我國(guó)住房領(lǐng)域出現(xiàn)問(wèn)題的原因與改革方向

1、我國(guó)住房領(lǐng)域出現(xiàn)問(wèn)題的原因與改革方向                 從1980年開(kāi)始，我國(guó)逐步對(duì)城鎮(zhèn)住房政策進(jìn)行改革，實(shí)現(xiàn)由實(shí)物福利分房到住房分配貨幣化的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了住房政策的根本性變革。實(shí)踐表明，我國(guó)住房政策改革在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成與發(fā)展、改善居民居住條件等方面均發(fā)揮了重要作用，并取得顯著成效。但是，我國(guó)住房制度的一些矛盾和問(wèn)題還比較突出，尚需進(jìn)一步完善，主要表現(xiàn)在：住宅價(jià)格上漲過(guò)快，普通居民難以承受；房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序欠佳；住房供

2、求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，中低價(jià)位住房供應(yīng)不足；住房保障制度建設(shè)滯后，中低收入居民住房困難問(wèn)題十分突出等。 現(xiàn)行住房領(lǐng)域出現(xiàn)問(wèn)題的原因政府與市場(chǎng)分工不明確，政府住房保障功能不到位。合理滿足居民的住房需要，妥善解決好社會(huì)的住房問(wèn)題，是任何一個(gè)國(guó)家的政府都不可推卸的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)責(zé)任。從新加坡、日本、英國(guó)和香港等國(guó)家和地區(qū)政府的住房政策實(shí)踐來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府在住房領(lǐng)域中的職責(zé)和作用主要包括三個(gè)方面：第一，促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)育和有序發(fā)展；第二，監(jiān)督和調(diào)控住房市場(chǎng)；第三，提供住房保障。因此，在解決居民住房問(wèn)題方面，政府和市場(chǎng)應(yīng)該分工協(xié)作。對(duì)于低收入家庭的住房問(wèn)題，政府應(yīng)該在引導(dǎo)和調(diào)控住房市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，充分

3、發(fā)揮住房保障制度的主體作用。                      然而，我國(guó)在住房供應(yīng)體系由計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌的過(guò)程中，客觀上出現(xiàn)了政府與市場(chǎng)分工不明確，政府在住房保障方面執(zhí)行落實(shí)力度不夠、過(guò)度依賴市場(chǎng)的現(xiàn)象。一是現(xiàn)階段住房政策的目標(biāo)過(guò)度強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能，過(guò)于注重從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的角度推進(jìn)住房制度改革、加快住房市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)住房政策保障功能、公平性重視不夠。特別是，地方政府追求土地收益來(lái)加快本地

4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步加劇了這種失衡。二是現(xiàn)階段住房政策導(dǎo)向有利于滿足以提高居住水平和質(zhì)量為主的住房需求增長(zhǎng)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整深化、城市化進(jìn)程不斷加快以及收入差距擴(kuò)大等帶來(lái)的多樣化、多層次的住房需求，特別是大量中低收入人群的基本住房需求，各級(jí)政府及有關(guān)主管部門(mén)并沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)，缺乏明確的目標(biāo)和規(guī)劃，缺乏專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，因此也難以形成系統(tǒng)的保障政策。在收入差距較大的新形勢(shì)下，需要多層次的住房供應(yīng)體系來(lái)滿足不同社會(huì)階層家庭的住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以保障絕大多數(shù)家庭的住房需求，新加坡80%、香港近50%的人口依靠政府提供的保障性住房，而2005年我國(guó) 經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積占住房新開(kāi)工面積的比重已下降到6.

