鹽城天和廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告(7.23)70p

1、鹽城天和廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告project recommendationpart 1項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況銷售概況銷售概況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：108674平方米總建筑面積：120265.5平方米地上建筑面積：109999.5平方米其中，商業(yè)區(qū)：50011.3平方米酒店，辦公區(qū)：59988.2平方米其中，酒店：29887.9平方米酒店式公寓：10866.4平方米辦公：19233.9平方米地下建筑面積：10266平方米容積率：1.01建筑密度：30.26%綠化率：30.83%機(jī)動(dòng)車停車位：433輛其中，地面停車：256輛地下停車：177輛非機(jī)動(dòng)車停車位：457輛 本案規(guī)劃有五星級(jí)酒店及辦

2、公樓，高度約100米。 整體商業(yè)定位于城南科教城 大學(xué)生客源的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 酒店式公寓目前尚未定性。2#1#3#4#s項(xiàng)目概況 基本數(shù)據(jù)本案青年路物流中心行政中心居住中心休閑、文化中心以中南世紀(jì)城為首的居住區(qū)人口導(dǎo)入屬于起步階段，預(yù)計(jì)在2-3年左右寶龍廣場(chǎng)、文化建筑目前寶龍廣場(chǎng)以完全運(yùn)營(yíng)，城市副中心概念已完全形成市政府、醫(yī)院等行政配套均已落實(shí)p 城南新城規(guī)劃的文化、行政、居住三大板塊均以落實(shí) 完畢，城市擴(kuò)容明顯。本案所處的科教城板塊仍處于起步階段n項(xiàng)目概況 地理區(qū)位3#樓基本情況總面積：11253 主力面積：62 93 套數(shù)：130套2#樓基本情況總面積：7287 主力面積：58 、67 套數(shù)

3、：98套4#樓基本情況總面積：5769 主力面積：51 、90 套數(shù)：61套1#樓基本情況總面積：6643 主力面積：59.49 套數(shù)：72套2#1#3#4#sp已推出1# 2# 3# 4#號(hào)樓,合計(jì)30952 p現(xiàn)持有剩余19059 商業(yè)項(xiàng)目概況 商業(yè)現(xiàn)狀樓棟總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)余量主力面積1#7266627-302#98435631-383#1309040624#61223951、137合計(jì)3611612001#樓2#樓3#樓4#樓各樓棟去化統(tǒng)計(jì)表2#1#3#去化特征分析1#樓整體去化最少，去化主要集中在內(nèi)沿街區(qū)域。2#樓去化主要集中在東面內(nèi)鋪，三層無(wú)去化量，面積大小上無(wú)明顯特征。3#樓

4、整體去化最好。其中二、三樓基本去化完畢，一樓余量主要集中在臨湖面區(qū)域。4#樓 余量主要集中在西面雙排商鋪，余量中二樓均為15 的小面積商鋪。4#s商業(yè)街共361套，去化161套，去化率45%。項(xiàng)目概況 銷售去化part 2破冰戰(zhàn)略破冰戰(zhàn)略項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒案例借鑒未來(lái)客群未來(lái)客群競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局寶龍城市廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)中鷹龍湖中鷹龍湖1號(hào)號(hào)鳳凰匯鳳凰匯中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城老城新城交界線n 區(qū)位選擇：城南新城板塊，整體區(qū)位屬性相類似，具備可借鑒意義n 項(xiàng)目選擇：在售帶商業(yè)項(xiàng)目，或未來(lái)有商業(yè)體量推出n 屬性選擇：相對(duì)較為成功個(gè)案，對(duì)項(xiàng)目提供借鑒方向競(jìng)爭(zhēng)格局 個(gè)案位置項(xiàng)目分析競(jìng)

5、爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局本項(xiàng)目處于城南最邊緣本項(xiàng)目處于城南最邊緣項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)面積銷售情況概況寶龍城市廣場(chǎng)住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓總面積：48萬(wàn)方商業(yè)面積：20萬(wàn)幾近售罄含15萬(wàn)平高檔住宅，5萬(wàn)平米的特色商業(yè)街，6.5萬(wàn)平米的國(guó)際公寓，1.5萬(wàn)平米的四星級(jí)酒店、15萬(wàn)平米國(guó)際化大型商業(yè)街（包括五星級(jí)國(guó)際影城、百貨、超市等金鷹龍湖1號(hào)購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲總面積：48萬(wàn)方商業(yè)面積：6.4萬(wàn)共85套，銷售率97%， 月均去化套數(shù)20套濱湖街區(qū)式商鋪，以購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的大型商業(yè)中心，地上兩層地下一層，1f層高5米，2f層高6米。目前金鷹奧萊城（國(guó)際名品折扣城）已率先入駐鳳凰匯住宅、酒店式公寓

