孵化中心項目可行性研究報告新版

1、. vXX 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目可行性研究報告項目可行性研究報告目錄目錄第一章前言第一章前言- 1 -第二章項目概況第二章項目概況- 3 -一、項目簡述- 3 -二、項目用地描述- 4 -1、土地規(guī)劃使用性質(zhì)- 4 -2、項目用地進(jìn)展情況- 4 -三、項目選址合理性分析- 4 -四、項目投資單位簡介- 5 -五、項目合作單位簡介- 5 -第三章項目建設(shè)背景及必要性分析第三章項目建設(shè)背景及必要性分析- 7 -一、項目背景- 7 -二、項目建設(shè)必要性分析- 8 -1、加快 XX 國家高新區(qū)建設(shè)的需要- 8 -2、完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要- 8 -3、支持中小高

2、科技企業(yè)發(fā)展的需要- 9 -4、推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要- 9 -4、保護(hù)創(chuàng)新精神、營造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要- 10 -5、土地集約化利用的需要- 10 -第四章項目第四章項目 SWOT 分析分析- 12 -一、優(yōu)勢（STRENGTH）- 12 -1、XX 市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈- 12 -. v2、國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢- 12 -3、孵化中心優(yōu)勢- 12 -4、豐富招商經(jīng)驗- 13 -5、經(jīng)營理念優(yōu)勢- 13 -6、地塊優(yōu)勢- 13 -二、劣勢（WEAKNESS）- 13 -1、企業(yè)孵化能力弱- 13 -2、相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏- 14 -3、融資難的矛盾突出- 14 -4、配套服務(wù)設(shè)施不完善- 14

3、 -三、機遇（OPPORTUNITY）- 14 -四、挑戰(zhàn)（THREAT）- 15 -五、SWOT 分析結(jié)論（CONCLUSION）- 15 -第五章項目前景分析第五章項目前景分析- 16 -一、市場分析及預(yù)測- 16 -1、科技企業(yè)孵化中心- 16 -2、創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng)- 17 -3、創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟效應(yīng)- 17 -4、創(chuàng)業(yè)的示 X 效應(yīng)- 18 -二、風(fēng)險及對策- 18 -1、政策及經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險- 18 -2、經(jīng)營管理風(fēng)險- 18 -3、投資風(fēng)險- 19 -4、招商引資風(fēng)險- 19 -第六章項目實施方案第六章項目實施方案- 20 -一、項目實施內(nèi)容- 20 -二、項目開發(fā)目標(biāo)及策略- 20 -1

4、、項目開發(fā)總體目標(biāo)- 20 -. v2、項目開發(fā)策略- 20 -三、項目定位- 21 -1、功能定位- 21 -2、市場定位- 21 -3、目標(biāo)客戶定位- 22 -四、項目方案設(shè)計- 22 -1、孵化商務(wù)區(qū)（中心管理區(qū)）- 22 -2、產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)- 23 -3、生活配套區(qū)- 24 -五、組織機構(gòu)設(shè)計- 24 -1、技術(shù)服務(wù)中心- 24 -2、企業(yè)孵化服務(wù)中心- 24 -3、園區(qū)服務(wù)中心- 24 -六、建設(shè)宗旨- 24 -七、運營模式- 25 -1、創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心 XX- 25 -2、政府、孵化中心和風(fēng)險投資三位一體的經(jīng)營模式- 25 -3、政府的職能- 26 -4、民營企業(yè)的職能- 27

5、 -5、經(jīng)營收入模式- 27 -八、建設(shè)地址與條件- 27 -1、地理位置- 27 -2、拆遷安置- 27 -3、供電條件- 28 -4、供水條件- 28 -5、通訊條件- 28 -6、雨、污水排放條件- 28 -九、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要經(jīng)濟指標(biāo)- 28 -1、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表- 28 -. v2、配套工程說明- 29 -第七章環(huán)境影響評價和保護(hù)第七章環(huán)境影響評價和保護(hù)- 31 -一、項目環(huán)境現(xiàn)狀- 31 -1、空氣環(huán)境- 31 -2、水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況- 31 -3、噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況- 32 -二、項目實施期間對環(huán)境的影響與對策- 32 -1、對環(huán)境影響-

6、 32 -2、項目實施中環(huán)境影響的對策- 33 -三、項目建成后的環(huán)境保護(hù)- 34 -四、環(huán)境影響評價- 34 -五、節(jié)能措施- 35 -第八章投資估算及效益分析第八章投資估算及效益分析- 36 -一、投資估算依據(jù)- 36 -二、投資分析- 36 -三、效益分析- 37 -第九章結(jié)論第九章結(jié)論- 38 -. v第一章第一章 前言前言當(dāng)今世界，全球性科技革命蓬勃發(fā)展，高新技術(shù)成果向現(xiàn)實生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化越來越快，高新技術(shù)越來越成為經(jīng)濟社會發(fā)展的決定性力量，成為國家綜合國力得以形成和發(fā)揮的重要基礎(chǔ)和關(guān)鍵。企業(yè)孵化器是以促進(jìn)最活躍的技術(shù)創(chuàng)新主體科技型中小企業(yè)的成長為使命。企業(yè)孵化器作為科技成果商品化和產(chǎn)業(yè)

7、化的基礎(chǔ)性服務(wù)機構(gòu)，面臨著巨大的社會需求，肩負(fù)著重要的歷史責(zé)任。目前，我國擁有各類科技企業(yè)孵化中心 500 多家，隨著環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起和經(jīng)濟全球化的發(fā)展，科技企業(yè)孵化中心正面臨著一個快迅發(fā)展的良好時機。孵化器對促進(jìn)相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的技術(shù)轉(zhuǎn)移、成果轉(zhuǎn)化、企業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，因而建立市場化運行的專業(yè)企業(yè)孵化器是符合孵化器行業(yè)發(fā)展趨勢的，有良好的市場前景和社會效益。XX 高新區(qū)作為高新技術(shù)產(chǎn)來的聚集區(qū)，區(qū)內(nèi)集聚了. vXX 星辰公司、XX 廣陸數(shù)字測控公司、XX 福達(dá)集團、昊華橡膠集團等一批有實力的科技企業(yè)，隨著一批科技企業(yè)紛紛入駐相應(yīng)園區(qū)及孵化樓，并發(fā)揮相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)集聚和輻射作用，XX