5、4%。政府在解決低收入家庭住房問(wèn)題上的職責(zé)不明確，缺乏法律與制度保障；許多城市對(duì)廉租房的建設(shè)和保障沒(méi)有專門(mén)機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源缺乏制度化，沒(méi)有建立最低收入居民家庭住房檔案以及申請(qǐng)、審核、公示、配租等規(guī)范的制度；經(jīng)濟(jì)適用房制度在執(zhí)行中不僅新增數(shù)量較少，而且存在套型面積偏大、分配不合理等問(wèn)題。在這種情況下，除了少數(shù)城市無(wú)房和住房困難的低收入家庭住房依靠政府提供保障外，絕大部分居民住房依靠市場(chǎng)，加大了住房市場(chǎng)需求壓力?？梢?jiàn)，政府住房保障職能的不到位在一定程度上削減了住房制度改革的效果，不利于居民住房問(wèn)題的解決和住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。      &#

6、160;              房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善。從1998年停止福利分房、實(shí)行住房分配貨幣化開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育時(shí)間不滿10年，很多地方發(fā)育不完善。從市場(chǎng)主體看，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介，還是市場(chǎng)監(jiān)管者、消費(fèi)者，均不成熟，往往會(huì)出現(xiàn)行為方式不符合市場(chǎng)規(guī)則的現(xiàn)象，各自承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)有限。政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育者與規(guī)范者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律認(rèn)識(shí)有待深入、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化把握需要更加準(zhǔn)確及時(shí)，相應(yīng)的法律法規(guī)需要進(jìn)一步完善，管理需要更加透明規(guī)范，

7、調(diào)控需要更加協(xié)調(diào)有效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)銷售、虛假?gòu)V告和囤積捂盤(pán)等現(xiàn)象，形成的 房?jī)r(jià)難以真實(shí)反映市場(chǎng)供求，使新建商品住宅價(jià)格居高不下；部分居民住房講究一步到位，拉動(dòng)住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。這些都影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的正常發(fā)揮。 從市場(chǎng)體系看，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展較快，而二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，整體市場(chǎng)體系不完善，住房梯級(jí)消費(fèi)理念缺乏支持。目前，居民住房消費(fèi)的梯度消費(fèi)特點(diǎn)也日益顯現(xiàn)，隨著人口數(shù)量的增加和收入水平的提高，年輕一代的住房消費(fèi)由租房、小戶型到大戶型逐步轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過(guò)程中，一個(gè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)能為住房梯度消費(fèi)提供有效的傳導(dǎo)機(jī)制，在滿足居民不同階段住房需求的同時(shí)，促進(jìn)社會(huì)房地產(chǎn)資源的有

8、效配置。但是，當(dāng)前我國(guó)的租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)發(fā)育較為緩慢，缺乏規(guī)范的機(jī)構(gòu)租賃主體，大量個(gè)人租房基本處于半地下?tīng)顟B(tài)，中介市場(chǎng)秩序混亂，難以滿足居民的梯度住房消費(fèi)需求。一部分租賃消費(fèi)和二手房消費(fèi)*轉(zhuǎn)向一級(jí)市場(chǎng)，使得我國(guó)居民住房消費(fèi)過(guò)度依賴一級(jí)市場(chǎng)，這加劇了一級(jí)市場(chǎng)的供求矛盾，加大供給和價(jià)格壓力，影響了社會(huì)存量房源的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。                      住房供應(yīng)渠道單一。目前房

9、地產(chǎn)市場(chǎng)體系還不完善，二級(jí)市場(chǎng)不活躍，租賃市場(chǎng)發(fā)育不良，存量住房閑置量較大，資源浪費(fèi)嚴(yán)重，住房需求主要依賴新房供給。而在新房供給方面，雖然經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法中允許集資、合作建房，但目前我國(guó)對(duì)住房建設(shè)的土地競(jìng)拍、項(xiàng)目審批及相應(yīng)的諸多管理制度都是面向開(kāi)發(fā)商的，集資建房、合作建房等其他方式受到制度約束，客觀上形成了由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為單一住房供給渠道的局面，有效競(jìng)爭(zhēng)不足，是開(kāi)發(fā)商獲得超額利潤(rùn)，房?jī)r(jià)上漲的根源之一。居民住房消費(fèi)觀念不成熟，住房消費(fèi)行為尚欠理性。隨著住房政策的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)觀念有了積極的變化，但是部分居民住房消費(fèi)觀念還不成熟，住房消費(fèi)行為尚欠理性。受“安居樂(lè)業(yè)”傳統(tǒng)

