宏觀調(diào)控可從調(diào)節(jié)投資置業(yè)系數(shù)CIP入手

1、宏觀調(diào)控可從調(diào)節(jié)投資置業(yè)系數(shù)CIP入手發(fā)現(xiàn)投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4）的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義金小明（浙江東方職業(yè)技術(shù)學(xué)院，溫州 325011）中圖分類(lèi)號(hào)：F213.3    文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A摘 要：近年，面對(duì)樓價(jià)飆升，政府、專(zhuān)家、老百姓都在思考社會(huì)政治原因或建房造價(jià)、土地增值因素，抱怨中不得其解。殊不知，物價(jià)除成本價(jià)外，還有購(gòu)買(mǎi)力牽引而成的計(jì)劃價(jià)。計(jì)劃價(jià)的理論依據(jù)是計(jì)劃消費(fèi)市場(chǎng)生產(chǎn)模式，規(guī)律依據(jù)是力-消-產(chǎn)順序周期律，操作依據(jù)是抓消費(fèi)促生產(chǎn)。作為對(duì)價(jià)值規(guī)律的修正，其實(shí)樓價(jià)沿成本價(jià)隨著供求關(guān)系波動(dòng)，下限是價(jià)值，上限是巨富群體的購(gòu)買(mǎi)力。CIP作為投資置業(yè)系數(shù)透示了貧富狀況反映了

2、購(gòu)買(mǎi)力，因而與恩格爾系數(shù)相關(guān)，也同基尼系數(shù)相關(guān)。CIP=（0，4的發(fā)現(xiàn)恰好破解了國(guó)際上流行的房屋均價(jià)等于社會(huì)月平工資三倍的經(jīng)驗(yàn)值，由CIP建立的樓價(jià)調(diào)控公式揭示了近三年樓價(jià)之所以飆升同GDP十多年來(lái)高速增長(zhǎng)積累相關(guān)，屬補(bǔ)漲性質(zhì)，但每平方米萬(wàn)元樓價(jià)無(wú)疑是由壟斷炒作形成，屬不合理物價(jià)。顧名思義，樓價(jià)調(diào)控公式說(shuō)明樓價(jià)趨勢(shì)可以測(cè)算應(yīng)當(dāng)調(diào)控，衣食住行中住關(guān)系到民生大計(jì)不能完全市場(chǎng)化，從而為政府從樓價(jià)入手調(diào)控整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)提出了原理依據(jù)和測(cè)算技術(shù)，向社會(huì)推出了檢驗(yàn)樓價(jià)是否合理的CIP數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：投資置業(yè)系數(shù)（0，4；樓價(jià)調(diào)控公式與樓價(jià)趨勢(shì)測(cè)算；樓價(jià)與GDP呈正比關(guān)系；投資置業(yè)系數(shù)與恩格爾系數(shù) 引 子為

3、什么樓價(jià)越調(diào)越高，現(xiàn)樓價(jià)過(guò)高真是困擾人們生活的主要原因嗎？投資置業(yè)系數(shù)CIP的發(fā)現(xiàn)揭示出：如果剔除官商炒作因素，我們一致感到現(xiàn)在的樓價(jià)不合理是片面感知，而壟斷行業(yè)壟斷價(jià)格壟斷利潤(rùn)乃至洗錢(qián)的存在和勞動(dòng)者工資太低等情況使貧富差距迅速拉大才是造成樓價(jià)太高工資太低，以致經(jīng)濟(jì)雖大發(fā)展人們卻感到越加不如從前的關(guān)鍵原因。繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)高且超前的消費(fèi)，恢復(fù)綠色GDP、勞動(dòng)者工資、樓價(jià)為龍頭的物價(jià)之間的自然平衡關(guān)系并使之協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方向。因沒(méi)有CIP，近來(lái)政府調(diào)控樓價(jià)只能是東一榔頭西一磅。價(jià)值工程雜志2007年第8期刊登了一篇試建立樓價(jià)調(diào)控公式的文章，其中引人注目的是“發(fā)現(xiàn)投資置業(yè)系數(shù)CI

