經(jīng)營(yíng)性用地建筑密度、容積率計(jì)算及建筑層高控制規(guī)定

1、金華市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地建筑密度、容積率計(jì)算及建筑層高控制為進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性用地建筑密度、容積率的計(jì)算及建筑層 高的規(guī)劃管理，根據(jù)浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例、浙江省房屋建 筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則、金華市區(qū)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定等 規(guī)定，結(jié)合金華市區(qū)實(shí)際，制定本規(guī)定。一、適用范圍本規(guī)定適用于金華市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地以出讓方式提供國(guó)有土地 使用權(quán)的住宅、商務(wù)、商業(yè)類建設(shè)項(xiàng)目。二、建筑密度計(jì)算1、建筑密度系指在規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)，建筑基底面積的總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。2、建筑基底面積按接觸地面的建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍計(jì)算。3、建筑物底層的走廊、門(mén)廊、門(mén)廳、架空層按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍 或結(jié)構(gòu)底板計(jì)入建筑基底面積。4、有立柱或墻體落地的

2、陽(yáng)臺(tái)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍或結(jié)構(gòu)底板計(jì)入 建筑基底面積。5、有頂蓋（包括可開(kāi)啟式頂蓋）的中庭、米光廳、米光井、 內(nèi)廊等設(shè)施按水平投影計(jì)入建筑基底面積。1.56、室外樓梯計(jì)入建筑基底面積。但與室外地坪高差小于 米且無(wú)頂蓋的室外樓梯不計(jì)入建筑基底面積。三、建筑層高控制及容積率計(jì)算容積率系指在規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)，計(jì)入容積率的建筑面積總和 與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。1、住宅建筑多層、高層住宅建筑層高控制在 3.4 米（含）以內(nèi)（建筑面積 大于 200平方米的大戶型層高可適當(dāng)增加，但不得大于 3.6 米）， 低層住宅層高控制在 3.9 米（含）以內(nèi)。躍層式或低層住宅允許起居室（廳）單一空間在戶內(nèi)通高， 當(dāng)起居室（廳

3、）單一空間在戶內(nèi)通高部分的投影面積不超過(guò)該戶 該層建筑面積的 20%時(shí)，可按其實(shí)際建筑面積計(jì)入容積率；當(dāng)戶 內(nèi)通高部分投影面積超過(guò)該戶該層建筑面積的 20%，超出部分按 1.5 倍計(jì)入容積率。2、商務(wù)建筑商務(wù)建筑首層層高控制在 4.8 米（含）以內(nèi)，二層及以上層高 控制在 4.2 米（含）以內(nèi)。二層及以上層高超出以上標(biāo)準(zhǔn)，不論層 內(nèi)是否有隔層，大于 4.2米小于 7.2米時(shí)，按該層建筑面積的 2倍 計(jì)入容積率； 大于等于 7.2米時(shí)，按該層建筑面積的 3 倍計(jì)入容積 率。3、商業(yè)建筑商業(yè)建筑層高控制在 5 米（含）以內(nèi)。層高超出以上標(biāo)準(zhǔn)， 不論層內(nèi)是否有隔層， 大于 5米小于 8.4 米時(shí)，按

4、該層建筑面積的 2 倍計(jì)入容積率；大于等于 8.4 米時(shí)，按該層建筑面積的 3 倍計(jì)入容積率。單一空間 1000 平方米以上且進(jìn)深超過(guò) 15 米的大型商業(yè) 用房， 建筑層高可根據(jù)使用要求適當(dāng)提高， 但首層層高不宜超過(guò) 6 米，二層及以上層高不宜超過(guò) 5.4 米。4、電影院、大型展示廳、大型報(bào)告廳、門(mén)廳、大堂、中庭、 內(nèi)廊、采光廳等因建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求或功能需要的建筑空間可按 其實(shí)際建筑面積計(jì)入容積率。5、陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等附屬設(shè)施（1）陽(yáng)臺(tái)是供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。單個(gè) 陽(yáng)臺(tái)投影面積超過(guò) 10 平方米或短邊大于 2.1米（取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外 圍至外墻外緣的最大垂直距離 ） ，按其水平投

