企業(yè)土地利用過程中的風(fēng)險防控

1、企業(yè)經(jīng)營中的土地風(fēng)險防控主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、我國土地制度概述二、從一級市場獲取土地的風(fēng)險防控三、土地二級市場交易中的風(fēng)險防控四、土地權(quán)利糾紛的處理引引 言言 土地作為一切財富之母，是最重要的不動產(chǎn)。涉及土地的法律政策規(guī)定極其復(fù)雜。企業(yè)的消費經(jīng)營離不開土地，其中涉及到占有、使用、收益和處分土地的環(huán)節(jié)，一旦操作不慎，就將陷入違法的境地，付出高昂的代價。所以，合理的利用土地法律法規(guī)和政策的規(guī)定，防控企業(yè)經(jīng)營中的土地法律風(fēng)險，成為企業(yè)指導(dǎo)者的一項重大課題。引例：鐵本領(lǐng)件引例：鐵本領(lǐng)件 2002年初，民營企業(yè)江蘇鐵本鋼鐵籌劃在常州市、鎮(zhèn)江揚中市建立新的大型鋼鐵結(jié)合工程。該工程設(shè)計才能840萬噸，概算總投

2、資億元。在常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)違法占地6000多畝，4000多農(nóng)民被迫搬遷，有的甚至住進(jìn)窩棚、橋洞、廢棄的漁船。 2003年6月進(jìn)入現(xiàn)場施工。此后，江蘇省和常州市、揚中市等相關(guān)部門先后越權(quán)、違規(guī)審批了鐵本公司的建立工程和用地手續(xù)，導(dǎo)致違法占用的6000多畝土地已無法復(fù)墾和部分非法土地合法化。2007年4月國務(wù)院派出專項檢查組，鐵本公司違規(guī)鋼鐵工程全面停工，后進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，資產(chǎn)被拍賣還債。對戴國芳等人被追究刑事責(zé)任。一、我國土地制度概述一、我國土地制度概述一國有土地使用權(quán)制度的歷史沿革 新中國建立后，自1954年消費資料社會主義改造完成到1980年 ，采用“無償、無期限、無流動的土地使用制度。

3、 1980年“全國城市工作會議為起點，按照從無償使用到有償使用、行政劃撥向市場出讓的思路進(jìn)展轉(zhuǎn)變。 1990年5月19日，國務(wù)院公布了?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓掃清了道路。1994年?城市房地產(chǎn)管理法?公布施行，第一次明確規(guī)定了土地有償轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)獲得的主要方式，并明確規(guī)定土地使用者可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓確定了以市場機制分配土地資源的制度，為建立和開展房地產(chǎn)市場奠定了根底，從而收取土地使用權(quán)出讓金成為土地使用制度的主要形式。城市土地儲藏制度被視為新形勢下的一種創(chuàng)新，成為國有土地使用權(quán)制度繼續(xù)改革的選擇之一。 二我國土地管理的根本

4、制度二我國土地管理的根本制度以以?憲法憲法?、?物權(quán)法物權(quán)法?、?民法通那么民法通那么?為根底，為根底，以以?土地管理法土地管理法?、?城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法?等單等單項法律為核心，以大量的行政法規(guī)、部門規(guī)項法律為核心，以大量的行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)、規(guī)章為補充的，土地管理章和地方性法規(guī)、規(guī)章為補充的，土地管理法律體系已根本形成。法律體系已根本形成。1、土地公有制、土地公有制根據(jù)根據(jù)?憲法憲法?和和?土地管理法土地管理法?規(guī)定，我國實行土地規(guī)定，我國實行土地公有制，包括全民國家所有制和集體所有制。公有制，包括全民國家所有制和集體所有制。 2、耕地保護(hù)制度、耕地保護(hù)制度耕地保護(hù)

5、制度是我國土地管理的一項重要制耕地保護(hù)制度是我國土地管理的一項重要制度。度。 確保耕地總量確保耕地總量18億畝的目的。億畝的目的。 3、用處管制制度、用處管制制度?土地管理法土地管理法?規(guī)定：國家實行土地用處管制制度。規(guī)定：國家實行土地用處管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用處，將國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用處，將土地分為農(nóng)用地、建立用地和未利用地。嚴(yán)格限土地分為農(nóng)用地、建立用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建立用地，控制建立用地總量，對制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建立用地，控制建立用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個人必須耕地實行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利

6、用總體規(guī)劃確定的用處使用土地。嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用處使用土地。4、土地征收征用制度、土地征收征用制度憲法第十條第三款憲法第十條第三款 “國家為了公共利益的需要，國家為了公共利益的需要，可以按照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并可以按照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。給予補償。 為與為與?憲法憲法?相適應(yīng)，相適應(yīng)，?土地管理法土地管理法?也作出了也作出了相應(yīng)的修改。相應(yīng)的修改。5、有償使用制度、有償使用制度一是我國土地供給方式有劃撥和出讓兩種方式。一是我國土地供給方式有劃撥和出讓兩種方式。目前，可以適用劃撥方式的主要有四類用地：國家機關(guān)目前，可以適用劃撥方式的主要有四類用地：

