三亞產(chǎn)權(quán)式酒店專題研究

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2013Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。三亞產(chǎn)權(quán)式酒店專題研究天津中原地產(chǎn)投資顧問部2015.01Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店經(jīng)經(jīng)營營模模式式國國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店現(xiàn)現(xiàn)狀狀產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店基基本本概概念念三三亞

2、亞產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店客客戶戶分分析析國國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店現(xiàn)現(xiàn)狀狀案案例例Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念伴隨擁有酒店產(chǎn)權(quán)（股權(quán)、房產(chǎn)權(quán)）的，以固伴隨擁有酒店產(chǎn)權(quán)（股權(quán)、房產(chǎn)權(quán)）的，以固“定投資回報定投資回報+ +經(jīng)營收經(jīng)營收益回報益回報+ +入住權(quán)益入住權(quán)益”作為投資回報的一種物業(yè)經(jīng)營方式作為投資回報的一種物業(yè)經(jīng)營方式產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全新的純投資型物業(yè)，起源于產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全新的純投資型物業(yè)，起源于2020世紀(jì)世紀(jì)7070年代的歐洲，即開發(fā)商將年代的歐洲，即開發(fā)商將傳統(tǒng)酒店的每

3、間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一傳統(tǒng)酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時投資者還享有酒店管理公司贈送的優(yōu)惠消費等。出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時投資者還享有酒店管理公司贈送的優(yōu)惠消費等。 作為一種特殊投資和消費模式產(chǎn)權(quán)酒店符合經(jīng)濟資源共享的基本原則。它使業(yè)主閑置的作為一種特殊投資和消費模式產(chǎn)權(quán)酒店符合經(jīng)濟資源共享的基本原則。它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種既是消費又是存儲、既是服務(wù)又是家產(chǎn)、空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種既是消費又是存儲、既是服務(wù)又是

4、家產(chǎn)、既可自用又可贈送的特殊商品是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合。既可自用又可贈送的特殊商品是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合。產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：產(chǎn)權(quán)類時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：產(chǎn)權(quán)類時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。 產(chǎn)權(quán)式酒店主要坐落在風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，在中國主要以北京、海南等地為主。產(chǎn)權(quán)式酒店主要坐落在風(fēng)景優(yōu)美的旅游區(qū)，在中國主要以北京、海南等地為主。注：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收注：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。以法權(quán)形式體現(xiàn)

5、所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟中財產(chǎn)益權(quán)和處置權(quán)。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟中財產(chǎn)關(guān)系，約束人的經(jīng)濟行為，維護(hù)商品經(jīng)濟秩序，保證商品經(jīng)濟順利運行的法權(quán)工具。關(guān)系，約束人的經(jīng)濟行為，維護(hù)商品經(jīng)濟秩序，保證商品經(jīng)濟順利運行的法權(quán)工具。 產(chǎn)權(quán)式酒店基本概念產(chǎn)權(quán)式酒店基本概念Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2013（1 1） 業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán) 投資者以一次性付款或按揭（分期）的方式擁有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)往往僅有投資者以一次性付款或按揭（分期）的方

6、式擁有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)往往僅有4040年，并且沒年，并且沒有經(jīng)營權(quán)。有經(jīng)營權(quán)。（2 2）酒店式管理，管理費用較高）酒店式管理，管理費用較高 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣服、叫產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣服、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無而致，其管理費也比較醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無而致，其管理費也比較高，管理費一般是高，管理費一般是4040元元/ /平方米平方米月。月。（3 3） 兼具居住度假與投資兩種功能兼具居住度假與投資兩種功能 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來

7、居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途所有不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒在不同的時段的用途所有不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報方式也有不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加店提供的回報方式也有不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加30%30%酒店經(jīng)營利潤；有些則酒店經(jīng)營利潤；有些則是提供是提供75%75%的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回

8、報。 產(chǎn)權(quán)式酒店特征產(chǎn)權(quán)式酒店特征產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2013（1 1）有產(chǎn)權(quán)的時權(quán)酒店）有產(chǎn)權(quán)的時權(quán)酒店 有限的使用權(quán)有限的使用權(quán)由瑞士亞力山首先提出由瑞士亞力山首先提出“timeshare hotel”timeshare hotel”，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。售、轉(zhuǎn)