8、高新區(qū)正面臨著前所未有的發(fā)展機遇，為創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）創(chuàng)造了條件。 而在 XX 建立創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目是推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措。XX 在技術(shù)、人才等方面有著獨特資源優(yōu)勢，創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目在 XX 建設(shè)正逢其時。因此，加快創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目的建設(shè)不僅能夠產(chǎn)出足夠多的成長性的企業(yè)，形成良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的鏈條，為創(chuàng)業(yè)人員提供良好創(chuàng)業(yè)環(huán)境，還為培育創(chuàng)新人才創(chuàng)造了條件，而且每年可以為當(dāng)?shù)靥峁?3000 多個的就業(yè)機會，每年交納各種稅收將達(dá)到 1.5 億元，有利于推動當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展，它的建設(shè)必將為全市經(jīng)濟發(fā)展提供支撐。因此，為能使創(chuàng)業(yè)孵化中

9、心（智創(chuàng)天地）項目能夠快速發(fā)揮社會經(jīng)濟效益，政府就要有超前思維，全力推. v進(jìn)項目建設(shè)，就要制定或出臺符合本項目發(fā)展一系列優(yōu)惠政策。如根據(jù)本項目建設(shè)需要，就要改變項目地塊的土地用途（本項目擬建地址為 XX 英才科技園 A-16 號地塊） ，對項目地塊規(guī)劃做出相應(yīng)的調(diào)整，并對入住的企業(yè)實行稅收獎勵扶持政策，政府為孵化中心出臺一系列配套扶持政策，以加快項目開發(fā)。 . v第二章第二章 項目概況項目概況一、項目簡述一、項目簡述1、項目名稱：、項目名稱：XX 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目2、項目性質(zhì)：、項目性質(zhì)：作為企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化器項目，并為創(chuàng)業(yè)者和中小科技企業(yè)提供的商住配套服務(wù)設(shè)施。3、規(guī)劃用地總面積：

10、、規(guī)劃用地總面積：34325 平方米（約 51.48 畝）4、建筑用地總面積：、建筑用地總面積：25812 平方米5、項目投資單位：、項目投資單位：XX 高星置業(yè) XX6、項目地點、項目地點: XX 高新區(qū)英才科技園 A-16 號地塊7、投資總額：、投資總額：2.28 億元人民幣8、資金來源：、資金來源：企業(yè)自籌9、建設(shè)周期：、建設(shè)周期：24 個月（2009 年-2011 年）10、主要功能：、主要功能：以集聚中小型科技企業(yè)人才、技術(shù)等為主要手段，作為科研企業(yè)的孵化基地，為中小企業(yè)提供更低成本的營運環(huán)境、產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的共享平臺及. v以交流培訓(xùn)機會為主要目的孵化中心。主要是致力服務(wù)于科技創(chuàng)業(yè)者、

11、科技型中小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化培育，通過為創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供物理空間、配套設(shè)施和創(chuàng)業(yè)扶持，降低創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險和創(chuàng)業(yè)成本，提高創(chuàng)業(yè)成功率，加快科技成果轉(zhuǎn)化，培育科技型企業(yè)和企業(yè)家。二、項目用地描述二、項目用地描述1、土地規(guī)劃使用性質(zhì)、土地規(guī)劃使用性質(zhì)用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。主要用于建設(shè)工業(yè)廠房、孵化樓及園區(qū)配套設(shè)施（食堂、宿舍）等。2、項目用地進(jìn)展情況、項目用地進(jìn)展情況目前土地已交付英才科技園，原用地內(nèi)溝渠已改，場平部分工作已完成，已具備開發(fā)建設(shè)條件。三、項目選址合理性分析三、項目選址合理性分析選址 XX 高新區(qū)，是因為目前該區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲螅? v受選率最高。區(qū)域正處于經(jīng)濟、文化快

12、速發(fā)展上升期并面臨著無限商機。由于項目位于英才科技園區(qū)內(nèi)，因此，園區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)新效應(yīng)和極易形成人才、項目、資金的聚集效應(yīng)使其成為發(fā)展的新亮點。交通方便、水電供應(yīng)充足、通訊設(shè)施先進(jìn)、金融保險單位齊全，各項基礎(chǔ)設(shè)施也逐步完善。作為 XX 市唯一的創(chuàng)新科技走廊正以它朝氣蓬勃的發(fā)展趨勢吸引入孵企業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐。逐漸向著集“產(chǎn)、學(xué)、研、資”于一體的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)穩(wěn)步快速地發(fā)展。四、項目投資單位簡介四、項目投資單位簡介XX 科賽投資發(fā)展集團 XX（以下簡稱“科賽集團” ） ?？瀑惣瘓F是由自然人股東發(fā)起組成的浙商民營股份制企業(yè)，中國高層經(jīng)濟論壇成員單位，集團下轄十余家全資和控股企業(yè)。遵循“產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟”

13、的經(jīng)營理念，在科賽集團周圍已經(jīng)形成了一批由江浙企業(yè)組成的聯(lián)合. v投資開發(fā)的企業(yè)團隊?？瀑惣瘓F是我國較早以“城鎮(zhèn)運營商”身份，將經(jīng)營城市理念用于城鎮(zhèn)成片土地綜合建設(shè)開發(fā)實踐的民營企業(yè)集團，致力于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實踐，整合、優(yōu)化和提升城市資源?？瀑惣瘓F正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識及資源整合和市場運作能力，在國內(nèi)開發(fā)建設(shè)了包括 XX 高新區(qū)英才科技園項目、XX 資溪新城、XX 桑植新城、XX 平樂縣“桂江二橋”建設(shè)及南洲開發(fā)項目等?？瀑惣瘓F正逐步建立和完善“城鎮(zhèn)運營”的理論體系、運作模式和組織形式。取得了一定的經(jīng)驗，并形成了科賽特色，開始受到社會各界的關(guān)注。五、項目合作單位簡介五、項目合

14、作單位簡介XX 東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心（以下簡稱“東湖創(chuàng)業(yè)中心”）東湖創(chuàng)業(yè)中心是中國第一家企業(yè)孵化中心，也是中國孵化中心事業(yè)的發(fā)源地。XX 東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心成立二十年來，一直致力于尋求符合中國國情的企業(yè)孵化中. v心發(fā)展之路，累計孵化企業(yè)近 900 家（其中上市公司 5家） ，畢業(yè)企業(yè) 500 余家，累計提供就業(yè)機會 80000 余人/次，為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。目前東湖創(chuàng)業(yè)中心擁有孵化場地超過 250000 平方米，在孵科技企業(yè)近 400 家，東湖創(chuàng)業(yè)中心依托自主開發(fā)的孵化企業(yè)評價系統(tǒng)和孵化企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)，廣泛吸引社會資源搭建了孵化中心投融資平臺，目前孵化園區(qū)內(nèi)建有孵化基金規(guī)模（含已進(jìn)行

