城市投資策略課件--何慧1212

1、領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商企業(yè)城市投資戰(zhàn)略研究2022-2-122 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 如何理解城市投資戰(zhàn)略？3 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 恒大2008-2011Q3 年銷售業(yè)績(jī)情況（億元）萬(wàn)科：7年時(shí)間內(nèi)翻了20倍 恒大地產(chǎn)2011年前三季度銷售金額694億元的上佳成績(jī) 同比增長(zhǎng)達(dá)85%，已經(jīng)大幅超過(guò)去年全年504億的銷售金額2003年萬(wàn)科集團(tuán)全年的銷售業(yè)績(jī)僅為60億2010年已達(dá)1000億之多2011年前三季度已接近1000億大關(guān)恒大：4年時(shí)間內(nèi)翻了11倍萬(wàn)科2003-2011Q3銷售業(yè)績(jī)情況（

2、億元）保利地產(chǎn)2005-2011Q3年銷售業(yè)績(jī)情況（億元）保利：6年時(shí)間內(nèi)翻了13倍2005年保利地產(chǎn)全年的銷售業(yè)績(jī)僅為60億2010年已超650億元2011年前三季度已超過(guò)09年全年銷售業(yè)績(jī)146億元62921402125244766341082966030060090012002003年2005年2007年2009年2011年Q360.330350469402004006008002008年2009年2010年2011年Q360841702054346625800 200 400 600 800 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年Q3如何理解城市投資戰(zhàn)略

3、萬(wàn)科、恒大等企業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)不斷翻新，正確的投資戰(zhàn)略是他們?nèi)俚姆▽殹?2011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。4中信地產(chǎn)已進(jìn)入城市恒大已進(jìn)入城市萬(wàn)科已進(jìn)入城市保利已進(jìn)入城市中海已進(jìn)入城市目前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)規(guī)模化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)成為當(dāng)下企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)；高周轉(zhuǎn)，外拓?cái)U(kuò)張型發(fā)展成為開(kāi)發(fā)商的主流成長(zhǎng)模式；合理選擇城市進(jìn)入成為企業(yè)戰(zhàn)略基礎(chǔ)。呼和浩特長(zhǎng)沙重慶武漢成都西安太原北京天津大連長(zhǎng)春上海南京杭州廣州深圳沈陽(yáng)昆明貴陽(yáng)?？谑仪f鄭州南昌蘭州銀川哈爾濱濟(jì)南合肥南寧企業(yè)名稱入駐城市個(gè)數(shù)企業(yè)名稱入駐城市個(gè)數(shù)恒大地產(chǎn)近7

4、0個(gè)城市萬(wàn)科地產(chǎn) 50多個(gè)城市保利地產(chǎn)近40個(gè)城市中海地產(chǎn) 30多個(gè)城市如何理解城市投資戰(zhàn)略52011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。5規(guī)模型房企每年以穩(wěn)定速度進(jìn)行擴(kuò)張，規(guī)模型房企每年以穩(wěn)定速度進(jìn)行擴(kuò)張，2010年開(kāi)始進(jìn)入高速擴(kuò)張期，擴(kuò)展城市的速度是年開(kāi)始進(jìn)入高速擴(kuò)張期，擴(kuò)展城市的速度是以往的以往的4-6倍，現(xiàn)已初步完成了全國(guó)的布局倍，現(xiàn)已初步完成了全國(guó)的布局199719971998199819991999200020002001200120022002200320032004200420052005200

5、620062007200720082008200920092010201020112011上半年上半年深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春長(zhǎng)春南京南京南京南京南

6、京南京南京南京南京南京南京佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州中山中山中山中山中山中山中山中山中山大連大連大連大連大連大連大連大連大連鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山東莞東莞東莞東莞東莞東莞東莞東莞蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州無(wú)錫無(wú)錫無(wú)錫無(wú)錫無(wú)錫無(wú)錫無(wú)錫無(wú)錫杭州杭州杭州杭州杭州杭州珠海珠海珠海珠海珠海珠海長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙廈門(mén)廈門(mén)廈門(mén)廈門(mén)廈門(mén)廈門(mén)鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江青島青島青島青島青島青島寧波寧波寧波寧波寧波寧波惠州惠州惠州惠州惠州?？诤？诤？诤？诤？诟Ｖ莞Ｖ莞Ｖ莞Ｖ轀刂莞Ｖ轀刂莺戏屎戏屎戏蕮P(yáng)州合肥揚(yáng)州重慶重慶重慶南通重慶南通西安西安西

7、安嘉興西安嘉興三亞三亞唐山三亞唐山煙臺(tái)煙臺(tái)廊坊煙臺(tái)廊坊昆明吉林昆明吉林貴陽(yáng)撫順貴陽(yáng)撫順清遠(yuǎn)烏魯木齊清遠(yuǎn)烏魯木齊蕪湖太原秦皇島晉中萬(wàn)科平均每年新進(jìn)入 ，自2010年開(kāi)始擴(kuò)張步伐明顯加快，較上年新增 。截止2011年上半年萬(wàn)科已擴(kuò)展到 。2000年萬(wàn)科開(kāi)始實(shí)施新的擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略2010年萬(wàn)科對(duì)三四線城市進(jìn)行急速擴(kuò)張如何理解城市投資戰(zhàn)略示 意62011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。6199719971998199819991999200020002001200120022002200320032004200420

8、052005200620062007200720082008200920092010201020112011上半年上半年廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州中山廣州中山武漢武漢武漢武漢武漢云浮武漢云浮重慶重慶重慶重慶重慶宜昌重慶宜昌天津天津天津天津天津南充天津南充沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)沈陽(yáng)自貢沈陽(yáng)自貢啟東啟東啟東啟東啟東鞍山啟東鞍山佛山佛山佛山佛山佛山營(yíng)口佛山營(yíng)口成都成都成都成都儋州成都儋州太原太原太原太原濟(jì)南太原濟(jì)南西安西安西安西安萊蕪西安萊蕪南京南京南京南京長(zhǎng)春南京長(zhǎng)春昆明昆明昆明昆明蘭州昆明蘭州長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙盤(pán)錦長(zhǎng)沙盤(pán)錦合肥合肥合肥合肥撫順合肥撫順包頭包頭包頭包頭淮安包頭

