duì)金壇櫻花大酒店改造裝飾進(jìn)行全過程造價(jià)控制。該項(xiàng)目總建筑面積七千多平方米，六層框架結(jié)構(gòu)，其中12層為餐飲，36層為客房。初步實(shí)施方案是：將原裝飾拆除，更換通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及線路工程，重新設(shè)計(jì)裝飾。下面就該工程的全過程造價(jià)控制過程作簡要分析。咨詢合同簽訂后，公司針對(duì)該工程的特性，首先成立了由裝飾、安裝專業(yè)人員組成的項(xiàng)目組，并任命具有酒店審核經(jīng)驗(yàn)的造價(jià)工程師為項(xiàng)目經(jīng)理，具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的造價(jià)控制工作，項(xiàng)目經(jīng)理了解工程情況，編制工作計(jì)劃報(bào)技術(shù)負(fù)責(zé)人審批，經(jīng)審批后的工作計(jì)劃作為項(xiàng)目控制的依據(jù)?？紤]改造

2、裝飾項(xiàng)目的復(fù)雜性，造價(jià)控制分三階段：項(xiàng)目實(shí)施前的造價(jià)控制、項(xiàng)目實(shí)施過程中造價(jià)控制以及竣工結(jié)算審核造價(jià)控制。具體實(shí)施過程如下：第一階段：項(xiàng)目實(shí)施前的造價(jià)控制。該階段主要工作是：為項(xiàng)目方案比選提供造價(jià)分析、協(xié)助建設(shè)方簽訂施工合同。建設(shè)方首先邀請(qǐng)?zhí)K州一家、南京兩家裝飾單位各做了一套客房的樣板間，并報(bào)價(jià)。咨詢公司負(fù)責(zé)對(duì)各樣板間進(jìn)行核價(jià)，方案比選過程中協(xié)助建設(shè)方進(jìn)行項(xiàng)目總計(jì)費(fèi)方式的談判。綜合設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量、造價(jià)投資及工期等因素，建設(shè)方最終選定蘇州的裝飾公司為承建方。施工合同簽訂期間，造價(jià)控制員對(duì)施工方提交的初稿進(jìn)行審核，認(rèn)真核對(duì)每一條款，特別是專用條款中有關(guān)雙方權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)、違約索賠、工程款的支

3、付時(shí)間及方式、特殊裝飾材料單價(jià)的確定、工程造價(jià)的確定方式、設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)等問題予以明確，使合同既符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，維護(hù)雙方利益，又要體現(xiàn)方案比選過程中的有關(guān)承諾，對(duì)于咨詢單位的現(xiàn)場跟蹤審計(jì)也在其中給予明確。合同簽訂后，在開工前的第一次工作例會(huì)上，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)需要建設(shè)方、施工方配合的問題進(jìn)行闡明，建設(shè)對(duì)我方的職責(zé)也作了交代，希望施工方、監(jiān)理方對(duì)我們的工作給予理解、支持和配合，體現(xiàn)我們咨詢服務(wù)的合法性。第二階段：項(xiàng)目實(shí)施過程中造價(jià)控制。項(xiàng)目施工過程造價(jià)控制主要體現(xiàn)在：隱蔽工程的簽證計(jì)量、材料單價(jià)的控制、月計(jì)量審核、項(xiàng)目變更核算等。施工過程中，按照項(xiàng)目控制計(jì)劃中的要求，從施工隊(duì)伍進(jìn)場開工起，項(xiàng)

4、目組每天安排裝飾、安裝人員到現(xiàn)場跟蹤，項(xiàng)目組成員必須每天寫跟蹤記錄，記錄中列明當(dāng)天已完成的工程量、工程中存在問題以及需要提請(qǐng)建設(shè)方注意的事項(xiàng)、當(dāng)天已簽的隱蔽簽證單編號(hào)和主要內(nèi)容、提請(qǐng)后面人需注意的事項(xiàng)等，記錄當(dāng)天提交一份給建設(shè)方并簽收，留一份存檔，除書面記錄外，重要部位還需拍照留檔。第二天，接任者首先仔細(xì)閱讀前天的跟蹤記錄，了解工程進(jìn)展情況，為當(dāng)天的工作做鋪墊?，F(xiàn)場跟蹤記錄可作為隱蔽簽證的審查、竣工結(jié)算編制、公司對(duì)項(xiàng)目組成員考核的依據(jù)，也便于建設(shè)方了解工程進(jìn)展情況及應(yīng)注意的問題。對(duì)于隱蔽工程的簽證，項(xiàng)目組要求一式四份，建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方、咨詢方各式一份，首先施工方申報(bào)，然后監(jiān)理方審核，咨詢