5、影面積全部計(jì)入容積 率。（2）設(shè)備平臺(tái)是指供空調(diào)外機(jī)、熱水機(jī)組等設(shè)備擱置且與建 筑內(nèi)部空間及陽(yáng)臺(tái)空間無(wú)出入口連通的對(duì)外敞開(kāi)的室外空間。住 宅建筑面積 90 平方米及以下的套型，其設(shè)備平臺(tái)的總投影面積不 得大于 3 平方米；住宅建筑面積 90平方米以上的套型，其設(shè)備平 臺(tái)的總投影面積不得大于 5 平方米。設(shè)備平臺(tái)（含空調(diào)擱板）不 得沿陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)邊設(shè)置。（3）住宅建筑結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽(yáng)臺(tái)（含隔層陽(yáng)臺(tái)）、設(shè)備平 臺(tái)、空中花園、入戶花園、入戶平臺(tái)、挑廊、挑臺(tái)、露臺(tái)等建筑 空間，無(wú)論其名稱如何標(biāo)注，單個(gè)投影面積和尺寸均按上述陽(yáng)臺(tái) 計(jì)算規(guī)定控制，且其建筑空間的結(jié)構(gòu)底板投影面積之和（含室內(nèi) 輔助用房）占該套住宅套

6、型建筑面積的比例應(yīng)不大于20%，超出部分按投影面積計(jì)入容積率(4) 商務(wù)、商業(yè)等非住宅建筑結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽(yáng)臺(tái)(含隔層 陽(yáng)臺(tái))、設(shè)備平臺(tái)、挑臺(tái)、空中花園、挑廊等建筑空間，無(wú)論其 名稱如何標(biāo)注，其結(jié)構(gòu)底板投影面積之和應(yīng)小于該層建筑面積的 12%。6、飄窗飄窗是指為房間采光和美化外立面而設(shè)置突出外墻的窗。飄 窗窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)大于等于0.3米，進(jìn)深應(yīng)小于等于0.7米，凈高應(yīng)小于2.2米。如圖所示可視為建筑飄窗，其他形式 的飄窗按投影面積計(jì)入容積率。7mH2<2HI規(guī)喪剖面示査區(qū)7、花池建筑外墻或陽(yáng)臺(tái)外設(shè)置花池時(shí)，花池的底板標(biāo)高與室內(nèi)地坪或陽(yáng)臺(tái)地坪的高差應(yīng)大于等于 0.6米，進(jìn)深小于等于

7、0.7米。如圖 所示可視為花池，其他形式的花池按投影面積計(jì)入容積率。地坪花池地坪花池HW0.衍花池剖面示意圖&架空層建筑底層設(shè)置架空層滿足以下條件的其建筑面積可不計(jì)入地塊容積率：凈高3米以上，以柱、剪力墻落地；視線通透，提供 相對(duì)集中公共空間，不少于主體建筑占地面積的1/2；無(wú)特定功能， 只作為公共休閑、交通、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。底層架空層 計(jì)入建筑層次，其電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部分按實(shí)際面積計(jì) 入容積率。9、閣樓建筑頂層如設(shè)置閣樓，閣樓層高最高點(diǎn)不超過(guò)3.5米，且層高2.2米（含）以上部分的水平投影面積不得超過(guò)閣樓自身水平投影 面積的2/3。10、特殊場(chǎng)地（1）本規(guī)定所稱的特殊

8、場(chǎng)地是指原始坡地、山地、或人工堆 土改造形成的坡地、下沉空間等非常規(guī)平整地貌的建筑室外場(chǎng)地。（2）特殊場(chǎng)地的非完全地上地下建筑空間按一定比值計(jì)算計(jì)入容積率，比值K=地上外墻長(zhǎng)度之和 T卜墻總長(zhǎng)度，如圖所示非完全地上.魁下建筑空底 &憲金堆上堆下it電空間平面示竄卜周妝.LbL2<3-L4<5A計(jì)入竝上律読直枳為血K 當(dāng)比值K <50%,非完全地上地下建筑空間面積不計(jì)入容積 率。 當(dāng)比值K>50%,非完全地上地下建筑空間面積(SXK)計(jì) 入容積率，且該建筑空間計(jì)入地上建筑層數(shù)和建筑高度，建筑高 度的起算點(diǎn)為室外地面的最低點(diǎn)。(3) 本規(guī)定所稱的地上外墻是指其室內(nèi)地面低于室外地面的高度不超過(guò)該室內(nèi)凈高1/2的非完全地上地下建筑空間外墻，如圖所示。（4）居住用地上其建筑空間頂板面高出室外地面超過(guò)1.5米（含）的外墻即視作地上外墻，如圖所示。（5）自然平整場(chǎng)地上設(shè)計(jì)人工堆坡的，應(yīng)在設(shè)計(jì)中闡述理由 及技術(shù)指標(biāo)情況，并應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范要求。人工堆坡形成的特殊 場(chǎng)地，有關(guān)指標(biāo)界定應(yīng)以原始或規(guī)劃室外