9、淮安貴陽(yáng)貴陽(yáng)貴陽(yáng)丹陽(yáng)貴陽(yáng)丹陽(yáng)洛陽(yáng)洛陽(yáng)洛陽(yáng)宿遷洛陽(yáng)宿遷清遠(yuǎn)清遠(yuǎn)清遠(yuǎn)曲靖清遠(yuǎn)曲靖彭山彭山運(yùn)城彭山運(yùn)城?？诤？谧窳x?？谧窳x石家莊石家莊石嘴山石家莊石嘴山南昌南昌哈爾濱南昌哈爾濱鄭州鄭州銀川鄭州銀川南寧南寧銅陵南寧銅陵鄂州鄂州淮北鄂州淮北新鄉(xiāng)瀏陽(yáng)新鄉(xiāng)瀏陽(yáng)景德鎮(zhèn)郴州景德鎮(zhèn)郴州新余信陽(yáng)新余信陽(yáng)秦皇島舞鋼秦皇島舞鋼鹿泉安陽(yáng)鹿泉安陽(yáng)嘉興廣州連云港東莞蕪湖烏蘭浩特：六安2010年恒大憑借上市后獲得的資金，進(jìn)行了大規(guī)模的拿地?cái)U(kuò)張。2006年恒大開(kāi)始為上市做準(zhǔn)備，城市擴(kuò)張正式來(lái)開(kāi)帷幕。恒大平均每年新進(jìn)入 個(gè)城市，但進(jìn)入2010年以后，受益于上市后資金的充裕，恒大開(kāi)始快速擴(kuò)張，當(dāng)年新進(jìn)入城市激增了 。截止2011年上

10、半年已擴(kuò)展到 。規(guī)模型房企恒大的全國(guó)布局起步較晚，但是擴(kuò)張速度位居首位，憑借上市后充足的資金，規(guī)模型房企恒大的全國(guó)布局起步較晚，但是擴(kuò)張速度位居首位，憑借上市后充足的資金，在在2010年急速擴(kuò)張，現(xiàn)已進(jìn)駐年急速擴(kuò)張，現(xiàn)已進(jìn)駐101個(gè)城市個(gè)城市如何理解城市投資戰(zhàn)略示 意7 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 2010年房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排行榜如何理解城市投資戰(zhàn)略排名 公司名稱銷售金額1萬(wàn)科集團(tuán)10262保利地產(chǎn)6603綠地集團(tuán)6504中海外5785恒大地產(chǎn)5276綠城中國(guó)5227萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 3698龍湖集團(tuán)3369碧桂園33010富力地產(chǎn)32111雅居樂(lè)29512中信地

11、產(chǎn)28213金地集團(tuán)28014世茂房地產(chǎn)26915華潤(rùn)置地226排名 公司名稱銷售金額16遠(yuǎn)洋地產(chǎn)21417復(fù)地集團(tuán)17218招商地產(chǎn)14319新城控股14020星河灣13521中國(guó)中鐵13322金科實(shí)業(yè)13223首開(kāi)股份13024世紀(jì)金源12625保利香港12326金輝集團(tuán)11827華僑城11628首創(chuàng)置業(yè)11529合景泰富11330金隅股份110n第一梯隊(duì)規(guī)模穩(wěn)定在500億元之上；n第二梯隊(duì)規(guī)模200-500億元之間；n第三梯隊(duì)規(guī)模在100-200億元；企業(yè)業(yè)績(jī)分化明顯，可見(jiàn)只有戰(zhàn)略得當(dāng)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。8 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 隨著業(yè)績(jī)的不斷增

12、加，很多企業(yè)需要重新梳理布局問(wèn)題，同時(shí)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀也為企業(yè)的擴(kuò)張?zhí)峁┝擞欣臅r(shí)機(jī)：如何理解城市投資戰(zhàn)略123城市化進(jìn)程不斷加快，購(gòu)房需求仍會(huì)持續(xù)釋放一、二線城市是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，三四線城市調(diào)控力度相對(duì)緩和一、二線重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)把購(gòu)房者推向其他中小城市，隨著城市一體化的加快，這種現(xiàn)象越來(lái)越明顯9 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 如何制定企業(yè)城市投資戰(zhàn)略10 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 城市投資主要解決兩個(gè)層面問(wèn)題：第一層面：在戰(zhàn)略層面解決城市選擇問(wèn)題第一層面：在戰(zhàn)略層面解決城市選擇問(wèn)題1、企業(yè)自身產(chǎn)品特征及未來(lái)企業(yè)

13、發(fā)展方向和目標(biāo)是什么？2、哪些城市契合企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)策略？如何構(gòu)建城市篩選模型？3、哪些城市是企業(yè)優(yōu)先考慮的？以何種策略進(jìn)入？第二層面：在策略層面解決城市投資問(wèn)題第二層面：在策略層面解決城市投資問(wèn)題1、城市進(jìn)入時(shí)機(jī)如何確定？2、城市進(jìn)入后的區(qū)域如何選擇？3、鎖定哪類目標(biāo)客戶？4、如何確定發(fā)展哪種產(chǎn)品線？5、如何去拿地投資？制定城市投資戰(zhàn)略11 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 PART 1戰(zhàn)略層面戰(zhàn)略層面通過(guò)篩選模型，篩選出適合企業(yè)進(jìn)入城市；通過(guò)比較模型，挑選出企業(yè)優(yōu)先進(jìn)入城市。制定城市投資戰(zhàn)略12 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有

14、企業(yè)戰(zhàn)略層面的兩大前提和一大核心點(diǎn)兩大前提：1、不考慮企業(yè)高層資源問(wèn)題；2、不考慮企業(yè)資金狀況問(wèn)題；一大核心點(diǎn)：結(jié)合企業(yè)特征進(jìn)行城市篩選；制定城市投資戰(zhàn)略13 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 第一輪篩選第二輪篩選城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值篩選備選城市樣本適合企業(yè)進(jìn)入的城市篩選模型：適合企業(yè)進(jìn)入的城市篩選城市屬性與企業(yè)匹配比較模型：城市進(jìn)入優(yōu)先度判斷通過(guò)市場(chǎng)容量、利潤(rùn)水平，挑選出*企業(yè)優(yōu)先進(jìn)入的價(jià)值洼地城市選擇核心進(jìn)入城市第二輪篩選城市房地產(chǎn)價(jià)值篩選具體方法：結(jié)合企業(yè)的需求特征和戰(zhàn)略目標(biāo)選擇篩選標(biāo)準(zhǔn)，建立城市篩選模型，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域城市進(jìn)行篩選；篩選后的城市進(jìn)入城市比較模型，挑選出

15、企業(yè)優(yōu)先進(jìn)入的城市。制定城市投資戰(zhàn)略示 意14 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 【第一輪篩選】搭建模型：在判斷城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，我們會(huì)搭建判斷城市價(jià)值的“五力”模型，通過(guò)評(píng)分機(jī)制，篩選出得分較高的城市。示 意制定城市投資戰(zhàn)略15 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 城市吸引力1第三產(chǎn)業(yè)增加值總量低第三產(chǎn)業(yè)增加值增速快第三產(chǎn)業(yè)增加值總量高第三產(chǎn)業(yè)增加值增速快第三產(chǎn)業(yè)增加值總量低第三產(chǎn)業(yè)增加值增速慢第三產(chǎn)業(yè)增加值總量高第三產(chǎn)業(yè)增加值增速慢經(jīng)濟(jì)支持力GDP總量低GDP增速快GDP總量高GDP增速快GDP總量低GDP增速慢GDP總量

