控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報(bào)告

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報(bào)告筑家設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司目 錄一、項(xiàng)目基本情況11、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍2、用地權(quán)屬情況3、用地及周邊現(xiàn)狀二、 原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求71、原控規(guī)要求2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求三、 修改要求、理由及依據(jù)81、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo)2、概念性規(guī)劃方案印證3、修改理由及依據(jù)四、修改論證141、常住人口計(jì)算2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證3、道路交通影響論證4、修改前后對(duì)綠地的影響論證5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證6、對(duì)周邊建設(shè)影響論證7、市政設(shè)施影響論證8、“四增兩減”政策的落實(shí)五、結(jié)論23六、附件、附圖24附件

2、:1、長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2015.6.17下達(dá)的控規(guī)修改論證通知單 2、長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項(xiàng)目的公文處理單 3、長(zhǎng)沙市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)（關(guān)于支持愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請(qǐng)示的反饋意見）的批示4、長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民政府關(guān)于支持解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請(qǐng)示 5、長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的意見6、長(zhǎng)沙市衛(wèi)生局關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈建設(shè)相關(guān)工作情況的匯報(bào)7、長(zhǎng)沙市商務(wù)局關(guān)于解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請(qǐng)示的反饋意見 8、長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局承辦長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳公文轉(zhuǎn)辦單反饋意見9、省市兩級(jí)政府

3、關(guān)于支持總部大廈建設(shè)的政策和文件附圖:1、位置圖2、原控制指標(biāo)規(guī)劃圖3、規(guī)劃控制指標(biāo)修改圖4、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案圖5、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案日照?qǐng)D6、地鐵鐵道學(xué)院站位置示意圖7、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案效果圖8、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案鳥瞰圖長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)，修改地塊為控規(guī)中的098-C-3-11、098-C-3-14地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規(guī)劃用地紅線面積31498.57平方米。2、用地權(quán)屬情況土地權(quán)屬單位和項(xiàng)目建設(shè)單位為湖南佳興投

4、資置業(yè)有限公司(愛爾醫(yī)療投資有限公司的全資子公司) 。3、用地及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀為待建區(qū)，基本為未經(jīng)整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。修改地塊北側(cè)為已建的湘中海·星之都住宅小區(qū)13層住宅樓，西側(cè)為規(guī)劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區(qū)4-6層住宅樓、新悅家園小區(qū)和天心區(qū)疾病預(yù)防控制中心，東側(cè)為芙蓉南路；南側(cè)為已建成的中石化長(zhǎng)大加油站，地塊被一條東西向的規(guī)劃白蘭路分為南北兩部分。場(chǎng)地沒有進(jìn)行土地平整。詳見現(xiàn)狀實(shí)景照片與地形圖如下：（1）場(chǎng)地實(shí)景（2）項(xiàng)目毗鄰的芙蓉南路（3）項(xiàng)目周邊建設(shè)實(shí)景與場(chǎng)地項(xiàng)目北部項(xiàng)目南部項(xiàng)目西部項(xiàng)目東部項(xiàng)目?jī)?nèi)部二、 原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)

5、劃要求1、原控規(guī)要求長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃由長(zhǎng)沙市華銀建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司編制，于2005年6月完成正式成果。項(xiàng)目地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個(gè)地塊。原控規(guī)南地塊（098-C-3-14）用地性質(zhì)為商業(yè)用地（C2），規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率2.5，建筑密度35%，建筑限高24米，綠地率30%，機(jī)動(dòng)車出入口方位N。原控規(guī)北地塊（098-C-3-11）用地性質(zhì)為商住用地（C2R2），商住比為2:8，規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率4.5，建筑密度32%，建筑限高100米，綠地率38%，機(jī)動(dòng)車出入口方位W。2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求（1）長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃(2014修改)