10、觀念的影響，部分居民存在著“租不如買(mǎi)”、“一步到位”的住房消費(fèi)觀念，一味追求“買(mǎi)新房”、“買(mǎi)大房”，既給自身造成巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，成為名副其實(shí)的“房奴”，又影響了住房租賃市場(chǎng)與“二手房”市場(chǎng)的健康發(fā)展，加劇了新房市場(chǎng)的供需矛盾。這在我國(guó)住房私有化率的迅速上升中得到反映。在20世紀(jì)70年代末，城市住房私有化率僅在10%左右，有些城市甚至低于4%；而2002年，城市住房私有化率已經(jīng)高達(dá)82.1%。                 &

11、#160;   住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)房?jī)r(jià)脫節(jié)。1998年住房政策實(shí)現(xiàn)根本性變革，停止實(shí)物福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化。隨后，我國(guó)相繼建立了住房補(bǔ)貼制度和 住房公積金制度，通過(guò)長(zhǎng)期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，來(lái)增強(qiáng)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)能力，以保證住房分配貨幣化的順利實(shí)施。但是，作為住房分配貨幣化的保障政策，我國(guó)的住房補(bǔ)貼和住房公積金政策并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，與居民消費(fèi)能力和市場(chǎng)房?jī)r(jià)脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重。從補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)看，現(xiàn)行的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)(大多數(shù)城市是2000年以前)的房?jī)r(jià)制定的。在近幾年房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)已遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化。同時(shí)，住房公積金政

12、策存在執(zhí)行不到位、政策功能和作用未充分體現(xiàn)等問(wèn)題。首先，住房公積金總體繳存人數(shù)有所下降，住房公積金覆蓋率仍然偏低。截至2006年6月，住房公積金覆蓋率為62.04%，有的省份還不足40%。其次，在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的新形勢(shì)下，越來(lái)越多的農(nóng)民離開(kāi)農(nóng)村故土涌入城市就業(yè)，城鎮(zhèn)自由職業(yè)者和個(gè)體工商戶群體不斷擴(kuò)大，目前對(duì)這部分人的住房公積金政策也不夠明確，住房公積金制度的普惠作用未能體現(xiàn)。第三，在全國(guó)住房公積金繳存總額突破萬(wàn)億元、保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的同時(shí)，住房公積金風(fēng)險(xiǎn)防范體系和監(jiān)管體系不健全，存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。        

13、;              住房政策的改革方向住房政策改革必須切合我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，即人多地少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于初級(jí)階段、居民收入水平較低、收入差距大和城市化快速發(fā)展的基本國(guó)情。針對(duì)當(dāng)前住房領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題，充分吸收國(guó)際上成功的經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革方向，合理界定政府與市場(chǎng)的分工，建立多層次的住房供給與保障體系，進(jìn)一步完善我國(guó)的住房政策。進(jìn)一步完善住房保障制度，加強(qiáng)政府的住房保障功能。住房是一種基本生活必需品，住房保障是政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，在構(gòu)建社會(huì)主義和

14、諧社會(huì)中占有重要地位。完善住房制度要明確界定市場(chǎng)和政府在住房問(wèn)題上的分工，充分發(fā)揮政府的住房保障功能。明確住房保障的目標(biāo)，針對(duì)當(dāng)前覆蓋面太小的突出問(wèn)題，應(yīng)該適當(dāng)擴(kuò)大保障覆蓋范圍。可以借鑒歐洲、新加坡、日本等國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，將城市低收入群體作為政府提供住房保障的目標(biāo)對(duì)象，特別是將沒(méi)有住房或居住條件達(dá)不到一定標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)最低收入家庭、就業(yè)時(shí)間較短且不穩(wěn)定的年輕家庭、進(jìn)入城市就業(yè)的外來(lái)人口(如農(nóng)民工)等低收入群體，作為當(dāng)前住房保障的重點(diǎn)。明確住房保障的標(biāo)準(zhǔn)，各地應(yīng)按照當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理制定保障對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)和住房保障標(biāo)準(zhǔn)。各級(jí)政府應(yīng)盡快研究制訂針對(duì)低收入家庭的住房保障措施，建立多層次的住房保障體系