16、高GDP增速慢【第一輪篩選】指標(biāo)評(píng)分：對(duì)每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的四個(gè)象限按照城市價(jià)值的優(yōu)劣進(jìn)行打分，最優(yōu)為4分，最差為1分，相應(yīng)得出每個(gè)城市的對(duì)應(yīng)分值。24132413市場(chǎng)消化力1購(gòu)房適齡人口總量小人口密度高購(gòu)房適齡人口總量大人口密度高購(gòu)房適齡人口總量小人口密度低購(gòu)房適齡人口總量大人口密度低2413示 意制定城市投資戰(zhàn)略162011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。16【第一輪篩選】權(quán)重設(shè)置：對(duì)考核指標(biāo)采用專家評(píng)分法，最終得出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。指標(biāo)體系專家1專家2專家3專家4經(jīng)濟(jì)支撐力19%18%22%20%城市吸引

17、力15%6%5%6%城市吸引力25%6%4%7%市場(chǎng)消化力110%11%12%11%市場(chǎng)消化力26%6%5%4%市場(chǎng)消化力34%6%6%4%居民購(gòu)買(mǎi)力19%12%8%8%居民購(gòu)買(mǎi)力210%8%12%9%市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)力117%14%13%16%市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)力215%13%13%15%合計(jì)100%100%100%100%示 意制定城市投資戰(zhàn)略172011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。17【第一輪篩選】篩選結(jié)果：通過(guò)對(duì)目標(biāo)城市的打分結(jié)果與各權(quán)重系數(shù)相乘，得出目標(biāo)城市的最終分值，采用分值的5分法劃分原則，保留得分較高的一

18、級(jí)、二級(jí)、三級(jí)城市。制定城市投資戰(zhàn)略城市分類具體城市 判定標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)城市成都、長(zhǎng)沙、西安、鄭州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、張家口、鎮(zhèn)江、株洲、包頭、青島、合肥、衡陽(yáng)、常州、南昌、濰坊、營(yíng)口、鞍山、湖州、金華、南通、蘇州、泰安、煙臺(tái)、安陽(yáng)、濱州、江門(mén)、開(kāi)封、臨沂、深圳、泰州、湘潭、新鄉(xiāng)、承德、石家莊、揚(yáng)州、淄博、德州、昆明、秦皇島、通遼、廈門(mén)總分值達(dá)到3.5分以上二級(jí)城市武漢、上海、大連、長(zhǎng)春、無(wú)錫、赤峰、廣州、淮安、嘉興、寧波、唐山、徐州、滄州、菏澤、惠州、濟(jì)寧、紹興、宿遷、鐵嶺、鹽城、駐馬店、佛山、貴陽(yáng)、清遠(yuǎn)、漳州、朝陽(yáng)、呼和浩特、聊城、茂名、威海、邢臺(tái)、鄂爾多斯、廊坊、臺(tái)州、溫州、中山、保定、洛陽(yáng)、遂寧、

19、呼倫貝爾、昆山、遷安、棗莊、長(zhǎng)治、達(dá)州、連云港、曲靖、日照、岳陽(yáng)、江陰、忻州、東勝、二連浩特、邯鄲、懷化、渭南、張家港、常熟、調(diào)兵山、東港、商丘、運(yùn)城總分值達(dá)到3分以上三級(jí)城市杭州、南京、天津、北京、重慶、太原、大同、三亞、哈爾濱、晉中、烏海、信陽(yáng)、安丘、巴彥淖爾、燈塔、東營(yíng)、臨汾、三門(mén)峽、珠海、安順、姜堰、蓬萊、吳江、丹東、鶴壁、通州、招遠(yuǎn)、本溪、開(kāi)原、萊蕪、凌海、棲霞、韶關(guān)、四平、湛江、大石橋、肥城、高郵、葫蘆島、集寧、金壇、錦州、朔州、泰興、烏蘭察布、孝感、許昌、鷹潭、北鎮(zhèn)、龍口、婁底、衢州、榮成、郴州、古交、衡水、侯馬、即墨、凱里、萊西、樂(lè)陵、溧陽(yáng)、呂梁、南充、邳州、平度、如皋、邵陽(yáng)、

20、宿州、丹陽(yáng)、晉城、蘭溪、六安、龍泉、太倉(cāng)、桐鄉(xiāng)、孝義、興城總分值達(dá)到2分以上四級(jí)城市富陽(yáng)、慈溪、阿爾山、蚌埠、河津、膠南、句容、離石、臨安、盤(pán)錦、乳山、滕州、牙克石、揚(yáng)中、儀征、豐鎮(zhèn)、霍林郭勒、建德、江都、靖江、麗水、臨河、曲阜、嵊州、壽光、錫林浩特、永濟(jì)、原平、遵化、霸州、鳳城、根河、介休、萊州、龍華、潞城、瑞安、溫嶺、陽(yáng)泉、榆次、大豐、東臺(tái)、遼陽(yáng)、青州、任丘、汕尾總分值達(dá)到1.5分以上五級(jí)城市奉化、黑山、紅安、惠東、金堂、蓬溪、漳浦、赤壁、都勻、盤(pán)縣、永城、玉山、安國(guó)、定州、長(zhǎng)興、肥東、滿洲里、渠縣、詔安、中江、昌樂(lè)、德惠、麻城、平原、云霄、扶余、陸豐、民權(quán)、平泉、吳川、蕭縣、關(guān)嶺、洞口、

21、高邑、饒平、定遠(yuǎn)、全椒、澠池、興隆總分值1.5分以下 剔 除示 意18 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 【第二輪篩選】在考慮企業(yè)特征與城市房地產(chǎn)發(fā)展是否匹配時(shí)，我們會(huì)搭建“匹配度”模型，通過(guò)匹配度，篩選出與企業(yè)特征匹配度較高的城市。篩選出與企業(yè)特征匹配的城市1、企業(yè)業(yè)務(wù)特征與城市發(fā)展特征匹配2、企業(yè)產(chǎn)品特征與城市標(biāo)桿產(chǎn)品匹配3、企業(yè)管控半徑與要進(jìn)入城市距離匹配制定城市投資戰(zhàn)略示 意192011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。19典型企業(yè)2010年不同等級(jí)城市利潤(rùn)率【第二輪篩選

22、】 房?jī)r(jià)匹配：從利潤(rùn)率基本要求出發(fā)，對(duì)*企業(yè)將要進(jìn)入城市的未來(lái)價(jià)格水平進(jìn)行綜合考慮。主要成本構(gòu)成企業(yè)城市土地成本（元/平方米）建安成本（元/平方米）平均房?jī)r(jià)（元/平方米）毛利潤(rùn)率萬(wàn)科一線788030002000046%二線31402000900043%三四線24441200600039%保利一線1051530002500046%二線29612000850042%三四線25321200600038%龍湖一線895030002200046%二線25342000800043%三四線20521200530038%綠地一線678830001900048%二線20582000700042%三四線16531