4、P=（0，4”。文章認(rèn)為，房地產(chǎn)除成本價(jià)外，更重要的是購(gòu)買(mǎi)力牽引而成的與工資掛靠的均價(jià)，因而樓價(jià)調(diào)控公式是指房地產(chǎn)均價(jià)等于投資置業(yè)系數(shù)乘以全社會(huì)居民月均工資。這個(gè)公式揭示了房地產(chǎn)均價(jià)與居民月均收入二者間比例關(guān)系，稱(chēng)這個(gè)比例函數(shù)為投資置業(yè)系數(shù)。在中國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)狀況和政策條件下，投資置業(yè)系數(shù)最大為4，最小自然不得低于0。有了這組常數(shù)范圍，人們就能判斷反映經(jīng)濟(jì)水平的真實(shí)樓價(jià)是多少，而由炒作提升的樓價(jià)是多少，政府就可對(duì)樓價(jià)作出實(shí)時(shí)數(shù)量化調(diào)控，老百姓就能時(shí)刻把握樓價(jià)市場(chǎng)趨勢(shì)。CIP似乎在房地產(chǎn)、價(jià)格理論、宏觀調(diào)控等方面創(chuàng)新了財(cái)經(jīng)理論，不僅從衣食住行的實(shí)際全面解決了樓價(jià)及其規(guī)律理論問(wèn)題，更為重要的是揭示了土

5、地（以農(nóng)民為代表）與崗位（以工人為代表）之間的自然利益平衡關(guān)系集中體現(xiàn)在CIP上的事實(shí)，同時(shí)分析了宏觀調(diào)控為什么可從調(diào)節(jié)CIP入手。投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4的證明根據(jù)文章1，CIP=24 y÷A÷，樓價(jià)BP= CIP×Wa式中CIP為投資置系數(shù)，y工作年限，A為房屋交易面積，為房貸首付成數(shù)，Wa為人均月收入。 據(jù)此二式，則購(gòu)買(mǎi)一套建設(shè)部規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)套房（90平方）總投資為：A×BP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元） 按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，銀行按揭貸款購(gòu)房者首期付款最低為所購(gòu)房款的30%，即90 CIP Wa &#

6、215;30%=27 CIP Wa （元） 根據(jù)人類(lèi)生活的實(shí)際安排，設(shè)人生平均工作年限不少于30年，則工作早的人可用5年支付房款首期，而多數(shù)人由家族墊支或私募相當(dāng)于5年的收入支付房款首期。余下30年恰是按揭還貸最長(zhǎng)期，包括支付房貸本息、契稅和手續(xù)費(fèi)。中老年購(gòu)房的，通常是已發(fā)財(cái)或有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人，其經(jīng)濟(jì)狀況通常好于工作剛滿5年就購(gòu)房者，則5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元） 聯(lián)立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa 所以 CIP=60÷27=20÷9=2.222 購(gòu)房者通常是已婚或行將結(jié)婚者，據(jù)男女分工差異的實(shí)際情況，不妨設(shè)妻子收入為丈夫

7、的0.8倍，則夫妻雙方就業(yè)的投資置業(yè)系數(shù)為CIP =20÷9×(1.0+0.8）=20÷9×1.8=36÷9=4 顯然，生存困難者為消除衣食不保的狀況，從未停止過(guò)謀求現(xiàn)狀的改變，那就會(huì)有力所能及的投資，故CIP下限不為0。綜上得，CIP=（0，4。投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4解決四大經(jīng)管問(wèn)題其一，樓價(jià)完全由市場(chǎng)決定還是由政府參與市場(chǎng)調(diào)控？樓價(jià)調(diào)控公式的建立表明，樓價(jià)不僅可以調(diào)控，而且可從調(diào)控樓價(jià)入手調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。其二，在中國(guó)，萬(wàn)元一平方米的樓價(jià)合理嗎？國(guó)際上流行樓價(jià)為工資三倍的經(jīng)驗(yàn)公式有道理嗎？投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4的發(fā)現(xiàn)證明“3”恰好在

8、其范疇內(nèi)。各地當(dāng)前樓價(jià)是否合理，由當(dāng)?shù)鼐用袢似焦べY乘以3就可大體判斷出。其三，投資置業(yè)系數(shù)CIP與基尼系數(shù)（Gini Coefficient）、恩格爾系數(shù)（Engel Coefficien）誰(shuí)更為科學(xué)實(shí)用？這從樓價(jià)調(diào)控公式的推導(dǎo)和作用中一看便知。其四，樓價(jià)可預(yù)測(cè)嗎？樓價(jià)調(diào)控公式的創(chuàng)建說(shuō)明樓價(jià)可調(diào)控，自然就可預(yù)測(cè)。BP = CIP×Wa正是判定樓價(jià)趨勢(shì)的原理公式。樓價(jià)的精算公式據(jù)文章，BP=24 yWa×（1-R）÷A÷ ，式中R為恩格爾系數(shù)。 設(shè)商業(yè)銀行貸款月利率為r，B r為房屋租金，則每平方米房屋月租B r = BP×r CIP和人均月收入

