物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃

1、根據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、 入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等） 和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：介入期根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、 銷售進(jìn)度表、 入住計(jì)劃安排， 制定相 應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。1 、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備 工作：（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時(shí)公約、前期物 業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主手冊(cè)，并與集團(tuán)簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；對(duì)集團(tuán)公 司售樓承諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)

2、不符導(dǎo)致糾紛；（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建 議；（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系 統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系 統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提 出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè) 管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書

3、面 整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、 聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面 建立有效的措施以確保維修的高效率， 使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得 到及時(shí)的解決；（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng) 等準(zhǔn)備工作；（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、 食堂等生 活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料， 并印刷裝 訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

4、（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。2 、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)， 集中收集了解業(yè)主反饋的信息， 在 銷售部幫助下， 在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查， 以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、 文化層 次、興趣愛(ài)好及各類服務(wù)需求， 通過(guò)分析， 確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3 、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收 充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)， 以及對(duì)大儒世家物業(yè)的了解， 本 著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4 、介入期管理工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi)容時(shí)間一一一前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)

5、1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意 圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建 議。二二二擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功 經(jīng)驗(yàn)；2、對(duì)大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對(duì)大儒世豕新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理 方。-三組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人 員的招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。四完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。五制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；六對(duì)業(yè)戶的宣傳及對(duì)員工的培訓(xùn)對(duì)二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面 宣導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、培訓(xùn)。七物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督 促整改；2、

6、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做 好工程遺留問(wèn)題備案。八內(nèi)業(yè)檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。 入住期1 、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：(1) 與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng) 收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；(2) 銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服 務(wù)；(3) 條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一 對(duì)一的入住服務(wù)；(4) 事前聯(lián)系供氣、供電、供水、

7、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步 辦公，方便業(yè)主入伙；2 、提供入住期的便民服務(wù)措施(1) 延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答 疑、裝修咨詢等；(2) 通過(guò)公開招投標(biāo)方式引入45家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好 的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同 時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；(3) 組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決 家庭裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。3 、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見(jiàn)與建議4 、裝修管理(1) 裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建筑發(fā)，建設(shè)部第 110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾 裝修管理

8、辦法及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、二次裝修申請(qǐng)表等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè) 主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。(2) 強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。(3) 落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。(4) 制定違章裝修處理流程。(5) 依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。5 、治安管理(1) 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、 培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。(2) 確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色)(3

9、) 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi)崗)、 機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)6 、入住期管理工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間入住手續(xù)辦理1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與 崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利 服務(wù)。住戶裝修管理1、對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場(chǎng)交流）；1、裝修申報(bào)審批；2、裝修施工過(guò)程監(jiān)管；3、裝修驗(yàn)收。業(yè)戶檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；1、建檔；2、運(yùn)用。三 常規(guī)期管理1 、培訓(xùn)工作通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物

10、 業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管 理更加賦有成效。（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員2安管員考核細(xì)則安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員3“三流”管理依據(jù)安防管理培訓(xùn)教案預(yù)案安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員4門崗工作流程、巡邏工作流程安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員5中隊(duì)訓(xùn)練(每周星期三、五進(jìn)行)依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員6隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)中國(guó)保安安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、 困梯解救預(yù)案培訓(xùn)保安經(jīng)理全體隊(duì)員8崗位職責(zé)9新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及崗位職責(zé)、公 司理念、服務(wù)意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分 階段進(jìn)行新隊(duì)員老隊(duì)員10安防大隊(duì)

11、在二次裝修管理中的崗位職 責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)傳遞 業(yè)戶的投訴、報(bào)修；全體隊(duì)員11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及演練全體隊(duì)員(2)綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1綠化工崗位職責(zé)綠化班長(zhǎng)綠化工2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì)綠化工、樓管員3割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及 保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說(shuō)明書綠化工安全操作規(guī)程綠化工 客戶主管苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化工 客戶主管各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)使用 表單綠化工、樓管、客戶主管氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化工、客戶主管苗木等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害 依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料綠化工、樓管、客戶主管(3)行政培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1物

12、業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理2學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的新建商品住宅質(zhì)量保證書、新建商品住宅使用說(shuō)明書物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員4新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員5學(xué)習(xí)業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理 協(xié)議、房屋裝飾、裝修管理辦法、接樓特別提示、業(yè)主基本情況登記 表等物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員6服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員7各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求物業(yè)部經(jīng)理客服、收款員8各類相關(guān)表單使用物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員10現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施

13、使用功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員(4)新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡(jiǎn)介、(規(guī)章制 度，崗位職責(zé))/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員2公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員3安全知識(shí)、及禮節(jié)、文明禮貌用語(yǔ)培訓(xùn)工程主管全體工程人員4現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)：組織現(xiàn)場(chǎng)人員到社區(qū)熟悉環(huán)境 及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位 特點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地 品名等工程主管全體工程人員、樓管員5現(xiàn)場(chǎng)操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī) 章制度的培訓(xùn)工程主管全體工程人員、樓管員6建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化 系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對(duì)各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng) 培訓(xùn)/依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn) 收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。工程主管全體工程人員7小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識(shí)、給排水系統(tǒng)知識(shí)培 訓(xùn)。工程主管全體工程人員8業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識(shí)培訓(xùn)。工程主管全體工程人員、樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培 訓(xùn)工程主管全體工程人員10電梯安全技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知 識(shí)培訓(xùn)。工程主管全體工程人員2 、常規(guī)期工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間房屋