6、依據(jù)2014修改版的長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃，本次擬修改范圍內(nèi)規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。此次修改符合長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)的定位。（2）長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升A該規(guī)劃區(qū)的功能定位保護(hù)利用優(yōu)秀的歷史文化資源，建設(shè)城市CBD，使之成為集信息、商業(yè)、商務(wù)和行政辦公于一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的副中心級(jí)的商業(yè)中心。此次修改符合此功能定位。B軌道交通規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃地鐵一號(hào)線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內(nèi)設(shè)2站,分別是鐵道學(xué)院站和友誼路站。此次修改強(qiáng)化了TOD的開發(fā)模式。C公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)較好，控規(guī)優(yōu)化提升對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施包括中小學(xué)、體育

7、設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育設(shè)施規(guī)劃等公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行了較好的配置。此次修改是對(duì)商業(yè)用地功能的補(bǔ)充，有利于商業(yè)用地功能互補(bǔ)。三、 修改要求、理由及依據(jù)1、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo)本次修改將按照市政府對(duì)該地段愛爾總部大廈建設(shè)的批示，結(jié)合模擬的詳細(xì)規(guī)劃方案與技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的控規(guī)地塊修改。（1）控規(guī)地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個(gè)地塊。（2）098-C-3-14地塊按用地紅線界線分為098-C-3-14A（西部分）與098-C-3-14B（東部分）兩個(gè)地塊。098-C-3-14A規(guī)劃控制指標(biāo)不變，仍為：容積率2.5，建筑密度35%，建筑限高24米，綠地率30

8、%。用地面積依用地紅線相應(yīng)劃分。098-C-3-14B用地性質(zhì)由商業(yè)用地（C21）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為18.9:81.1，規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率6.0，建筑密度35%，建筑限高100米，綠地率30%，機(jī)動(dòng)車出入口方位N。用地面積為紅線內(nèi)用地。（3）098-C-3-11地塊的用地性質(zhì)由商住用地（C2R2）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為11.5:88.5，規(guī)劃控制指標(biāo)修改為容積率6.0，建筑密度40%，建筑限高100米，綠地率30%，機(jī)動(dòng)車出入口方位E、W、S。（4）上述地塊控規(guī)修改后計(jì)容面積為99163平米，平均容積率6.0。（5）修改后的控規(guī)地塊，依據(jù)長(zhǎng)

9、沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審查規(guī)定匯編（修訂）（二0一三年度）的技術(shù)規(guī)定，高層商業(yè)建筑（二類地區(qū)），2000-5000平米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率7.0，建筑密度45%，綠地率25%；10000-20000平方米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率6.5，建筑密度42%，綠地率28%。（6）項(xiàng)目地段屬高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)（鐵道學(xué)院地鐵站場(chǎng)區(qū)域）。按照長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定的要求：“地鐵站點(diǎn)周邊控制范圍以站點(diǎn)幾何中心作為計(jì)算基點(diǎn)，規(guī)定半徑為300米”，“高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)根據(jù)所處城市區(qū)位和功能定位不同，分為城市主中心地區(qū)、城市次中心地區(qū)、樞紐及片區(qū)中心地區(qū)和一般中心地區(qū)共四類地區(qū)。針對(duì)不同的開發(fā)地區(qū)確定容積率控制上限”具體

10、見表1：表1 高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)用地容積率控制上限高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)類型上限容積率備注城市主中心地區(qū)12各類型高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)的控制范圍結(jié)合區(qū)域內(nèi)軌道交通站點(diǎn)確定，具體控制范圍面積和站名詳見附表1城市次中心地區(qū)10樞紐及片區(qū)中心地區(qū)8一般中心地區(qū)6項(xiàng)目地塊緊鄰鐵道學(xué)院地鐵站，距離在300米范圍內(nèi)。參照一般中心地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，容量不超過6.0（具體模擬總平見附圖）。 2、概念性規(guī)劃方案印證控規(guī)地塊對(duì)照該項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目地塊技術(shù)指標(biāo)與修改的控制指標(biāo)符合（具體見附圖：模擬總平面圖）。（1）方案構(gòu)思與建筑布局基于上述地塊規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，對(duì)其總體布局規(guī)劃如下：A. 因需無償整體返還新開村10000平米的商業(yè)用房，在