6、、商業(yè)辦公總面積：商業(yè)面積：3.5萬(wàn)2012年底開(kāi)盤(pán)商業(yè)屬于集中性商業(yè)方式，整體業(yè)態(tài)定位于休閑娛樂(lè)、服飾餐飲為主導(dǎo)中南世紀(jì)城酒店式公寓、公寓式辦公、餐飲、專業(yè)市場(chǎng)、hoppingmall總面積：280萬(wàn)商業(yè)面積：70萬(wàn)2013年開(kāi)盤(pán)引進(jìn)歐尚、ume影院等主力店競(jìng)爭(zhēng)格局 個(gè)案介紹項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例分析競(jìng)爭(zhēng)格局目前商鋪存量較少，可售量基本集中在明年入市目前商鋪存量較少，可售量基本集中在明年入市項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競(jìng)爭(zhēng)空白時(shí)期項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競(jìng)爭(zhēng)空白時(shí)期一層商鋪售價(jià)一層商鋪售價(jià)周邊住宅單周邊住宅單價(jià)價(jià)月均去化套月均去化套數(shù)數(shù)去化率去化率寶龍國(guó)際廣寶龍國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)24000-360005000-55003

7、2套目前只有2套，去化率超過(guò)98%金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號(hào)號(hào)沿街25000-30000內(nèi)街2000020套僅剩2套，95%以上鳳凰匯鳳凰匯未知，預(yù)計(jì)在20000左右/中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城未知，預(yù)計(jì)20000-25000/商鋪與普通住宅價(jià)值比超過(guò)商鋪與普通住宅價(jià)值比超過(guò)4:14:1，商，商鋪價(jià)值得到完全認(rèn)可鋪價(jià)值得到完全認(rèn)可在售商鋪去化速率較快在售商鋪去化速率較快在高價(jià)值比的前提下，商鋪依然保持較好去化，產(chǎn)品與價(jià)格均受市場(chǎng)認(rèn)可在高價(jià)值比的前提下，商鋪依然保持較好去化，產(chǎn)品與價(jià)格均受市場(chǎng)認(rèn)可目前商業(yè)仍然銷售勢(shì)頭良好目前商業(yè)仍然銷售勢(shì)頭良好項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局p辨析競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣 p明晰項(xiàng)目不

8、足p尋求突破與機(jī)遇現(xiàn)象本項(xiàng)目處于城南最邊緣本項(xiàng)目處于城南最邊緣項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競(jìng)爭(zhēng)空白時(shí)期項(xiàng)目短期之內(nèi)處于競(jìng)爭(zhēng)空白時(shí)期目前商業(yè)仍然銷售勢(shì)頭良好目前商業(yè)仍然銷售勢(shì)頭良好尚余尚余200套存量商鋪房源需去化套存量商鋪房源需去化鹽城高等師范學(xué)校學(xué)校創(chuàng)建于1941年共121個(gè)班級(jí)，6500名學(xué)生.目前是江蘇省規(guī)模最大、專業(yè)最多的一所師范學(xué)校鹽城交通技師學(xué)院創(chuàng)辦于1978年，規(guī)劃總建筑面積19萬(wàn)平方米。近期生源目標(biāo)：全日制在校生達(dá)4000人，年培訓(xùn)成人繼續(xù)教育專業(yè)人才1000人，培訓(xùn)汽車駕駛員1萬(wàn)人。鹽城紡織職業(yè)技術(shù)學(xué)院辦學(xué)近50年來(lái)學(xué)院建筑面積20萬(wàn)平方米，儀器設(shè)備總值7000多萬(wàn)元，資產(chǎn)總值5億多元，

9、師生員工近萬(wàn)。鹽城機(jī)械技術(shù)學(xué)院學(xué)校創(chuàng)辦于1958年，占地531畝，師生規(guī)模8000人。開(kāi)設(shè)高職機(jī)電、中職數(shù)控、電工電子等五個(gè)專業(yè)主入口s在建體育館項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位p 其他項(xiàng)目基本處于住宅區(qū)內(nèi),而項(xiàng)目雖然缺乏居住氛圍,但周邊八所高學(xué)府約8萬(wàn)師生，其中項(xiàng)目四有4所,約師生3萬(wàn)人,人文氛圍濃郁p在建體育館未來(lái)將 帶來(lái)更多階段性人流 項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目分析項(xiàng)目產(chǎn)品p 1#2#3#4#1-3層全6米挑高項(xiàng)目,高附加值產(chǎn)品特性尤為突出引入外部活水水源，項(xiàng)目?jī)?nèi)打造強(qiáng)勢(shì)水景景觀獨(dú)特步入式步行街設(shè)置，商鋪獨(dú)立但又相互聯(lián)系，富有情趣p純水景步行商業(yè)街，獨(dú)特的商業(yè)業(yè)態(tài)為未來(lái)商業(yè)增加情趣.項(xiàng)目分析競(jìng)