15、的投資）已逾 3000萬元，并且形成了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、初創(chuàng)期企業(yè)投資、風(fēng)險投資、擔(dān)保融資、銀行信貸相互結(jié)合的綜合融資扶持體系。目前創(chuàng)業(yè)中心將重點完善現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺，針對孵化企業(yè)需求制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為在孵企業(yè)引進(jìn)高品質(zhì)的服務(wù)機構(gòu)。在 2004 年的國際企業(yè)孵化中心年會上，全國 48 家創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心共同發(fā)表東湖宣言 ，倡議在全國 X 圍內(nèi)建立聯(lián)盟孵化網(wǎng)絡(luò)，為孵化企業(yè)在全國的發(fā)展提供同一標(biāo)準(zhǔn)的孵化服務(wù)。. vXX 東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心作為一個綜合性的企業(yè)孵化中心，近年來特別重視專業(yè)孵化功能的建設(shè)和完善。東湖創(chuàng)業(yè)中心在現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中

16、介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺的基礎(chǔ)上，將逐步建設(shè)、完善光機電、生物醫(yī)藥、新能源、汽車、移動通訊、環(huán)保、新材料、軟件信息等面向?qū)I(yè)企業(yè)的技術(shù)服務(wù)平臺，實現(xiàn)對各類企業(yè)的分類服務(wù)、集約孵化。. v第三章第三章 項目建設(shè)背景及必要性分析項目建設(shè)背景及必要性分析一、項目背景一、項目背景XX 市政府高度重視該項目建設(shè)，把它作為全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化的公共平臺來建設(shè)。經(jīng)過改革開放 30年來的持續(xù)發(fā)展，XX 市區(qū)域經(jīng)濟實力明顯增強，奠定了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的堅實基礎(chǔ)。利用當(dāng)前國家促進(jìn)中部崛起和支持資源型城市轉(zhuǎn)型的契機，在當(dāng)前經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌和增長方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，建設(shè)創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目可作為培育和狀大 X

17、X 市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。在信息化帶動工業(yè)化的前提下，為創(chuàng)業(yè)園區(qū)孵化中心項目和入孵企業(yè)的選擇提供了較寬的 X 圍，有利于孵化效益的顯現(xiàn)。目前，XX 市為扶持青年創(chuàng)業(yè)，解決青年創(chuàng)業(yè)過程中遇到的場地、資金、管理等難題，也建設(shè)了少部分孵化器，如大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園。幫助青年創(chuàng)業(yè)、中小科技企業(yè)成長發(fā)展，起到了一定作用，但是這些孵化器孵化規(guī)模小. v而不全，孵化場地面積不足，孵化能力有限，遠(yuǎn)不能趕上發(fā)展需要，因此有必要在 XX 創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） ，這對于促進(jìn) XX 市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是非常必要的。二、項目建設(shè)必要性分析二、項目建設(shè)必要性分析1、加快、加快 XX 國家高新區(qū)建設(shè)的需要國家高新區(qū)建設(shè)的需要XX 國

18、家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一批國家級高新區(qū)之一，也是全國五個少數(shù)民族自治區(qū)中的第一個國家級高新區(qū)，在 XX 的經(jīng)濟社會發(fā)展中具有獨特地位和重要作用。經(jīng)過十余年的建設(shè)發(fā)展，高新區(qū)規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值已占 XX 市的四分之一，每年實際利用外資占 XX 市的三分之一，興辦的三資企業(yè)數(shù)占全市的一半。但由于受區(qū)位、土地資源、投資強度等諸多條件的限制，高新區(qū)的規(guī)模和經(jīng)濟總量在全國 53 個國家級高新區(qū)中始終排名靠后。為了加快 XX 高新區(qū)的發(fā)展，XX市委、市政府明確指示：旅游業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是 XX. v市經(jīng)濟發(fā)展的兩個重點， “一城兩翼”是 XX 城市發(fā)展的總體布局，無論從哪個方面來講，XX

19、 高新區(qū)都具有舉足輕重的地位；高新區(qū)是 XX 市的一 X“王牌” ，一定要快速發(fā)展高新區(qū)。并給予了積極的政策推動和扶持，促進(jìn)XX 高新區(qū)整體造血和服務(wù)功能的提升。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目作為一項高科技項目，將為會吸引一大批高新科技人才進(jìn)駐，進(jìn)而增加相關(guān)高新技術(shù)企業(yè)的儲備，將對 XX 高新區(qū)的長期發(fā)展帶來積極而深遠(yuǎn)的影響。2、完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要、完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要一個國家、一個地區(qū)乃至一個城市的經(jīng)濟競爭，在很大程度上是軟環(huán)境的競爭，良好的軟環(huán)境是吸引各種生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi)集聚的先決條件。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目作為一個大型企業(yè)孵化中心項目，旨在構(gòu)建支持創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的發(fā)

20、展空間和環(huán)境，完善 XX 的城市創(chuàng)新系統(tǒng)，滿足各類創(chuàng)業(yè)人士研發(fā)、生產(chǎn)、生活和服務(wù)的需求，提高城市的自主創(chuàng)新能力，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的可. v持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。3、支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要、支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要XX 高新區(qū)是 XX 最大的信息產(chǎn)業(yè)基地，匯聚了 XX師 X 大學(xué)、XX 電子工業(yè)學(xué)院等 14 所高等院校，區(qū)內(nèi)有XX 激光通信研究所、XX 電器科學(xué)研究所等 8 個國家和省級科研院所和 8 個國家級產(chǎn)品檢測中心，數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè)，每 8 個城市居民中就有一名在校大學(xué)生，可以說是中國智力最密集的地區(qū)之一，具有創(chuàng)建“規(guī)模大、功能全、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好”的全國一流創(chuàng)業(yè)中心的基本條件。大量的中小

21、高新技術(shù)企業(yè)和才智人才，需要一系列量身定制的創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系。包括孵化管理服務(wù)、創(chuàng)業(yè)管理咨詢、創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)、信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，形成一個適宜創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)活動的共享環(huán)境和空間。4、推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要、推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要XX 高新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心從 1989 年成立至今，企業(yè)孵化器面積不足 10 萬平方米，無論從規(guī)模、機制，還是創(chuàng). v業(yè)服務(wù)都已經(jīng)無法滿足入孵企業(yè)的要求。隨著各種投資主體、各種類型的孵化器興建，入孵企業(yè)對孵化器的服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容要求越來越高，過去那種簡單的物業(yè)管理加初級服務(wù)的功能已遠(yuǎn)不能滿足要求。產(chǎn)權(quán)式科技企業(yè)孵化器（SBI）是一種新型的支持區(qū)域性創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)活動的孵化系統(tǒng)，該系

