唐山湖濱城商業(yè)部分調(diào)研報(bào)告匯總

1、唐山湖濱城商業(yè)部分調(diào)研報(bào)告匯總（九洲遠(yuǎn)景）一、我項(xiàng)目在南湖生態(tài)城的位置二、唐山市場(chǎng)概況² 唐山市戶籍人口734萬，市區(qū)人口307萬（截至2009年數(shù)據(jù)）。² 2010年GDP總量愈4500億元，人均GDP將近60000元，經(jīng)濟(jì)總量排名河北省第一。² 2010年人均可支配收入19556元，人均消費(fèi)支出13522元。² 2010年唐山恩格爾系數(shù)為² 唐山現(xiàn)有規(guī)模商業(yè)88.3萬，預(yù)計(jì)2015年將達(dá)174.7萬。² 目前僅有遠(yuǎn)洋城一家為全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，其他均為傳統(tǒng)單一百貨。商業(yè)發(fā)展處于由傳統(tǒng)百貨向SHOPPING MALL一站式消費(fèi)的過渡跨越

2、式發(fā)展及商業(yè)體量集中爆發(fā)階段。三、報(bào)告中兩套方案的業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例1、兩套方案業(yè)態(tài)構(gòu)成方案一：超級(jí)購(gòu)物中心地塊主題業(yè)態(tài)行業(yè)樓層面積（）預(yù)測(cè)租金 （元/天/）收益預(yù)估 （萬元）品牌舉例A-11時(shí)尚生活館購(gòu)物百貨1F-4F24000.011.61,402 百盛大綜超B1-1F28001.5153 大潤(rùn)發(fā)家居家電耐用2F-4F8010.632585 國(guó)美餐飲西式快餐1F3007.582 KFC西式快餐1F4007102 必勝客合計(jì)35510.641.8 2,324 A-14休閑生活館購(gòu)物快速時(shí)尚1F-2F1836.847469 ZARA服裝服飾1F-2F40010146 Esprit服裝服飾2F400

3、8117 ONLY服裝服飾2F100829 Me&city服裝服飾2F140841 Lee cooper服裝服飾2F120835 江南布衣服裝服飾1F100933 Nine West珠寶1F-2F30002219 每克拉美珠寶1F2001288 周大福珠寶1F40012175 萊維卡爾化妝品1F4008117 絲芙蘭3C數(shù)碼1F300777 apple食品雜貨1F4007102 屈臣氏兒童用品3F5004.582 衣戀、小阿迪、小耐克兒童用品3F100518 麗嬰房?jī)和闷?F60511 孩之寶文化用品2F11406250 運(yùn)動(dòng)100文化用品1F5008146 耐克工廠店文化用品1F5

4、008146 阿迪文化用品2F1506.536 KAPPA餐飲休閑餐飲1F300666 星巴克休閑餐飲2F500591 一茶一坐休閑餐飲1F100622 85休閑餐飲1F100622 哈根達(dá)斯正餐2F6964.5114 麻辣誘惑快餐1F3006.571 呷哺呷哺快餐2F260657 味千拉面快餐1F-2F4006.595 麥當(dāng)勞文化娛樂兒童娛樂3F1000273 紅黃藍(lán)兒童娛樂3F36001.6210 探奇樂園影視娛樂4F5138.381.8338 CGV合計(jì)23141.224.1 3,495 A-15時(shí)尚品位館餐飲正餐3F3557.592260 全聚德正餐2F1042.724.5171 沸騰

5、魚鄉(xiāng)正餐1F25005.5502 眉州東坡正餐1F5005.5100 西北莜面村正餐2F30001.8197 海底撈正餐1F9445.5190 鹿港小鎮(zhèn)文化娛樂文化娛樂 4F3119.022.2250 天上人間服務(wù)服務(wù)1F3509115 工商銀行服務(wù)1F300999 招商銀行合計(jì)15313.333.4 1,884 地下購(gòu)物食品雜貨B1200001.51,095 大潤(rùn)發(fā)體育用品B140001.8263 迪卡儂服務(wù)服務(wù)B170012307 自控商鋪文化娛樂美容/spaB1682.525125 美容美發(fā)B1300555 合計(jì)25682.522.0 1,844 總計(jì)99647.712.6 9,547