10、爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目分析 主力店家p 項(xiàng)目目前主打每年8%的投資回報(bào)率，包租三年，整體性價(jià)比較高，.但直接抵扣房?jī)r(jià)內(nèi).p 目前主力店僅肯德基一家，缺乏其他主力店，不能形成群聚效應(yīng), 無(wú)法對(duì)客戶構(gòu)成直接觸動(dòng).n 肯德雞面積一般在200平米-300平米, 面對(duì)整體50000平米的商業(yè)而言,顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足.項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目分析 營(yíng)銷展示p 市區(qū)售樓處人流無(wú)法到達(dá),缺乏聚客地點(diǎn).p 目前戶外只有一塊,項(xiàng)目信息難以傳達(dá)本案市區(qū)售樓處被建軍路道路圍墻完全包圍，展示效果基本無(wú)法達(dá)到n 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝較為簡(jiǎn)單，臨路兩側(cè)設(shè)置高圍墻， 其余均為2米圍墻，部分區(qū)域沒(méi)有圍墻n 樓體廣告與道旗廣告

11、均缺失p 現(xiàn)場(chǎng)包裝無(wú)法展示項(xiàng)目商業(yè)成熟氛圍和潛力前景,無(wú)法形成購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng).p缺乏適度引導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍營(yíng)造,導(dǎo)致整體展示性和昭示性效果較弱項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目分析 客群定位住宅客戶大學(xué)園區(qū)基于本案的獨(dú)特地理區(qū)位，未來(lái)客群構(gòu)成較為豐富，涵蓋高中低三個(gè)層級(jí)基于本案的獨(dú)特地理區(qū)位，未來(lái)客群構(gòu)成較為豐富，涵蓋高中低三個(gè)層級(jí)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局距離項(xiàng)目最近，且目前已經(jīng)形成穩(wěn)定規(guī)模數(shù)量，可直接被天和廣場(chǎng)所利用核心客源重要客源偶得客源尚未成規(guī)模，但隨著3年的商業(yè)培育，住宅客群也隨之龐大，雖然距離項(xiàng)目一定距離，但可通過(guò)引導(dǎo)而被本案利用學(xué)生及教師客群周邊

12、住宅客群物流區(qū)客群目的性消費(fèi)將被本案所吸引，屬于偶得性客源顯而易見(jiàn)，現(xiàn)在的學(xué)生教師客源及未來(lái)的住宅客源將構(gòu)成本案的核心客源顯而易見(jiàn)，現(xiàn)在的學(xué)生教師客源及未來(lái)的住宅客源將構(gòu)成本案的核心客源項(xiàng)目分析 客群定位p先天條件較優(yōu)，教育人文氛圍,具備先機(jī)優(yōu)勢(shì)p后期運(yùn)營(yíng)存在若干不足，導(dǎo)致銷售滯緩現(xiàn)象商業(yè)體量：20萬(wàn)方銷售情況：售完業(yè)種：集中性商業(yè)+休閑式步行街業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、休閑娛樂(lè)、賣(mài)場(chǎng)超市寶龍國(guó)際廣場(chǎng)金鷹龍湖1號(hào)商業(yè)體量：6.4萬(wàn)方銷售情況：僅剩2套業(yè)種：集中性商業(yè)+商業(yè)街業(yè)態(tài)：購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲商業(yè)體量：3.5萬(wàn)方銷售情況：未開(kāi)，年底出售業(yè)種：集中性商業(yè)業(yè)態(tài)：目的性商業(yè)，以休閑娛樂(lè)與餐飲為主導(dǎo)商業(yè)體量

13、：71萬(wàn)方銷售情況：2013年出售業(yè)種：集中性商業(yè)、沿街商業(yè)、社區(qū)底商、業(yè)態(tài)：餐飲、專業(yè)市場(chǎng)、shopping mall鳳凰匯中南世紀(jì)城寶龍及金鷹已售商業(yè)主要是寶龍及金鷹已售商業(yè)主要是block街鋪街鋪后續(xù)鳳凰匯及中南商業(yè)供應(yīng)主要以集中性商業(yè)為主，含少量住宅底商后續(xù)鳳凰匯及中南商業(yè)供應(yīng)主要以集中性商業(yè)為主，含少量住宅底商本項(xiàng)目濱水步行街形式具有更多風(fēng)情化打造地空間本項(xiàng)目濱水步行街形式具有更多風(fēng)情化打造地空間競(jìng)爭(zhēng)比較 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局所引進(jìn)的主力店所引進(jìn)的主力店品牌距離品牌距離輻射范圍輻射范圍寶龍國(guó)際廣寶龍國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)自住經(jīng)營(yíng)shoopingmall，大量品牌主力店聚集成為