11、此次模擬方案中擬考慮在南（098-C-3-14B）地塊解決上述問題；B北（098-C-3-11）地塊為獨(dú)立的愛爾總部大廈；C南北兩地塊的建筑既可各自單獨(dú)運(yùn)營(yíng)，保持總部大廈和新開村物業(yè)的獨(dú)立性，也可相互補(bǔ)充，互為一體；D建筑布局上，建筑順應(yīng)地形, 盡力提高商業(yè)價(jià)值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城市空間,創(chuàng)造人性化的城市空間；E平面功能上，本方案設(shè)計(jì)結(jié)合功能需要合理布局，利用橫向、豎向結(jié)合的方法協(xié)調(diào)各部分功能；F立面設(shè)計(jì)：建筑的外部造型及立面設(shè)計(jì)考慮到不同視距及角度的觀賞效果。運(yùn)用大面塊的變化 及細(xì)小的變動(dòng)，使立面造型豐富，遠(yuǎn)看有著強(qiáng)烈的節(jié)奏感及雕塑感。近觀

12、可看到現(xiàn)代建筑細(xì)膩的細(xì)部。該模擬方案的總體規(guī)劃布局緊湊，功能明確，既滿足了整體返還村里物業(yè)的要求，也符合愛爾總部大廈獨(dú)立運(yùn)營(yíng)需求。（2）日照方案滿足地塊內(nèi)及周邊建筑日照要求，詳見日照分析圖。（3）間距方案滿足長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中關(guān)于商業(yè)建筑的間距要求。（4）退讓方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求。（5）消防北地塊方案滿足建筑防火規(guī)范要求、南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。南地塊方案高層商業(yè)、商務(wù)樓建筑局部進(jìn)入了地鐵控制保護(hù)區(qū)范圍，需得到長(zhǎng)沙市軌道辦認(rèn)可。（6）交通組織內(nèi)部支路環(huán)繞建筑，道路使用效率高，滿足通行以及消防通道的要求，北地塊

13、需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進(jìn)出通道。地下車庫(kù)設(shè)置了雙向7.0米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長(zhǎng)度不足。3、修改理由及依據(jù)（1）修改理由A. 根據(jù)愛爾眼科規(guī)劃，到2020年將辦成200家連鎖醫(yī)療機(jī)構(gòu)，擁有2萬員工、實(shí)現(xiàn)1000萬門診、100億收入、1000億市值、并創(chuàng)辦一所愛爾大學(xué)，該規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)迫切需要新建強(qiáng)大的總部大廈來支撐。集團(tuán)計(jì)劃把總部辦公、研發(fā)、學(xué)術(shù)研討、國(guó)際交流、教育培訓(xùn)、采購(gòu)、信息、行政管理和眼科醫(yī)學(xué)各中心及實(shí)驗(yàn)室等多功能集成在新的總部大廈項(xiàng)目?jī)?nèi)。原控規(guī)地塊指標(biāo)無法滿足總部大廈功能定位及面積要求，加之地塊周邊規(guī)劃道路尚未列入近期的修建計(jì)劃，原機(jī)動(dòng)車出入口方位W，難以支撐數(shù)

14、千名員工、客戶及相應(yīng)機(jī)動(dòng)車輛的出入需求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口（其中白蘭路為消防車輛出入口）。B. 上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵1號(hào)線鐵道學(xué)院站口（300米范圍內(nèi)），按照長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定，高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)域內(nèi)的容積率范圍為6-12，而本次規(guī)劃修改申請(qǐng)修改的平均容積率6.0，符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定要求和領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)。C. 依據(jù)長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)企業(yè)總部大樓建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知（長(zhǎng)政辦發(fā)201342號(hào)），愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵(lì)和支持的范疇，加之該總部大廈將是長(zhǎng)沙市近年來最大的社會(huì)資本辦醫(yī)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，市發(fā)改委已將該項(xiàng)目已列為2015年長(zhǎng)沙市重大項(xiàng)目并上報(bào)湖南省列入“