22、統(tǒng)通過對孵化器投資結(jié)構(gòu)的重新設(shè)計，吸引社會資本參與孵化器建設(shè)，全面提升孵化器的孵化能力與管理水平，加速孵化企業(yè)成長，使投資者分享孵化器服務(wù)和孵化企業(yè)成長之收益。4、保護(hù)創(chuàng)新精神、營造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要、保護(hù)創(chuàng)新精神、營造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要創(chuàng)新是一個民族進(jìn)步的靈魂，是國家興旺發(fā)達(dá)的不竭動力。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目的建立可以極大地激發(fā)人們的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)熱情；在富有現(xiàn)代氣息的設(shè)施完備的共享空間里，上萬名前途無量的年輕創(chuàng)業(yè)者共同擁有一個家，將營造出濃烈的創(chuàng)業(yè)氛圍；由此而形成的充足的智力資源和“人氣”的集聚，將最終成為 XX. v高新區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的持久動力。同時，全方位的孵化管理服務(wù)支持，使創(chuàng)業(yè)者可低成本

23、獲得所必需的各項創(chuàng)業(yè)資源，有利于創(chuàng)新的思想與意識切實地轉(zhuǎn)化為行動和實業(yè)。5、土地集約化利用的需要、土地集約化利用的需要土地是不可再生資源。從 XX 這樣著名的山水旅游城市和特殊的地形地貌，以及 XX 高新區(qū)的土地儲備現(xiàn)狀來看，合理地規(guī)劃高新技術(shù)企業(yè)的布局，最大限度地集約化利用有限的土地資源，最終實現(xiàn)城市土地增值，是始終必須遵循的土地開發(fā)原則。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目的建設(shè)與土地集約化利用異曲同工。XX 要以建設(shè)“國家知識產(chǎn)權(quán)試點城市”和爭創(chuàng)“國家科技進(jìn)步示 X 市”為契機，全面實施“科教興市”戰(zhàn)略，建設(shè)創(chuàng)新型 XX。充分發(fā)揮我市國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)在自主創(chuàng)新中的作用，以項目為載體，推動自

24、主創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè)化。而在知識經(jīng)濟時代，人才是決定性因素。要想增強行業(yè)的創(chuàng)新能力，實現(xiàn)行業(yè)跨越式發(fā)展，就必. v須加快科技創(chuàng)新，加速培養(yǎng)和集聚創(chuàng)新人才。因此 XX要大力培育、引進(jìn)更多的高新技術(shù)人才和企業(yè)，強化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、研發(fā)機構(gòu)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、博士后科研工作站和企業(yè)孵化器的建設(shè)。力爭把 XX 建成東盟科技產(chǎn)業(yè)基地，打造 XX 重要的人力資源開發(fā)中心、科技人才小高地和科技研發(fā)中心。 在如此背景下，XX 需要科技創(chuàng)新，需要創(chuàng)業(yè)家園。然而縱觀 XX 市域，目前 XX 的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不活躍，也沒有一個良好的科技企業(yè)孵化中心，因此在 XX 建設(shè)一個科技孵化器必要性十分必要。. v第四章第四章 項

25、目項目 SWOT 分析分析一、優(yōu)勢（一、優(yōu)勢（Strength）1、XX 市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈項目位置 XX 高新區(qū)是 XX 市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。XX 高新區(qū)是 XX 市工業(yè)經(jīng)濟的增長，是全市發(fā)展電子、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)的重要基地，在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢突出。2、國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢、國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢入駐企業(yè)可享受國家級開發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢。3、孵化中心優(yōu)勢、孵化中心優(yōu)勢創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目實際是開發(fā)區(qū)的“園中園” ，入駐企業(yè)不僅享受開發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢同時.

26、v可享受科技園獨特的孵化中心功能優(yōu)勢。拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證。4、豐富招商經(jīng)驗、豐富招商經(jīng)驗科賽集團及 XX 東湖具有成功招商的經(jīng)驗，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。5、經(jīng)營理念優(yōu)勢、經(jīng)營理念優(yōu)勢科賽集團與 XX 東湖實力雄厚，有著強勁項目整合能力和項目操作經(jīng)驗。6、地塊優(yōu)勢、地塊優(yōu)勢地理位置上地處于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園核心地帶（英才科技園區(qū)內(nèi)） ，高新區(qū)政府新行政中心；多家大中學(xué)校遍布周圍；周邊道路路網(wǎng)科學(xué)合理，寬廣開闊，到達(dá)市區(qū)不超過十分鐘；地塊周邊環(huán)境污染少，空氣清新；孵化中心新的生活配套設(shè)施便于規(guī)劃與管理。. v二、劣勢（二、劣勢（Weakness）1、企業(yè)孵化能力弱、企業(yè)孵化能力弱從園區(qū)內(nèi)部來看

27、，孵化中心建設(shè)的規(guī)模已經(jīng)成為衡量高新區(qū)科技創(chuàng)新能力的重要標(biāo)志，目前國內(nèi)一些高新區(qū)孵化中心面積一般都在 10 萬平方米以上，XX、XX、XX、XX 四市孵化中心面積正在以每年 50%-100%的速度遞增，而 XX 高新區(qū)的孵化中心面積僅為2.7 萬平方米，孵化面積非常有限。2、相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏、相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套存在缺一定優(yōu)越性，企業(yè)進(jìn)駐造成障礙。項目的建設(shè)需要出臺和制定一系列配套的優(yōu)惠政策，如稅收獎勵優(yōu)惠政策，支持入駐企業(yè)發(fā)展。3、融資難的矛盾突出、融資難的矛盾突出高新區(qū)投融資體系尚未建立，投資擔(dān)保基金、中小. v型科技企業(yè)創(chuàng)新基金和風(fēng)險投資基金均未健全，

28、多數(shù)中小企業(yè)自有資金不足，許多中小型科技企業(yè)無法籌措到發(fā)展的資金，嚴(yán)重制約了技術(shù)創(chuàng)新和高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化。另一方面，在社會上有不少的投資資金閑置。4、配套服務(wù)設(shè)施不完善、配套服務(wù)設(shè)施不完善項目地塊周邊人氣缺乏；在整個 XX 市高新區(qū)內(nèi)，一種集辦公、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體，為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)還未真正形成。如周邊公共交通配套不完善。三、機遇（三、機遇（Opportunity）1、為科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企業(yè)量身打造，建設(shè)專業(yè)性孵化中心。2、大量科技人員加入?yún)^(qū)域，如果在項目地塊中加強科技感，對科技人員將增強吸引力。 3、英才

29、科技園入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢頭好，. v對本項目的招商工作有帶動效應(yīng)。4、市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)孵化中心的不多，市場對人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。5、高新區(qū)政府未來新的行政中心，政府對區(qū)域的支持力度比較大；項目用地位置優(yōu)越，將成為園區(qū)內(nèi)的形象工程之一，開發(fā)區(qū)管委會可能為園區(qū)招商提供幫助。四、四、挑戰(zhàn)（挑戰(zhàn)（Threat）1、開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu)成競爭。2、各類工業(yè)園區(qū)，競爭激烈，尤其是鐵山工業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)帶來一定挑戰(zhàn)。五、五、SWOT 分析結(jié)論（分析結(jié)論（Conclusion）1、面對競爭，明確定位，專為創(chuàng)業(yè)才和中小企業(yè)量身定作。2 本項目的內(nèi)優(yōu)外機形勢良

