物業(yè)管理常見的風(fēng)險與防范

1、物業(yè)管理常見的“風(fēng)險與防范”資訊分享2020年4月10日，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖 行業(yè)收費進一步提升服務(wù)質(zhì)量的意見（征求意見稿）（以下簡稱“意見”）公開征求意見的公告。 意見指出要清理規(guī)范城鎮(zhèn)供水供電供氣供暖等行 業(yè)收費，到 2025年，供水供電供氣供暖行業(yè)不合理收費全部取消，科學(xué)、 規(guī)范、透明的價格形成機制基本建立，政府補貼機制進一步健全。規(guī)范經(jīng)營者價格收費行為。配套設(shè)施運行維護費用和物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費用等，應(yīng)通過物業(yè)費或租金解決， 不得以任何名義在水電暖費用 中加價。當疫情突如其來，社區(qū)成為防控的重要陣地，物業(yè)人第一時間走出家門加入 到這場“不計

2、報酬、無畏生死”的應(yīng)急戰(zhàn)、沖鋒戰(zhàn)、防控戰(zhàn)，將與每一位普 通人息息相關(guān)的最后一道防線死死守住。向物業(yè)人致敬！同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社會治理大體系中的微基礎(chǔ)，因其服務(wù)業(yè)務(wù)對接端口繁雜，涉及多重法律關(guān)系，風(fēng)險管理涵蓋了物業(yè)服務(wù)全過程，與業(yè)主的安居幸福生活息息相關(guān)。隨著當前國家物業(yè)管理法規(guī)逐漸完善，物業(yè)服務(wù)行業(yè)特有的準公共性服務(wù) 屬性，卻使得其在日常服務(wù)過程中風(fēng)險無處不在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有準確把握物業(yè)管理活動中存在的各種風(fēng)險隱患，并認真思考解決這些風(fēng)險問題的 正確處理辦法，做好風(fēng)險防范應(yīng)對措施，以及當風(fēng)險不幸演變成為現(xiàn)實后的 應(yīng)急預(yù)案，才能使物業(yè)企業(yè)獲得平穩(wěn)健康的發(fā)展。物業(yè)管理中常見的風(fēng)險包括：治安風(fēng)險

3、、車輛管理風(fēng)險、消防責(zé)任風(fēng)險、設(shè)備管理風(fēng)險、公共區(qū)域責(zé) 任風(fēng)險、雇主責(zé)任風(fēng)險、服務(wù)合同風(fēng)險、物業(yè)收費風(fēng)險、建筑物業(yè)責(zé)任風(fēng)險、 自然災(zāi)害風(fēng)險、公共環(huán)境衛(wèi)生風(fēng)險、事件危機、企業(yè)決策風(fēng)險、服務(wù)產(chǎn)品不 準確等。1、治安風(fēng)險 該風(fēng)險主要指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造 成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)損失時，業(yè)主多要求物業(yè)公司對此承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任取決于其是否完全履行了法定或合 同約定的安保義務(wù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，保證監(jiān)控設(shè)備的良好運行、 保安按時巡邏、外來人員嚴格登記等物業(yè)管理工作，則物業(yè)公司無需承擔(dān)責(zé)任。原因在于此類事故具有突發(fā)性甚至是違法犯罪，物業(yè)服

4、務(wù)企業(yè)事實上不可能具備完全避免上述事情發(fā)生的能力，故在其履行 完畢相應(yīng)法定或約定的安保義務(wù)后，即無需承擔(dān)責(zé)任。 同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)也不應(yīng)被無限放大。因此，物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)， 約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的服務(wù)能力。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴格按照合同約定提供服務(wù)，加強管理，遇見突發(fā)事件，第一時間報案并及時協(xié)助公安機關(guān)工作。2、停車服務(wù)風(fēng)險業(yè)主停放在收費停車場的車輛遭受被劃等損失時通常會要求物業(yè)服務(wù) 企業(yè)給予賠償，甚至?xí)虼司芙^繳納物業(yè)費。對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，有合法的經(jīng)營手續(xù)，在簽訂停車場使用協(xié)議時