14、新城核心商業(yè)，輻射10公里范圍生活圈金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號(hào)號(hào)金鷹奧萊城依托奧萊城快速去化其他商鋪，輻射5公里生活圈鳳凰匯鳳凰匯未知/未知，依據(jù)業(yè)態(tài)體量決定中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城歐尚、ume影院利用商業(yè)帶動(dòng)快速去化住宅項(xiàng)目，成為區(qū)域標(biāo)桿，符合3公里生活圈寶龍、金鷹、中南項(xiàng)目依托強(qiáng)勢(shì)商業(yè)主力店，成功烘托整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值，對(duì)周邊業(yè)態(tài)帶來(lái)一定的價(jià)值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè)寶龍、金鷹、中南項(xiàng)目依托強(qiáng)勢(shì)商業(yè)主力店，成功烘托整體項(xiàng)目寶龍、金鷹、中南項(xiàng)目依托強(qiáng)勢(shì)商業(yè)主力店，成功烘托整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值，對(duì)周邊業(yè)態(tài)帶來(lái)一定的價(jià)值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè)價(jià)值，對(duì)周邊業(yè)態(tài)帶來(lái)一定的價(jià)值認(rèn)知，從而快速去化相關(guān)物業(yè),競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主

15、力店無(wú)論是輻射范圍還規(guī)模皆在本項(xiàng)目之上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力店無(wú)論是輻射范圍還規(guī)模皆在本項(xiàng)目之上,本項(xiàng)目在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中勝出需升級(jí)主力店本項(xiàng)目在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中勝出需升級(jí)主力店,形成聚集效應(yīng)形成聚集效應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)比較 主力店家項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2f：5米1f：6米金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號(hào)號(hào)寶龍國(guó)際廣場(chǎng)寶龍國(guó)際廣場(chǎng)3f：3.9米2f：3.9米1f：3.9米鳳凰匯鳳凰匯2f：4.2米1f：4.2米中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城2f：4.2米1f：4.2米在售產(chǎn)品中，帶挑高項(xiàng)目不多，在售產(chǎn)品中，帶挑高項(xiàng)目不多，僅金鷹龍湖僅金鷹龍湖1號(hào)一個(gè)個(gè)案層高較高且僅為一層挑高號(hào)一個(gè)個(gè)案層高較高且僅為一層挑高本項(xiàng)目本項(xiàng)目1-3層全六米

16、挑高獨(dú)一無(wú)二層全六米挑高獨(dú)一無(wú)二競(jìng)爭(zhēng)比較 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目項(xiàng)目投資回報(bào)率投資回報(bào)率寶龍國(guó)際廣場(chǎng)寶龍國(guó)際廣場(chǎng)第一期小部分帶三年回報(bào)8%，后續(xù)沿街商鋪不帶租金回報(bào)銷售金鷹龍湖金鷹龍湖1 1號(hào)號(hào)不帶投資回報(bào)率鳳凰匯鳳凰匯未售，但基本不會(huì)采用投資回報(bào)率中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城明確未來(lái)將不帶投資回報(bào)率除寶龍一期以外，其余商鋪在銷售中均不采用投資回報(bào)銷售手段。除寶龍一期以外，其余商鋪在銷售中均不采用投資回報(bào)銷售手段。本項(xiàng)目目前的本項(xiàng)目目前的3年每年年每年8%抵扣房?jī)r(jià)性價(jià)比較高抵扣房?jī)r(jià)性價(jià)比較高競(jìng)爭(zhēng)比較 銷售模式項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)比較本案情況區(qū)位基本處于住宅區(qū)內(nèi)，客

17、群相對(duì)固定處于城南最大居住開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，且四周被大學(xué)包圍，客源相對(duì)豐富商鋪受歡迎程度寶龍與金鷹去化較快，市場(chǎng)接受度較高口碑良好商鋪價(jià)格認(rèn)知區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格在25000上下浮動(dòng)， 本案一層折后價(jià)在14000左右商鋪形態(tài)集中性商業(yè)為主導(dǎo)，部分輔以沿街商業(yè)步行商業(yè)街，且內(nèi)部帶強(qiáng)勢(shì)水景資源商鋪層高基本為標(biāo)準(zhǔn)層高，僅金鷹一個(gè)個(gè)案一層6米，兩層5米一二三層全為6米挑高層高經(jīng)營(yíng)形態(tài)以主力店為品牌號(hào)召力，不帶投資回報(bào)，去化良好僅一家主力店，帶24%投資回報(bào)率營(yíng)銷包裝/本案的項(xiàng)目包裝整體較弱通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析與自身項(xiàng)目比較，得出項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與突破點(diǎn)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析與自身項(xiàng)目比較，得出項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與突破點(diǎn)項(xiàng)目突破