23、200450037%目前全國(guó)三四線城市平均地價(jià)約1200元/平方米，建安成本約1200元/平方米，平均房?jī)r(jià)約3500元/平方米，以此計(jì)算，毛利率僅在30%左右，相對(duì)偏低。結(jié)合各城市房?jī)r(jià)及地價(jià)漲幅，我們認(rèn)為如果3年后房?jī)r(jià)還不能達(dá)到5000元/平方米，該城市整體利潤(rùn)偏低，建議不考慮進(jìn)入。2010年各城市地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：cric示 意制定城市投資戰(zhàn)略202011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。20首先，從市場(chǎng)占有率角度考慮：一二三線城市成交量前3名企業(yè)的市場(chǎng)占有率基本保持在6%、8%、10%，四線城

24、市，我們預(yù)計(jì)這一比例會(huì)達(dá)到15%；其次，從城市深耕角度考慮： *企業(yè)要達(dá)到城市深耕的戰(zhàn)略，我們認(rèn)為城市的項(xiàng)目應(yīng)保持在3個(gè)左右；最后，從目前行業(yè)內(nèi)企業(yè)單項(xiàng)目去化量考慮：從我們所監(jiān)控的30企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，單項(xiàng)目成交量基本維持在3-5萬(wàn)平方米水平；因此，在綜合考慮*企業(yè)在新進(jìn)入城市市場(chǎng)占有率的要求后，我們把未來(lái)三年后市場(chǎng)容量在100萬(wàn)方以上的城市作為條件，將2013年市場(chǎng)容量仍未達(dá)到100萬(wàn)方的城市剔除?！镜诙喓Y選】 市場(chǎng)容量匹配：城市未來(lái)的房地產(chǎn)容量將決定該城市是否適合企業(yè)進(jìn)行深耕開(kāi)發(fā)，未來(lái)三年內(nèi)達(dá)到一定的市場(chǎng)容量將是企業(yè)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)的有力保證。一線城市上海北京廣州深圳平均值成交量TOP1企業(yè) 4.2

25、1%6.57%6.49%10.42%6.01%成交量TOP2企業(yè) 1.80%5.41%5.41%4.67%3.96%成交量TOP3企業(yè) 1.47%3.89%3.94%4.07%3.00%二線城市 南京杭州天津武漢平均值成交量TOP1企業(yè) 9.63%4.98%6.40%5.05%7.83%成交量TOP2企業(yè) 4.11%3.28%4.17%4.71%5.47%成交量TOP3企業(yè) 2.63%3.01%4.03%3.76%4.45%三線城市常州無(wú)錫揚(yáng)州蘇州平均值成交量TOP1企業(yè) 7.48%2.91%6.17%2.82%10.54%成交量TOP2企業(yè) 1.92%2.69%5.97%2.82%7.37%

26、成交量TOP3企業(yè) 1.58%2.59%5.55%2.36%5.40%數(shù)據(jù)來(lái)源：cric示 意制定城市投資戰(zhàn)略212011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。21【第二輪篩選】 產(chǎn)品匹配：*企業(yè)致力于中高端住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，但在企業(yè)整體價(jià)值創(chuàng)造及項(xiàng)目產(chǎn)品溢價(jià)創(chuàng)造上仍有差距。排名企業(yè)2011年上半年銷售額2011年上半年銷售面積銷售均價(jià)價(jià)差1綠城中國(guó)1868422143 2.23 2龍湖地產(chǎn)19213314447 1.46 3中海地產(chǎn)42130713722 1.38 4世茂地1.31 5保

27、利地產(chǎn)38533411530 1.16 6萬(wàn)科集團(tuán)64462010390 1.05 7三盛.數(shù)據(jù)來(lái)源：2011年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜單位：億元、萬(wàn)平方米、元/平方米A.企業(yè)整體價(jià)值創(chuàng)造B.典型城市產(chǎn)品溢價(jià)性對(duì)比城市企業(yè)項(xiàng)目溢價(jià)典型企業(yè)項(xiàng)目溢價(jià)典型企業(yè)項(xiàng)目溢價(jià)一線城市萬(wàn)科15%金地10%保利15%龍湖25%中海16%復(fù)地8%二線城市萬(wàn)科12%龍湖20%保利12%金地10%中海12%復(fù)地6%三四線城市萬(wàn)科8%朗詩(shī)6%保利8%金地6%中海7%復(fù)地-以典型項(xiàng)目成交均價(jià)進(jìn)行對(duì)比計(jì)算，數(shù)據(jù)來(lái)源： cric示 意制定城市投資戰(zhàn)略222011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可

28、，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。22核心管控城市核心布局城市車程進(jìn)入城市核心管控城市核心布局城市車程進(jìn)入城市核心管控城市核心布局城市車程進(jìn)入城市長(zhǎng)三角區(qū)域無(wú)錫0.5常熟沈陽(yáng)/上海0.5昆山0.5江陰中西部區(qū)域0.5太倉(cāng)1常州重慶2達(dá)州1嘉興1宜興成都1.5南充1南通1張家港長(zhǎng)沙0.5湘潭1蘇州1.5泰興0.5株洲1.5啟東環(huán)渤海區(qū)域南昌1鷹潭南京0.5鎮(zhèn)江北京0.5廊坊昆明1曲靖1.5徐州1滄州貴陽(yáng)/1.5揚(yáng)州1石家莊西安/1.5溧陽(yáng)1.5邯鄲武漢/2泰州2秦皇島太原/3.5吳江 4呼和浩特鄭州/4鹽城5包頭珠三角區(qū)域杭州0.5桐鄉(xiāng)天津1唐山廣州1惠州0.5蕭山 長(zhǎng)春

29、1哈爾濱1江門(mén)1紹興大連0.5營(yíng)口1清遠(yuǎn)1.5平湖1鞍山1中山 1.5上虞1.5丹東1珠海1.5湖州3.5東港2韶關(guān)1.5寧波青島1膠州5湛江2衢州2威海廈門(mén)1漳州2金華2煙臺(tái)深圳/3臺(tái)州濟(jì)南0.5泰安注：表灰色城市表示企業(yè)目前尚未進(jìn)入的省會(huì)級(jí)和副省會(huì)級(jí)城市3.5溫州1聊城5舟山1棗莊合肥1六安2.5新泰【第二輪篩選】 管控半徑匹配：從目前企業(yè)已經(jīng)入城市的管控半徑考慮，離企業(yè)管控半徑較遠(yuǎn)的城市建議暫不進(jìn)入。示 意制定城市投資戰(zhàn)略23 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 高低低高適合進(jìn)入城市的選擇評(píng)估的依據(jù)利潤(rùn) 水平市場(chǎng)容量AB市場(chǎng)容量 以城市目前的房地產(chǎn)成交量為初始