7、國家機關(guān)用地和軍事用地；城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；用地和軍事用地；城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施用地；法國家重點扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。為嚴(yán)格限制劃撥方式供律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。為嚴(yán)格限制劃撥方式供地，地，2001年國土資源部出臺年國土資源部出臺?劃撥用地目錄劃撥用地目錄?國土資源國土資源部令第部令第9號號 二是有償使用方式包括出讓、租賃、作價出資入股。出讓分協(xié)議出讓和招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。 ?物權(quán)法?第137條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，

8、應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。二、土地一級市場的風(fēng)險防控二、土地一級市場的風(fēng)險防控一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有期限的出讓土地使用權(quán)的市場。1、受讓政府違法征收土地風(fēng)險恢復(fù)為農(nóng)用地河北香河違規(guī)批地案河北香河違規(guī)批地案 今年五月，香河違規(guī)、違法占用土地量達(dá)4000多畝。負(fù)責(zé)相關(guān)督察工作的國家土地督察北京局副專員任洪昌也公開透露，現(xiàn)場叫停土地違法行為53起。 年5月24日，針對已查實的香河縣土地違規(guī)問題，河北省監(jiān)察廳等相關(guān)部門對9名相關(guān)責(zé)任人員作出處理，撤去香河縣縣長張貴金、香河縣國土資源局局長周春華的職務(wù)。截止目前，香河縣這個間隔 北京45公里的地域，已吸引十幾家知名房地產(chǎn)企

9、業(yè)在此圈地，也造成包括萬科、萬通、綠地等知名房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)氐墓こ踢M(jìn)展受到影響。萬科銷售人員強調(diào)該工程走合法土地招拍掛程序，一期五證齊全， 并向記者展示了現(xiàn)場的各類證書副本。 2、土地閑置風(fēng)險城市房地產(chǎn)管理法第二十六條以出讓方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用處、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未開工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者開工開發(fā)必需的前期工作造成開工開發(fā)遲延的除外。 荒了兩年未開工荒了兩年未開工

10、 山東一閑置土地被強山東一閑置土地被強行收回行收回年03月15日 16山東省被國土部掛牌督辦的一宗房地產(chǎn)閑置土地已有初步處理結(jié)果，省國土廳公布的信息顯示，位于威海的這宗土地超過2年未開發(fā)建立，屬閑置土地，威海市政府現(xiàn)已發(fā)文注銷了該宗土地的登記。由于當(dāng)事人對這一結(jié)果不服，在申請行政復(fù)議后，該宗土地的去留問題將通過司法訴訟解決。據(jù)悉，這可能會成為山東收回閑置土地的第一例。 3、不按約交付出讓金 南京仙林地王被收回 億保證金遭沒收 年02月04日 09:26 新華報業(yè)網(wǎng)香港九龍倉集團(tuán)等兩家開發(fā)商于2007年12月6日聯(lián)手拿下的仙林G82地塊，因土地首付款問題被南京國土局“沒收了。記者點開南京市國土局

11、的官方網(wǎng)站看到，“地塊競得人競得資格被取消一文被放置在了最顯眼的地方。文中稱，“因兩公司未按照該地塊掛牌文件和?國有土地使用權(quán)公開出讓成交確認(rèn)書?所規(guī)定的：在年2月18日前繳納首期成交價款，并與南京市國土局簽訂?國有土地使用權(quán)出讓合同?。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，我局于年12月15日取消兩公司對地塊的競得資格，并沒收競買保證金億元港幣。 4、出讓主體不當(dāng)風(fēng)險越權(quán)出讓風(fēng)險。開發(fā)區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無出讓主體資格，所簽出讓合同無效5、出讓地塊規(guī)劃條件風(fēng)險用處、容積率、建筑密度、高度、配套設(shè)施等周邊相鄰建筑限制、日照、通風(fēng)、通行等6、出讓方式不當(dāng)風(fēng)險招拍掛方式協(xié)議方式7、交地時間不明的風(fēng)險 拖延交地，影響企業(yè)用地

12、規(guī)劃。8、毛地出讓風(fēng)險毛地指地上存在需要撤除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。拆遷補償大、時間不確定最好要求凈地出讓，做到“三通一平或者“七通一平重慶最牛重慶最?！搬斪討羰录斪討羰录?2007年04月03日 07:13:02 來源：新華網(wǎng) 年，重慶南隆房地產(chǎn)開發(fā)與重慶智潤置業(yè)共同對九龍坡區(qū)鶴興路片區(qū)進(jìn)展開發(fā)，拆遷工作從年月開場，該片區(qū)戶均已搬遷，僅剩一戶至今未搬遷。這幢戶主為楊武、吳蘋夫妻的兩層小樓一直佇立在工地上。 9、不申請續(xù)期風(fēng)險第五十八條有以下情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：土地出讓等有償使用合同約定的