18、點(diǎn)：項(xiàng)目突破點(diǎn)：1、引入能夠吸引人氣且增強(qiáng)投資者信心的主力店2、運(yùn)用項(xiàng)目特殊的科教園地段優(yōu)勢(shì)，充分挖掘教育資源及得天獨(dú)厚的人文環(huán)境3、項(xiàng)目整體定位，形象重新包裝，給投資者明確的項(xiàng)目運(yùn)作方向4、重新選擇售樓處位置，樹(shù)立良好展示面，保證銷售過(guò)程中的人氣及眼球度項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目商業(yè)定位以及景觀定位參考項(xiàng)目商業(yè)定位以及景觀定位參考相似點(diǎn)：濱水商業(yè)街道位于科教城周邊新建社區(qū)相似點(diǎn)：景觀公園臨近體育館,靠近國(guó)際學(xué)校常州國(guó)際創(chuàng)新基地商業(yè)碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)相似點(diǎn)：沿街步行式商業(yè)街loft挑高商鋪接近商業(yè)體量相似點(diǎn)：同屬于高校園區(qū)內(nèi)沿街商業(yè)步行街接近的商業(yè)體量海上海商業(yè)創(chuàng)智天地商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)

19、比例參考項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例參考項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局1案例借鑒 碧云國(guó)際社區(qū)hot tip碧云國(guó)際社區(qū)位于上海市浦東新區(qū)腹部，西起黑松路，東至金橋路，北起楊高路，南至云間路，整個(gè)國(guó)際社區(qū)布局由城市道路劃分為18個(gè)地塊，占地總面積約4平方公里，為迄今上海規(guī)模最大、社區(qū)配套功能最完善、綜合環(huán)境最具創(chuàng)意特色的新型國(guó)際社區(qū)。項(xiàng)目體量：約60萬(wàn)平方米的別墅、公寓、商鋪、商務(wù)辦公樓和公共配套物業(yè)等租賃物業(yè)，且目前以“碧云品牌”為系列，投資建成了碧云別墅，碧云花園等歐美風(fēng)格的涉外高檔住宅小區(qū)，總建筑面積達(dá)20余萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)單位：由碧云國(guó)際社區(qū)由上海金橋（集團(tuán)）有限公司、上海金橋出口加工區(qū)開(kāi)發(fā)股份有

20、限公司和上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司全面負(fù)責(zé)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)。 基本介紹項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局1案例借鑒 碧云國(guó)際社區(qū)大型生活配套碧云體育公園碧云體育休閑中心大賣(mài)場(chǎng)v碧云國(guó)際社區(qū)中的商業(yè)核心區(qū)域西起云山路，東至藍(lán)桉路，北起藍(lán)天路，南至碧云路。v核心部分共分四個(gè)區(qū)域 - 大型生活配套、大賣(mài)場(chǎng)、碧云體育休閑中心、碧云體育公園。v其中碧云體育休閑中心為中高檔餐飲、零售、休閑場(chǎng)所，深受外籍人士及具有消費(fèi)能力的中青年人群青睞。 商業(yè)分區(qū)國(guó)際學(xué)校 p&r real estate copyrightwww.pnr.cnv碧云體育休閑中心是碧云社區(qū)商業(yè)核心中的核心，設(shè)計(jì)者是澳大利亞的ba

21、u international建筑與城市設(shè)計(jì)事務(wù)所（bau），主體建筑在2004年8約建設(shè)完成。v建筑面積1.9萬(wàn)平方米，由美格菲體育健身中心、迪卡儂體育用品大賣(mài)場(chǎng)、室內(nèi)商鋪以及六個(gè)形態(tài)別致的獨(dú)立雙層建筑體構(gòu)成，集合了體育健身、特色購(gòu)物、餐飲休閑等功能，各功能體由一條內(nèi)部商業(yè)街連通，建筑形態(tài)及風(fēng)格獨(dú)樹(shù)一幟，多彩的建筑顏色和幾何的建筑構(gòu)成極具現(xiàn)代感，因此深受年輕人和外籍人士喜愛(ài)。 - 31 -| 碧云國(guó)際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書(shū)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局1案例借鑒 碧云國(guó)際社區(qū) p&r real estate copyrightwww.p

