房地產企業(yè)主要涉稅爭議焦點問題與政策解析

1、 房地產企業(yè)主要涉稅爭議焦點問題及政策解析主要內容一、土地增值稅方面存在的問題二、營業(yè)稅方面存在的問題三、企業(yè)所得稅方面存在的問題四、個人所得稅方面存在的問題五、其他稅收方面存在的問題一、土地增值稅方面存在的問題1.土地增值稅清算的類型問題（自行清算、通知清算）關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知國稅發(fā)200991號 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。房地產企業(yè)進行土地增值稅清算的時間是何時？ 正確答案：根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國

2、稅發(fā)200991號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出售或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應在辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算）。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面

3、積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級稅務機關規(guī)定的其他情況。是否一次清算？國稅發(fā)2006187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積分析提示：清算時要完整歸集扣除項目。2.單純銷售地面建筑物是否繳納土地增值稅土地增值稅暫行條例第二條轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,

4、為土地增值稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納土地增值稅。實施細則第三條條例第二條所稱的國有土地,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地.第四條條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物,是指附著于土地上的不能移動,一經移動即遭損壞的物品。征稅對象及范圍土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。分析：一是僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。二是只對轉讓的房地產征稅，不轉讓不征稅。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。（國稅函發(fā)199511

5、0 ）國家稅務總局關于轉讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復（國稅函2010347號）廈門市地方稅務局：你局關于轉讓地上建筑物土地增值稅征收問題的請示（廈地稅發(fā)201018號）收悉。經研究，現(xiàn)批復如下：根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定，對轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施性質的建筑物行為，應當征收土地增值稅。二一年七月二十六日3.土地增值稅清算單位如何確定問題：我公司某項目的建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權證只有一個，報建費用也一齊繳納；但立項批文注明分三期建設，并分別取得一期、二期、三期的建筑工程施工許可證，分期取得竣工驗收報告、預售許可證、分期辦理了大產權。請問

6、：（1）國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。分期開發(fā)的項目的確認標準是什么？（2）我公司該項目的清算主體應如何確定？回復：（1）中華人民共和國土地增值稅暫行條例 第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（2）財稅字1995048號第十三條，關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的如何計稅的問題規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的,應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能

7、準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。（3）國稅發(fā)2006187號第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（4）土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第十七條：清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 重慶市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知（渝地稅發(fā)20101

8、67號）一、關于項目清算中不同開發(fā)品分別計算增值額問題在清算項目中，房地產開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業(yè)用房）的，納稅人必須按照不同開發(fā)品，分別計算扣除項目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標準住宅不得適用免稅規(guī)定。企業(yè)所得稅成本對象的確定（1）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。（2）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一

9、個成本對象進行核算。（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（4）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（5）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。（6）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。如需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。4.股權轉讓繳納土地增值稅問題國稅函2000687號廣西

10、壯族自治區(qū)地方稅務局：你局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。國稅函1997700號關于陜西省電力建設投資開發(fā)公司將所擁有的陜西渭河電廠新廠的部分股權，轉讓給香港旭興發(fā)展有限公司的行為應否征收營業(yè)稅和土地增值稅的問題，經研究，現(xiàn)批復如下：一、關于營業(yè)稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權轉讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在20年經營期限中部

11、分的股權轉移，而作為獨立核算的電廠，其不動產的所有權并未發(fā)生轉移，也不存在發(fā)生銷售不動產的行為。因此，對投資公司轉讓電廠股權的行為不應征收營業(yè)稅。二、關于土地增值稅問題。對陜西電力建設投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權轉讓的行為，暫不征收土地增值稅。國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復（國稅函2007645號）土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應

12、的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。5.地下車位是否繳納土地增值稅國稅發(fā)200931號第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。問題：房地產開發(fā)公司出租地下車位使用權，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅？其成本費用能否作為開發(fā)成本項目在計算土地增值稅時扣除？ 正確答案根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉

13、讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，應按照“服務業(yè)租賃業(yè)”項目繳納營業(yè)稅。國家稅務總局納稅服務司國稅發(fā)2006187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。國稅發(fā)2006187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清

14、算的總建筑面積清算案例分析：我公司一項目正在搞土地增值稅清算，商品房買賣合同里有一條簽的是“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結轉，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施”開發(fā)商又得不到，成本必須結轉，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據(jù)嗎？ 正確答案國稅發(fā)2006187號房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：（1）建成后