13、使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；10、土地被政府重復(fù)出讓后受讓方難以獲得土地使用權(quán)。揚州政府偷賣小區(qū)地塊獲20多億元出讓金來源：新華網(wǎng) 年04月07日07:39揚州市國土資源局悄悄收回業(yè)主們土地使用權(quán)，拿到市場上進(jìn)展重新掛牌出讓。經(jīng)過央視曝光后，揚州政府連夜決定中止出讓行為。4月6日，央視再次曝光該事件，透露官方獲得20億元轉(zhuǎn)讓金。兩個小區(qū)，一個建成于2002年，一個建成于2003年，使用都不到八年，但是在今年3月，兩個小區(qū)的70多個業(yè)主卻都收到了拆遷通知。沒有通告，沒有公示，接到通知前，業(yè)主們什么都不知道，他們新房子就要被撤除，這樣匪夷所思的怪事就發(fā)生在揚州。土地使

14、用證上注明土地性質(zhì)是出讓，使用期是七十年，政府把章蓋在這個地方，證件發(fā)在這個地方，你土地出讓以后，你能不能第二次出讓，第二次出讓進(jìn)犯不進(jìn)犯業(yè)主的權(quán)利。明明是七十年的土地使用權(quán)，怎么一下子就縮水成了7年，焦急的業(yè)主們到處打探消息，終于在揚州市土地市場網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，今年2月11號，揚州市剛剛以每畝250萬的價格賣掉了一塊兒序號為590號的地塊，整個地塊900多畝，范圍正好包括渡江西苑福運苑兩個小區(qū)。11、劃撥土地違法轉(zhuǎn)變用處風(fēng)險經(jīng)適房用地建商品房?劃撥土地使用權(quán)管理暫行方法?第五條規(guī)定：“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

15、土地使用權(quán)。 三、二級市場交易中的風(fēng)險防控三、二級市場交易中的風(fēng)險防控土地二級市場，即土地使用者將到達(dá)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)展交易的市場。 1、轉(zhuǎn)讓雙方主體資信風(fēng)險詳細(xì)調(diào)查合作方的資信。2、地塊條件限制風(fēng)險未獲得土地使用權(quán)證未交清土地出讓金未到達(dá)法定開發(fā)轉(zhuǎn)讓條件地塊性質(zhì)為劃撥土地福建投資商與平頂山某房產(chǎn)公司合作開發(fā)案3、抵押擔(dān)保風(fēng)險易被債權(quán)人追索，甚至被處分償債。4、土地出租風(fēng)險“買賣不破租賃規(guī)那么下，導(dǎo)致無法實際用地。承租人優(yōu)先購置問題。5、土地限制處分風(fēng)險查封、凍結(jié)6、土地使用權(quán)共有風(fēng)險須有全體共有人共同做出處分表示。7、地役權(quán)風(fēng)險地役權(quán)，是指一方為使用自己不動產(chǎn)的便利或進(jìn)步其

16、效益而按照合同約定利用別人不動產(chǎn)的權(quán)利。物權(quán)法第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建立用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。8、轉(zhuǎn)讓方拖延過戶風(fēng)險采取分期付款方式， 使付款與對方義務(wù)的履行掛鉤。出讓合同有效，可通過訴訟由法院判決受讓人單方辦理過戶。9、受讓方拖延付款風(fēng)險 提早設(shè)定擔(dān)保。行使抗辯權(quán)。 10、工程收購風(fēng)險債權(quán)債務(wù)不確定工程公司本身不能成為股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人11、土地剩余使用年限風(fēng)險 剩余使用年限所剩無幾，面臨重新申請續(xù)期問題。12、以土地使用權(quán)出資風(fēng)險評估風(fēng)險產(chǎn)權(quán)過戶問題13、擅自改變土地用處風(fēng)險不同用處的土地地價相差宏大。如將工業(yè)用地改為

17、商業(yè)用地等。鄭州爆破撤除最大違法樓盤工程鄭州爆破撤除最大違法樓盤工程 年2月25日下午兩點 ，隨著幾聲沖天巨響，鄭州市歷史上最大面積的違法建筑瞬間被爆破，被爆破的“帝湖花園東王府2號樓、5號樓兩處違法建筑面積共萬平方米，鄭州市政府對其定性為：嚴(yán)重違法建筑。 爆破瞬間 經(jīng)查實，“帝湖東王府工程建立有多項違法事實，其中之一是擅自改變土地用處。特別是2號、5號兩棟高層建筑分別占壓金水河規(guī)劃河道控制線米、米，嚴(yán)重違背了?中華人民共和國城市規(guī)劃法?、?河南省城市規(guī)劃法施行方法?、?鄭州市違背城市規(guī)劃建立工程查處條例?等法律法規(guī)，直接嚴(yán)重影響金水河進(jìn)排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共平安。 14、違背土