5、方收到隱蔽簽證單后在面層覆蓋前邀請(qǐng)建設(shè)方、施工方共同到現(xiàn)場核對(duì)，當(dāng)場修改不合理之處后簽字確認(rèn)（咨詢方確認(rèn)人員至少兩人），簽證單經(jīng)建設(shè)方簽字確認(rèn)后，最后交施工方蓋章。本項(xiàng)目為先改造后裝飾工程，現(xiàn)場情況復(fù)雜，咨詢員在現(xiàn)場跟蹤時(shí)，對(duì)裝飾前的原貌拍照留檔，并要求施工方申報(bào)原柱、梁斷面及位置，墻體部位、室內(nèi)凈高隱蔽簽證單，如發(fā)現(xiàn)需做簽證而施工方未申報(bào)的，特別是工程變更，及時(shí)提醒，否則，跟蹤人員做好記錄并現(xiàn)場拍照留檔。如四層、五層客房原天棚保存完好，因此建設(shè)方要求除東面豪華套房變更需拆除外，其余天棚不拆除，該部分的天棚龍骨、面層就不能計(jì)量，只能對(duì)涂料出新計(jì)量，但施工方未申報(bào)簽證，結(jié)算時(shí)因有現(xiàn)場施工照片和記

6、錄為證，最終未予計(jì)量。本項(xiàng)目總工期70天，經(jīng)跟蹤人員審核、修改的簽證有125份，為項(xiàng)目的造價(jià)控制奠定了良好基礎(chǔ)。材料價(jià)格的控制：裝飾材料品種多、等級(jí)多、單價(jià)高，大宗、高檔裝飾材料施工合同中已明確需控制其單價(jià)，如一、二層地面、墻面干掛中歐米黃大理石，量大價(jià)高。經(jīng)咨詢員會(huì)同建設(shè)方到常州石材市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，同品種大理石，厚度不同，單價(jià)出入較大，本工程地面用料厚1.8cm,墻面干掛板厚2cm,這兩種板白單價(jià)相差50元/平方米；又如燈光帶的云石片，跟蹤審計(jì)員經(jīng)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，云石片最早在廣東生產(chǎn)，其技術(shù)比較成熟，材料透光性好，單價(jià)五佰多元每平方米，但目前常州當(dāng)?shù)匾查_始生產(chǎn)，可產(chǎn)品無論透光性、硬度還是表面平

7、整度等均不及廣東產(chǎn)的，單價(jià)也只有三佰多元每平方米。本項(xiàng)目施工方選用的云石片未經(jīng)建設(shè)方認(rèn)可已進(jìn)場，后經(jīng)協(xié)商同意使用，項(xiàng)目組成員經(jīng)核查為地產(chǎn)材，否認(rèn)了其申報(bào)的廣東材單價(jià)；還有裝飾面板紅影木，一六層均用到，量較大，咨詢員會(huì)同建設(shè)方專程到常州長江自由貿(mào)易中心作市場調(diào)研，調(diào)查發(fā)現(xiàn)不同品牌、甚至同品牌不同等級(jí)的單價(jià)相差較大，為讓施工方心悅誠服，我們索要了多廠家的報(bào)價(jià)表及聯(lián)系方式，有效控制裝飾面材的單價(jià)。其余如木龍骨、輕鋼龍骨、木工板、多層板、涂料、油漆、排水管、線管、電線等材料，盡量現(xiàn)場取樣，并在樣品上貼標(biāo)簽注明使用部位、日期等，不能取樣的則留材料商標(biāo)或找空桶留樣，以作后期審核定價(jià)的依據(jù)。月計(jì)量的審核：根

8、據(jù)施工合同約定，每月25日前施工方申報(bào)本月的月計(jì)量報(bào)告，項(xiàng)目組負(fù)責(zé)對(duì)該報(bào)告進(jìn)行審核，審核結(jié)果作為建設(shè)方支付進(jìn)度款的依據(jù)。審核中發(fā)現(xiàn)施工方不按照已完工序計(jì)價(jià)，甚至僅材料進(jìn)場就申報(bào)，如裝飾面板刷油漆，只噴了底漆就將油漆工程量申報(bào)，顯然不合理；又如墻面干掛花崗巖，僅安裝了龍骨，花崗巖剛進(jìn)場就申報(bào)，同樣也不能計(jì)量。通過月計(jì)量的審核，有效控制進(jìn)度款的支付，為后續(xù)工程的順利完成打下良好基礎(chǔ)。對(duì)于工程變更，主要做好變更確認(rèn)及核價(jià)工作，經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方認(rèn)可的變更給予計(jì)量，施工方擅自變更內(nèi)容不計(jì)量，并對(duì)變更方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較。第三階段：竣工結(jié)算審核造價(jià)控制。結(jié)算審核過程中主要對(duì)工程量、子目套用、材料單價(jià)、工程取費(fèi)