15、產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。6.單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除土地增值稅：開發(fā)間接費用，是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。所得稅規(guī)定：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以

16、及項目營銷設施建造費等。國家稅務總局答復：在開發(fā)小區(qū)內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。建成后有償轉讓的，

17、應計算收入，并準予扣除成本、費用。7.扣除項目按什么方法分配土地增值稅暫行條例實施細則第九條納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。分析：不同的計算方法其結果不同，納稅人是否可以自行選擇？舉例某房開公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金1000萬元。分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米;二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應分攤土地出讓金？ 正確答案占地面

18、積法：1000×（6000÷10000）600（萬元）建筑面積法：1000×15000÷（150005000）750（萬元）國稅發(fā)2006187號屬多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。國稅發(fā)200991號分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。分析：稅務機關認為合理的分配方法有哪些？房地產企業(yè)共同成本和間接成本分配方法（1）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地

19、總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。舉例：某房地產企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地60000，分三期開發(fā)，分別20000，30000，10000，土地出讓金50000萬，一期開發(fā)住宅3幢和一個會所，分別占地5000，5000，5000，2000。正確答案計算：一期內全部成本對象應分攤土地成本=（20000&#

20、247;60000）×5000016667會所應分攤土地成本（2000÷20000） ×166671666.73幢小高層住宅共應分攤土地成本16667-1666.7=15000.3（2）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。（3）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例

21、進行分配。（4）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。成本分配規(guī)定（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。8.開發(fā)費用中的利息支出如何計算扣除

22、房地產開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。國稅函2010220號三、房地產開發(fā)費用的扣除問題（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開

23、發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。國稅函發(fā)1995110號：（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指銷售費用

24、、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，細則規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%以內計算扣除。二、營業(yè)稅方面存在的問題9.混合銷售征稅問題我公司是一家建筑安裝企業(yè)，所承包的工程大部分為包工包料（非自產材料），

25、請問我公司應如何避免混合銷售行為？如果材料的比重大于50%，應如何繳稅？房地產企業(yè)在業(yè)務實際發(fā)生時，應該取得營業(yè)稅發(fā)票還是增值稅發(fā)票呢？營業(yè)稅混合銷售營業(yè)稅暫行條例實施細則第六條 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅。增值稅混合銷售行為增值稅暫行條例實施細則第五條 一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務，為混合銷售行為。除本細則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企

26、業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅。營業(yè)稅特殊情況第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的行為；（二）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。增值稅特殊情況第六條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業(yè)額不繳納增值稅；

27、未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產貨物并同時提供建筑業(yè)勞務的行為；（二）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。國稅函20061278號中國移動有限公司內地子公司開展的以業(yè)務銷售附帶贈送實物業(yè)務（包括贈送用戶SIM卡、手機或有價物品等實物），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務的同時贈送實物的行為，按照現(xiàn)行流轉稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進項稅額不得予以抵扣；其附帶贈送實物的行為是電信單位無償贈與他人實物的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。分析：賣房送空調是否相同？答案：分別計算營業(yè)稅和增值稅。10.建筑業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)與會計處理問題實施細則第十六條 除本細則第七條規(guī)定外

28、，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。分析：房地產開發(fā)企業(yè)經常存在甲供材問題，如何納稅和取得合法票據(jù)扣除問題。建筑業(yè)甲供材征稅問題：計稅依據(jù)包含甲供材？（包含甲供材）納稅人？是否可以轉嫁甲方？（施工方，不可以轉讓）扣繳義務人？是否屬于法定扣繳義務？（甲方不是扣繳義務人，無法定扣繳義務）如何開具發(fā)票？甲供材發(fā)票是否可以直接入賬？（甲供材也要列示在施工方發(fā)票中，甲供材發(fā)票可以入賬）甲供材中包工包料合同與包工不包料合同在增值稅方面的區(qū)別（包工包料合同，甲方提供材料，屬于用材料抵賬，要視同銷售交增值稅；如

29、果是包工不包料合同，甲應該提供材料，不需要繳納增值稅）甲、乙雙方的正確處理方式（施工方在簽合同的時候，要將甲方提供材料這部分稅收考慮進來）裝飾業(yè)務如何處理？（按實際收取的價款和價外費用繳納營業(yè)稅）11.營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間問題考慮問題：房地產企業(yè)收到預收款是否繳納營業(yè)稅？（需要）納稅義務發(fā)生時是否計入營業(yè)稅金及附加？是否允許繳納當期稅前扣除？（需要計入營業(yè)稅金及附加，所得稅前可以扣除）第十二條營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。一般規(guī)定第二十四條 條例第十二條