15、511”重點(diǎn)投資計(jì)劃。（2）修改依據(jù)A. 長(zhǎng)沙市規(guī)劃信息中心提供的長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃的控規(guī)拼接單元；B.長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升成果；C. 長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃修改論證通知單；D.長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定及補(bǔ)充規(guī)定；E. 長(zhǎng)沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃局部修改論證報(bào)告成果規(guī)定；F. 國(guó)家及地方相關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程。（3）建設(shè)方承諾A.該項(xiàng)目物業(yè)全部自持，不對(duì)外出售。B.按規(guī)劃、國(guó)土等部門的相關(guān)規(guī)定，按時(shí)、足額補(bǔ)繳因指標(biāo)調(diào)整產(chǎn)生的地價(jià)差額。C.已邀請(qǐng)美國(guó)AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國(guó)AIA四家全球頂級(jí)設(shè)計(jì)公司主持項(xiàng)目設(shè)計(jì)，將愛爾總部大廈打造成簡(jiǎn)約大氣、歷久彌新的地標(biāo)式建筑

16、，為城市添色增彩。D.項(xiàng)目建成后，愛爾總部大廈將在營(yíng)業(yè)辦公面積、綠色環(huán)保、人文環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、智能信息化管理、流程設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、世界一流；中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、專家為首的國(guó)內(nèi)外精英人才，動(dòng)態(tài)配置頂尖儀器設(shè)備，創(chuàng)建國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，最終成為全球行業(yè)頂級(jí)的教學(xué)、科研、學(xué)術(shù)平臺(tái)及基地。同時(shí)，該項(xiàng)目將進(jìn)一步提升長(zhǎng)沙市屬企業(yè)的品牌形象及社會(huì)辦醫(yī)在全國(guó)的影響力，為全市、全省乃至全國(guó)培養(yǎng)更多的優(yōu)秀專業(yè)人才，造福人民群眾。附：愛爾總部大廈用房功能分配序號(hào)功能1辦公用房2愛爾眼庫(kù)及角膜中心、眼膜捐獻(xiàn)志愿者活動(dòng)基地3中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院研究生、博士實(shí)習(xí)基地4科技部亞非拉各國(guó)眼科

17、醫(yī)生培訓(xùn)中心5國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心6多功能會(huì)議學(xué)術(shù)報(bào)告廳7學(xué)科實(shí)驗(yàn)室及模擬研究室8眼科精密采購(gòu)測(cè)試應(yīng)用中心及新材料研究中心及實(shí)驗(yàn)室9多媒體學(xué)習(xí)和圖書文獻(xiàn)室10信息中心、服務(wù)器、計(jì)算機(jī)房和數(shù)據(jù)庫(kù)中心11財(cái)務(wù)管理專用集成辦公室12小型多功能教研、會(huì)議室（5個(gè)）13專家工作室14與我公司合作的國(guó)際機(jī)構(gòu)駐華辦事處或分公司15非政府項(xiàng)目、公益項(xiàng)目辦公和活動(dòng)基地16愛爾集團(tuán)展廳及眼科醫(yī)學(xué)科普博物館據(jù)此，土地權(quán)屬和建設(shè)方湖南佳興投資置業(yè)有限公司特提出申請(qǐng)，對(duì)098-C-3-11、098-C-3-14地塊進(jìn)行規(guī)劃用地性質(zhì)與規(guī)劃控制指標(biāo)的修改論證，在通過此項(xiàng)目的前置審查后，向長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)開展項(xiàng)目的規(guī)劃修改。

18、四、修改論證1、常住人口計(jì)算（1）長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃正式成果中，本片區(qū)規(guī)劃人口為6.6萬人。根據(jù)2015.3.3提供的控規(guī)拼接單元資料匯總，該片區(qū)總戶數(shù)為94042戶，經(jīng)整合成果計(jì)算，規(guī)劃片區(qū)總?cè)丝?4466戶*3.2人= 302291人。（2）修改前后項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量計(jì)算修改前的原規(guī)劃地塊為商住用地與商業(yè)用地，修改后為商業(yè)、商務(wù)用地地塊，修改后項(xiàng)目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482人。附表1 長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃常住居住人口一覽表序號(hào)人口容量修改前(人)修改后(人)減少值(人)1項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量1482014822控規(guī)

