濱?？h宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司講解

1、“清婷花苑”商住樓項目項目建議書濱?？h宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司年一月清婷花苑”商住樓項目可行性研究報告一、項目背景（一）項目建設(shè)單位：濱?？h宏廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）項目名稱 ：“清婷花苑”商住樓工程項目（ 三）受讓人 ：江蘇清婷洗滌品有限公司（四）項目概況：1、擬建地點： 該宗地位于濱淮鎮(zhèn)陳李線西側(cè)、樊臨線 北側(cè)。2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 項目規(guī)劃總用地面積 30528.2 平方米，總建筑面積約58076平方米。項目規(guī)劃容積率W 1.90 , 建筑密度W 40% 綠地率W 5%3、項目建設(shè)進(jìn)度： 該宗地項目建設(shè)于 2011 年 1 月開始 動工，至 2012 年 4 月竣工，建設(shè)工期為 16 個

2、月。4、項目建設(shè)投資和籌資方案本期項目總投資為 4000 萬元，資金來源為單位自籌。5、周圍環(huán)境與設(shè)施1）該宗地位于濱?？h濱淮鎮(zhèn)陳李線西側(cè)、樊臨線北側(cè)。（2）供電工程：用電量預(yù)測，根據(jù)用電性質(zhì)和單位面積用電量指標(biāo)，預(yù)測本區(qū)塊電力負(fù)荷。 住宅按10KW戶計， 路燈照明按村莊道路面積iw/m考慮，其它公建用電負(fù)荷按100KW計取，估算負(fù)荷總量為 5964KW同時率以0.6計，區(qū) 塊內(nèi)用電計算負(fù)荷為 3578KW電力設(shè)施，根據(jù)基地用電負(fù) 荷，小區(qū)內(nèi)設(shè)配電房兩座，分別布置在公共綠地區(qū)域及住宅區(qū)域，與電力管線相接。每座變電所配置2臺1000KVA的變壓器。電源及線路布置，小區(qū)供電來源為石浦 110kV變

3、電 站， 10KV 電力線沿道路架桿敷設(shè)。住宅及其它建筑物 380/220V 線路由配電房采用電纜埋地方式敷設(shè)。 電力管線成 網(wǎng)狀布置，主要沿小區(qū)主干道、次干道敷設(shè)，根據(jù)供電需要 敷設(shè)至支路。（3）供水工程 用水量預(yù)測，根據(jù)濱?？h總體規(guī)劃 制定的用水量指標(biāo)結(jié)合實際情況進(jìn)行用水量預(yù)測； 人均生活 用水量按最高日 220 升/人?日，用水普及率 100%，共計生活 日用水量為 316.8 噸；公建、消防、綠化及未預(yù)見用水量按生活用水量的 10%計，則用水量為 31.68 噸。綜上，本區(qū)塊內(nèi)最高日用水量為 348.48噸/日。水源，本項目由縣自來 水公司統(tǒng)一供水。 供水管網(wǎng)， 本規(guī)劃區(qū)采用集中供水系

4、統(tǒng)， 給水管網(wǎng)主要沿小區(qū)主干道、次干道敷設(shè)，根據(jù)供水需要敷 設(shè)至支路。小區(qū)供水主管道管徑為DN20Q次管道管經(jīng)為DN150、DN100。（4）排水工程 排水體制，本區(qū)塊排水體制為雨污合流制。排水管網(wǎng)，雨水：雨水排放充分利用地形，通過溝渠就近排入水體。污水：污水量按給水量的80%計，本區(qū)塊的污水量為 278.78 噸/日。生活污水經(jīng)化糞沉淀后由排水管 道排入規(guī)定的附近水域。（5）本項目建設(shè)地點位于濱淮鎮(zhèn)境內(nèi)，濱淮鎮(zhèn)供水、 供電、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，能滿足建設(shè)要求。（6）該宗地所在區(qū)域受主干道機(jī)動車噪聲影響不大， 無噪聲污染，聲環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。（7）所在區(qū)域無明顯水污染，水環(huán)境質(zhì)量較好。二

