學習物業(yè)條例演講材料

1、適應新城市化開展需要全面提升物業(yè)管理執(zhí)法水平學習?市物業(yè)管理條例?的思考各位領導、同志們，大家好！今天能夠和行政執(zhí)法系統(tǒng) 的同行們坐在一起相互學習交流，共同探討物業(yè)管理方面的 問題，我感到十分榮幸，也深刻地體會到了作為一名城市管 理者所肩負的這份重要責任。今天我要演講的題目是：適應 新城市化開展需要，全面提升物業(yè)管理執(zhí)法水平學習 ?市物業(yè)管理條例?的思考。眾所周知，城市管理是一項系統(tǒng)而復雜的工程，它包羅 萬象，聯(lián)結千家萬戶，大到人們的生存環(huán)境，小到個人的衣 食住行。隨著生活水平的不斷提高，人民群眾對居住小區(qū)的 生活環(huán)境要求也越來越高。近年來， 我國城鎮(zhèn)住房制度改革 的力度不斷深化，房屋的所有權

2、結構發(fā)生了重大變化，公有 住房逐漸轉變成個人所有。與此同時，原來的公房管理者與 住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè) 與房屋所有權人之間效勞與被效勞關系。在住房制度改革和 城市建設開展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。目 前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產生和開展，對于改 善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就 業(yè)起著積極的作用。同時，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。?市物業(yè)管理條例?由市第十四屆人民代表大會常務委 員會第二十三次會議于 2021 年 8 月 31 日通過，已經省第十 一屆人民代表大會常務委員會第十九次會議于 2021 年

3、9 月 29日批準，并已于 2021年 1月 1日起施行。該條例 明確了 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設單位的權利、義務，規(guī) 物業(yè)管理企業(yè)的行為以與業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責、運 作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán) 境創(chuàng)造良好的條件。?市物業(yè)管理條例?第三條中規(guī)定： “ 建設、規(guī)劃、城建、 財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有 關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域相關的監(jiān)督管理工作 。 城市管理行政執(zhí)法部門首次被寫入地方法規(guī)， 足以說明其地位與 作用。 2005 年 6 月 1 日起施行的?市相對集中城市管理行政處 罰權規(guī)定?第二章職責與權限第九條本市城

4、市管理行政執(zhí)法機關 行使以下職權包括房產管理方面法律、 法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定的行政處 罰權，這也就明確了城市管理行政執(zhí)法局在?條例?中應負的職 責，即行使該?條例?的行政處分權。例如： ?條例?第三十 一條規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)不得有以下行為： 一減少專業(yè)人 員數量、物業(yè)管理類型和面積，達不到物業(yè)效勞企業(yè)資質等 級標準的；二違反有關規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè) 書人員的；三將一個物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；四挪用住宅專項維修資金的；五擅自改變物業(yè)管理用房用途的；六擅自改變物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途的；七擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域道路、 場地，損害業(yè)主共同利益的；

5、八擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的；九物業(yè)效勞合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；十與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投 標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；十一不履行物業(yè)效勞合同；十二超越資質等級承接物業(yè)管理工程的；十三出租、出借、轉讓資質等級證書的；十四法律、法規(guī)禁止的其他行為。違反以上規(guī)定，物業(yè)效勞企業(yè)均將受 到行政執(zhí)法部門不同程度的處分。新條例明確了政府的職能劃分，明確了對區(qū)、縣市 房產主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動 中的職能劃分。這樣不僅有益于規(guī)物業(yè)市場秩序，也可以避 免在出現(xiàn)物業(yè)糾紛時投訴無門等狀況。例如第四十條規(guī)定： 物業(yè)管理活動中發(fā)生

6、糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決 的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、 縣市相關主管部門進行調解。調解不成的，當事人可以 依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。新條例的出臺與實施，不但能解決“物業(yè)與開發(fā)商踢皮 球、互相扯皮 “收取物業(yè)費費力等難題，還有多項創(chuàng)新性容首次寫入地方立法?，F(xiàn)在好多居民都居住在物業(yè)小區(qū)， 均享受著物業(yè)公司的效勞，同時也需要交納一定數額的物業(yè) 效勞費，那么，物業(yè)效勞費都包含哪些容呢？?條例?第三 十五條規(guī)定，物業(yè)效勞費應當包括物業(yè)效勞人員費用、物業(yè) 共用設施設備正常使用和日常運行與維護，綠化養(yǎng)護、清潔 衛(wèi)生、秩序維護、物業(yè)共用設施設備保險與公眾責任保險費

7、用、辦公費用、 管理費用， 以與固定資產折舊等支付的費用。 例如，小區(qū)里地滑，業(yè)主摔傷了 ;漏水弄壞電梯 ; 墻皮脫落砸 車這些具體問題找誰解決？這些業(yè)主和物業(yè)公司扯不清、道不明的問題就通過這部法規(guī)來解決，也就是應該由保 險公司來賠付，但是不但沒有哪個物業(yè)公司購置保險，就連 居民對其也鮮有了解。只因為不了解自己合法權益，本應該 很好解決的事情倒成了無頭公案。如果設立了業(yè)主大會以 后，物業(yè)效勞企業(yè)是否繼續(xù)購置保險， 那么要與業(yè)主大會協(xié)商。 也就是說，如果業(yè)主一致認為不必買這個保險，物業(yè)公司應 該將這份錢，從物業(yè)費中扣除退還給居民。那么，交了物業(yè) 費，而物業(yè)“撂挑子了，業(yè)主該怎么辦？?條例?規(guī)定，