9、讓或者交換。（2 2）有限自用的投資型酒店）有限自用的投資型酒店有限的使用權(quán)有限的使用權(quán)+ +有限的回報收益有限的回報收益 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店常住，開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店常住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。司贈送的一定期限免費入住權(quán)。 （3 3） 養(yǎng)老型酒店（退休住宅型）養(yǎng)老型酒店（退休住宅型）有限的使用權(quán)有限的使用權(quán)+ +有限的回報收益有限的回報收益

10、使用權(quán)使用權(quán)是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。這種類型的酒店在美國比較多見。產(chǎn)權(quán)式酒店類型產(chǎn)權(quán)式酒店類型產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2013由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營性物業(yè)，根據(jù)國家稅收法律規(guī)定此

11、類物業(yè)應(yīng)繳納的稅費有以下五項：由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營性物業(yè)，根據(jù)國家稅收法律規(guī)定此類物業(yè)應(yīng)繳納的稅費有以下五項：（按租金收入征收計算）：（按租金收入征收計算）：1 1、營業(yè)稅：、營業(yè)稅： 商業(yè)類物業(yè)為商業(yè)類物業(yè)為5% 5% （產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類物業(yè)）（產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類物業(yè)）2 2、城市建設(shè)維護(hù)稅：營業(yè)稅的、城市建設(shè)維護(hù)稅：營業(yè)稅的7%7%3 3、教育費附加、地方教育費附加：營業(yè)稅的、教育費附加、地方教育費附加：營業(yè)稅的4%4%4 4、房產(chǎn)稅：、房產(chǎn)稅： 4%4%5 5、個人所得稅：、個人所得稅：10%10%以上五項稅費總共占到月收益的以上五項稅費總共占到月收益的15%15%左右，稅費起征點為左

12、右，稅費起征點為800800元起，由于分散的住宅出租目元起，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但是集中的租賃行為，比如酒前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但是集中的租賃行為，比如酒店經(jīng)營行為就無法回避這個問題。店經(jīng)營行為就無法回避這個問題。產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假同根共祖，皆源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假同根共祖，皆源自歐美地區(qū)對房地

13、產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式，產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時度假的延伸和擴展。權(quán)酒店可看作分時度假的延伸和擴展。性質(zhì)相近性質(zhì)相近產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假從基本性質(zhì)上說均屬于度假住宅或者第二居所的范疇，其主要的功產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假從基本性質(zhì)上說均屬于度假住宅或者第二居所的范疇，其主要的功能不是日常居住。地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱高爾夫球場等娛樂設(shè)施居，家能不是日常居住。地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱高爾夫球場等娛樂設(shè)施居，家裝飾與普通住宅樓有很大區(qū)別。裝飾與普通住宅樓有很大區(qū)別。使用方式相同使用方式相同消費者對于產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的使用頻率不高，大多在每年的節(jié)假日等有限時間，或消費者對于產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的

14、使用頻率不高，大多在每年的節(jié)假日等有限時間，或用來饋贈親友或作為一種保值增值的投資手段。用來饋贈親友或作為一種保值增值的投資手段。產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店相似點產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店相似點產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2013是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，標(biāo)準(zhǔn)分時度假房產(chǎn)并無產(chǎn)權(quán)。分時度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，標(biāo)準(zhǔn)分時度假房產(chǎn)并無產(chǎn)權(quán)。相反，產(chǎn)權(quán)酒店強調(diào)產(chǎn)權(quán)概念。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)。相

15、反，產(chǎn)權(quán)酒店強調(diào)產(chǎn)權(quán)概念。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)。而且，作為所有權(quán)人業(yè)主每年享受若干天的住宿權(quán)利并將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理而且，作為所有權(quán)人業(yè)主每年享受若干天的住宿權(quán)利并將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理方對外出租收取利潤分紅。方對外出租收取利潤分紅。銷售價格銷售價格標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品由于只擁有每年若干周的使用權(quán)利，所以價格相對產(chǎn)權(quán)酒店較低。標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品由于只擁有每年若干周的使用權(quán)利，所以價格相對產(chǎn)權(quán)酒店較低。付款方式付款方式分時度假產(chǎn)品要求一次性付清所有款項，而產(chǎn)權(quán)酒店由于有資產(chǎn)作抵押因而可以聯(lián)合金分時度假產(chǎn)品要求一次性付清所有款項，而產(chǎn)權(quán)酒店由于有資產(chǎn)作抵