15、。通過(guò)提供價(jià)格低廉的公租房(廉租房)、經(jīng)濟(jì)適用房(低價(jià)房)、住房補(bǔ)貼、低息貸款、減輕購(gòu)房稅負(fù)等多種方式，妥善、全面地解決不同類型低收入家庭的住房困難。                     加強(qiáng)住房保障的管理與實(shí)施，成立政府住房保障的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，專司住房保障制度的運(yùn)營(yíng)實(shí)施和管理。該機(jī)構(gòu)應(yīng)與城市建設(shè)部門(mén)、土地部門(mén)、財(cái)稅部門(mén)、發(fā)展規(guī)劃部門(mén)、民政部門(mén)等相關(guān)政府機(jī)構(gòu)密切配合。保障性住房要實(shí)行準(zhǔn)入資格管理、

16、封閉管理和動(dòng)態(tài)管理。保障性住房的分配要公開(kāi)、透明、公正，杜絕*。建立和完善住房統(tǒng)計(jì)制度，為完善住房保障制度提供決策支持。在此基礎(chǔ)上，建立住房保障制度的輪換和退出機(jī)制，始終保持住房保障制度的對(duì)象是低收入群體。明確各級(jí)政府的責(zé)任，落實(shí)住房保障的資金來(lái)源。明確建立以公共財(cái)政為主的住房保障預(yù)算支出制度，由中央政府承擔(dān)財(cái)政預(yù)算支出，地方政府承擔(dān)住房保障的事權(quán)，負(fù)責(zé)住房保障制度的實(shí)施和落實(shí)。具體方案可考慮提取土地出讓收益的一定比例(標(biāo)準(zhǔn)由目前的5%提高至15-20%)，建立住房保障基金，專項(xiàng)用于住房保障制度?；蛘咄ㄟ^(guò)政府的優(yōu)惠政策，如免稅、政府進(jìn)行收益擔(dān)保等，利用資本市場(chǎng)籌集住房保障資金，用于解決低收入家

17、庭的住房問(wèn)題。最后，應(yīng)考慮制定住房保障條例，以法律形式對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行明確規(guī)定。完善多層次的住房供應(yīng)體系。除前述加強(qiáng)政府保障性住房供給外，還應(yīng)鼓勵(lì)多種渠道擴(kuò)大住房的市場(chǎng)化供應(yīng)。就房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)商供應(yīng)普通商品房、高檔公寓、別墅等住房的基礎(chǔ)上，允許城鎮(zhèn)居民自己組織集資建房，鼓勵(lì)社會(huì)有力量的企業(yè)和機(jī)構(gòu)合作建房，進(jìn)一步增加住房供應(yīng)渠道。為此，應(yīng)該改革目前住房開(kāi)發(fā)的一系列管理制度和管理體制，使之由面向單一的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向面向多渠道供應(yīng)服務(wù)，使其得到相應(yīng)體制和制度的支持，并要防止以權(quán)謀私和*現(xiàn)象的發(fā)生。        