9、等進(jìn)行嚴(yán)格審核。工程量依據(jù)竣工圖紙、現(xiàn)場隱蔽簽證、現(xiàn)場拍攝的照片、現(xiàn)場記錄等進(jìn)行審核，還需到現(xiàn)場實(shí)地勘察、丈量。本項(xiàng)目為舊建筑改造裝飾，原設(shè)計(jì)圖紙不能提供，竣工圖紙不一定完全反應(yīng)現(xiàn)場實(shí)際工程量，如輕質(zhì)隔墻，龍骨長度到柱邊或墻邊，高度到梁底或板底，而紙面石膏板的高度只到天棚面。如二層小餐廳均用輕質(zhì)隔墻分隔，輕質(zhì)隔墻的送審工程量高至天棚，寬至墻邊?，F(xiàn)場審核時(shí)，咨詢?nèi)藛T首先查簽證、現(xiàn)場記錄、照片，又到現(xiàn)場核對(duì)，寬度先用手敲來初步確定是原墻或柱還是輕質(zhì)隔墻的位置，再通過查簽證確定具體數(shù)值，龍骨高度根據(jù)簽證扣除梁高，吊頂高度按現(xiàn)場實(shí)測值計(jì)量。本項(xiàng)目采用工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范、江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表、江蘇

10、省安裝工程計(jì)價(jià)表計(jì)價(jià)。清單子目的綜合單價(jià)綜合內(nèi)容較多，為了合理計(jì)價(jià)，必須嚴(yán)格按施工程序組合計(jì)價(jià)表，并根據(jù)現(xiàn)場隱蔽簽證、有關(guān)照片、記錄、材料留樣等審核，審核人員發(fā)現(xiàn)送審資料中有許多不合理的組價(jià)內(nèi)容，如一層造型墻面，設(shè)計(jì)為木龍骨、木工板基層、九厘板造型、紅影木面層，其中木制品刷防火漆兩遍，送審結(jié)算木龍骨為花旗松，九厘板滿算一層、造型處一層，審核人員依據(jù)現(xiàn)場簽證、所拍攝的照片、龍骨小樣發(fā)現(xiàn)，龍骨為白松，九厘板僅造型處一層，防火漆只有木工板上刷了兩遍，其余未刷，且在我方現(xiàn)場記錄中也提請(qǐng)建設(shè)方注意過。施工方核對(duì)時(shí)不認(rèn)可，咨詢?nèi)藛T將資料給予佐證后，最終認(rèn)可審核結(jié)果。裝飾材料作為工程的重要組成部分，其單價(jià)的

11、確定一直是審核的難點(diǎn)，本工程送審結(jié)算對(duì)于施工時(shí)未確認(rèn)的材料單價(jià)基本按常州信息指導(dǎo)價(jià)計(jì)取，但信息指導(dǎo)價(jià)僅具有指導(dǎo)意義，裝飾材料品種、等級(jí)等與指導(dǎo)價(jià)上的不一定完全相符，因此審核時(shí)根據(jù)市場價(jià)計(jì)價(jià)，咨詢?nèi)藛T根據(jù)施工時(shí)的現(xiàn)場采樣到市場詢價(jià)，并考慮運(yùn)輸、采保費(fèi)等因素后合理定價(jià)。本項(xiàng)目的取費(fèi)按合同約定方式計(jì)取基本無異議，但本項(xiàng)目施工單位的臨時(shí)用房由建設(shè)方提供，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)下限值的一半計(jì)取。本項(xiàng)目因事前參與造價(jià)控制，故結(jié)算審核爭議較少，但核減較大，結(jié)算總送審金額為729.75萬元，經(jīng)審核核定造價(jià)為470.53萬元，核減率達(dá)35.5%。綜上所述，雖然裝飾工程內(nèi)容繁多、材料品種多、隱蔽工程多、施工時(shí)變更較多，但通過全過程造價(jià)控制，對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)還是取得了良好的控制效果。通過施工過程的參與，避免了今后審核時(shí)不必要的爭議，合理確定工程造價(jià)，維護(hù)了甲、乙雙方的利益。另外，作為咨詢單位，在工程實(shí)際中也能掌握實(shí)際操作工序，在實(shí)踐中認(rèn)識(shí)到很多新材料，學(xué)到新工藝，掌握一些重要基礎(chǔ)參數(shù)，可為補(bǔ)充定額子目提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。如一層天棚貼金箔、銀箔，電梯廳墻柱做砂巖漆等，這在以往的審計(jì)中均未遇到