19、編制單元人口容量30229130080914822、公共服務(wù)設(shè)施影響論證（1）中、小學(xué)規(guī)模核算本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少1482人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。中、小學(xué)規(guī)模因人口減少無擴(kuò)容要求，不改變?cè)匾?guī)的中、小學(xué)布局與規(guī)模設(shè)置。（2）醫(yī)院規(guī)模核算本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少1482人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。醫(yī)院規(guī)模因人口減少無擴(kuò)容要求，不改變?cè)匾?guī)的醫(yī)院布局與規(guī)模設(shè)置。3、道路交通影響論證（1）本項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)工作，項(xiàng)目的道路交通影響論證以此評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。（2）本次修改地塊東、南、西三個(gè)方向均有城市道路：西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0米路幅以及

20、兩廂各20.0米綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路 (20.0米)。芙蓉南路有地鐵1號(hào)線大運(yùn)量交通配置。項(xiàng)目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位，結(jié)合建筑的進(jìn)退形成城市廣場(chǎng)作為聚散廣場(chǎng)使用。（3）項(xiàng)目道路A.保持項(xiàng)目周邊城市主、次、支路道路不變。B.項(xiàng)目外部道路北地塊用地周邊均有城市道路通過: 西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0米路幅以及兩廂各20.0米綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路 (20.0米)。芙蓉南路有地鐵1號(hào)線大運(yùn)量交通配置。項(xiàng)目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目為城市主、次、支路所環(huán)繞，具有良好的通行能力。因此，項(xiàng)目的人流與車流均能通過周邊城

21、市道路便捷的進(jìn)出。C.項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路規(guī)劃北地塊道路以7.0米雙車道、南地塊以4.0米內(nèi)部道路為項(xiàng)目車行進(jìn)出環(huán)行道路與消防通道，并組織地塊內(nèi)部步行通道。以此滿足人的通行與建筑消防要求。在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位。D.靜態(tài)交通規(guī)劃停車位按長(zhǎng)沙市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)置。宗地計(jì)容面積共計(jì)99163平米，車位數(shù)1017個(gè)。其中商業(yè)面積12452平米，按照1.2個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)為150個(gè)；商務(wù)辦公面積86711平米，按照1個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)867個(gè)。南地塊總面積為14400平米，其中商業(yè)面

22、積2720平米，按照1.2個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)33個(gè)；商務(wù)辦公面積11680平米，1個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)117個(gè)。南地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為150個(gè)。北地塊總面積為84762平米，其中商業(yè)面積9732平米，按照1.2個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)117個(gè)；商務(wù)辦公面積75030平米，1個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)750個(gè)。北地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為867個(gè)。在附后的模擬總平面圖中，因南地塊面積的限制，在滿足自身地塊停車數(shù)80%的前提下，將部分停車位調(diào)整至北地塊，但總的停車位數(shù)保持1017個(gè)不變。同

23、時(shí)，根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）配建標(biāo)準(zhǔn)，“非居住建筑地上停車場(chǎng)的停車位應(yīng)不少于建筑物應(yīng)配停車位總數(shù)的10%且不大于20%”，模擬方案符合上述規(guī)定。附表2 長(zhǎng)沙大道一段兩廂控規(guī)本項(xiàng)目地塊停車位計(jì)算表地塊編號(hào)用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積(M2)凈用地面積(M2)容積率建筑密度 (%)綠地率(%)建筑限高(M)居住戶數(shù)(戶)居住人數(shù)(人)配建車位(個(gè))主出入口方位098-C-3-11B1B2商業(yè)、商務(wù)用地16391141286.0403010000867ESW098-C-3-14BB1B2商業(yè)、商務(wù)用地301123456.0353010000150N此次修改未對(duì)城市道路做任何改動(dòng)，增