16、押因而可以聯(lián)合金融部門提供購房貸款。融部門提供購房貸款。產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店相異點產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店相異點產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2013國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀（1 1）無產(chǎn)權(quán)）無產(chǎn)權(quán)“時權(quán)酒店時權(quán)酒店”模式在我國最早出現(xiàn)。這種模式之下因投資人不擁有客房的模式在我國最早出現(xiàn)。這種模式之下因投資人不擁有客房的所有權(quán)，故不能稱其為真正意義上的所有權(quán)，故不能稱其為真正意義上的“產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店”。因國情差異，其發(fā)展在我國產(chǎn)生了。因國情差異，其發(fā)展在我國產(chǎn)生了

17、“水土不服水土不服”的現(xiàn)象。的現(xiàn)象。“時權(quán)酒店時權(quán)酒店”主要是依靠契約和信用機制保障投資者的權(quán)益，而由主要是依靠契約和信用機制保障投資者的權(quán)益，而由于目前中國的物權(quán)和信用機制不完善，開發(fā)商攜款潛逃的事件屢有所聞，因此單憑契約保于目前中國的物權(quán)和信用機制不完善，開發(fā)商攜款潛逃的事件屢有所聞，因此單憑契約保障很難取得投資者的信任，這就產(chǎn)生了賦予投資者酒店所有權(quán)的必要性。障很難取得投資者的信任，這就產(chǎn)生了賦予投資者酒店所有權(quán)的必要性。 （2 2）“退休住宅退休住宅”，因我國現(xiàn)行法律規(guī)定，土地及房產(chǎn)的使用年限的較短，并且對于，因我國現(xiàn)行法律規(guī)定，土地及房產(chǎn)的使用年限的較短，并且對于不同類型的土地及房產(chǎn)

18、用途有不同的使用年限和使用規(guī)范，故在我國也未能成為主流。不同類型的土地及房產(chǎn)用途有不同的使用年限和使用規(guī)范，故在我國也未能成為主流。（3 3）“投資型酒店投資型酒店”經(jīng)過發(fā)展改良，逐步衍變成極具中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店，在中國經(jīng)過發(fā)展改良，逐步衍變成極具中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店，在中國其最大適用性為其最大適用性為“開發(fā)商規(guī)避旅游用地產(chǎn)權(quán)不可分割開發(fā)商規(guī)避旅游用地產(chǎn)權(quán)不可分割”與與“在資金鏈較緊時，加快回收速在資金鏈較緊時，加快回收速度度”兩方面。兩方面。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)點產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)點產(chǎn)區(qū)式酒店

19、是一種將房地產(chǎn)、酒店、旅游結(jié)合在一起的一種商業(yè)概念，對多種資源進(jìn)行產(chǎn)區(qū)式酒店是一種將房地產(chǎn)、酒店、旅游結(jié)合在一起的一種商業(yè)概念，對多種資源進(jìn)行整合，實現(xiàn)了資源共享，擴大了資源邊際效用，因而有以下優(yōu)點：整合，實現(xiàn)了資源共享，擴大了資源邊際效用，因而有以下優(yōu)點：（1 1）提高銷售價格（僅對產(chǎn)權(quán)分時度假類產(chǎn)品）提高銷售價格（僅對產(chǎn)權(quán)分時度假類產(chǎn)品）分割銷售后，每份相對效用較高，例：將每年分割為分割銷售后，每份相對效用較高，例：將每年分割為1212份后，每份價格提高為原預(yù)計份后，每份價格提高為原預(yù)計價格的價格的200%200%，價格也僅為原整體銷售的，價格也僅為原整體銷售的1/61/6。如公司旗下有多