18、地規(guī)劃指標(biāo)建立風(fēng)險土地轉(zhuǎn)讓時，原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)讓。必須遵守原規(guī)劃條件。 武漢最牛違建武漢最牛違建“樓高高被強拆樓高高被強拆武漢晨報年11月27日09:41昨日，記者從市規(guī)劃局得悉，被網(wǎng)友稱為“樓高高的省供銷社倉儲公司在江漢北路違法超建的8層樓，今日將撤除完畢。據(jù)理解，這是我市首次對批準(zhǔn)建立后多建房屋進(jìn)展徹底撤除。 去年4月，省倉儲公司以職工集資名義建立一棟12層經(jīng)濟(jì)適用房的申請獲得批準(zhǔn)，但到今年10月，該住宅樓違規(guī)建到了20層。今年11月4日開場，市規(guī)劃局和江岸區(qū)政府開場對違法多建的8層樓強迫撤除。武漢樓高高拆除現(xiàn)場15、一女二嫁風(fēng)險注意審查轉(zhuǎn)讓地塊的權(quán)屬狀態(tài)。成都成都“一地兩賣

19、地塊閑置一地兩賣地塊閑置8年未開年未開發(fā)發(fā)-05-30 20:19:49來源: 四川新聞網(wǎng)(成都)成都市中心九眼橋的一塊地歷時8年紛爭，八年不開發(fā)而未被政府收回。8年里以1個多億的實際付出，不斷騰挪，把一塊2億元的土地翻轉(zhuǎn)到了今天高達(dá)10億元以上的價值。操作方成心隱瞞合同，該地塊涉嫌一女兩嫁。16、以租代征風(fēng)險所謂“以租代征，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)展非農(nóng)業(yè)建立，擅自擴(kuò)大建立用地規(guī)模。 “以租代征背后的主導(dǎo)往往是地方政府。由于是租賃合同違法，得不到法律保護(hù)，作為以租代征的企業(yè)來說很難維護(hù)自己的權(quán)益，很有可能血本無歸。 重慶中海投資公司違法占地案年8月，中國海外建筑工程與南川區(qū)政府簽訂投資協(xié)議，

20、約定由該公司投資建立黎香湖統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合工程。隨后，該公司在南川區(qū)注冊成立重慶中海黎香湖投資，負(fù)責(zé)有關(guān)工程建立。年3月，經(jīng)南川區(qū)黎香湖鎮(zhèn)政府鑒證，重慶中海黎香湖投資與黎香湖鎮(zhèn)西湖村簽訂租地合同，用于工程建立中部分農(nóng)民搬遷安置房建立。年6月違法占地建立，已建成房屋萬平方米。 年1月，南川區(qū)國土資源和房屋管理局作出行政處分，沒收重慶中海黎香湖投資在違法占用土地上新建建筑物萬平方米，道路公里，并處每平方米15元罰款，共計萬元。罰款已繳納，沒收的建筑物、道路已移交南川區(qū)財政部門。北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房案 2004年至年至2006年期間，懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)年期間，

21、懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)“北京伍陸風(fēng)情北京伍陸風(fēng)情生態(tài)種植園水岸江南、生態(tài)種植園水岸江南、“草根香村、草根香村、“梭草梭草莊園和莊園和“北京北京彩虹生態(tài)種植園彩虹生態(tài)種植園4個工程相繼開個工程相繼開工建立，均是以出租為名出售集體土地建房。詳細(xì)方工建立，均是以出租為名出售集體土地建房。詳細(xì)方式是：開發(fā)商先租賃村集體土地，修建道路、通水、式是：開發(fā)商先租賃村集體土地，修建道路、通水、通電等根底設(shè)施，并圈建圍墻，之后再與村集體合作通電等根底設(shè)施，并圈建圍墻，之后再與村集體合作將土地劃分成假設(shè)干區(qū)塊向社會公開長期出租，租戶將土地劃分成假設(shè)干區(qū)塊向社會公開長期出租，租戶可以自行在租賃的土地上建造房屋，也可以委托開發(fā)可以自行在租賃的土地上建造房屋，也可以委托開發(fā)商進(jìn)展建立。商進(jìn)展建立。2007年3月，在懷柔區(qū)開展“違法房地產(chǎn)建立專項治理工作后，工程停頓了建立、銷售，部分工程被強迫撤除。但由于清理不徹底、監(jiān)管不力，年年初，個別工程又開場建立、銷售。上述4個工程共占地畝，均不符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。年1