30、標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)影響市場(chǎng)容量變化的人口、城市化率、區(qū)域規(guī)劃等指標(biāo)來(lái)推導(dǎo)城市未來(lái)的市場(chǎng)容量利潤(rùn)水平 通過(guò)測(cè)算各城市土地成本和建安成本占價(jià)格的比重，并結(jié)合成本、溢價(jià)等因素，來(lái)評(píng)價(jià)城市未來(lái)的利潤(rùn)回報(bào)水平【建立初始矩陣】用城市的現(xiàn)有商品住宅成交量和利潤(rùn)來(lái)搭建容量利潤(rùn)初始矩陣，并根據(jù)影響利潤(rùn)、容量的指標(biāo)的變動(dòng)調(diào)整矩陣，最終挑選出最適宜*企業(yè)進(jìn)入的核心城市。制定城市投資戰(zhàn)略24 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 【初始容量】通過(guò)各城市2010年商品住宅銷售面積確定房地產(chǎn)市場(chǎng)基本容量層級(jí)。城市重慶成都上海長(zhǎng)沙西安沈陽(yáng)鄭州天津青島北京蘇州大連廣州昆明武漢合肥無(wú)錫哈爾濱佛山常州商品住宅

31、成交量（萬(wàn)平方米）3986 2290 1685 1624 1523 1516 1411 1353 1210 1201 1145 1127 1112 1097 1091 864 854 810 808 807 城市杭州煙臺(tái)長(zhǎng)春南京貴陽(yáng)威海南通廊坊中山紹興惠州徐州淮安包頭揚(yáng)州鞍山鄂爾多斯南昌寧波鹽城商品住宅成交量（萬(wàn)平方米）798 790 786 755 734 696 676 625 618 608 594 582 561 543 526 522 505 494 493 491 城市營(yíng)口嘉興濟(jì)南株洲泰州石家莊唐山臺(tái)州深圳 連云港 呼和浩特金華江門(mén)湖州南充丹東清遠(yuǎn)鎮(zhèn)江滄州達(dá)州商品住宅成交量（萬(wàn)平方

32、米）484 481 477 468 458 446 437 416 414 409 394 378 354 318 314 311 307 301 300 286 城市昆山漳州泰安邯鄲廈門(mén)太原珠海韶關(guān)聊城棗莊秦皇島江陰六安溫州湘潭吳江曲靖常熟三亞湛江商品住宅成交量（萬(wàn)平方米）276 266 259 252 239 235 233 223 217 211 205 197 195 193 186 173 157 156 141 140 城市衢州膠州舟山上虞慈溪新泰太倉(cāng)宜興泰興溧陽(yáng)大同金壇啟東平湖東港桐鄉(xiāng)海寧張家港富陽(yáng)鷹潭商品住宅成交量（萬(wàn)平方米）136 133 127 102 90 89 89 8

33、4 83 73 73 73 73 67 65 65 64 52 50 35 數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市2010年統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局，有統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)局為準(zhǔn)； 煙臺(tái)、南通、廊坊、徐州、鞍山等城市根據(jù)2009年數(shù)據(jù)及歷年商品住宅成交量增幅推算而來(lái)； 佛山、常州、中山、包頭、鄂爾多斯、揚(yáng)州、營(yíng)口、嘉興、泰州、株洲等城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局只有商品房數(shù)據(jù)，用2009年商品住宅/商品房占比推算。制定城市投資戰(zhàn)略示 意25 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 【初始利潤(rùn)】通過(guò)各城市土地價(jià)格、建安成本、商品住宅價(jià)格初步測(cè)算城市利潤(rùn)水平。單位：元/平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：商品住宅均價(jià)來(lái)自2010年城市統(tǒng)

34、計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)局，無(wú)商品住宅者以商品房代替；住宅類土地價(jià)格來(lái)自各城市國(guó)土資源局；建安成本來(lái)自各省份公布的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同一省份城市之間略有差異城市三亞慈溪富陽(yáng)煙臺(tái)珠海太原惠州寧波湖州揚(yáng)州海寧昆山丹東廈門(mén)江門(mén)成都常熟泰州貴陽(yáng)江陰住宅類土地樓板價(jià) 298320451852632254410878633257 1052 1569 16501930 233 381086310772572 831 698 1711 平均建安成本1800 1800 2000 2000 1900 2000 2000 2200 1850 1850 1950 1850 1400 2000 2000 2000 1850 170

35、0 1600 1850 商品住宅成交均價(jià) 17317 12348105996410 10693 70466200 11730 6156 6983 7297 7622 3280 11590 5500 58278324 4746 4233 6447 利潤(rùn)水平1-(a+b)/c0.72 0.69 0.64 0.59 0.58 0.56 0.54 0.53 0.53 0.51 0.51 0.50 0.50 0.50 0.48 0.47 0.47 0.47 0.46 0.45 城市北京清遠(yuǎn)哈爾濱鞍山天津平湖深圳呼和浩特濟(jì)南桐鄉(xiāng)中山宜興鄭州臺(tái)州啟東溧陽(yáng)鄂爾多斯鎮(zhèn)江泰安包頭住宅類土地樓板價(jià) 6488492

36、1026 327 19011029 7653 4511442 92511672083 841 1500 868 563 9501353 634 868平均建安成本3000 1450 1850 1700 2500 1850 3000 1600 2000 1750 1800 1850 1800 1700 1700 1500 1700 1700 1450 1700 商品住宅成交均價(jià) 171513500 5174 3644 79095130 18954 3647 6100 4701 5207 6890 4596 5500 4401 3523 4479 5152 3512 4300 利潤(rùn)水平1-(a+b

37、)/c0.45 0.45 0.44 0.44 0.44 0.44 0.44 0.44 0.44 0.43 0.43 0.43 0.43 0.42 0.42 0.41 0.41 0.41 0.41 0.40 城市杭州株洲張家港舟山聊城常州太倉(cāng)大連達(dá)州金華徐州佛山嘉興南充青島威海南通合肥東港湘潭住宅類土地樓板價(jià) 60257312219 2133530 1923 1847 192975318501267 21761650 782 2010 782 1258 1650 353489平均建安成本2500 1150 1700 1800 1000 1900 1850 2200 1600 1850 1600

38、2500 1850 1350 2000 1550 1700 1800 1600 1150 商品住宅成交均價(jià) 142593140 6500 6500 2527 6307 6090 67593832 6022 4632 7545 5622 3419 6421 3726 4725 5501 3100 2601 利潤(rùn)水平1-(a+b)/c0.40 0.40 0.40 0.39 0.39 0.39 0.39 0.39 0.39 0.39 0.38 0.38 0.38 0.38 0.38 0.37 0.37 0.37 0.37 0.37 城市沈陽(yáng)韶關(guān)唐山紹興漳州上虞六安上海南京營(yíng)口連云港棗莊廊坊吳江武漢金