5、、項目SWO分析一）優(yōu)勢及機(jī)會1、該項目地處濱?？h濱淮鎮(zhèn)最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危?周邊環(huán)境在不久的將來是濱海港港區(qū)最佳的居住區(qū)域。2、周邊日趨成熟的居住配套及學(xué)校、醫(yī)院的建成，為 該項目的區(qū)域中心位置和商業(yè)價格奠定了一定的基礎(chǔ)。（二）劣勢及威脅1、該項目規(guī)劃定位為濱淮鎮(zhèn)境內(nèi)，有一定的發(fā)展?jié)摿?和投資價值。2、當(dāng)?shù)卣己玫耐顿Y政策和投資環(huán)境，有利于我公 司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。3、周邊的公共生活配套設(shè)施還不夠完善。三、環(huán)境影響評價（一）環(huán)境現(xiàn)狀聲環(huán)境現(xiàn)狀：目前濱海聲環(huán)境污染主要來源于交通、工 業(yè)、建筑施工、社會生活和其他聲源。中心城區(qū)的噪聲功能 達(dá)標(biāo)區(qū)域是居民文教區(qū)、混合區(qū)、工業(yè)集中區(qū)，二超標(biāo)較嚴(yán)

6、重的是交通干線兩側(cè)。石浦鎮(zhèn)隨著建設(shè)、發(fā)展等功能日趨合 理，聲環(huán)境質(zhì)量有了一定程度的改善。項目所在地聲環(huán)境質(zhì) 量較好。二）采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)大氣環(huán)境：執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3095-1996)二級標(biāo)準(zhǔn)；水環(huán)境：執(zhí)行地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3838-2002)中的川類標(biāo)準(zhǔn);聲環(huán)境：執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-93 中類標(biāo)準(zhǔn)。2、污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（1）廢氣廢氣執(zhí)行大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB16297-1996)二級標(biāo)準(zhǔn)（2）廢水項目廢水排放可執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) （GB8978-1996）中的二級標(biāo)準(zhǔn)。（3）噪聲施工期噪聲執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值GB12523-90)。

7、（三）施工期環(huán)境影響分析1、施工期噪聲污染分析施工期噪聲污染源：施工期間噪聲污染分為機(jī)械噪 聲、施工作業(yè)噪聲及施工車輛噪聲。本項目主要施工噪聲源 是：施工過程使用推土機(jī)、挖土機(jī)、混凝土震動機(jī)、混凝土 攪拌機(jī)等以及道路施工時鏟用機(jī)、壓路機(jī)、瀝青砼推鋪機(jī)等 機(jī)械設(shè)備及運輸車輛。施工期噪聲污染防治措施：合理放置施工機(jī)械，盡可 能布置在對場界外造成影響最小的地點， 并在高噪聲設(shè)備周 圍設(shè)置掩蔽物。加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，禁 止夜間進(jìn)行高噪聲作業(yè)。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應(yīng) 采用液壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。2、施工期水污染分析施工期水污染源：施工期間將產(chǎn)生施工人員生活污 水、打樁

8、泥漿水和施工設(shè)備的沖洗廢水，給施工區(qū)環(huán)境造成 一定影響。項目施工人員人數(shù)按 20 人/ 天計，平均每人每天 120L 的生活污水排放量計算 , 施工期生活污水排放量為 2.4t/d ；在現(xiàn)場施工過程中，將會涉及鉆孔、澆筑等工程， 工程施工過程產(chǎn)生少量的泥漿、砂漿等，如處理不當(dāng)會在一 定程度上影響水環(huán)境； 施工時如遇降雨， 雨水沖刷施工現(xiàn)場， 雨水徑流含有大量懸浮固體物，也會短暫性的影響水體。施工期水污染防治措施： 在施工前期應(yīng)同步設(shè)計好排 水溝和沉淀池， 將建筑泥漿水和沖洗水經(jīng)沉淀分離后的上清 夜排入污水管網(wǎng)，沉淀泥漿應(yīng)定期外運。建筑廢物應(yīng)按指定 地點堆放并及時清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水