30、所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。特殊規(guī)定第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。營業(yè)稅金及附加一、本科目核算企業(yè)經營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護

31、建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費。房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”科目核算，但與投資性房地產相關的房產稅、土地使用稅在本科目核算。二、企業(yè)按規(guī)定計算確定的與經營活動相關的稅費，借記本科目，貸記“應交稅費”科目。會計準則基本準則第九條 企業(yè)應當以權責發(fā)生制為基礎進行會計確認、計量和報告。第三十三條 費用是指企業(yè)在日?；顒又邪l(fā)生的、會導致所有者權益減少的、與向所有者分配利潤無關的經濟利益的總流出。第三十四條 費用只有在經濟利益很可能流出從而導致企業(yè)資產減少或者負債增加、且經濟利益的流出額能夠可靠計量時才能予以確認。12.如何取得合法發(fā)票（營業(yè)稅納稅地點）問題問題內容房地產企

32、業(yè)建設工程項目可能使用外地機械設備，或支付設計費用等，但入賬的租賃費、設計費發(fā)票基本是從收款方機構所在地開出的。請問，設備租賃業(yè)營業(yè)稅的納稅地點是否只能在其施工所在地？哪些發(fā)票在勞務發(fā)生地開具，哪些在收款方所在地開具？中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十四條營業(yè)稅納稅地點：（一）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。（二）納稅人轉讓無形資產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅

33、務機關申報納稅。（三）納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。13.拆遷補償如何繳納營業(yè)稅？國稅函發(fā)1995549號對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區(qū)配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。土地增值稅（國稅函2010220號）第六

34、條、關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨

35、幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。例：某房地產企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。則: 視同銷售收入4000萬元；拆遷補償費支出4000萬元。 正確答案土地增值稅影響1.視同銷售前：收入=8000×（80000-5000）=60000（萬元）稅金計算如下：=28000÷80000×5000×5.5%+3300=3396.25（萬元）扣除項目計算如下：=28000+28000×（20%+10%）+3396.25=39796.25（

36、萬元）增值額=60000-39800=20203.75（萬元）增值率=50.76%土地增值稅=20203.75*40%-39796.25*5%=6091.69（萬元）2.視同銷售后：收入=8000×80000=64000（萬元）稅金：3396.25（萬元）扣除項目計算如下：=32000+32000×（20%+10%）+3396.25=44996.25（萬元）增值額=64000-44996.25=19003.75（萬元）增值率=42.23%土地增值稅=19003.75*30%=5701.13（萬元）結果比較：6091.568-5701.13=390.56（萬元）14.合作建房

37、如何征稅？國稅函發(fā)1995156號十七,問：對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅？合作建房,是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權,另一方（以下簡稱乙方）提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：（一）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行

38、為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照實施細則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。（二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出

39、租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。國稅函20051003號海南省地方稅務局：你局海南省地方稅務局關于我省?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示（瓊地稅發(fā)200557號）收悉。經研究，批復如下：鑒于該項目開發(fā)建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發(fā)生中華人民共和國營業(yè)稅條例規(guī)定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)1995156號第十七條有關合作建房

40、征收營業(yè)稅的規(guī)定。第二種方式是甲方以土地使用權，乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。（一）房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。（二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為

41、，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。（三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，此種經營行為也未構成以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按規(guī)定核定。對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。15.違約金（賠償金）收入征稅問題一房地產開發(fā)公司預售房產時，與客戶簽訂合同，收取定金2萬元。后由于國家采取調控政策，客戶考慮各方面原因后，決定違約棄單。問題：預收定金2萬元是否作為價

42、外收入納稅？2萬元如果記銷售價外費用，是作為售房收入還是其他營業(yè)收入？營業(yè)稅規(guī)定，價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。增值稅規(guī)定，價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。問題內容：我公司與一公司簽訂了產品銷售合同，收取定金5萬元。后來對方不需要此產品了，我公司將定金5萬元作為違約金入賬。請問此違約金是否要繳納增