39、壇泰興蘇州溫州鷹潭住宅類土地樓板價(jià) 1223 653 858 2980 10192229803 63513582532 592850 1797 20491528583953 3502 7500650平均建安成本2000 1400 1600 1850 1700 1550 1500 3000 2500 1600 17001200 1450 1850 2200 17001600 2000 1850 1450 商品住宅成交均價(jià) 5109 3237 3871 7587 4268 5773 3509 1421392273200 3435 3062 4848 5816 55523400 3800 8145

40、13817 3100 利潤(rùn)水平1-(a+b)/c0.37 0.37 0.37 0.36 0.36 0.35 0.34 0.34 0.34 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 0.32 0.32 0.32 城市大同長(zhǎng)春無(wú)錫淮安邯鄲鹽城西安南昌石家莊滄州膠州曲靖新泰廣州長(zhǎng)沙昆明湛江重慶秦皇島衢州住宅類土地樓板價(jià)58512632839682750 102010591253 982 785 700480 657511911271050 1580103119852352平均建安成本1500 2200 2200 17001550 1400 2000 1800 1

41、700 1450 1600 1450 1450 2500 2000 1450 1500 2000 1700 1850 商品住宅成交均價(jià) 3069509773533461 3270 3437 43414331 3803 3140 3230 2708 2950 10615 43223408 4196 40404871 5462 利潤(rùn)水平1-(a+b)/c0.32 0.32 0.31 0.31 0.30 0.30 0.30 0.30 0.29 0.29 0.29 0.29 0.29 0.28 0.28 0.27 0.27 0.25 0.24 0.23 制定城市投資戰(zhàn)略示 意26 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)

42、| 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 【容量利潤(rùn)的初始矩陣】根據(jù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和利潤(rùn)水平，得到市場(chǎng)吸引力初始矩陣，并以此為基準(zhǔn)對(duì)影響容量和利潤(rùn)的所有指標(biāo)進(jìn)行不斷的優(yōu)化調(diào)整。市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模規(guī)模（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）鞍山包頭滄州常熟常州達(dá)州丹東東港鄂爾多斯佛山廣州貴陽(yáng)哈爾濱海寧邯鄲合肥呼和浩特湖州淮安惠州濟(jì)南嘉興江門(mén)江陰膠州金華金壇昆明昆山廊坊溧陽(yáng)連云港聊城六安南昌南充南通寧波平湖啟東秦皇島青島清遠(yuǎn)曲靖衢州上虞韶關(guān)紹興深圳沈陽(yáng)石家莊蘇州臺(tái)州太倉(cāng)泰安泰興泰州唐山桐鄉(xiāng)威海溫州吳江廈門(mén)湘潭新泰徐州煙臺(tái)鹽城揚(yáng)州宜興鷹潭營(yíng)口棗莊湛江張家港漳州鎮(zhèn)江鄭州中山舟山株洲珠海0.200.280.360.4

43、40.520.600 300 600 900 1200 1500 1800 利潤(rùn)水平利潤(rùn)水平（房?jī)r(jià)-土地成本-建安成本）/房?jī)r(jià)示 意制定城市投資戰(zhàn)略27 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 【容量比較的優(yōu)化調(diào)整】人口紅利、城市化率、區(qū)域規(guī)劃等方面都會(huì)影響該城市未來(lái)商品住宅市場(chǎng)的容量。區(qū)域規(guī)劃城市化率人口紅利指標(biāo)選擇房地產(chǎn)市場(chǎng) 容量影響因素剛性需求人口紅利交通配套產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入改善性需求內(nèi)部需求改善城市化發(fā)展投資性需求交通配套城市資源u 適購(gòu)年齡人口總量u 城市化率現(xiàn)有水平u 由城市化率規(guī)劃目標(biāo)的增長(zhǎng)，帶來(lái)的容量增加預(yù)期值u 綜合交通設(shè)施及規(guī)劃u 產(chǎn)業(yè)能級(jí)及規(guī)劃u 城市資源

44、（自然資源、人文資源）u 由城市重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，帶來(lái)的容量增加預(yù)期值制定城市投資戰(zhàn)略示 意28 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 家庭生命周期與購(gòu)房行為對(duì)應(yīng)關(guān)系200520102015202020252030203520402045205039年27年198019851990199520001965197019751960住房需求趨勢(shì)購(gòu)房行為產(chǎn)生與家庭的生命周期有著密切聯(lián)系首置+再改年新生人口（萬(wàn)人）首置需求再改需求剛性需求突出，婚房需求比重較大改善性需求較集中，以首改需求為主新一輪需求周期醞釀，再改需求和第二代首置需求較集中0-18歲：新生代成長(zhǎng)階段，不具備購(gòu)房需

45、求；18-25歲：畢業(yè)工作階段，工作年限較短，基本沒(méi)有購(gòu)房資金來(lái)源。55歲以上：步入退休年齡，第二代已能獨(dú)立支付購(gòu)房款，加上對(duì)多年以來(lái)的居住環(huán)境早已習(xí)慣，個(gè)人并沒(méi)有主動(dòng)改善住房的需求?！救萘勘容^-人口紅利】從購(gòu)房行為與客戶年齡分段匹配來(lái)看，25-55歲是購(gòu)房的黃金時(shí)期。年新生人口（萬(wàn)人）新生人口轉(zhuǎn)化為購(gòu)房人口示意圖制定城市投資戰(zhàn)略示 意29 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 鞍山包頭滄州常熟常州達(dá)州丹東東港鄂爾多斯佛山廣州貴陽(yáng)哈爾濱海寧邯鄲合肥呼和浩特湖州淮安惠州濟(jì)南嘉興江門(mén)江陰膠州金華金壇昆明昆山廊坊溧陽(yáng)連云港聊城六安南昌南充南通寧波平湖啟東秦皇島青島清遠(yuǎn)曲靖衢

46、州上虞韶關(guān)紹興深圳沈陽(yáng)石家莊蘇州臺(tái)州太倉(cāng)泰安泰興泰州唐山桐鄉(xiāng)威海溫州吳江廈門(mén)湘潭新泰徐州煙臺(tái)鹽城揚(yáng)州宜興鷹潭營(yíng)口棗莊湛江張家港漳州鎮(zhèn)江鄭州中山舟山株洲珠海0.20 0.28 0.36 0.44 0.52 0.60 0 400 800 1200 1600 2000 容量比較-人口紅利：根據(jù)各城市人口紅利結(jié)構(gòu)不同帶來(lái)的潛在市場(chǎng)容量影響，對(duì)城市容量矩陣進(jìn)行第一輪調(diào)整。人口紅利帶動(dòng)的容量增長(zhǎng)預(yù)期值城市50萬(wàn)方以上廣州、佛山、深圳、蘇州、沈陽(yáng)20-50萬(wàn)方廊坊、哈爾濱、濟(jì)南、煙臺(tái)、常州、廈門(mén)、寧波、青島、合肥、溫州、南通、淮安、貴陽(yáng)、徐州、昆明、鄭州、惠州、臺(tái)州10-20萬(wàn)方唐山、營(yíng)口、南昌、六安、昆山

