物業(yè)治理百科飯館委托治理合同

1、第四節(jié)飯館委托治理合同一、委托治理合同的要緊條款飯店委托經(jīng)營管理合同一般應(yīng)包括以下條款：(一)委托經(jīng)營治理項目及范圍委托經(jīng)營治理合同，第一應(yīng)明確業(yè)主委托經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)營治理的項目及范圍，應(yīng)附有項目明細(xì)表，明確委托治理的項目，范圍及要求。若是是帶有要緊經(jīng)營指標(biāo)的委托，還應(yīng)將受托經(jīng)營治理期內(nèi)各年應(yīng)完成、應(yīng)交納的營業(yè)收入、營業(yè)本錢費用、營業(yè)毛利等列明細(xì)表附后。(二)兩邊的權(quán)利和職責(zé)委托經(jīng)營治理合同中超級重要的條款之一，確實是要明確兩邊的權(quán)利和責(zé)任，以避免合同執(zhí)行中相互干擾、扯皮而阻礙經(jīng)營治理工作。兩邊的權(quán)利與職責(zé)要緊包括：1.業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任(1)業(yè)主有權(quán)審定經(jīng)營者提出的飯館進(jìn)展計劃、年度經(jīng)營預(yù)算打算

2、、年度決算報告、飯館改擴(kuò)建打算等。(2)業(yè)主有權(quán)按委托經(jīng)營治理合同規(guī)定，按期向經(jīng)營方收繳各項收入，如：出租收入、營業(yè)收益等。(3)業(yè)主有權(quán)監(jiān)督、檢查經(jīng)營方的經(jīng)營治理情形，但不得干與經(jīng)營者的日常經(jīng)營治理工作。(4)業(yè)主應(yīng)向經(jīng)營方提供飯館物業(yè)、設(shè)備、家具、周轉(zhuǎn)資金，以保證經(jīng)營者能夠進(jìn)行正常經(jīng)營治理工作。(5)按合同規(guī)定支付經(jīng)營者治理酬金。(6)業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)交納按規(guī)定應(yīng)由其認(rèn)繳的各項稅費。(7)業(yè)主授予經(jīng)營者代表自己，并利用自己的名義，最終為自己的利益而給予經(jīng)營者以全權(quán)。(8)業(yè)主承擔(dān)飯館的一切經(jīng)營治理費用。2.委托經(jīng)營治理者的權(quán)利與職責(zé)(1)負(fù)責(zé)編制飯館進(jìn)展計劃、年度經(jīng)營預(yù)算打算，改擴(kuò)建打算、年度財

3、務(wù)決算報告，并經(jīng)業(yè)主審定后實施和上報。(2)保證完成各項經(jīng)營指標(biāo)，并按規(guī)定向業(yè)主交納收入和收益。(3)有權(quán)依照經(jīng)營治理需要，設(shè)置機構(gòu)，定編定員、招聘與解聘員工。(4)有權(quán)依照國家有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合飯館實際情形，制定內(nèi)部勞動工資制度、勞保方法，征得業(yè)主同意后執(zhí)行。(5)負(fù)責(zé)制定一整套內(nèi)部經(jīng)營治理方法，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。(6)有權(quán)按合同規(guī)定向業(yè)主收取酬金。(7)有權(quán)以業(yè)主的名義，利用業(yè)主的營業(yè)執(zhí)照，開展正常的經(jīng)營治理工作，取得各項經(jīng)營收入，支付各項經(jīng)營費用，依法經(jīng)營，照章納稅。(8)經(jīng)業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主談判，簽定所有租賃、效勞合同。(三)治理酬金治理酬金是由業(yè)主按合同規(guī)定，按期支付給經(jīng)營者作為代

4、其經(jīng)營治理飯館的報酬。一樣情形下，酬金分為固定(大體酬金)和效益酬金兩部份：1 .固定(大體)酬金，是按實現(xiàn)營業(yè)收入的必然百分比率計取的，國際老例是4%7%,國內(nèi)一樣是3%5%,由兩邊協(xié)商確信。2 .效益酬金是按營業(yè)毛利或超收的營業(yè)毛利的必然比例計取的。由兩邊依照具體情形而確信其比例。（四）飯館資產(chǎn)處置權(quán)飯館的一切資產(chǎn)全數(shù)歸業(yè)主所有，一切債權(quán)、債務(wù)均由業(yè)主擁有或承擔(dān)，經(jīng)營者無權(quán)擅自處置，經(jīng)業(yè)主同意的資產(chǎn)處置收益歸業(yè)主所有。保護(hù)、修理資產(chǎn)的費用也由業(yè)主承擔(dān)。二、租賃治理合同的要緊條款（一）租金條款租金條款是飯館租賃經(jīng)營治理合同中最要緊的條款，出承租兩邊都超級重視，因為牽涉兩邊的利益。往往要通過反