22、nr.cnv碧云體育休閑中心內(nèi)分布著兩家大型商家：5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心，為熱衷運(yùn)動(dòng)的人群提供了優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物和健身環(huán)境。 - 32 -| 碧云國(guó)際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心主力店常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書(shū)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局1案例借鑒 碧云國(guó)際社區(qū) p&r real estate copyrightwww.pnr.cnv碧云體育休閑中心的內(nèi)部商業(yè)街分布著50-300平米不等的商鋪，主要以精品零售，特色餐飲以及養(yǎng)生會(huì)所等中高端商戶為主，多家內(nèi)街商戶連通外部體育公園，餐飲購(gòu)物的同時(shí)也能感受到周邊綠色健康的氛圍。 - 33 -| 碧云

23、國(guó)際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育休閑中心散鋪常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書(shū)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局1案例借鑒 碧云國(guó)際社區(qū) p&r real estate copyrightwww.pnr.cnv碧云國(guó)際社區(qū)中還配備了占地約20000平米的碧云體育公園，為周邊的學(xué)生及熱愛(ài)戶外運(yùn)動(dòng)的人群提供了良好的活動(dòng)場(chǎng)地。同時(shí)因?yàn)榇颂幁h(huán)境清新自然，這里也吸引了不少新婚人士來(lái)此拍攝。 - 34 -| 碧云國(guó)際社區(qū) | 商業(yè)核心區(qū)域-碧云體育公園碧云體育公園常州創(chuàng)研港科技園區(qū)服務(wù)建議書(shū)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局1案例借鑒 碧云國(guó)際社區(qū) p&r real estate copyrig

24、htwww.pnr.cn碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)借鑒項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局1案例借鑒 碧云國(guó)際社區(qū)設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店: 5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心主題鮮明, 聚集熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)人士20000平米體育公園環(huán)境幽雅針對(duì)周邊學(xué)生和運(yùn)動(dòng)人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚集超人氣散鋪聚集超人氣: 50-300平米散鋪經(jīng)營(yíng)餐飲等特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù) p&r real estate copyrightwww.pnr.cn項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2項(xiàng)目地處科教城，城中包含多所高等院校以及科研機(jī)構(gòu)，在校學(xué)生7.2萬(wàn)人,未

25、來(lái)3-5年住宅人口將達(dá)到12萬(wàn)人，辦公樓人口將達(dá)到3.9萬(wàn)，人口總計(jì)大約為23萬(wàn)人；本項(xiàng)目所處地交通較為不便，難以引入其他地區(qū)的消費(fèi)人流；明年底，周邊將陸續(xù)有新的住宅交付使用，將給項(xiàng)目帶來(lái)新的消費(fèi)受眾；隨著科教城的發(fā)展，商業(yè)配套將逐漸完善，未來(lái)可能會(huì)有新興商業(yè)給項(xiàng)目帶來(lái)沖擊；s 優(yōu)勢(shì)w 劣勢(shì)o 機(jī)會(huì)t 威脅濱水服務(wù)區(qū)（項(xiàng)目所處區(qū)域）企業(yè)創(chuàng)研港商住配套服務(wù)區(qū)國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)科技企業(yè)加速器案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目34濱水風(fēng)情街1.本項(xiàng)目商業(yè)定位首先立足于科教城中的科研人員和周邊學(xué)生，并且考慮到周邊新建社區(qū)居民的配套。2.本項(xiàng)目商業(yè)定位以“濱水商業(yè)”為主題，底層打造成時(shí)尚休閑的特色風(fēng)情街。3.

26、在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面，加入?yún)^(qū)域內(nèi)比較缺乏的“生活零售”“特色餐飲”等，并引入高檔商務(wù)會(huì)所、酒吧，以商業(yè)特色吸引區(qū)域內(nèi)外高消費(fèi)人群。運(yùn)動(dòng)主題館酒吧商務(wù)會(huì)所品酒會(huì)所特色餐飲濱水風(fēng)情碼頭項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目35運(yùn)動(dòng)主題館簡(jiǎn)述運(yùn)動(dòng)主題館將包含：1.運(yùn)動(dòng)品零售；2.健身館；3.養(yǎng)身；4.沙龍；5.游泳場(chǎng)；注:健身所需工程條件:1.小型泳池尺寸:25*16m2.載重:2m水升, 穩(wěn)載1.2噸,活載1.8噸.特色定位項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目36 運(yùn)動(dòng)主題館配套設(shè)施：健身會(huì)所將與戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)/開(kāi)放式的休閑公園有機(jī)融合，成為園區(qū)乃

27、至周邊區(qū)域運(yùn)動(dòng)配套中心；其中，戶外場(chǎng)地可包含玩沙場(chǎng)地、籃球場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地，足球場(chǎng)地、以及旱冰、滑板、自行車等極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局237 運(yùn)動(dòng)主題館形象：健身會(huì)所除了包含運(yùn)動(dòng)零售、健身會(huì)所等傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)外，還將引入spa會(huì)所，另外，在本主題館中也將放置游泳館，該主題館有利于提高項(xiàng)目整體的形象，更有利于吸引青少年，也更符合為商務(wù)人士服務(wù)的定位；項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目38 戶外休閑商務(wù)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目39本項(xiàng)目的定位為高端，且位置的特殊型，在此基礎(chǔ)上，