47、、石家莊、鞍山、棗莊、包頭、呼和浩特、江陰、泰安、江門(mén)、常熟、鎮(zhèn)江、宜興、鹽城、揚(yáng)州、珠海、吳江、新泰、湛江、邯鄲、湖州、聊城、張家港、威海、泰興、嘉興、鷹潭、金華0-10萬(wàn)方丹東、紹興、南充、桐鄉(xiāng)、連云港、啟東、韶關(guān)、上虞、衢州、株洲、太倉(cāng)、湘潭、海寧、膠州、中山、舟山、平湖、清遠(yuǎn)、泰州、溧陽(yáng)、秦皇島、金壇、漳州、鄂爾多斯、滄州、曲靖、達(dá)州、東港數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市第六次人口普查n 調(diào)整的依據(jù)市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模規(guī)模（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）利潤(rùn)水平利潤(rùn)水平制定城市投資戰(zhàn)略示 意30 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 城鄉(xiāng)相互作用是推動(dòng)城市化進(jìn)程的直接動(dòng)力【容量比較-城市化率

48、】快速推進(jìn)城市化發(fā)展是城市進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，隨著城市化率的不斷提高，商品住宅成交量也在快速增加。2001年-2010年，全國(guó)城市化率增加12個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)商品住宅成交量增加73113萬(wàn)平方米，城市化率平均每增加一個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅成交量增加6083萬(wàn)平方米，雖然城市化率的提高并不是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)放量的唯一要素，但城市化率確實(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了巨大的推動(dòng)作用。一般來(lái)說(shuō)，目前一線城市城市化率較高，考慮其在城市化進(jìn)程快速發(fā)展時(shí)期的市場(chǎng)容量變化情況；而二三四線城市正處于城市化率發(fā)展階段，將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的提升。全國(guó)城市化率提升對(duì)商品住宅成交量的影響不同能級(jí)城市的城市化率提升對(duì)成交量的

49、影響城市能級(jí)各能級(jí)城市系數(shù)：城市化率平均每增加一個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅成交量增加幅度（萬(wàn)平方米）一線2217二線2715三四線1600商品住宅成交量城市化率商品住宅成交量城市化率深紅色為城市化率較低時(shí)的市場(chǎng)容量，淡紅色為城市化率發(fā)展后的市場(chǎng)容量數(shù)據(jù)來(lái)源：cric制定城市投資戰(zhàn)略示 意31 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 鞍山包頭滄州常熟常州達(dá)州丹東東港鄂爾多斯佛山廣州貴陽(yáng)哈爾濱海寧邯鄲合肥呼和浩特湖州淮安惠州濟(jì)南嘉興江門(mén)江陰膠州金華金壇昆明昆山廊坊溧陽(yáng)連云港聊城六安南昌南充南通寧波平湖啟東秦皇島青島清遠(yuǎn)曲靖衢州上虞韶關(guān)紹興深圳沈陽(yáng)石家莊蘇州臺(tái)州太倉(cāng)泰安泰興泰州唐山桐

50、鄉(xiāng)威海溫州吳江廈門(mén)湘潭新泰徐州煙臺(tái)鹽城揚(yáng)州宜興鷹潭營(yíng)口棗莊湛江張家港漳州鎮(zhèn)江鄭州中山舟山株洲珠海0.20 0.28 0.36 0.44 0.52 0.60 0 400 800 1200 1600 2000 容量比較-城市化率：通過(guò)對(duì)各城市的城市化率規(guī)劃預(yù)期比較，結(jié)合城市的能級(jí)因素，對(duì)城市容量矩陣進(jìn)行第二輪調(diào)整。城市化率帶動(dòng)的容量增長(zhǎng)預(yù)期值城市50萬(wàn)方以上濟(jì)南、南昌、合肥20-50萬(wàn)方清遠(yuǎn)、湘潭、青島、寧波、泰安、包頭、鄂爾多斯、呼和浩特、貴陽(yáng)、煙臺(tái)/哈爾濱、鎮(zhèn)江、惠州、臺(tái)州、嘉興、連云港、江陰、揚(yáng)州、鄭州、營(yíng)口、淮安、膠州、廊坊、達(dá)州、溫州、威海、江門(mén)、常熟、湖州、南充、徐州、舟山、吳江、韶關(guān)

51、、泰興、秦皇島、紹興、金華、啟東、上虞、昆山、石家莊、六安、聊城、常州20萬(wàn)方以下泰州、丹東、曲靖、沈陽(yáng)、東港、衢州、蘇州、新泰、金壇、宜興、南通、太倉(cāng)、溧陽(yáng)、株洲、昆明、漳州、棗莊、滄州、唐山、廣州、平湖、湛江、邯鄲、鹽城、海寧、鷹潭、桐鄉(xiāng)、張家港數(shù)據(jù)來(lái)源： “十二五”規(guī)劃綱要數(shù)據(jù)注：城市化率已達(dá)到100%的城市，如深圳、珠海、佛山、中山、廈門(mén)等本輪將不做容量增長(zhǎng)值調(diào)整。利潤(rùn)水平利潤(rùn)水平市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模規(guī)模（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）n 調(diào)整的依據(jù)制定城市投資戰(zhàn)略示 意32 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán) | 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 【容量比較-區(qū)域規(guī)劃】城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會(huì)影響城市未來(lái)

52、房地產(chǎn)容量變化。區(qū)域輻射力影響的大小取決于四個(gè)方面2143區(qū)域整體定位交通配套產(chǎn)業(yè)定位城市資源 區(qū)域規(guī)劃級(jí)別 國(guó)家政策傾斜程度 規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域 整體產(chǎn)業(yè)定位 產(chǎn)業(yè)之間是否形成銜接互補(bǔ)作用交通系統(tǒng)規(guī)劃是否能形成交通一體化自然資源（海濱、山林等）人文資源（國(guó)家級(jí)旅游景點(diǎn)、歷史遺址、大型娛樂(lè)設(shè)施等）制定城市投資戰(zhàn)略示 意332011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。33長(zhǎng)三角城市群長(zhǎng)三角一體化（產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢湖蕪湖南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經(jīng)濟(jì)帶杭州城市圈長(zhǎng)三角城市群 核心城市次核心城市 上海杭州