9、體。建 議在施工場地設(shè)置簡易廁所和化糞池， 對施工隊伍居住地的 食堂、浴室和廁所污水進(jìn)行處理。3、施工期空氣污染分析施工期空氣污染源： 按起塵原因可分為風(fēng)力揚塵和動 力揚塵。風(fēng)力揚塵主要是露天堆放的建材 （如黃沙、 水泥等） 及裸露的施工區(qū)表層浮土由于天氣干燥及大風(fēng)， 產(chǎn)生風(fēng)力揚 塵。動力揚塵主要在車輛行使時產(chǎn)生。 施工過程中由于挖土、 填土、推土及搬運泥土和水泥、石灰等裝卸、運輸、攪拌過 程中有大量塵埃散逸到空氣中； 道路施工時運送物料對汽車 引起道路揚塵污染；物料堆放期間由于風(fēng)吹引起的揚塵；在 路面施工時由于推鋪瀝青混凝土可能產(chǎn)生瀝青煙污染； 根據(jù)建筑施工工地的有關(guān)數(shù)據(jù)，當(dāng)風(fēng)速較大時，周圍

10、一定范圍內(nèi)TSP濃度將超過環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)水平。此外，人員、 工具、建筑材料、土方的運輸汽車以及一些動力設(shè)備會排放 少量NOX CO和THC，對大氣環(huán)境也有一定影響。施工期空氣污染防治措施：建議施工單位采取以下措 施：開挖時， 對作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水， 使其保持一定濕度， 以減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，避免長 期堆放； 確需較長時間堆放在戶外的散粒建筑材料，如黃沙、碎石等，應(yīng)采用雨布覆蓋或經(jīng)常灑水保持濕潤，減少揚塵。 對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，并盡量減 少搬運環(huán)節(jié)。防止運輸車輛裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密 閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃散落在路面上的泥土

11、和 建筑材料，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵。施工 現(xiàn)場要進(jìn)行圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴(kuò)散范圍。當(dāng)風(fēng) 速過大時，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對堆存的砂粉等建筑材料采 取遮蓋措施。4、施工期固廢污染分析施工期固廢污染源：建設(shè)項目施工期間固體廢氣物：一類為建筑垃圾， 另一類為生活垃圾。 本項目從事場地平整， 所需土石方均就近采購。施工過程中基本無廢土石方產(chǎn)生， 施工過程中主要固廢為生活垃圾。 施工期生活垃圾若處理不 當(dāng)隨意扔置，對周圍環(huán)境將產(chǎn)生污染。預(yù)計生活垃圾產(chǎn)生量 為 40kg/d 。施工期固廢污染防治： 生活垃圾收集到指定的垃圾箱 內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門及時進(jìn)行統(tǒng)一處理，避免出現(xiàn)垃圾長時間堆 置腐爛

12、產(chǎn)生異味和招引蚊蠅。 施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)堆 放或填埋到指定位置。在運輸過程中應(yīng)避免垃圾散落在路面 上，以免產(chǎn)生二次污染。此外施工期須設(shè)置施工人員的臨時 衛(wèi)生場所，以免污染環(huán)境。施工期產(chǎn)生的污染對其環(huán)境的影響是短暫的， 一旦施工 結(jié)束，其影響隨之消失。（四）營運期環(huán)境影響分析1、營運期水污染分析 營運期水污染源：本項目正常運轉(zhuǎn)后，產(chǎn)生的廢水主要生活污水。預(yù)測本區(qū)塊的污水量為 278.78 噸/ 日。 營運期水污染防治措施：廁所廢水經(jīng)化糞池處理，餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后通過溝渠排放。2、營運期固體廢棄物環(huán)境影響分析居民廚房產(chǎn)生的少量油煙廢氣， 可將其經(jīng)油煙凈化裝置 處理后排放。3 、營運期固體

13、廢棄物環(huán)境影響分析 營運期固體廢棄物污染源：營運期主要廢棄物為居民生產(chǎn)和生活過程中產(chǎn)生的廢材及生活垃圾。生活垃圾按每人每天 2kg 計，生活垃圾日排放量 2.9t 。 營運期固體廢棄物污染防治措施：針對生活性廢物，區(qū)域內(nèi)合理分布垃圾收集處和垃圾桶等設(shè)施， 以利垃圾的收 集和清運。四、市場分析（一）濱海概況濱?？h地處蘇北黃淮沖積平原東北端，黃海西岸。以蘇北灌溉總渠為界，南北分屬沿海農(nóng)業(yè)區(qū)和徐淮農(nóng)業(yè)區(qū)。東臨黃海、南襟射陽河，蘇北灌溉總渠與射陽界毗鄰，西南與阜寧相連，西與漣水縣接壤，北依廢黃河，中山河與響水縣相望?？h域 1880 平方公里，人口 115 萬，全縣共轄 5 個鄉(xiāng)、10 個鎮(zhèn)?？h城地勢平