9、是理論測(cè)算樓價(jià)的二個(gè)因素，而房租水平則是反映房地產(chǎn)供求狀況的市價(jià)因素。樓價(jià)的速算公式為什么樓市均價(jià)等全社會(huì)人均工資的三倍呢？由于3在CIP=（0，4內(nèi)，不妨取CIP=3，則BP = 3×Wa CIP=（0，4揭示了樓價(jià)速算公式為BP = 3Wa，這正是老百姓判定樓價(jià)趨勢(shì)的口頭系數(shù)。樓價(jià)的調(diào)控原理一方面，樓價(jià)調(diào)控公式的重要功能是平衡城市居民的崗位工資與鄉(xiāng)村農(nóng)民的土地收益二者間關(guān)系。社會(huì)財(cái)富實(shí)質(zhì)上包括個(gè)人工資和剩余價(jià)值二個(gè)內(nèi)容。個(gè)人工資是指從屬物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中必不可少工作的勞動(dòng)收入，在未來(lái)自動(dòng)化（無(wú)人）監(jiān)管社會(huì)里，不包括分配配置和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的工作。其構(gòu)成分為最低工資、崗位工資和技術(shù)工資。原始

10、體力勞動(dòng)貨幣化當(dāng)量值即最低工資，是不含任何技術(shù)文化成分的單純體力勞動(dòng)；崗位工資就是就業(yè)時(shí)才能發(fā)生的社會(huì)分工工資；而技術(shù)工資是經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)工資，需要給予實(shí)驗(yàn)實(shí)踐機(jī)會(huì)和接受素質(zhì)教育、技能培訓(xùn)。出于天然原因，市民以崗位為生而農(nóng)民靠土地謀生，崗位工資與征地補(bǔ)償?shù)钠胶饩腕w現(xiàn)在地價(jià)上。這個(gè)平衡點(diǎn)的調(diào)整過(guò)程為：政府作為土地所有權(quán)人，由其征地補(bǔ)償原土地使用權(quán)人（如農(nóng)民），并將土地拍賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商出售成品樓給市民，期間政府按全社會(huì)居民年均收入或月均工資調(diào)控房地產(chǎn)均價(jià)。這樣，以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)反映著隨GDP增長(zhǎng)工資水平必然因而必須增長(zhǎng)，工資增長(zhǎng)基于崗位工資與土地價(jià)平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)。這就要求調(diào)高地價(jià)，從而政府土地

11、收入、農(nóng)民獲得的征地補(bǔ)償均應(yīng)相應(yīng)走高。而調(diào)高地價(jià)主要調(diào)CIP，因CIP公式中交易面積A表明，CIP包含的主變量是土地及其建筑面積因素。另一方面，投資置業(yè)系數(shù)CIP的基理是購(gòu)買(mǎi)力價(jià)。物價(jià)分為市場(chǎng)價(jià)和計(jì)劃價(jià)二種。前者也叫以造價(jià)為基礎(chǔ)的銷(xiāo)售價(jià)，由價(jià)值和使用價(jià)值決定；后者也叫調(diào)控價(jià)消費(fèi)價(jià)，由購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿決定。顯然，成交價(jià)通常是市場(chǎng)價(jià)，其上限由富有群體之購(gòu)買(mǎi)力決定而下限由價(jià)值支持。房產(chǎn)之成本價(jià)由土地增值費(fèi)和造價(jià)構(gòu)成；均價(jià)與全社會(huì)居民月均工資相關(guān)，因土地增值保值而約為工資的3倍，準(zhǔn)確點(diǎn)說(shuō)均價(jià)由全社會(huì)平均購(gòu)買(mǎi)力決定；造價(jià)包括土地使用費(fèi)、建材消耗費(fèi)、施工管理費(fèi)和廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)等。均價(jià)與造價(jià)之差等于土地增值。所

12、以，均價(jià)、成本價(jià)和成交價(jià)因政府調(diào)控土地增值費(fèi)往往高于房屋造價(jià)，從而不能以房屋造價(jià)分析樓市價(jià)格的高低?，F(xiàn)在人們看不懂樓價(jià)，就是基于對(duì)物價(jià)應(yīng)與成本價(jià)相近的傳統(tǒng)價(jià)格理論的肯定。樓價(jià)構(gòu)成因素有三：一是成本；二是GDP增長(zhǎng)幅度；三是市場(chǎng)炒作。成本關(guān)鍵是土地價(jià)和土地增值狀況，由人口增長(zhǎng)、GDP增長(zhǎng)狀況和政府政策行為、市場(chǎng)供求決定，而地面上的房屋造價(jià)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展所占成本的比例會(huì)越來(lái)越少；GDP增長(zhǎng)由科技生產(chǎn)力水平和國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)、政策決定，反映居民存款和工資等收入；市場(chǎng)炒作由開(kāi)發(fā)商、官商合謀發(fā)動(dòng)和購(gòu)買(mǎi)心理形成。政策包括最低工資和低保金額的計(jì)算設(shè)置、工資級(jí)差規(guī)定、財(cái)稅水平、銀行利率和貸款政策、貧富差距抑制辦法。撇