24、加了內(nèi)部支路，并在詳細(xì)規(guī)劃中結(jié)合需求增加地塊內(nèi)車行道路、步行通道與停車位。項(xiàng)目控規(guī)機(jī)動(dòng)車停車需求為1017個(gè)，模擬詳規(guī)中設(shè)置停車位為1017個(gè)，符合要求。附表3 長(zhǎng)沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后廣場(chǎng)規(guī)劃情況一覽表序號(hào)類 別規(guī)劃前(公頃)修改后(公頃)國(guó)家和地方規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)1道路廣場(chǎng)用地面積（公頃）118.84118.84城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）中規(guī)定：人均道路與交通設(shè)施用地指標(biāo)不應(yīng)小于12.0 m²/人，2人均道路廣場(chǎng)面積（m2/人）3.933.95原控規(guī)項(xiàng)目編制成果未充分考慮道路廣場(chǎng)的設(shè)置，人均道路廣場(chǎng)面積遠(yuǎn)低于國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目控規(guī)修改緩解了上述壓力

25、。該項(xiàng)目依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范考慮增加了項(xiàng)目支路、城市廣場(chǎng)、停車場(chǎng)（庫(kù)）。4、修改前后對(duì)綠地的影響論證附表4 長(zhǎng)沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后綠地一覽表序號(hào)綠地類別修改前(公頃)修改后(公頃)國(guó)標(biāo)1公共綠地面積（公頃）10.2410.242人均公共綠地面積（m2/人）0.3380.34047原建設(shè)控規(guī)片區(qū)大部分為已建成區(qū)，片區(qū)人均公共綠地指標(biāo)遠(yuǎn)低于國(guó)標(biāo)。由于本次修改項(xiàng)目局部減少了人口規(guī)模，使片區(qū)總?cè)丝趯?shí)際下降。因此對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共綠地指標(biāo)不會(huì)造成結(jié)構(gòu)性的影響，且相對(duì)緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證（1）歷史文化保護(hù)影響影響論證項(xiàng)目用地未涉及歷史文化風(fēng)貌區(qū)、歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位的

26、問題。不影響該規(guī)劃區(qū)的歷史文化保護(hù)；將規(guī)劃區(qū)采取居民外遷等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。（2）空間景觀影響論證 A.“五線”控制要求藍(lán)線經(jīng)查閱核實(shí)，本地塊內(nèi)沒有長(zhǎng)沙市市區(qū)地表水體保護(hù)（藍(lán)線）規(guī)劃需保護(hù)的水體。綠線經(jīng)查閱核實(shí)，修改范圍內(nèi)地塊與長(zhǎng)沙市城市綠線保護(hù)規(guī)劃無矛盾?；揖€經(jīng)查閱核實(shí)，長(zhǎng)沙市所確定的灰線微波通道在修改地塊西部外緣通過，所以不影響項(xiàng)目控規(guī)高度修改。 另外，地塊處于機(jī)場(chǎng)凈空區(qū)控制線（188米）范圍外，控規(guī)地塊場(chǎng)地標(biāo)高最高點(diǎn)為79.77米，188米-79.77米=108.23，因此建筑限高100米對(duì)機(jī)場(chǎng)凈空不會(huì)造成影響。橙線經(jīng)查閱核實(shí)，長(zhǎng)沙軌道交通1號(hào)線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)一側(cè)的芙蓉

27、南路，項(xiàng)目在橙線控制保護(hù)區(qū)范圍，建設(shè)用房嚴(yán)格后退軌道特別保護(hù)區(qū)，控制保護(hù)區(qū)內(nèi)的建設(shè)需得到長(zhǎng)沙市軌道辦的確認(rèn)后方能建設(shè)。 紫線經(jīng)查閱核實(shí)，長(zhǎng)沙市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃對(duì)本地塊沒有紫線控制的保護(hù)要求。黃線南地塊（098-C-3-14B）設(shè)計(jì)建筑按加油站外建筑物分類為一類保護(hù)物。地塊南側(cè)長(zhǎng)大加油站為一級(jí)加油站，其埋地油罐距離南地塊紅線40.8m，距離設(shè)計(jì)建筑50.8m，加油區(qū)（以加油站大棚投影范圍計(jì)）距離南地塊設(shè)計(jì)建筑大于20m。南地塊設(shè)計(jì)建筑與南側(cè)長(zhǎng)大加油站埋地油罐距離及加油機(jī)距離大于汽車加油加氣站設(shè)計(jì)與施工規(guī)范（GB50156-2012）中規(guī)定的25m及16m安全間距要求，具體詳見總平面圖。B.