30、好，應(yīng)充分把握并細(xì)化. v落實到位，加快進(jìn)度，進(jìn)一步擴大利基，搶占時間優(yōu)勢，以便將項目做強做精，盡可能避免同類競爭對手進(jìn)入。3、項目具有良好發(fā)展前景，而項目能否成功運作，政府重視、政策扶持是關(guān)鍵，需要政府盡快出臺有關(guān)扶植創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目建設(shè)政策及科技企業(yè)孵化器健康發(fā)展相關(guān)政策。4、創(chuàng)新開發(fā)模式，招商先行，以招商帶動開發(fā)。5、利用孵化中心功能，打造科技概念。. v第五章第五章 項目前景分析項目前景分析一、一、市場分析及預(yù)測市場分析及預(yù)測1、科技企業(yè)孵化中心、科技企業(yè)孵化中心本項目建成后將和目前在建成的英才科技園、XX 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園、在建的鐵山工業(yè)園區(qū)連一起，各成一體，各有

31、特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華和創(chuàng)業(yè)的新天地。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目地處 XX 高新區(qū)腹地，擁有交通便利、高校云集、中外知名企業(yè)比肩的優(yōu)勢區(qū)位，周圍是已經(jīng)形成和正在建設(shè)的大型工業(yè)園區(qū)，距離XX 老城區(qū)僅 10 分鐘車程，接受城市輻射能力較強。越來越多的外界資本、科技專家、創(chuàng)業(yè)者、海外留學(xué)生、優(yōu)秀的大學(xué)畢業(yè)生以及 XX 本地的人才會源源不斷地涌入。特別值得指出的是，項目合作單位XX 東湖創(chuàng)業(yè)股份 XX，在創(chuàng)業(yè)服務(wù)方面具有非常豐富的經(jīng)驗、豐富的. v企業(yè)資源（畢業(yè)企業(yè)、在孵企業(yè)，其他孵化中心企業(yè)，社會企業(yè)）及強大的創(chuàng)業(yè)服務(wù)能力。中國孵化中心 600多家，孵化企業(yè) 40000 多

32、家，從業(yè)人數(shù)超過 60 萬人。如果能將這些企業(yè)資源真正整合起來，并結(jié)合一些社會企業(yè)資源，能提供大量的就業(yè)崗位和創(chuàng)業(yè)機會。并已形成一整套的項目管理軟件，擁有一支專業(yè)化、職業(yè)化的孵化中心管理及物業(yè)服務(wù)團隊。2、創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng)創(chuàng)業(yè)的集聚效應(yīng)通過建立孵化器和優(yōu)厚的創(chuàng)業(yè)扶持條件，吸引更多青年投身創(chuàng)業(yè)，集聚更多的創(chuàng)業(yè)項目入駐孵化器，營造更濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍；集聚于園區(qū)的創(chuàng)業(yè)團隊和創(chuàng)業(yè)項目可以在更大程度上實現(xiàn)規(guī) X、有序的微小企業(yè)培育過程；實現(xiàn)優(yōu)勢互補和資源的充分利用；實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)信息溝通和共享。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目將充分利用自身的各類的政策資源、資金和人才優(yōu)勢，通過孵化中心這個平臺營造一個良好的創(chuàng)業(yè)氛圍產(chǎn)

33、生技術(shù)資金人才的聚集. v效應(yīng)，從而吸引各類中介服務(wù)機構(gòu)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)、風(fēng)險投資機構(gòu)入駐，并在有租金收入和稅費返還穩(wěn)定現(xiàn)金流的支撐下，利用自身投資管理和風(fēng)險投資運作的實踐經(jīng)驗對高成長性企業(yè)進(jìn)行投資，創(chuàng)造孵化中心項目與風(fēng)險投資的“雙贏”效應(yīng)，風(fēng)險資本在本孵化中心增值的效應(yīng)將發(fā)揮得淋漓盡致，從而可以運用投資收益的一部分用于擴大投資及完善服務(wù)，由此而打造科技企業(yè)發(fā)展的一條產(chǎn)業(yè)鏈，并通過此條產(chǎn)業(yè)鏈培育本孵化中心項目的核心競爭力，并通過核心競爭力使本項目孵化中心在競爭中處于市場領(lǐng)先者的位置。3、創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟效應(yīng)、創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟效應(yīng)經(jīng)過孵化器內(nèi)規(guī) X、完善、專業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項目不斷成長和成熟，為地方經(jīng)濟帶來

34、更大的經(jīng)濟效應(yīng)，成為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，實現(xiàn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的發(fā)展助推器；一批批青年創(chuàng)業(yè)者和微小企業(yè)從走進(jìn)園區(qū)到成功孵化，必將為 XX 產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入一股新的活力。. v4、創(chuàng)業(yè)的示、創(chuàng)業(yè)的示 X 效應(yīng)效應(yīng)成功孵化的微小企業(yè)和青年企業(yè)家將成為效仿的創(chuàng)業(yè)者榜樣和典型，在創(chuàng)業(yè)者中起到積極的典型示 X 效應(yīng)和帶動作用，對于挖掘創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)的潛力，打造更多的優(yōu)秀企業(yè)、培育優(yōu)秀青年創(chuàng)業(yè)者具有強大的典型示 X 作用。綜上所述，創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目市場潛力巨大，運作模式成熟，競爭優(yōu)勢明顯。通過合作各方引入市場化的運作機制，實現(xiàn)資源的最佳整合，將會贏得最大的利潤空間。二、風(fēng)險及對策二、風(fēng)險及對策1、政策及經(jīng)營環(huán)境風(fēng)

35、險、政策及經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險就國家目前的政策而言，國家制訂了一系列優(yōu)惠政策以促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的建立，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心將會有一個更加有利的政策環(huán)境。但是，在競爭日益激烈的情況下，企業(yè)孵化區(qū)能否真正享受到. v這樣的待遇仍存在一定的變數(shù)。2、經(jīng)營管理風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險園區(qū)服務(wù)機構(gòu)作為第三產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營水平的高低直接影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。項目投資主體要擴大收益，增加入孵企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量必須加強經(jīng)營管理，宣傳力度的到位、孵化設(shè)施的完善和孵化服務(wù)水平的提高、經(jīng)營機制的靈活有效性、提高員工素質(zhì)都可以對項目日后收入帶來影響。因此，經(jīng)營管理的好壞對該項目今后的經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的影響。3、投資風(fēng)險、投資