8、物業(yè)公司必須實行“履約保證金制度 。既物業(yè)公司進駐小 區(qū)前要先向房產管理部門交納一筆費用， “未按照合同約定 提前退出的，居民委員會或者村民委員會應當對物業(yè)管理區(qū) 域的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運實施管理，直至業(yè)主大會選聘 新的物業(yè)效勞企業(yè)，相關費用從物業(yè)效勞企業(yè)履約保證金中列支。這項規(guī)定可有效防止小區(qū)物業(yè)公司攜帶物業(yè)費人間 蒸發(fā)。同時，不住的房子也要交物業(yè)費，“我這個房子沒人住，不交物業(yè)費?！拔矣貌恢飿I(yè)效勞，不交物業(yè)費。 各 種聽似不交物業(yè)費的充分理由，被第一次明確確認為是行 為。?條例?中第三十七條規(guī)定，“業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需承受相關物業(yè)效勞等為由，拒付物 業(yè)效勞費。同

9、時，“物業(yè)效勞企業(yè)不得以局部業(yè)主拖欠物業(yè) 效勞費為由減少物業(yè)效勞容或者降低物業(yè)效勞質量和標 準。這一容那么有利于規(guī)物業(yè)市場。這看似給物業(yè)效勞企業(yè) 上了緊箍咒，實質上是起到了凈化物業(yè)市場的作用，是 有利于物業(yè)管理市場規(guī)的重大利好。說白了，收繳不上來物業(yè)費，是物業(yè)公司自己能耐不夠，效勞不到位，所以更 沒有理由因此降低自己的效勞質量和標準。斷水了，漏雨了，等不與業(yè)主投票決定是否動用維修基 金，這可怎么辦？住宅專項維修基金是干嘛用的呢？首先， 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設 備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位一 般包括：住宅的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以與

10、 戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一 般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、 溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用 設施設備使用的房屋等。?條例?第四十八條規(guī)定，物業(yè)管 理區(qū)域，發(fā)生危與房屋使用平安、嚴重影響房屋住用等緊急 情況時，應立即使用住宅專項維修資金對共用局部進行維 修、更新、改造。這意味著，影響房屋使用功能的緊急情況 之下，可以“走快速通道先行維修。除此之外，有些情況 下，使用住宅專項維修資金也不必再征求全體業(yè)主的三分之 二以上同意之后再使用。 ?條例? 規(guī)定，“涉與局部幢、 單元、 樓層共用部位、共用設施設備維修的，由所涉與圍的業(yè)主討

11、 論，經專有局部占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數 三分之二以上的業(yè)主同意后使用。 也就是說，如果某住宅 某一單元的電梯突然損壞，只要住在這個單元三分之二以上 的業(yè)主同意，就可以使用專項維修資金，無需征求其他與此 無關業(yè)主的同意。?條例?的出臺，也對 2000年 6月底以前交付使用，房 屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責 任的住宅區(qū)，以與由政府組織建設的安居、解困回遷等住宅 區(qū)的物業(yè)管理提供了保障。同時，新?條例?的出臺又會有稍感缺乏的地方。 這次 ?條例?的出臺使相關的管理部門在對行為的具體操作上有 了抓手、起到了效果，更好地制裁了行為，保護了業(yè)主的合 法權益。但面向物業(yè)

12、公司的主管部門 房產局小區(qū)辦，一共才有幾個人， 再加上相應的監(jiān)督管理和問責機制還沒有完全建 立起來，要做到對所轄區(qū)域多個小區(qū)與其物業(yè)公司進行有效的監(jiān) 督管理， 試想，又如何能真正做到全心全意監(jiān)督和管理呢？當接 到業(yè)主所投訴的問題， 又如何能做到責任在身， 抓緊辦理呢？而 往往是物業(yè)公司并沒有得到與時有效的監(jiān)管， 使得業(yè)主的應有權 益得不到更好的保障， 讓這些規(guī)定也成為了一紙空文。 做為負責 物業(yè)管理區(qū)域相關監(jiān)督管理工作部門之一的行政執(zhí)法局， 常常會 接到來自業(yè)主或物業(yè)公司的投訴案件， 其所投訴的容大多是房屋 拆改和侵綠占綠等行為。 在做對涉嫌的行為進行取證調查時， 往 往會出現(xiàn)當事人的不配合， 甚至阻礙正常的執(zhí)法工作， 讓調查取 證工作難以進行， 不能與時有效地阻止和制裁當事人的行為。 這 就還需要健全和完善相應的法律法規(guī)， 讓執(zhí)法人有法可依， 有章 可循；讓者無漏洞可鉆；讓制度的嚴肅性受到尊重；讓鄰