20、家相關(guān)產(chǎn)品并可串聯(lián)使用，。如公司旗下有多家相關(guān)產(chǎn)品并可串聯(lián)使用，則因其使用范圍的提高帶來了價值的提高，價格還可上升。則因其使用范圍的提高帶來了價值的提高，價格還可上升。（2 2）易于辦理產(chǎn)權(quán)證明（僅對于我國旅游用地類產(chǎn)品）易于辦理產(chǎn)權(quán)證明（僅對于我國旅游用地類產(chǎn)品）我國旅游用地不可分割，不能辦理獨立的房屋權(quán)屬證，若旅游用地上建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店并我國旅游用地不可分割，不能辦理獨立的房屋權(quán)屬證，若旅游用地上建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店并以股權(quán)方式銷售，可相對變相解決該種問題，給投資者以一定權(quán)屬保證。以股權(quán)方式銷售，可相對變相解決該種問題，給投資者以一定權(quán)屬保證。（3 3）若承諾較高的收益回報，可加快銷售速度）若承諾

21、較高的收益回報，可加快銷售速度若給予投資者較高投資回報，會極大的促進(jìn)銷售速度，但開發(fā)商未來收益會受較大影響。若給予投資者較高投資回報，會極大的促進(jìn)銷售速度，但開發(fā)商未來收益會受較大影響。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)權(quán)式酒店問題產(chǎn)權(quán)式酒店問題產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店與地產(chǎn)組合的產(chǎn)物，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就是一種房地產(chǎn)金融投資，它必產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店與地產(chǎn)組合的產(chǎn)物，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就是一種房地產(chǎn)金融投資，它必然潛藏著一定的投資風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報率的高低和風(fēng)險的大小并不是投資人所能

22、然潛藏著一定的投資風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報率的高低和風(fēng)險的大小并不是投資人所能控制的，而是主要取決于酒店將來的經(jīng)營狀況?？刂频?，而是主要取決于酒店將來的經(jīng)營狀況。（1 1）政策風(fēng)險）政策風(fēng)險相對普通住宅，相關(guān)政策的變動對于產(chǎn)權(quán)式酒店會帶來更大的風(fēng)險。例如，出臺的一系相對普通住宅，相關(guān)政策的變動對于產(chǎn)權(quán)式酒店會帶來更大的風(fēng)險。例如，出臺的一系列旨在抑制投資的宏觀調(diào)控，如商業(yè)貸款門檻提高、利率提高等。列旨在抑制投資的宏觀調(diào)控，如商業(yè)貸款門檻提高、利率提高等。（2 2）法律問題）法律問題產(chǎn)權(quán)式酒店項目本身及操作方式存在著的風(fēng)險。法律和行政法規(guī)目前對產(chǎn)權(quán)式酒店的運產(chǎn)權(quán)式酒店項目本身及操作方式存在著的風(fēng)

23、險。法律和行政法規(guī)目前對產(chǎn)權(quán)式酒店的運作方式并未規(guī)定，僅有一些部門規(guī)章存在規(guī)定。建設(shè)部的作方式并未規(guī)定，僅有一些部門規(guī)章存在規(guī)定。建設(shè)部的商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法第第2 2 章章第第11 11 條中規(guī)定，條中規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！钡诘?2 12 條條規(guī)定：規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷

24、售?！眹夜ど绦姓芾砭职l(fā)布實施的國家工商行政管理局發(fā)布實施的房房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第第16 16 條也規(guī)定：條也規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。容，不得含有升值或者投資回報的承諾?！碑a(chǎn)權(quán)式酒店在操作上涉嫌違反上述規(guī)定，不可避免存在一定的法律風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)式酒店在操作上涉嫌違反上述規(guī)定，不可避免存在一定的法律風(fēng)險。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)權(quán)式酒店問題產(chǎn)權(quán)

25、式酒店問題（3 3）市場風(fēng)險）市場風(fēng)險如發(fā)生經(jīng)濟危機，酒店等非生活必須類產(chǎn)品受沖擊更大，收益將會明顯減少。而由于其如發(fā)生經(jīng)濟危機，酒店等非生活必須類產(chǎn)品受沖擊更大，收益將會明顯減少。而由于其法律變更難度較大、建筑改造成本較高也令所有者難以轉(zhuǎn)變產(chǎn)品類型。法律變更難度較大、建筑改造成本較高也令所有者難以轉(zhuǎn)變產(chǎn)品類型。（4 4）銷售抉擇問題）銷售抉擇問題提高銷售吸引力的最佳方式為提高業(yè)主投資回報率，但業(yè)主投資回報率直接與銷售價格提高銷售吸引力的最佳方式為提高業(yè)主投資回報率，但業(yè)主投資回報率直接與銷售價格與未來收益相關(guān)。降低銷售價格雖可業(yè)主投資回報率，但直接影響開發(fā)商項目收益。而如與未來收益相關(guān)。降低