36、風(fēng)險任何投資都存在風(fēng)險，對投資而言，風(fēng)險與收益共存。雖然通過孵化中心這個平臺，投資資金比較容易在這個平臺以低成本找到創(chuàng)新源頭和投資目標(biāo)，并能夠投入資本得到資本的提升。在本孵化中心內(nèi)部，孵化中心和風(fēng)險投資的融合也. v可以使本孵化中心投資達(dá)到空間集聚的結(jié)點，而且孵化中心本身也可以得到空間價值的提升，營造出一種集聚的效應(yīng)，但是鑒于目前風(fēng)險投資退出途徑較之狹隘，投資變現(xiàn)風(fēng)險依舊存在。4、招商引資風(fēng)險、招商引資風(fēng)險因建設(shè)孵化中心項目一些配套服務(wù)政策不完善，給招商工作帶來一定風(fēng)險。. v第六章第六章 項目實施方案項目實施方案一、項目實施內(nèi)容一、項目實施內(nèi)容項目實施內(nèi)容包括創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）整體規(guī)劃

37、設(shè)計；項目工程建設(shè)施工；項目市場營銷策劃；各項配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。二、項目開發(fā)目標(biāo)及策略二、項目開發(fā)目標(biāo)及策略1、項目開發(fā)總體目標(biāo)、項目開發(fā)總體目標(biāo)以英才科技園項目為契機，實施“工業(yè)園區(qū)規(guī)?；睉?zhàn)略。以項目樹形象，亮品牌。兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。2、項目開發(fā)策略、項目開發(fā)策略本項目建設(shè)，由 XX 科賽投資發(fā)展集團科賽投資發(fā)展集團 XX 與 XX. v東湖創(chuàng)業(yè)股份東湖創(chuàng)業(yè)股份 XX 在 XX 組建新公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，實行強強聯(lián)合。因為 XX 東湖創(chuàng)業(yè)股份東湖創(chuàng)業(yè)股份 XX 在建設(shè)孵化中心項目具有豐富經(jīng)驗，另一方面資金實力強，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招

38、商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。引入后即可對園區(qū)進(jìn)行整體啟動，整個園區(qū)的設(shè)計和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高。而 XX 科賽投資發(fā)展集團科賽投資發(fā)展集團 XX 在資源整合、項目操作具有豐富實踐經(jīng)驗。進(jìn)行強強聯(lián)合開發(fā)，有利于資源進(jìn)行合理配置，使開發(fā)周期縮短、投資風(fēng)險分散，加快項目建設(shè)步伐。三、項目定位三、項目定位1、功能定位、功能定位集科研、教育培訓(xùn)、孵化、商務(wù)配套、信息服務(wù)、銷售、創(chuàng)業(yè)者生活配套于一體的綜合性的孵化中心。2、市場定位、市場定位創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目市場定位：創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目市場定位：集聚中. v小企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，為中小型高科技企業(yè)、投資機構(gòu)、金融機構(gòu)、中介機構(gòu)服務(wù)和投資人士搭建企

39、業(yè)技術(shù)共享平臺。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目是高新技術(shù)研發(fā)實驗室，是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺；是鼓勵創(chuàng)新、鼓勵發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中心；是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。本案開發(fā)將中小型高科技企業(yè)、企業(yè)孵化中心、投資者、科技中介服務(wù)機構(gòu)的功能有機結(jié)合起來，利用 XX高新區(qū)已經(jīng)形成的電子與信息、生物醫(yī)藥、機電一體化、新材料、環(huán)保等五大支柱產(chǎn)業(yè)輻射和集聚能力，通過市場化運作與合理的價格策略實現(xiàn)項目各參與方的最大利益。3、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶定位XX 市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè)；XX 區(qū)內(nèi)外企業(yè)在企業(yè)、子（分）公司。. v四、項目方案設(shè)計四、項目方案

40、設(shè)計項目將分三個區(qū)：1、孵化商務(wù)區(qū)（中心管理區(qū)）、孵化商務(wù)區(qū)（中心管理區(qū)）孵化商務(wù)區(qū)是孵化中心的核心和亮點部分，以創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心為機構(gòu)載體，提供諸如教育培訓(xùn)、科研設(shè)備與技術(shù)輔導(dǎo)、注冊代理服務(wù)、創(chuàng)投咨詢和融資服務(wù)、法律和會計咨詢、市場研究與推廣、政策等綜合信息服務(wù)、招商指導(dǎo)服務(wù)、貿(mào)易信息服務(wù)、商務(wù)談判咨詢、電子商務(wù)平臺、媒體宣傳、企業(yè)管理咨詢、物業(yè)管理等功能服務(wù)，以及產(chǎn)品展示、廣告投放、大型會議展覽、多媒體室等輔助服務(wù)。包括設(shè)置計算機及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、共享與管理） 、商務(wù)辦公、培訓(xùn)機構(gòu)（提供政策、法規(guī)、管理、技術(shù)、營銷、企業(yè)管理等方面的培訓(xùn)） 、國際交流與會議區(qū)（可用于各種規(guī)模的會議、展覽演

41、示、交流洽談會等用途） ，同時設(shè)置開放的實驗室（公用實驗設(shè)施，可. v以包括現(xiàn)有儀器設(shè)備的開放與共享） 、不同發(fā)展方向?qū)I(yè)實驗室，為企業(yè)提供研發(fā)場所。主要職能是以科技金融、信息等各種形式的服務(wù)，孵化高新技術(shù)企業(yè)，培育高新技術(shù)企業(yè)家完善創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系，促進(jìn)官、產(chǎn)、學(xué)、研、資、介、貿(mào)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化方面的結(jié)合，促進(jìn)人才、技術(shù)、資金、信息及其它資源的合理流動，為高新技術(shù)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和成長創(chuàng)造必要的局部優(yōu)化環(huán)境。負(fù)責(zé)高新技術(shù)項目的收集、中介和實施。為項目的論證、中試做好組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃工作。為高新技術(shù)成果專利申請、專利實施、專利檢索提供服務(wù)。為高新技術(shù)的科研、中試、開發(fā)提供所需的工作場地、辦公場地。提供創(chuàng)