13、開(kāi)對(duì)成本和市場(chǎng)炒作的專(zhuān)項(xiàng)分析，而是將它們納入投資置業(yè)系數(shù)中，則平均樓價(jià)只與GDP即人均月工資掛鉤。樓價(jià)調(diào)控公式的本質(zhì)在于房屋均價(jià)依據(jù)購(gòu)買(mǎi)力確定而高于房屋造價(jià)，進(jìn)而平衡崗位工資與土地價(jià)的關(guān)系，也就是平衡以土地為生的農(nóng)民和以崗位為生的工人之間的利益關(guān)系。將土地增值加入建房成本而形成的均價(jià)仍然符合市場(chǎng)價(jià)隨成本價(jià)波動(dòng)的規(guī)律。依照這個(gè)公式政府就可對(duì)樓價(jià)作出數(shù)量化調(diào)控和趨勢(shì)測(cè)算，扭轉(zhuǎn)以往主觀調(diào)控或任由市場(chǎng)炒作而失控的茫然局面。中國(guó)現(xiàn)行樓價(jià)合理嗎？從樓價(jià)調(diào)控公式計(jì)算結(jié)果可分三種情況回答。第一，就新近GDP水平和月均工資（如2000元）來(lái)看，當(dāng)前的樓價(jià)同調(diào)控公式計(jì)算結(jié)果相符，6000元一方上下的樓價(jià)基本屬合理

14、范圍。第二，就0.496的基尼系數(shù)來(lái)看，貧富差距過(guò)大，現(xiàn)在的樓價(jià)對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)過(guò)高，多數(shù)人買(mǎi)不起房。第三，就土地增值和土地含金量增高來(lái)看，樓價(jià)還得看漲，因?yàn)闃莾r(jià)的主要成本是地價(jià)。無(wú)疑，樓價(jià)只有低開(kāi)高走在穩(wěn)定中漸升才是符合置業(yè)增值與住房消費(fèi)水平提升之雙贏經(jīng)濟(jì)律的。但應(yīng)用BP = 3×Wa 綜合測(cè)算認(rèn)為，2007年佛山一手樓均價(jià)應(yīng)在每平方5000元左右，萬(wàn)元樓價(jià)是壟斷炒作的結(jié)果，有回調(diào)的可能。總之，現(xiàn)在都說(shuō)房?jī)r(jià)高的原因在于貧富差距過(guò)大。政府要維護(hù)樓價(jià)同GDP同步增長(zhǎng)，就必須從縮小貧富差距著手立法調(diào)整分配制度、法辦洗錢(qián)，切實(shí)提高勞動(dòng)者工資。宏觀調(diào)控可從調(diào)控樓價(jià)出發(fā)簡(jiǎn)明地說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是不斷解決衣食住行問(wèn)題，為精神生活奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。衣食溫飽問(wèn)題解決后，住行小康就是經(jīng)濟(jì)建設(shè)面臨的問(wèn)題。住與房地產(chǎn)相關(guān)，行與汽車(chē)和路橋建設(shè)相關(guān)，再點(diǎn)綴于商業(yè)廣場(chǎng)、花園綠化和大型場(chǎng)館建設(shè)就形成了造城運(yùn)動(dòng)。造城運(yùn)動(dòng)中唯有樓市是人人都得參與而不能回避的，故房地產(chǎn)問(wèn)題是牽一而動(dòng)全社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)課題，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭力量。作為龍頭，樓價(jià)趨勢(shì)無(wú)疑是牽涉小康目標(biāo)和GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)的關(guān)鍵，因而宏觀調(diào)控一定意義上講就是調(diào)控房地產(chǎn)均價(jià)。樓價(jià)有成本交易價(jià)、購(gòu)買(mǎi)力牽制下的平均價(jià)、價(jià)值支持的下限價(jià)、貧富差距拉升的上限價(jià)。文章秉著刺激消費(fèi)實(shí)現(xiàn)高超消費(fèi)