26、銷售價格雖可業(yè)主投資回報率，但直接影響開發(fā)商項目收益。而如未來收益較高，則開發(fā)商更應(yīng)持有該物業(yè)而不是將其變現(xiàn)。未來收益較高，則開發(fā)商更應(yīng)持有該物業(yè)而不是將其變現(xiàn)。（5 5）售后風(fēng)險）售后風(fēng)險在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時（后），開發(fā)商往往會指定或委托一家酒店管理公司與在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時（后），開發(fā)商往往會指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂委托管理合同，以酒店管理公司的名義對投資回報作出承諾。這樣，開發(fā)商在投資者簽訂委托管理合同，以酒店管理公司的名義對投資回報作出承諾。這樣，開發(fā)商在名義上將風(fēng)險地轉(zhuǎn)嫁到投資者身上，日后在委托管理中出現(xiàn)的問題看似對開發(fā)商沒有關(guān)系。名義上將風(fēng)險地轉(zhuǎn)嫁到投

27、資者身上，日后在委托管理中出現(xiàn)的問題看似對開發(fā)商沒有關(guān)系。但在中國但在中國“穩(wěn)定壓倒一切的穩(wěn)定壓倒一切的”的政策目標(biāo)下，在未來運營管理或回報率與預(yù)期不符等方的政策目標(biāo)下，在未來運營管理或回報率與預(yù)期不符等方面出現(xiàn)問題后，開發(fā)商仍將會被聯(lián)系。面出現(xiàn)問題后，開發(fā)商仍將會被聯(lián)系。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展及現(xiàn)狀Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2013三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例今典紅樹林今典紅樹林在北京開發(fā)在北京開發(fā) “ “今典花園今典花園”、“空間空間 蒙太奇蒙太奇”、“今日家園今日家園”等項目的今典集團(tuán)較早進(jìn)

28、等項目的今典集團(tuán)較早進(jìn)入三亞，其三亞亞龍灣紅樹林度假酒于入三亞，其三亞亞龍灣紅樹林度假酒于20042004年開業(yè)，近年其在三亞投資項目為七星級酒店年開業(yè)，近年其在三亞投資項目為七星級酒店“海棠灣紅樹林費爾蒙度假酒店海棠灣紅樹林費爾蒙度假酒店”及及“三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店”。其中其中“三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店”部分以產(chǎn)權(quán)式銷售。部分以產(chǎn)權(quán)式銷售。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2013海棠灣紅樹林費爾蒙酒店海棠灣紅樹林費爾蒙酒店三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this rep

29、ort | 16 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店項目位于三亞市鳳凰路邊，據(jù)距離三亞灣海濱大約項目位于三亞市鳳凰路邊，據(jù)距離三亞灣海濱大約2 2公里，鳳凰機場公里

30、，鳳凰機場6.46.4公里。公里。項目總占地項目總占地2626萬平米，建面約萬平米，建面約5050萬平米。包含兩棟豪華地標(biāo)酒店、一棟會展酒店、兩萬平米。包含兩棟豪華地標(biāo)酒店、一棟會展酒店、兩棟公寓式酒店，共有客房棟公寓式酒店，共有客房54005400間。間。酒店建筑風(fēng)格充滿濃郁的東南亞風(fēng)情，六座酒店環(huán)水而建、錯落有致。波浪式的頂部設(shè)酒店建筑風(fēng)格充滿濃郁的東南亞風(fēng)情，六座酒店環(huán)水而建、錯落有致。波浪式的頂部設(shè)計以及地標(biāo)性的建筑高度，共同勾勒出三亞湛藍(lán)晴空中最優(yōu)美的天際線。計以及地標(biāo)性的建筑高度，共同勾勒出三亞湛藍(lán)晴空中最優(yōu)美的天際線。配套：配套： 近千米長人工運河，近千米長人工運河，1.21.2

