關(guān)于昆山寫字樓市場概況分析(doc11頁)(精美版)

1、昆山寫字樓市場概況分析一、昆山寫字樓潛伏發(fā)展空間及供需現(xiàn)狀市區(qū)注定的優(yōu)勢中心城區(qū)這里的寫字樓可謂占盡了地段的優(yōu)勢。誠泰商務(wù)廣場位于人民北路上，名仕商務(wù)中心與海王商務(wù)廣場位于靠近正陽橋的震川中路上，新百商務(wù)會館位于人民路與朝陽路的交匯處，以及柏廬路與前進(jìn)路上的成豐商苑。老城區(qū)的寫字樓有這樣的特點(diǎn)：很多都是由市場引發(fā)相關(guān)的需求，然后才出現(xiàn)的，所以不少是改建樓，像新百商務(wù)會館、誠泰商務(wù)廣場、名仕商務(wù)中心。這里的寫字樓以私營企業(yè)、臺商、企事業(yè)單位、日資企業(yè)居多。開發(fā)區(qū)規(guī)劃體量大前進(jìn)路上的寫字樓像銀河大廈、電信大樓、國際大廈、創(chuàng)業(yè)大廈，這里的寫字樓同樣是交通方便，地段優(yōu)越。同時，臨近市政府、科博中心這些

2、代表昆山形象的建筑，而且像銀行、證券交易這樣的這樣的金融配套比較齊全，像創(chuàng)業(yè)大廈很多是政府機(jī)關(guān)單位整層租下。前進(jìn)東路上，原兵希區(qū)域的東區(qū)城市副中心，位于昆山開發(fā)區(qū)東部，規(guī)劃占地10 平方公里，區(qū)域內(nèi)將啟動建設(shè)時代大廈、臺協(xié)會大樓、商會大樓、行政辦公樓、華東商貿(mào)城、總部基地等，從規(guī)劃來看也有不少寫字樓的推出量。城南產(chǎn)業(yè)、交通 雙嬌城南寫字樓的發(fā)展很大程度上和臨近出口加工區(qū)有關(guān)，出口加工區(qū)主要發(fā)展出口加工貿(mào)易，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，對寫字樓有著一定的需求。這里已有得寫字樓有日月星城、利得國際、吉田國際廣場和現(xiàn)代廣場。交通的便利性的加強(qiáng)無疑對該地區(qū)寫字樓的發(fā)展是一個很大的利好?；蚨ㄎ淮?/p>

3、激需求花橋，昆山市政府將花橋定位于昆山城市功能延伸區(qū)，將花橋鎮(zhèn)著力營造建設(shè)成昆山城市的一個商貿(mào)服務(wù)區(qū)，它將為投資企業(yè)提供完善的商貿(mào)功能和服務(wù)體系。2000 年底，江蘇省 政府在花橋鎮(zhèn)設(shè)立花橋國際商務(wù)城，以“融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇”為發(fā)展目標(biāo)，著 力構(gòu)筑長三角首座一體化國際商務(wù)中心。早期的寫字樓有江蘇國際商務(wù)大樓，新近推出的有 亞太廣場，而已經(jīng)于05年10月舉行奠基儀式的江蘇花橋國際展覽中心，規(guī)劃中也有寫字樓 項(xiàng)目。寫字樓潛伏發(fā)展空間及供需現(xiàn)狀早年在昆山投資的臺資企業(yè)，多集中為生產(chǎn)型企業(yè)，自建廠房與辦公房，所以純寫字樓 需求不足。隨著近年經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展與變化，投資昆山的企業(yè)逐漸呈多元化趨勢，