18、             同時(shí)，進(jìn)一步培育二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，充分利用社會(huì)存量住房，擴(kuò)大住房供給規(guī)模。應(yīng)該簡(jiǎn)化舊房交易手續(xù)和流程，鼓勵(lì)二手房進(jìn)入流通，進(jìn)一步活躍二級(jí)市場(chǎng)，增大市場(chǎng)規(guī)模。要進(jìn)一步培育、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)減免租賃環(huán)節(jié)稅收，使租賃市場(chǎng)公開(kāi)化和合法化(建議參考國(guó)外一些國(guó)家的做法，對(duì)普通住房出租實(shí)行個(gè)人所得稅減免，從租金收入中扣除經(jīng)營(yíng)開(kāi)支、其他稅收、抵押貸款利息等各項(xiàng)成本，允許加速折舊)；利用開(kāi)征物業(yè)稅等經(jīng)濟(jì)手段，促使更多的存量資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)；鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入住

19、房租賃市場(chǎng)，改善租賃市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。另外，利用經(jīng)濟(jì)手段，引導(dǎo)住房適度消費(fèi)，使部分住房消費(fèi)需求向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)分流，緩解一級(jí)市場(chǎng)的壓力。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)有住房制度是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的制度，住房保障體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)充。但是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)育還不到10年時(shí)間，存在著諸多問(wèn)題，因此，迫切需要采取得力措施完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先，要清晰界定政府與市場(chǎng)的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有屬性，要求政府通過(guò)規(guī)劃、管理、供地、稅收、金融政策等多種手段加以引導(dǎo)與調(diào)控，但必須以公開(kāi)、透明、公平為原則，以促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)和社會(huì)利益為目標(biāo)，既要防止政府不作為，又要防止政府部門(mén)過(guò)度干預(yù)，*，更要防止政府部門(mén)以利益為導(dǎo)向的選擇

20、性干預(yù)。其次，要維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。第三，要完善多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，促進(jìn)二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的發(fā)育。第四，培育講信譽(yù)、有品牌的開(kāi)發(fā)企業(yè)與中介企業(yè)，完善市場(chǎng)主體。                     采取多種手段引導(dǎo)住房消費(fèi)。針對(duì)我國(guó)居民住房消費(fèi)中普遍存在的“租不如買(mǎi)”、片面追求住房大面積等不成熟、非理性消費(fèi)心理與行為，政府應(yīng)該運(yùn)用宣傳、稅收、金融政策等手段加以引導(dǎo)

21、，鼓勵(lì)居民消費(fèi)中小戶型、功能良好的住房，引導(dǎo)居民進(jìn)行合理的住房消費(fèi)。這方面可以借鑒韓國(guó)、日本等國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)。一是要加快研究開(kāi)征物業(yè)稅的實(shí)施方案。要改變以原始價(jià)值為稅基和土地、房產(chǎn)分別計(jì)征稅收的狀況，完善適應(yīng)我國(guó)物業(yè)稅的稅收征管估價(jià)體系，實(shí)行稅費(fèi)改革，適當(dāng)合并有關(guān)稅種，取消部分不合理收費(fèi)和基金，構(gòu)建以房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)值為稅基的綜合財(cái)產(chǎn)稅，防止過(guò)分囤積房產(chǎn)。二是對(duì)大戶型住房消費(fèi)實(shí)行消費(fèi)稅。對(duì)超過(guò)一定面積的住宅實(shí)行消費(fèi)稅收調(diào)節(jié)，并實(shí)行累進(jìn)稅率，以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房消費(fèi)行為。三是實(shí)行有差別的住房金融政策。在明確普通商品房界限的前提下，可以考慮對(duì)住房建設(shè)及消費(fèi)實(shí)行差別貸款政策。通過(guò)優(yōu)惠貸款利率、降低首付款比例、延長(zhǎng)貸款期限、貼息等政策支持中低收入家庭職工購(gòu)買(mǎi)第一套住房(普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的居民提高首付款比例和貸款利率，以防止購(gòu)買(mǎi)多套住房等過(guò)度消費(fèi)和投機(jī)炒房行為。同時(shí)，優(yōu)先考慮對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中小戶型普通商品房的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放建設(shè)貸款、實(shí)施貸款優(yōu)惠。例如，以公開(kāi)上市、改造代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)投資基金的方式，拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)融資渠道；以發(fā)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目債的方式，解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的階段性資金需求。       &