31、公里長東南亞風(fēng)情河畔商街公里長東南亞風(fēng)情河畔商街 百家店鋪世界美食港百家店鋪世界美食港“迪拜水上樂園迪拜水上樂園” ” 迷幻迷幻3D3D海底餐廳海底餐廳近近5 5萬平米國際電影節(jié)主題會展中心，含國際電影節(jié)標(biāo)準(zhǔn)頒獎影廳萬平米國際電影節(jié)主題會展中心，含國際電影節(jié)標(biāo)準(zhǔn)頒獎影廳600600座露天演出廣場、結(jié)婚禮堂座露天演出廣場、結(jié)婚禮堂三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店銷售方式三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店銷售方式其中兩棟公寓式酒店以產(chǎn)權(quán)式銷售，每間客房均擁有獨立產(chǎn)權(quán)證，基本

32、條件如下：其中兩棟公寓式酒店以產(chǎn)權(quán)式銷售，每間客房均擁有獨立產(chǎn)權(quán)證，基本條件如下： 。 （1 1）免費居住權(quán)。每年）免費居住權(quán)。每年3030天免費居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣（七星級）、清天免費居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣（七星級）、清水灣、北京、青島、無錫等所有紅樹林系列酒店，既可住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套。水灣、北京、青島、無錫等所有紅樹林系列酒店，既可住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套。 （2 2）現(xiàn)金折返權(quán)。自酒店運營第二年起，業(yè)主未使用完的免費居住天數(shù)，將按平均業(yè)）現(xiàn)金折返權(quán)。自酒店運營第二年起，業(yè)主未使用完的免費居住天數(shù)，將按平均業(yè)主價折返現(xiàn)金。主價折返現(xiàn)金。 （3 3） 業(yè)主房價權(quán)。免費

33、居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均享受業(yè)主房價。業(yè)主房價權(quán)。免費居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均享受業(yè)主房價。 （4 4）酒店利潤分紅權(quán)。三亞紅樹林酒店為第三方獨立財務(wù)，年終按業(yè)主所購房屋的分）酒店利潤分紅權(quán)。三亞紅樹林酒店為第三方獨立財務(wù)，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動分享酒店利潤，酒店運營第二年起即每月分紅。紅指數(shù)，自動分享酒店利潤，酒店運營第二年起即每月分紅。（5 5）團(tuán)體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會議或團(tuán)隊房享受團(tuán)體價，同時可獲得）團(tuán)體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會議或團(tuán)隊房享受團(tuán)體價，同時可獲得5%5%訂房傭金。訂房傭金。 三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this r

34、eport | 20 Copyright Centaline Group, 2013高檔磁磚 高檔磁磚墻面 三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝鋁木復(fù)合結(jié)構(gòu)門框（山東華建鋁材）中空伏法雙層鋼化玻璃高檔磁磚墻面 三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)

35、裝三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝鋁木復(fù)合結(jié)構(gòu)門框（山東華建鋁材）中空伏法雙層鋼化玻璃瓷木地板三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝1. 吊頂：高檔防潮石膏板吊頂2. 地面：高檔磁磚3. 墻面：高檔磁磚墻面4. 潔具：東陶（ToTo）或同檔次三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝

36、西門子廚具西門子廚具德國博洛尼德國博洛尼 三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2013三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝三亞灣紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店內(nèi)裝高級實木門感應(yīng)卡智能防盜門鎖三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例三亞產(chǎn)權(quán)酒店案例Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任投資者投資者開發(fā)商開發(fā)商擔(dān)保公司擔(dān)保公司銀行按揭銀行按揭管理公司管理公司酒店管理公司酒店管理公司房屋租賃合同房