5、應(yīng)明確所收取的費用是否包括車輛看管費。若不包括，應(yīng)對此明確說明。另外，可在停車場顯著位置放置告示牌，明示停車服務(wù)內(nèi)容。3、消防風(fēng)險消防安全責(zé)任重大，關(guān)系到每個業(yè)主的生命安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)時，即應(yīng)確認該物業(yè)是否通過消防驗收。如未通過，不應(yīng)為業(yè)主辦理入住手續(xù)。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)保持消防通道暢通、消防設(shè)施運行良好外，在業(yè)主進行裝修時， 還應(yīng)審查業(yè)主申請裝修的項目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在損壞公共消防設(shè)施和器械的行為，對損害行為應(yīng)及時制止，必要時應(yīng)報告消防主管部門處理。4、設(shè)備、設(shè)施風(fēng)險物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施承擔(dān)管理維護責(zé)任，那么，這些部位、設(shè)

6、施存在隱患的話也就相應(yīng)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來風(fēng)險。對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接手物業(yè)時， 應(yīng)對其現(xiàn)狀與各方進行書面確認，并在物業(yè)合同中細化維修費用的承擔(dān)主體， 在履行物業(yè)合同過程中及時檢查、修復(fù)設(shè)施、設(shè)備，保證相關(guān)設(shè)備保持良好的狀態(tài)并做好維修記錄。若一時難以修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護措施。對于需要大中修的設(shè)施設(shè)備應(yīng)及時制定維修計劃并 報業(yè)主大會批準，及時修復(fù)以做到防患于未然。5、公共環(huán)境風(fēng)險 在進行物業(yè)綠化、消殺時，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標識，警示行人注意和繞行。 在消殺前應(yīng)公示實施消殺的時間安排， 提示要注意未成年人和寵物的安全，消殺完成后的一定時

7、間，仍需在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的警示標識，以避免造成業(yè)主或使用人的人身、財產(chǎn)損害。另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內(nèi)外的防滑 工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過后應(yīng)及時檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。6、收費風(fēng)險 在物業(yè)合同中，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供各項服務(wù)的等級及收費 標準，對此的約定應(yīng)尊重客觀事實，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)做出超出自身服務(wù)能力的承諾。否則，業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)不符合約定主張服務(wù)費過高。另外，應(yīng)在合同中將有償收費項目細化，以免雙方因某項服務(wù)是否應(yīng)另行收費發(fā) 生糾紛。在出現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時發(fā)放書面催繳通知，以免超過訴訟時效。 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費的事項，物業(yè)服務(wù)企

8、業(yè)不可向業(yè)主收取手續(xù)費等其他費用，同時應(yīng)注意保留好記錄，如入戶抄取的水表數(shù)應(yīng)讓業(yè)主或使用人簽字確認，以免造成日后追繳的舉證難問題。7、服務(wù)合同風(fēng)險物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險從訂立和發(fā)展來看，可以分為前期物業(yè)管 理的合同風(fēng)險與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險。在司法實踐中合同風(fēng)險主要發(fā) 生在訂立過程和履行過程。物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡單，這類風(fēng)險來自對物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實踐中要多與業(yè)主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。 &自然災(zāi)害風(fēng)險 自然災(zāi)害包括地震、 高溫、臺風(fēng)、 暴雨、雷擊、泥石流等。物業(yè)管理企業(yè)不具備抵抗大的自然災(zāi)害的能力，但具有預(yù)報、通知、采取積極防御措施的義務(wù)和責(zé)任。在自然災(zāi)害可能來臨之前,物業(yè)管理者要積極聽取當?shù)靥鞖忸A(yù)報，了解預(yù)警信號，并全面思考可能的不安全隱患。在自然災(zāi)害來臨之前，樹立防御意識，用排查的方式擬訂自然災(zāi)害防御計劃或防御措施。9、其他風(fēng)險 對于有些專業(yè)服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托給專業(yè)公司，但是在選擇專業(yè)公司時要注意選擇具有相應(yīng) 資質(zhì)的公司。否則，物業(yè)服務(wù)