4、各類服務(wù)性 中小企業(yè)的冒出；昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市的擴(kuò)張、土地成本的增加，自建辦公樓對于大部分 中小公司而言，成本大幅增加。這些必將帶動寫字樓市場的需求，寫字樓市場潛伏發(fā)展空間。 隨著各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的特殊性，寫字樓也應(yīng)不同的需求而發(fā)展。但寫字樓的需求速度相對 住宅來說，會更慢一些，寫字樓的需求和經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，但經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 的調(diào)整會有一定的周期。目前來看，昆山寫字樓的發(fā)展無疑是快速的。但就目前一些老的寫 字樓項(xiàng)目來看，較早的寫字樓尚未達(dá)到理想的入住率，很多規(guī)劃中的寫字樓便如雨后春筍般 涌出，市場真實(shí)的需求量有待考證。二、項(xiàng)目競爭分析1、競爭項(xiàng)目基本信息現(xiàn)代廣場項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)占地1

5、萬m2總建筑面積10 萬 nf寫字樓戶數(shù)380戶項(xiàng)目形態(tài)一幢26層建筑，14層大堂每層所積1488 m2劃分單位55237 m2得房率70%大堂挑高十米，豪華五星級標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)年限40年項(xiàng)目價格數(shù)據(jù)項(xiàng)目均價8000元/褶樓層差價6080 元/nf總價范圍43萬200萬物管費(fèi)5.6 元/nf特殊建材運(yùn)用外墻高級石材干掛，夜景燈光系統(tǒng)電梯6部德國蒂森克虜伯空調(diào)大今VRV中央空調(diào)裝修公共部位精裝修，每戶吊頂?shù)匕宓轿恢悄芑?A級，綜合布線到位車庫6層獨(dú)立開放型智能車庫，600個車位吉田國際廣場項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目占地155947 m2總建筑面積70 萬 nf項(xiàng)目形態(tài)一幢25層建筑，14層為樂購超市寫字樓戶數(shù)1

6、68戶每層所積1410 m2劃分單位108285 m2得房率72%每層單位數(shù)8個項(xiàng)目價格數(shù)據(jù)項(xiàng)目均價6500元/褶樓層差價5080 元/ m2總價范圍68萬200萬物管費(fèi)4.5元/褶特殊建材運(yùn)用外墻局級玻璃幕墻電梯5部上海永大日立空調(diào)裝修公共部位裝修，每戶無裝修智能化綜合布線到位車庫地卜車庫日月星城（交房入?。╉?xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目占地16000 m2總建筑面積4萬nf項(xiàng)目位置合興路以南，長江路以西寫字樓戶數(shù)100戶左右主力戶型面積200褶左右均價6000元/褶物業(yè)管理恒通物業(yè)月租金45兀/褶月左右物業(yè)費(fèi)2元/nf月利得國際（交房入?。╉?xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置中華園路以南，長江路以西面積范圍90260褶

7、左右均價7000 元/nf物業(yè)管理千翔物業(yè)月租金45兀/褶月左右物業(yè)費(fèi)3.29元/褶月車位售價1418萬/個產(chǎn)權(quán)年限50年綜合分析1、價格分析分析闡述：寫字分布：目前昆山寫字樓項(xiàng)目主要分布在城中商貿(mào)中心區(qū)及城南高新區(qū)附近，這里交通便捷，有著良好的辦公環(huán)境。先進(jìn)的規(guī)劃理念：雖然目前昆山寫字樓項(xiàng)目處于剛起步階段，但其規(guī)劃起點(diǎn)并不低，開發(fā)商都在規(guī)劃理念、品質(zhì)上下功夫，聘請知名設(shè)計公司進(jìn)行設(shè)計，一些規(guī)劃理念甚至還十分先進(jìn)，如現(xiàn)代廣場的6層獨(dú)立智能型車庫等，這對昆山寫字樓未來的發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)和健康的競爭環(huán)境。價格及區(qū)位影響：決定昆山寫字樓價格的因素主要體現(xiàn)在其產(chǎn)品品質(zhì)上，其產(chǎn)品品質(zhì)對 其價格的影響差