42、辦高新技術(shù)企業(yè)的各項政策咨詢。協(xié)助人才交流部門，為提供進(jìn)駐單位辦理招聘，借調(diào)和短期聘用各類專業(yè)技術(shù)人才的事宜。完成高新開發(fā)區(qū)工、管委下達(dá)的各項任務(wù)。2、產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)、產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)該區(qū)作為企業(yè)集聚區(qū)，以集聚各類中小科科技企業(yè). v為主。主要為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供孵化場所（進(jìn)駐辦公、生產(chǎn)場地） ，并對進(jìn)駐企業(yè)按相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行功能設(shè)置，并分期進(jìn)行建設(shè)。產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)分為旅游服務(wù)企業(yè)孵化區(qū)、電子信息企業(yè)孵化區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化區(qū)、生物醫(yī)藥企業(yè)孵化區(qū)、機械設(shè)備企業(yè)孵化區(qū)、環(huán)保企業(yè)孵化區(qū)、新材料新能源企業(yè)孵化區(qū)等七大專業(yè)孵化區(qū)，共同圍繞孵化商務(wù)區(qū)駐扎。孵化區(qū)任務(wù)是在孵化商務(wù)區(qū)的孵化下實現(xiàn)一家家產(chǎn)業(yè)上下聯(lián)動企業(yè)、行業(yè)技術(shù)類似

43、企業(yè)的成立，并培育扶持其成長、經(jīng)營、管理、生產(chǎn)、銷售等一系列企業(yè)運作，實現(xiàn)產(chǎn)值、利潤、繳稅，從而在孵化區(qū)內(nèi)形成企業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動規(guī)模，而成功畢業(yè)后的一批批企業(yè)則依次推向社會，為整個 XX 形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈打下基礎(chǔ)，給 XX 帶來無窮的經(jīng)濟和社會效益。產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)七大專業(yè)孵化區(qū)都是在各自行業(yè)中培育成長起的有產(chǎn)業(yè)聯(lián)動關(guān)系和集群關(guān)系的企業(yè)族群。. v3、生活配套區(qū)、生活配套區(qū)配套區(qū)主要設(shè)施有住宿、酒店、食堂、物業(yè)管理、健身場所等，為整個園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個購物、餐飲、娛樂、休閑場所。五、組織機構(gòu)設(shè)計五、組織機構(gòu)設(shè)計1、技術(shù)服務(wù)中心、技術(shù)服務(wù)中心為進(jìn)駐企業(yè)提供必要技術(shù)支持，供企業(yè)提供技術(shù)

44、咨詢、查詢等，設(shè)立項目庫及設(shè)備庫，實現(xiàn)項目與投資雙方的互動，為供需方牽線搭橋。并組織參加各種類型的產(chǎn)品技術(shù)交易會，產(chǎn)品推廣會，經(jīng)貿(mào)洽談會。2、企業(yè)孵化服務(wù)中心、企業(yè)孵化服務(wù)中心建立創(chuàng)業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺，供企業(yè)建立網(wǎng)頁，發(fā)布產(chǎn)品供求信息。為進(jìn)駐企業(yè)提供商業(yè)咨詢、資金、人才、市場和專業(yè)機構(gòu)服務(wù)。. v3、園區(qū)服務(wù)中心、園區(qū)服務(wù)中心主要是為園區(qū)提供物流、后勤、物業(yè)等方面的服務(wù)。六、建設(shè)宗旨六、建設(shè)宗旨本項目以創(chuàng)新服務(wù)為核心，將逐步建立起了一套比較完整、規(guī) X 的服務(wù)體制，為創(chuàng)業(yè)者和科技企業(yè)提供孵化場地、政策扶持、資金籌措、項目申報、中介咨詢、人才培訓(xùn)等綜合服務(wù)，同時，不斷增強孵化功能，延伸服務(wù)內(nèi)涵。

45、因此，本項目將依靠科技進(jìn)步，通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計，精心施工和科學(xué)管理。建成以環(huán)境整治為先導(dǎo)，以生態(tài)園林城市為理念，規(guī)劃合理，設(shè)計新穎，功能合理，設(shè)施齊全，質(zhì)量優(yōu)良，環(huán)境優(yōu)美的高新區(qū)科技產(chǎn)業(yè)項目。. v七、運營模式七、運營模式1、創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心、創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心 XX1987 年中國創(chuàng)立第一家企業(yè)孵化中心，經(jīng)過近 20年的發(fā)展，到目前為止，具有一定規(guī)模的各類孵化中心已近 500 家。其中絕大部分都具有政府背景，以地方財政作為唯一的投資主體；體制上也多是作為地方政府的一個事業(yè)單位，依托高新區(qū)的各項優(yōu)惠政策逐步發(fā)展壯大。毋庸置疑，企業(yè)孵化中心對推動我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善國家和區(qū)域創(chuàng)新

46、體系、繁榮經(jīng)濟發(fā)揮著重要作用，具有重大的社會經(jīng)濟意義。但同時也暴露出綜合孵化能力不足、功能定位模糊、孵化成功率不高等突出問題，其根本原因在于現(xiàn)行孵化中心的體制與機制已經(jīng)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求，引進(jìn)新的市場機制、打破原有管理體制、創(chuàng)新經(jīng)營模式是我國孵化中心發(fā)展的必然趨勢。因此，在 XX 創(chuàng)立民營企業(yè)孵化中心 XX 實現(xiàn)企業(yè)化. v運作是值得大膽探索的一條思路。2、政府、孵化中心和風(fēng)險投資三位一體的經(jīng)營模式、政府、孵化中心和風(fēng)險投資三位一體的經(jīng)營模式在政府的參與和推動下，以民營資本為主體把風(fēng)險投資機制引入到企業(yè)孵化中心，將徹底改變孵化中心與入孵企業(yè)的關(guān)系，突破以往孵化中心作為政府一個事業(yè)單位的大多

47、數(shù)限制，大大擴展孵化中心的職能。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo)，具備了強大的經(jīng)營管理團隊的一種新型經(jīng)濟組織，它融合了孵化中心、風(fēng)險投資公司和多元化經(jīng)營控股公司的特點，使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在孵化中心內(nèi)實現(xiàn)一體化。它解決了孵化中心的兩個基本問題：一是具備了獨立的投資功能，實行強強聯(lián)合（XX 科賽與 XX 東湖創(chuàng)業(yè)中心） ；二是解決了孵化中心難于吸引高素質(zhì)人才的問題。而對創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，對其成長壯大影響最大的管理和資金問題便會迎刃而解，成功的機率會大大增加。作為投資方的政府和民營資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來實現(xiàn)資本的增值。無疑這是一種“多贏互利”. v的戰(zhàn)略關(guān)系。3、政府的職能、政府的職能針對

48、孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點，對項目建設(shè)土地用途給予改變，并對項目地塊規(guī)劃指標(biāo)做出相應(yīng)調(diào)整。孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營之日起 5 年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎勵給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。設(shè)立孵化專項資金，用于支持孵化中心的建設(shè)和運作，支持在孵企業(yè)。幫助孵化企業(yè)申請銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。為在孵企業(yè)申請國家和地方政府專項科技扶持基金提供幫助。4、民營企業(yè)的職能、民營企業(yè)的職能以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出資，成為孵化中心 XX 控股股東并參與企業(yè)經(jīng)營。. v按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的孵化場地和相關(guān)配套設(shè)施。建立