6、方案二：區(qū)域購(gòu)物中心地塊主題業(yè)態(tài)行業(yè)樓層面積（）預(yù)測(cè)租金 （元/天/）收益預(yù)估 （萬元）品牌舉例A-11休閑生活館購(gòu)物快速時(shí)尚1F1836.846402 ZARA基礎(chǔ)時(shí)尚1F5009164 Esprit服裝服飾2F5008146 ONLY2F120835 Me&city3F1406.533 Lee cooper珠寶2F30001.6175 每克拉美1F2001288 周大?；瘖y品1F4007102 絲芙蘭3C數(shù)碼1F300777 apple家電賣場(chǎng)1F-4F8010.631.8526 國(guó)美大綜超1F28001.5153 大潤(rùn)發(fā)食品雜貨1F4007102 屈臣氏兒童用品3F5004.58

7、2 衣戀、小阿迪、小耐克兒童用品3F100518 麗嬰房?jī)和闷?F80515 孩之寶體育用品2F16906370 運(yùn)動(dòng)1001F5007128 耐克工廠店1F5007128 阿迪2F150633 KAPPA餐飲咖啡廳/茶坊1F443.196.5105 星巴克主題餐廳2F500591 一茶一坐西式餐吧1F120626 85休閑餐飲1F120626 哈根達(dá)斯家庭餐4F7005128 麻辣誘惑中式快餐2F3006.571 呷哺呷哺休閑餐飲2F300666 味千拉面西式快餐1F4006.595 麥當(dāng)勞1F4007102 KFC1F5007128 必勝客文化娛樂兒童娛樂3F10001.866 紅黃藍(lán)兒

8、童娛樂3F30001.5164 探奇樂園影視娛樂4F60001.7372 CGV合計(jì)35510.663.3 4218 A-15食尚品位館餐飲商務(wù)餐飲3F3557.592260 全聚德家庭餐飲2F1042.724152 沸騰魚鄉(xiāng)正餐1F25005.5502 眉州東坡正餐1F500591 西北莜面村正餐2F30001.8197 海底撈正餐1F9445172 鹿港小鎮(zhèn)文化娛樂文化娛樂 4F3119.022228 天上人間服務(wù)服務(wù)1F3509115 工商銀行1F300999 招商銀行合計(jì)15313.333.2 1816 地下購(gòu)物食品雜貨B1140001.5767 大潤(rùn)發(fā)文化用品B130001.6175

9、 迪卡儂服務(wù)自控商鋪B185.711238 自控商鋪合計(jì)17085.711.6 979 總計(jì)67909.72.8 7013 注：本方案A-14地塊為酒店業(yè)態(tài)，在本表中沒有涉及。2、兩套方案業(yè)態(tài)比例四、租金收益建議方案一：超級(jí)購(gòu)物中心年數(shù)年份年租金遞增年平均收益（萬元）備注9,547 年基本租金1 2015 40%3,819 為基本租金的40%2 2016 90%8,592 為基本租金的90%3 2017 108%10,310 為基本租金的108%4 2018 108%11,135 5 2019 108%12,026 6 2020 110%13,228 7 2021 110%14,551 8 2

10、022 120%17,462 9 2023 120%20,954 10 2024 120%25,145 11 2025 108%27,156 12 2026 108%29,329 13 2027 108%31,675 14 2028 108%34,209 15 2029 108%36,946 總計(jì)296,537 15年收益總和方案二：區(qū)域購(gòu)物中心年數(shù)年份年租金遞增年平均收益（萬元）備注7,013 年基礎(chǔ)租金1 2015 40%2,805 為基礎(chǔ)租金的40%2 2016 95%6,663 為基礎(chǔ)租金的90%3 2017 105%7,364 為基礎(chǔ)租金的108%4 2018 108%7,953 5

11、 2019 108%8,589 6 2020 110%9,448 7 2021 108%10,204 8 2022 120%12,245 9 2023 120%14,694 10 2024 120%17,633 11 2025 108%19,043 12 2026 108%20,567 13 2027 108%22,212 14 2028 108%23,989 15 2029 108%25,908 總計(jì)209,316 15年收益總和注：未包含酒店收益五、開業(yè)時(shí)間建議（一）不考慮分期開業(yè)情況下：招商策略建議：（二）若考慮分體入市，則有如下建議：1、超級(jí)購(gòu)物中心方案（建議A-11、A-15于2014年入市，A-14于2016年入市）：2、區(qū)域購(gòu)物中心方案（建議A-11、A-15集中入市）：六、停車位建議² 建議不少于2000個(gè)停車位² 停車位與商業(yè)建筑面積比為：1個(gè)：50五、九洲方案與PINHOLE方案及天津公司方案對(duì)比11月，懸賞月！(2014年11月1日-30日）高價(jià)懸賞