8、異可以達(dá)到1500元/平米，而區(qū)位對價格的影響不大。2、面積劃分分析現(xiàn)代廣場面積劃分上采用中小戶型為主，雖然其單價較高，但總價較低，客戶對價格的 承受力相對較高，因此去化較快。吉田國際廣場面積分布從100褶多至280褶較為均勻，以此來針對不同的客戶群。3、配套設(shè)施項(xiàng)目名稱配套設(shè)施現(xiàn)代廣場挑高十米大堂，會議中心，休閑品牌餐飲，獨(dú)立 6層車 庫，德國蒂森克盧泊電梯，大金 VRV空調(diào)吉田國際廣場樂購超巾，吉田陽光會所，上海永大日立電梯三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢政策：本項(xiàng)目是昆山政府大力扶持的項(xiàng)目，具有很多特有的優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策是 其他項(xiàng)目所不具備的，對入住企業(yè)來說，具有很強(qiáng)的誘惑力。配套設(shè)施：擁

9、有昆山辦公項(xiàng)目最完全的配套設(shè)施。交通：高速、國道環(huán)繞其周，出行非常方便。產(chǎn)品：五層獨(dú)棟帶電梯辦公樓，其產(chǎn)品模式昆山第一。劣勢：項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不夠完善。單位面積較大，必將造成總價較高，相對于投資客及一些剛起步的中小型企業(yè)來說，存 在購買壓力。機(jī)會：發(fā)展：昆山新發(fā)展規(guī)劃，使本項(xiàng)目擁有了極大的政策支持和發(fā)展機(jī)遇。市場：昆山高新區(qū)的日益開放，招商引資的加大，企業(yè)不斷增多，寫字樓的需求不斷增 大。威脅:競爭：昆山的中高檔寫字樓將逐步增多，競爭將趨于激烈 四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉1) 五層帶電梯辦公樓，景觀與建筑完美結(jié)合，讓辦公成為享受。2) 服務(wù)中心：各中政府職能部門都將入住其中，為企業(yè)提供一站式服務(wù)。3)

10、企業(yè)家會所：將成立滬寧線上一流的企業(yè)家俱樂部，加入其中的會員都將受到貴賓級禮遇。4) 入駐企業(yè)獨(dú)棟企業(yè)辦公樓的冠名權(quán)，彰顯企業(yè)實(shí)力和形象。5) 國際品牌的物業(yè)管理服務(wù)，提供最真摯、最溫馨的服務(wù)。6) 整層的面積分割，讓您的辦公不受干擾。昆山現(xiàn)有寫字樓分布及租金情況序號名稱售價(均價)租金(兀/平米/天)物業(yè)管理費(fèi)(兀/平米/月)物業(yè)管理公司巾區(qū)1新白商務(wù)會館66001.22.52誠泰商務(wù)J場3名仕商務(wù)中心4海土商務(wù)廣場60005成峰商苑12開發(fā)區(qū)1銀河大廈2電/大樓3國際大廈4創(chuàng)業(yè)大廈225時代大廈6臺協(xié)會人樓7商會大樓城南：1日月星城60001.522利得國際70001.53.29吉田干翔3吉出國際廣場65004.5吉田干翔4現(xiàn)代廣場850025.6花橋：1亞太廣場68002天天國際展覽中心西部1星海大廈64001.02.8全美物業(yè)2LOFT企業(yè)家7000天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的靈感。良言一句三冬暖，惡語傷人六月寒，下面是板報網(wǎng)為大家分享的有關(guān)激勵人的名言，激勵人心的句子，希望能夠在大家的生活學(xué)習(xí)工作中起到鼓勵的作用。不要心存僥幸，避免貪婪的心作怪，這會令你思考發(fā)生短路。如果你不是步步踏實(shí)，學(xué)習(xí)確是件困難的事，但不怕不會，就怕不學(xué)，有誰生下來就是文學(xué)家，任何一件事情都要經(jīng)歷一個過程，學(xué)習(xí)同樣如此，在學(xué)習(xí)的過程中，暴露出