49、知人善用、人盡其才的用人制度和激勵機制，創(chuàng)造條件吸引一流專業(yè)管理人才。5、經(jīng)營收入模式、經(jīng)營收入模式XX 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：物業(yè)租賃、出售收入，這是本項目最有保證的基本收益。咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對進(jìn)駐的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險投資以及金融中介活動產(chǎn)生收入。八、建設(shè)地址與條件八、建設(shè)地址與條件1、地理位置、地理位置創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目擬建于 XX 市高新區(qū)英才科技園 A16 地塊（另附圖） ，排洪渠北側(cè)，英. v才路西側(cè)。這里地勢平坦，交通方便，生活便利；視野開闊，開發(fā)建設(shè)條件具備。2、拆遷安置、拆遷安置無拆遷安置。3、供電條件、供電條件英才科技園臨時變

50、 10/0.4KV，已通至建址地下。4、供水條件、供水條件各引一根 400 毫米給水管，已通至建址地下。5、通訊條件、通訊條件 光纖基站，100M 高速寬帶網(wǎng)，已通。6、雨、污水排放條件、雨、污水排放條件地埋式污水處理器，已接通可用。. v九、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要經(jīng)濟指標(biāo)九、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要經(jīng)濟指標(biāo)1、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表表表 1：創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號序號名稱名稱指標(biāo)指標(biāo)1規(guī)劃用地總面積34325 平方米平方米2建筑用地總面積25812 平方米平方米總建筑面積6850

51、0 平方米平方米（1） 辦公樓20500 平方米平方米3（2） 產(chǎn)業(yè)孵化樓35400 平方米平方米（3） 園區(qū)配套用房12600 平方米平方米4建筑層數(shù)/高度 11 層層/34 米米5容積率2.06建筑密度34%7綠化率 31%8室外停車數(shù)839地下停車數(shù)地下停車數(shù)92. v2、配套工程說明、配套工程說明道路交通及綠化該項目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，車流、人流順暢。為保障創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項目的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn)，項目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循環(huán)車道。賓館餐飲區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)的后院設(shè)多個停車位，

52、設(shè)計循環(huán)車道。能很好的解決項目的道路交通問題。供電及通訊系統(tǒng)供電設(shè)施并入 XX 市電網(wǎng)，用電負(fù)荷、設(shè)備配置按設(shè)計規(guī) X 要求。電信系統(tǒng)、有線電視從市網(wǎng)干線電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。給排水系統(tǒng)用水標(biāo)準(zhǔn)、用水量按 XX 市規(guī)定。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。（4）建筑風(fēng)格. v在建筑設(shè)計方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，XX 國家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑，使漓東成為XX 新城區(qū)的標(biāo)志。. v第七章第七章 環(huán)境影響評價和保護(hù)環(huán)境影響評價

53、和保護(hù)本項目施工要加強對周圍環(huán)境的管理。在施工期間應(yīng)按有關(guān)建筑施工管理有關(guān)規(guī)定，采取切實有效的措施加以控制及管理，減少對環(huán)境的危害。一、項目環(huán)境現(xiàn)狀一、項目環(huán)境現(xiàn)狀1、空氣環(huán)境、空氣環(huán)境經(jīng)環(huán)保部門設(shè)點監(jiān)測，數(shù)據(jù)如下：市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量一級標(biāo)準(zhǔn)；可吸入顆粒物達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)；市區(qū)降水酸雨頻率為 18.3%；降水的PH 年平均值為 5.58。2、水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況、水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況生活飲用水和生產(chǎn)用水由 XX 市自來水公司提供，其飲用水質(zhì)全年平均達(dá)標(biāo)率 97.20%，飲用水質(zhì)的監(jiān)測項目全部達(dá)到國家地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （GHZB1-. v1999）類水標(biāo)準(zhǔn)。廢

54、水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。3、噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況、噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況項目區(qū)進(jìn)行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測顯示：區(qū)域噪聲控制達(dá)到國家（GB3096-93） 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)2類標(biāo)準(zhǔn)。二、項目實施期間對環(huán)境的影響與對策二、項目實施期間對環(huán)境的影響與對策1、對環(huán)境影響、對環(huán)境影響本項目在實施過程中會對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚塵、固體廢物等。污染噪音主要來自機電設(shè)備運轉(zhuǎn)時發(fā)出的機械噪音，在設(shè)備選型時應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時采用隔音建筑材料。. v對交通的影響項目工程

55、建設(shè)期間，由于鋪設(shè)管道、土方、材料運輸?shù)?，可能使道路產(chǎn)生暫時的間接性的擁擠。揚塵、噪聲影響施工期運輸?shù)哪嗤?、沙石，遇到刮風(fēng)天氣及汽車本身運行時揚起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。施工期對聲環(huán)境影響較大的是挖掘機、打樁機、攪拌機、振搗機及各種運輸工具等發(fā)出的噪聲。固體廢物的影響施工期間，在場地上必然要產(chǎn)生一些生活垃圾和其他固體廢棄物，這些廢棄物若不及時處理，必將影響周圍環(huán)境。廢水排放的影響建設(shè)期間，施工過程中排出的污水會影響到周圍的環(huán)境。該項目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點污染源。因此，建議政府關(guān)閉該廠或異地搬遷。. v2、項目實施中環(huán)境影響的對策、項目實施中環(huán)境影響的對策交通影響的

56、對策為了緩解施工期對項目區(qū)旁交通的壓力，可與 XX市交通管理和運輸部門聯(lián)系，申請相關(guān)的運輸路線和時間，按規(guī)定的路線運輸，并將運輸時間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運輸，保證白天暢通。揚塵、噪聲影響的對策機械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學(xué)成分，對大氣夠成污染。但項目施工因場地原因，燃油機械的使用量有所局限，且是暫時的，應(yīng)注意盡可能在有風(fēng)時使用，減少在空氣濕悶的時候使用，以減少對大氣的污染。對揚塵的對策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風(fēng)天氣時在堆土表面和土路上灑水，防止揚塵，同時在工地實行保潔。施工期進(jìn)行土石方開挖，將產(chǎn)生一定的揚塵，使大氣懸浮物污染局部增高。施工機械應(yīng)采用除塵裝置，施工操作時注意風(fēng)力風(fēng)向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運時盡量使用加. v蓋斗車，易揚塵的粉狀垃圾無蓋運輸時可用水淋濕。為加強對施工的環(huán)境管理，保護(hù)區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，確保施工場地盡量少產(chǎn)生噪聲污染，施工單位須嚴(yán)格遵守中華人民 XX 國環(huán)境噪聲污染防治法中關(guān)于建筑施工噪聲污染防治的有關(guān)規(guī)定和 GB12523-90建筑施工場地界噪聲限制的要求，在項目