28、需要打造具有特色的景觀環(huán)景，建議河景與項(xiàng)目的互動(dòng)及碼頭的利用等；河道及碼頭項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水項(xiàng)目 p&r real estate copyrightwww.pnr.cn常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)借鑒項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局2案例借鑒 常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店: 運(yùn)動(dòng)主題館主題鮮明, 聚集熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)人士濱水商業(yè)結(jié)合戶外休閑商務(wù)和河岸景觀針對(duì)周邊學(xué)生和運(yùn)動(dòng)人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚集超人氣散鋪聚集超人氣: 散鋪經(jīng)營(yíng)特色餐飲生活服務(wù)酒吧點(diǎn)心特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù) p&r

29、real estate copyrightwww.pnr.cn碧云國(guó)際社區(qū)商業(yè)借鑒設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店: 5000平米的迪卡儂和近10000平米的美格菲健身中心主題鮮明, 聚集熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)人士20000平米體育公園環(huán)境幽雅針對(duì)周邊學(xué)生和運(yùn)動(dòng)人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚集超人氣散鋪聚集超人氣: 50-300平米散鋪經(jīng)營(yíng)餐飲等特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù)常州創(chuàng)新基地濱水商業(yè)借鑒設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店設(shè)立強(qiáng)勢(shì)主力店: 運(yùn)動(dòng)主題館主題鮮明, 聚集熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)人士濱水商業(yè)結(jié)合戶外休閑商務(wù)和河岸景觀針對(duì)周邊學(xué)生和運(yùn)動(dòng)人士,常有人婚紗攝影景觀成為休閑地景觀成為休閑地: 散鋪聚

30、集超人氣散鋪聚集超人氣: 散鋪經(jīng)營(yíng)特色餐飲生活服務(wù)酒吧點(diǎn)心特色化衍生地休閑產(chǎn)業(yè)和餐飲形成常態(tài)服務(wù)p建議本項(xiàng)目原持有商鋪保留一棟引入體育主題館建議本項(xiàng)目原持有商鋪保留一棟引入體育主題館p景觀定位景觀定位: 利用湖景景觀成為休閑地利用湖景景觀成為休閑地 p散鋪商業(yè)特色化配比散鋪商業(yè)特色化配比 基本介紹 建筑用地面積近8萬(wàn)平方米 總建筑面積為23萬(wàn)多平方米 地塊前身是上海工具廠的歷史淵源項(xiàng)目北面緊鄰楊浦區(qū)大學(xué)城的各大名校 臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開(kāi)發(fā)的世紀(jì)性工程黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)區(qū)域北外灘僅300米。 外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在“海上?！?公里范圍左右。 42緊鄰楊浦區(qū)大

31、學(xué)城的各大名校，人文底蘊(yùn)濃郁緊鄰楊浦區(qū)大學(xué)城的各大名校，人文底蘊(yùn)濃郁案例借鑒 海上海項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局3規(guī)劃點(diǎn)評(píng)：獨(dú)特的塊狀步行街設(shè)置，獨(dú)立又不隔斷，客流人氣得到最大程度聚集項(xiàng)目獨(dú)特的內(nèi)街式步行街設(shè)置，充分服務(wù)兩側(cè)物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)特的內(nèi)街式步行街設(shè)置，充分服務(wù)兩側(cè)物業(yè)兩側(cè)辦公與物業(yè)充分享受內(nèi)街商業(yè)各個(gè)商鋪單獨(dú)存在，互相之間又存在一定聯(lián)系，客群容易再次迷失方向，更多的駐留項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局3案例借鑒 海上海獨(dú)特的公共配套設(shè)置，為項(xiàng)目奠定大量的獨(dú)特的公共配套設(shè)置，為項(xiàng)目奠定大量的人文積淀人文積淀海上會(huì)館海上會(huì)館海上會(huì)館：展示城市風(fēng)貌的展示館，詮釋海上海建筑原理的展示館海上講堂