14、坦，河流縱橫，四季分明，氣候溫和， 物產(chǎn)豐富，交通便捷、宜農(nóng)宜工。主要公路有 204 國道，沿 海高速繞城而過，水路有通榆河，正在興建的天然良港濱海 港，南距鹽城機(jī)場 90 公里，新長鐵路最近點 12 公里，北距 亞歐大陸東橋頭堡連云港 100 公里。該宗地塊位于濱淮鎮(zhèn)境內(nèi)。近年來，濱海經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社 會工業(yè)迅猛發(fā)展。 2009 年實現(xiàn)縣內(nèi)生產(chǎn)總值 152.5 億元， 增 長幅度 14%，實現(xiàn)財政收入 22.3 億元，比上年增長 70.8%。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長， 2009 年城鎮(zhèn)居民人均支配收入 12540 元，比上年增長 12%，農(nóng)民人均純收入 6745 元，比上 年增長 11.6%，城鄉(xiāng)

15、居民人均儲蓄存款余額 5454.55 元，比 上年增長 14.7%，縣城居民人均住房面積 21.63 平方米，農(nóng) 村居民住房面積 23.06 平方米，人居環(huán)境質(zhì)量明顯提高。（二）對今后市場的預(yù)測1、從購房能力看： 伴隨經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民可支 配收入逐年增多， 2005 年到 2009 年，城鎮(zhèn)居民可支配收入 從 6950 元上升到 12540 元，盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持熱旺2、從投資角度看 ：由于股市長期起伏，銀行利率多次 波動，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成 為投資的重要領(lǐng)域，加上銀行信貸的支持，大大刺激市場的 需求。目前，通過按揭貸款購買商品房的比例為5

16、2%，年漲幅達(dá) 36%。3、從消費結(jié)構(gòu)看 ：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房 消費觀念發(fā)生了明顯的變化， 人們已不能滿足于 “能住就行” 的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。4、從需求關(guān)系看 ：根據(jù)城市總體規(guī)劃， “十一五”期間 濱?？h城區(qū)將發(fā)展到城市人口 30 萬，面積 35 平方公里的中 等工商業(yè)城市。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需 求分析，濱海每年人口增長拉動的住房需求，加上城市外來 人口的購買需求和城市拆遷需求， 將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的 發(fā)展空間。五、社會評價該項目是為社會生產(chǎn)和公共生活服務(wù)的， 是以創(chuàng)造社會 效益為主的非生產(chǎn)性建設(shè)項目， 本報告對項目的綜合分析側(cè) 重于社會評價

17、。（一）項目對社會影響分析1、對居民生活質(zhì)量的影響項目建成后將改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境和生存條件， 有 利于提高該鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。2 、對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量的影響 項目完成后，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件得到極大改善，相配套 的生活服務(wù)設(shè)施也將完善。 項目建成后產(chǎn)生的輻射作用也將 使周邊區(qū)域的服務(wù)功能得到提升。對當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、社會 服務(wù)容量產(chǎn)生正面影響。3 、對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響該項目作為我縣 2011 年全縣重點建設(shè)項目，對我縣港 口經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展起到重大的影響作用。拆遷工程是本地區(qū)該 項目的重要組成部分，拆遷工作的順利實施關(guān)系到該項目的 健康有序發(fā)展，也關(guān)系到濱海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。（二）項目對所在地的互適性分析1 、不同利益群體對項目的適應(yīng)性分析隨著全縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)的建設(shè)也得到了當(dāng)?shù)?居民的認(rèn)同。拆遷工作關(guān)系到移民對象的切身利益，在實施 過程中做好拆遷的溝通工作，充分尊重拆遷者的意愿，保障 拆遷者利益，將會取得拆遷者的認(rèn)可和支持。建議項目建設(shè)期內(nèi)，加強內(nèi)外部監(jiān)測，建立高效通暢的 反饋機(jī)制和渠道，接受群眾監(jiān)督，以保障工程實施