28、空間景觀影響景觀分區(qū)以芙蓉南路為界，路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區(qū)及居住景觀區(qū)，路西廂為住宅、文化體育、商業(yè)為主的綜合景觀區(qū)。建設(shè)軸線北部以南二環(huán)為主要的帶狀生態(tài)軸線，和芙蓉南路的建設(shè)發(fā)展軸，已經(jīng)以木蓮沖路為主的文、體、商功能區(qū)集合的建設(shè)發(fā)展軸。景觀節(jié)點(diǎn)以中南大學(xué)鐵道學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院、湖南林業(yè)科技大學(xué)為代表的校園景觀及開放空間。6、對(duì)周邊建設(shè)影響論證項(xiàng)目地塊與周邊建設(shè)隔道路相對(duì)獨(dú)立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地塊對(duì)周邊的用地建設(shè)基本無不良影響，但因?yàn)楝F(xiàn)狀場(chǎng)地為待建區(qū)，地塊內(nèi)環(huán)境要素混雜，景觀不佳。建設(shè)現(xiàn)代的總部大廈可以帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展，解決農(nóng)民安置問題。規(guī)劃修改不影

29、響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件，在建設(shè)時(shí)需要相互協(xié)調(diào)，項(xiàng)目在修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)項(xiàng)目的概念規(guī)劃方案，均可滿足以上要求（具體見附圖）。因此項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊建設(shè)影響甚微。7、市政設(shè)施影響論證（1）給排水設(shè)施核算A. 給水系統(tǒng)依據(jù)長(zhǎng)沙市給水工程專業(yè)規(guī)劃以及該控規(guī)給水規(guī)劃，該片區(qū)年規(guī)劃人均綜合用水指標(biāo)為800升/人·日。調(diào)整后會(huì)減少高峰日用水量為Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區(qū)總?cè)丝跍p少，修改后會(huì)減少高峰日用水量1185.6m3。B. 排水系統(tǒng)污水量按規(guī)劃人口平均日綜合水量的100%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。在進(jìn)行管道

30、污水流量計(jì)算時(shí)，考慮20%的管網(wǎng)地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423萬m3/d。（2）電力系統(tǒng)本區(qū)負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的用地性質(zhì)，采用分類用電綜合指標(biāo)法和參考相關(guān)區(qū)域的用電負(fù)荷密度預(yù)測(cè)本規(guī)劃區(qū)用電負(fù)荷，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積負(fù)荷（kw/萬m2）取值為500kw/萬m2，二類居住用地單位建筑面積負(fù)荷（kw/萬m2）取值為250 kw/萬m2。項(xiàng)目的用電負(fù)荷：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2 ×250kw =1270kw，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量8.06萬m2 ×500kw =4030kw，項(xiàng)目修改后的用電負(fù)

31、荷增量為2760kw。（3）信息規(guī)劃電話數(shù)量預(yù)測(cè)：根據(jù)規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)綜合考慮預(yù)測(cè)電話數(shù)量，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬m2）取值為100門/萬m2，二類居住用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬m2）取值為125門/萬m2計(jì)。此次修改電話數(shù)量：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2×125=635門，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量8.06萬m2×100=806門，項(xiàng)目的電話數(shù)量減量為171門。（4）燃?xì)庖?guī)劃居民用氣量預(yù)測(cè)按70萬千卡/人·年，綜合用氣量按300m3/人·年計(jì)，則減少年用氣量為44.46萬 m3/人·年。修改減少了人口容量，用氣量發(fā)生變化。原控規(guī)在本地塊已設(shè)置燃?xì)夤艿?，可在下一步?guī)劃中，根據(jù)用氣量核實(shí)管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實(shí)宗地的控規(guī)修改已按“四增兩減”