32、海上講堂海上講堂：公共演講中心，作為文化傳播平臺(tái)海上劇場(chǎng)海上劇場(chǎng)海上劇場(chǎng)：小型電影、話劇表演場(chǎng)所，各種視覺(jué)活動(dòng)展示場(chǎng)所案例借鑒 海上海項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局3紅磚院落玻璃院落金屬院落混凝土院落不同區(qū)域的商鋪采用不同立面的方式進(jìn)行區(qū)隔，并通過(guò)立面風(fēng)格的營(yíng)造極大程度的提升不同區(qū)域的商鋪采用不同立面的方式進(jìn)行區(qū)隔，并通過(guò)立面風(fēng)格的營(yíng)造極大程度的提升項(xiàng)目文化感項(xiàng)目文化感項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局3案例借鑒 海上海大量硬質(zhì)景觀小品，提升項(xiàng)目檔次的同時(shí)，也使得顧客更愿意停留駐足大量硬質(zhì)景觀小品，提升項(xiàng)目檔次的同時(shí)，也使得顧客更愿意停留駐足項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局3案例借鑒 海上海6

33、5%12%12%12%餐飲：22家，65%零售：4家，12%教育：4家，12%銀行：4家，12%出租率80%最終項(xiàng)目出租率達(dá)到最終項(xiàng)目出租率達(dá)到80%，以餐飲為主導(dǎo)，以餐飲為主導(dǎo)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局3案例借鑒 海上海楊浦高校區(qū)內(nèi)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體楊浦高校區(qū)內(nèi)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體創(chuàng)智天地是瑞安房地產(chǎn)與楊浦區(qū)合作開(kāi)發(fā)的大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，集合國(guó)內(nèi)外科技文化型企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，加上園區(qū)辦所提供的公共服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)互動(dòng)的平臺(tái)，為智慧型創(chuàng)業(yè)者、知識(shí)工作者及科技人員打造一個(gè)知識(shí)創(chuàng)新的社區(qū)。項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地主要以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為主導(dǎo)，其中的商業(yè)一條街主要服務(wù)兩側(cè)

34、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)淞滬路兩側(cè)商業(yè)以及獨(dú)特的建筑形態(tài)，打造新一代的休閑一條街創(chuàng)智天地商業(yè)部分主體以社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)，分布在辦公樓的底層，以創(chuàng)智天地商業(yè)部分主體以社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)，分布在辦公樓的底層，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群服務(wù)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地正對(duì)江灣體育中心的下沉式廣場(chǎng)。下沉式體育廣場(chǎng)極大的聚攏區(qū)域內(nèi)人氣下沉式體育廣場(chǎng)極大的聚攏區(qū)域內(nèi)人氣項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地公共配套建筑極大的貼合創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主題公共配套建筑極大的貼合創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主題項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地49%6%16%14%16%餐飲：餐飲：2

35、5家，家，49%娛樂(lè)：娛樂(lè)：8家，家，16%零售：零售：7家，家，14%教育：教育：8家，家，16%銀行：銀行：3家，家，6%出租率90%餐飲為主題，娛樂(lè)與教育其次，占餐飲為主題，娛樂(lè)與教育其次，占16%項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)比較案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)格局4案例借鑒 創(chuàng)智天地 p&r real estate copyrightwww.pnr.cn海上海+創(chuàng)智天地p本項(xiàng)目整體定位文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)本項(xiàng)目整體定位文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)p商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主p公共空間強(qiáng)力打造公共空間強(qiáng)力打造1、大學(xué)校區(qū)內(nèi)的文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)街均獲得成功4、商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲為主力，貼合項(xiàng)目定位的主題性商業(yè)比重接近20%2、設(shè)置一定程度的公

36、共空間，通過(guò)公共空間成為吸引項(xiàng)目人氣的亮點(diǎn)項(xiàng)目硬質(zhì)小品特點(diǎn)需與項(xiàng)目定位相符part 3項(xiàng)目定位以及名稱建議項(xiàng)目定位以及名稱建議產(chǎn)品面建議產(chǎn)品面建議營(yíng)銷面調(diào)整營(yíng)銷面調(diào)整定位與調(diào)整定位與調(diào)整步行街步行街水景水景校區(qū)內(nèi)的文化步校區(qū)內(nèi)的文化步行街獲得成功行街獲得成功未來(lái)項(xiàng)目的主力客未來(lái)項(xiàng)目的主力客群來(lái)自學(xué)校與老師群來(lái)自學(xué)校與老師項(xiàng)目定位：鹽城創(chuàng)意文化水景步行街項(xiàng)目定位：鹽城創(chuàng)意文化水景步行街項(xiàng)目定位 形象定位本案位于科教城內(nèi)院校環(huán)繞的人文優(yōu)勢(shì)，中心湖景規(guī)劃的景觀優(yōu)勢(shì)，block情景商業(yè)街的配套優(yōu)勢(shì)建筑與景觀渾然天成，人文與時(shí)尚緊密相連，樂(lè)活與品位相融共生，案名取“天成”與“境”，相對(duì)于天和廣場(chǎng)，更突顯項(xiàng)目的人文與景觀優(yōu)勢(shì)，傳達(dá)的人文、綠色、樂(lè)活新領(lǐng)地