53、南京主要輻射范圍蘇州、無(wú)錫、常州、南通湖州、嘉興、紹興揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城重大事件1、皖江經(jīng)濟(jì)帶升級(jí)至國(guó)家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶2、京滬高鐵開(kāi)通主要利好：完善1小時(shí)交通圈，一體化進(jìn)程加快重點(diǎn)影響城市：京滬高鐵沿線城市3、舟山群島新區(qū)規(guī)劃主要利好：帶動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)泛海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)影響城市：舟山制定城市投資戰(zhàn)略示 意342011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。34u 巢湖市一分為三：國(guó)務(wù)院在2011年7月14日以國(guó)函

54、201184號(hào)文下發(fā)給安徽省名為國(guó)務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷地級(jí)巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)。這意味著巢湖將被分為三部分，分別并入合肥、蕪湖和馬鞍山，其中，合肥市受益最大，巢湖似乎成為合肥的“內(nèi)湖”，最為明顯的就是有利于合肥濱湖新區(qū)的發(fā)展。大合肥戰(zhàn)略：加大區(qū)域資源整合力度，優(yōu)化總體布局，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。u 促進(jìn)皖江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展：在分拆巢湖之前，安徽東部城市，包括蕪湖和馬鞍山以及巢湖都采取了東向戰(zhàn)略，主動(dòng)融入長(zhǎng)三角，尤其是南京都市圈。因此，此次的調(diào)整將使合肥發(fā)揮省內(nèi)龍頭作用。- 極大增強(qiáng)合肥的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加合肥產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高合肥輻射力- 合肥市所轄區(qū)縣達(dá)到至少10個(gè)，面積10000平方公

55、里左右，人口800萬(wàn)人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小- 城市的向心力大幅增強(qiáng)，合肥、馬鞍山、蕪湖三個(gè)城市將形成無(wú)縫對(duì)接，極大地增強(qiáng)了皖江城市帶整體競(jìng)爭(zhēng)力城市綜合實(shí)力加強(qiáng)城市規(guī)模擴(kuò)大城市輻射力增強(qiáng)制定城市投資戰(zhàn)略示 意352011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。35環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群 核心城市群次核心城市 群京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū) 遼東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市北京青島、煙臺(tái)沈陽(yáng)、大連主要輻射范圍天津、石家莊、唐山威海、濰坊、濱州、東營(yíng)鞍山、撫順、本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市重

56、大事件1、天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略主要利好：吸引資金、人口導(dǎo)入重點(diǎn)影響城市：天津2、京津唐都市經(jīng)濟(jì)圈主要利好：加速區(qū)域一體化，互補(bǔ)發(fā)展重點(diǎn)影響城市： 北京、天津、唐山3、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)主要利好：海陸一體化，推動(dòng)海洋旅游業(yè)，推進(jìn)中日韓貿(mào)易重點(diǎn)影響城市： 青島、煙臺(tái)、威海、濰坊、濱州、東營(yíng)等京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)制定城市投資戰(zhàn)略示 意362011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。36第五個(gè)直轄市猜想：沈陽(yáng)的東北核心城市地位鞏固，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口規(guī)模均占優(yōu)。早在十一五期間，當(dāng)時(shí)為了加快振興東北老工業(yè)基

57、地的步伐，中央、國(guó)務(wù)院就有考慮將沈陽(yáng)市作為新的國(guó)家直轄市，但由于種種原因，一直沒(méi)有得到結(jié)果。根據(jù)目前東北地區(qū)的狀況及現(xiàn)有的行政區(qū)劃，以及未來(lái)東北地區(qū)的定位來(lái)看，作為東北地區(qū)最大的城市、東北地區(qū)的核心城市沈陽(yáng)市，具備了成為國(guó)家級(jí)中心城市的一切要素。- 遼寧省十二五規(guī)劃中的“建設(shè)沈陽(yáng)國(guó)家中心城市”- 8月28日沈陽(yáng)、撫順、鐵嶺三市正式開(kāi)始共用024區(qū)號(hào)- 長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)于沈陽(yáng)將成為直轄市的傳言就不絕于耳猜想一猜想二猜想三如能像之前規(guī)劃中所提及的那樣，未來(lái)沈陽(yáng)直轄市，將包括現(xiàn)在的沈陽(yáng)市、撫順市和鐵嶺市。直轄市內(nèi)將不設(shè)地級(jí)市只設(shè)地級(jí)區(qū)。新的沈陽(yáng)直轄市將包括市轄區(qū)9個(gè)，縣級(jí)市2個(gè)，縣5個(gè)，自治縣2個(gè)。土地總

58、面積達(dá)37237平方公里，總?cè)丝?200萬(wàn)人。制定城市投資戰(zhàn)略示 意372011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。37交通配套【容量比較-區(qū)域規(guī)劃】交通配套的完善將增強(qiáng)中小城市與大城市之間的流動(dòng)性，從而帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的增加。0.5小時(shí)以內(nèi)軌道交通11號(hào)線2009年2010年外來(lái)購(gòu)房占比增幅（）昆山44%51%7%0.5-1小時(shí)滬寧高鐵2010年上半年 2011年上半年外來(lái)購(gòu)房占比增幅（）常州18%21%3%1.5-2小時(shí)滬杭高鐵2010年上半年 2011年上半年外來(lái)購(gòu)房占比增幅（）杭州25%26%1%

59、隨著軌交、高鐵的陸續(xù)通車，上海對(duì)周邊小城市形成了較大的利好影響，區(qū)域軌交網(wǎng)正逐漸改變著城市的概念。從目前來(lái)看，在兩小時(shí)以內(nèi)可到達(dá)的城市之間，交通帶來(lái)的外來(lái)購(gòu)房人口較明顯。從對(duì)昆山、常州、杭州三個(gè)不同可達(dá)距離的參考，推算出交通配套對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的增長(zhǎng)值。交通配套對(duì)城市外來(lái)購(gòu)房者的影響半小時(shí)兩小時(shí)一小時(shí)對(duì)外來(lái)購(gòu)房者的吸引力制定城市投資戰(zhàn)略示 意382011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。38【容量比較-區(qū)域規(guī)劃】三四線城市對(duì)于一二線城市的產(chǎn)業(yè)承接帶來(lái)大量外來(lái)人口，從而在一定程度上增加了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)容量。城市

60、級(jí)別產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入/導(dǎo)出由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的變化一二線線城市產(chǎn)業(yè)定位高，以高技術(shù)和服務(wù)業(yè)為主，基本不接受其他城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)導(dǎo)出無(wú)三四線城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)較低，較容易接受一二線城市勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就近原則：同等條件下，離被轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)所在城市越近，轉(zhuǎn)移可能性越大。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的兩大原則由高向低原則：城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)越高，接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的可能性越小。制定城市投資戰(zhàn)略示 意392011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。39【容量比較-區(qū)域規(guī)劃】豐富的城市資源也能帶來(lái)一定量外來(lái)人口的進(jìn)入，從而在