37、屋租賃合同擔(dān)保函擔(dān)保函房屋買賣合同房屋買賣合同委托關(guān)系委托關(guān)系兩者簽委托協(xié)議，由兩者簽委托協(xié)議，由管理公司管理，開發(fā)管理公司管理，開發(fā)商以一定產(chǎn)權(quán)提供擔(dān)商以一定產(chǎn)權(quán)提供擔(dān)保。保。保證人與被保證人關(guān)系，保證人與被保證人關(guān)系，承若不能兌現(xiàn)時由擔(dān)保公承若不能兌現(xiàn)時由擔(dān)保公司負(fù)責(zé)賠償。擔(dān)保公司可司負(fù)責(zé)賠償。擔(dān)保公司可向開發(fā)商要求反擔(dān)保。向開發(fā)商要求反擔(dān)保。簽定借貸合簽定借貸合同，以房產(chǎn)同，以房產(chǎn)抵押作保證。抵押作保證。開發(fā)商向銀行作開發(fā)商向銀行作保證，承無限連保證，承無限連帶責(zé)任。帶責(zé)任。產(chǎn)權(quán)式酒店的運作模式如下產(chǎn)權(quán)式酒店的運作模式如下Code of this report | 27 Copyrigh

38、t Centaline Group, 2013參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任（1 1）房屋買賣合同法律關(guān)系。）房屋買賣合同法律關(guān)系。 投資者首先與開發(fā)商簽訂投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的。，這與商品房買賣是相同的。（2 2）房屋租賃合同法律關(guān)系。）房屋租賃合同法律關(guān)系。 投資者與酒店管理公司簽訂投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實際情況，如：租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違際情況，如：租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租

39、期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。約責(zé)任等進(jìn)行約定。（3 3）擔(dān)保法律關(guān)系）擔(dān)保法律關(guān)系 投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，由擔(dān)保公司（保證人）投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，由擔(dān)保公司（保證人）出具的出具的擔(dān)保函擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。同時約定據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。同時約定項目的回購時間，違約承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。項目的回

40、購時間，違約承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。備注：備注： 管理公司以及擔(dān)保公司可以為開發(fā)商旗下的子公司；擔(dān)保公司可以不是專業(yè)擔(dān)保公司，管理公司以及擔(dān)保公司可以為開發(fā)商旗下的子公司；擔(dān)保公司可以不是專業(yè)擔(dān)保公司，非專業(yè)擔(dān)保公司也可以為項目作擔(dān)保。非專業(yè)擔(dān)保公司也可以為項目作擔(dān)保。產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2013產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理模式產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理模式（1 1）管理公司自營）管理公司自營 由開發(fā)商下屬的管理公司自行經(jīng)營酒店。由開發(fā)商下屬的管理公司自行經(jīng)營酒店。（2 2）委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營）委托

41、知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營 委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員經(jīng)營管理，在本地招聘酒委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員經(jīng)營管理，在本地招聘酒店員工。店員工。（3 3）掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營）掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導(dǎo)管理，在本地招聘酒掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導(dǎo)管理，在本地招聘酒店員工。店員工。產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2013經(jīng)營模式考評經(jīng)營模式考評序號序號

42、經(jīng)營模式經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢模式1管理公司自行經(jīng)營成本較低靈活性較大缺乏酒店管理經(jīng)驗沒有品牌優(yōu)勢，抗風(fēng)險能力很低投資者信心不足模式2委托酒店管理公司專業(yè)經(jīng)營管理品牌知名度高能很好提高投資者信心成本過高酒店管理公司對項目要求苛刻模式3掛牌酒店自行經(jīng)營品牌知名度高有相應(yīng)管理經(jīng)驗和人才技術(shù)投資者對其有信心靈活性較高，成本相對較低抗風(fēng)險能力相對較低管理力度與執(zhí)行力可能有所下降據(jù)以上綜合分析，從成本、風(fēng)險以及對消費者的信心等優(yōu)劣勢的平衡來分析，模式據(jù)以上綜合分析，從成本、風(fēng)險以及對消費者的信心等優(yōu)劣勢的平衡來分析，模式3 3優(yōu)優(yōu) 點多點多缺點少，同時對開發(fā)商來說較為有利缺點少，同時對開發(fā)商來說較為有利1.1.經(jīng)營成本經(jīng)營成本 2. 2. 品牌知名度對消費者的影響品牌知名度對消費者的影響 3. 3. 抗風(fēng)險能力抗風(fēng)險能力經(jīng)營模式建議經(jīng)營模式建議Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2013三亞產(chǎn)權(quán)酒店客戶分析三亞產(chǎn)權(quán)酒店客戶分析客戶年齡分布客戶