5、復(fù)測算、談判乃最多次討價還價才能達(dá)到共識。談判不成也常因為是在此條款上受阻。為使談判最終成功，事前出承租兩邊都應(yīng)組織力量客觀地進(jìn)行測算，如：租賃期內(nèi)各年可實現(xiàn)的營業(yè)收入、營業(yè)毛利、可支付租金的最大值、保本點等。我國目前經(jīng)常使用的幾種租金計算方式有：1 .固定租金是最簡單的一種租金計算方式，即承租方按合同中規(guī)定的租金數(shù)額按期向出租方交納。這種計算方式，由于是固定不變的，在物價指數(shù)變更較大時，出租方易受損失,因此業(yè)主一樣不肯意采納這種租金計算方式。有些租賃期很短（一兩年）的，宜采納此方式。其優(yōu)勢是簡單明了。2 .累進(jìn)租金方法這種方法確實是第一確信第一年度應(yīng)交納的租金數(shù)額，爾后各年按兩邊商定的“增租

6、率”或“增租絕對值”或按每一年有關(guān)機構(gòu)發(fā)布的“物價指數(shù)”而增（減）租金交付數(shù)額。因為這種計租方式充分考慮了市場物價的變更因素，公平合理，易于為出承租兩邊同意，故采納較多。3 .固定租金加百分率租金這種計租方式是第一確信每一年交納一個固定不變的租金額，然后再按實際每一年實現(xiàn)的營業(yè)收入的必然百分比計算交納浮動租金,而且浮動租金還可商定一個“浮動比率”，比如：昔時營業(yè)收入在預(yù)算打算指標(biāo)之內(nèi)，按5%計取浮動租金；年營業(yè)收入超過預(yù)算打算指標(biāo)在100萬之內(nèi)部份，按6%計??；超過部份在101200萬部份按8%計?。怀^200萬以上部份按10%計取。這種計算方式是避免測算不準(zhǔn)確而顯現(xiàn)大的誤差，對業(yè)主超級有利。

7、另外，還有其他一些計算方式。任何方式都有利有弊，出承租兩邊應(yīng)依照具體情形，進(jìn)行具體協(xié)商，選擇能為兩邊所同意的一種計租方式，確實是最好的方式。（二）租賃期限飯館采納租賃經(jīng)營治理模式，對合同的租賃期限長短問題，出承租兩邊從各自的利益角度考慮，選擇偏向往往不盡一致。對承租經(jīng)營者來講，租賃期越長，其經(jīng)營治理飯館物業(yè)的期限也越長，可調(diào)劑因素多，風(fēng)險相對小些，能夠以豐補欠；業(yè)主也會積極支持、鼓舞與合作。可是租賃期限太長，對承租經(jīng)營者來講，也要承擔(dān)較大的風(fēng)險。若是因各類主客觀因素造成完不成預(yù)算經(jīng)營打算時租金照付，不僅沒有盈利乃至虧損，那么租賃期限越長，對承租經(jīng)營者越不利。因此常在租賃合同的租賃期限條款中明確

8、：首期租賃期限，展期次數(shù)和期限。作為承租經(jīng)營者，希望首期租賃期越短越好，展期次數(shù)越多越好。1 .首期租賃期限。出承租兩邊簽定的租賃合同在租賃期限條款中，第一項明確的是首期租賃期限多青年。作為承租經(jīng)營者，希望越短越好，如不超過35年。2 .展期次數(shù)及每次年限。展期次數(shù)及年限，是租賃合同在租賃期限條款中寫明的第二項內(nèi)容，而當(dāng)首期租賃期滿，出承租兩邊從頭談判續(xù)約，并明確采納租金計算方式及展期。由于展期是在租賃合同執(zhí)行幾年后進(jìn)行的，出承租兩邊通過幾年實踐，對飯館實際創(chuàng)收能力、市場轉(zhuǎn)變情形等都心中有數(shù)，因此展期談判較容易達(dá)到一致。但也有的由于出租方要求增租額過大而達(dá)不成展期協(xié)議的。3 .承租經(jīng)營者若是首

9、期租賃期滿后，不預(yù)備再展期時。，應(yīng)提早至少半年書面通知出租方，以便其另行尋覓新的承租者。這是承租期限中應(yīng)明確的第三項內(nèi)容。（三）開辦及試營業(yè)期采納租賃經(jīng)營治理方式進(jìn)行飯館經(jīng)營治理，承租經(jīng)營者需花費大量資金購買營業(yè)設(shè)備，支付營業(yè)費用、員工培訓(xùn)費用和籌備期間費用等，有的還需花費資金進(jìn)行裝修或改造。同時剛開始試營業(yè)設(shè)備、設(shè)施、人員等都有一個磨合進(jìn)程。飯館無知名度，開業(yè)之初營業(yè)收入不多，往往現(xiàn)金入不敷出。因此在租賃合同中應(yīng)寫明試營業(yè)期限（一樣半年左右）。試營業(yè)期間，可少付或不付租金，具體由出承租兩邊協(xié)商確信。（四）營業(yè)收入的計算原那么飯館租賃合同中，對營業(yè)收入等指標(biāo)的概念及內(nèi)涵應(yīng)予明確，以便據(jù)此計算計取租金。按一樣原那么講，承租經(jīng)營治理期間內(nèi)，飯館發(fā)生的一切收入都應(yīng)計入營業(yè)收入總額，如：客房收入、宴會設(shè)施和效勞收入、餐飲（食物、飲料）收入、費收入、停車場出租收入、各項健康娛樂場所收入、其他凈收益等。但如果是浮動租金（酬金亦如此）是按經(jīng)營毛利計取，在計算經(jīng)營毛利時，應(yīng)從營業(yè)費用中扣除以下因素計算：1 .計提的固定資產(chǎn)折舊（如約定不計提折舊時，