43、值稅？回復意見：根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，納稅人在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務的情況下收取的違約金，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。同時，現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人在未提供營業(yè)稅應稅勞務的情況下收取的違約金，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不征收營業(yè)稅。國家稅務總局/2009/11/09關于賠償金問題我公司與另一家公司簽訂的鋼材購買合同因2008年市場價格大幅下滑而單方面違約，根據(jù)合同應賠償對方1億元，經過雙方多次協(xié)商最后達成一致賠給對方6000萬元?，F(xiàn)在這筆賠償金稅務局說要有發(fā)票才可以稅前列支，但這筆賠償金根本不可能開出發(fā)票來，它既不符合開具增值稅發(fā)票的要求，也不符合開具營業(yè)稅發(fā)票的要求，現(xiàn)

44、在對方只給我們開具了收據(jù)，我們可以提供協(xié)議還有銀行的付款記錄。請問：這樣這筆賠償金能否稅前列支？回復意見：根據(jù)現(xiàn)行增值稅規(guī)定，納稅人在未銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務的情況下收取的違約金，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。同時，現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人在未提供營業(yè)稅應稅勞務的情況下收取的違約金，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，不征收營業(yè)稅。依據(jù)發(fā)票管理辦法的規(guī)定，在沒有發(fā)生購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動的情況下，因對方未履行合同而致的違約收取的違約金，不是經營活動，不屬于開具發(fā)票的范圍。貴公司可依違約金收款收據(jù)、相關合同協(xié)議及銀行的付款憑據(jù)在稅前列支。 國家稅務總局 2009

45、/12/1616.房地產業(yè)營業(yè)稅差額征稅問題問題：房地產企業(yè)購買舊房（辦公房或在建項目）改造、建造后出售，是否按差額納稅？中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：（一）納稅人將承攬的運輸業(yè)務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業(yè)額；（二）納稅人從事旅游業(yè)務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)額；（三）納稅人將建筑工程分

46、包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；（四）外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務，以賣出價減去買入價后的余額為營業(yè)額；（五）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他情形。財稅200316號（十九）從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。財稅200316號第二條第（七）項規(guī)定單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使

47、用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：1.轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅.2.轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。財稅200316號第四條關于營業(yè)額減除項目憑證管理問題營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公

48、證證明。暫行條例第六條納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務院稅務主管部門有關規(guī)定的，該項目金額不得扣除。營業(yè)稅暫行條例實施細則條第十九條 符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證，是指：（一）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；（四）國家稅務總局規(guī)定的

49、其他合法有效憑證。17.境外應稅勞務扣稅問題問題內容：我公司是一家國內房地產企業(yè)，2009年6月與境外一家設計公司簽訂協(xié)議，委托該公司對項目進行設計，合同規(guī)定該設計活動全部由該境外公司在境外總部設計，最終向我公司提交設計成果，且該境外公司在我國無任何分支機構，現(xiàn)因涉及納稅問題需咨詢，我單位接受勞務，該行為是否要扣繳營業(yè)稅？實施細則第四條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內（以下簡稱境內）提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指：（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內；（二）所轉讓的無形資產（不含土地使用權）的接受單位或者個人在境內；（三）所轉讓或者出租土地使用權的土地在

50、境內；（四）所銷售或者出租的不動產在境內。營業(yè)稅扣繳義務人第十一條營業(yè)稅扣繳義務人：（一）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。（二）國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。三、企業(yè)所得稅方面存在的問題18.完工前收入確認及稅款繳納問題問題：預售收入何時確認收入？月（季度）或年度是否屬于預繳所得稅？國家稅務總局 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知 （國稅發(fā)200931號）第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取

51、得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。（4）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應于收到代銷清單之日確認收入的實現(xiàn)。國稅函2008635號現(xiàn)就企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表的有關填報

52、口徑問題明確如下：企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”。填報說明第五條第3項相應修改為：“第4行實際利潤額：填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。房地產開發(fā)企業(yè)本期取得預售收入按規(guī)定計算出的預計利潤額計入本行?！眹惏l(fā)200931號第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省級國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得

53、低于5%。（4）經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。如：2008年預收收入100，毛利15；2009年結轉收入100，成本75，應納稅所得額：25-15=10。問題：預售賬款確認銷售收入于企業(yè)是否有利？【解析】預售賬款確認銷售收入可以增加企業(yè)的銷售（營業(yè)）收入，可以增加稅前業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳

54、費的扣除，對房地產企業(yè)有利。19.完工條件的確認問題國家稅務總局 關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）第三條 企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（1）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發(fā)產品已開始投入使用。（3）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知（國稅函2010201號）根據(jù)國稅發(fā)200631號規(guī)定精神和國稅發(fā)200931號第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。20.權責發(fā)生制原則的運用存在的問題所得稅法第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。條例第九條 企業(yè)應納