房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審探討

1、.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)的探討長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)的高利潤(rùn)，對(duì)成本管理的工作不夠重視，成本管理較為薄弱。在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，依靠土地資源進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代已一去不復(fù)返，沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將會(huì)逐漸被淘汰。但核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)也非一日之功，對(duì)絕大部分公司而言，通過(guò)控制成本來(lái)提高收益是最快捷的一種方式。因此加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必然途徑，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，管理規(guī)范的房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越強(qiáng)，如何快速提升內(nèi)部管理、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，而內(nèi)部審計(jì)是提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的一個(gè)非常重要的手段。一、 房

2、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的緊迫感和重要性很多房地產(chǎn)公司近幾年發(fā)展很快，投資項(xiàng)目及投資額度也在的不斷加大，但由于公司成立時(shí)間短，存在管理混亂、制度不健全及有制度不能很好執(zhí)行、領(lǐng)導(dǎo)能力及專業(yè)水平較低但權(quán)力較大、出現(xiàn)錯(cuò)誤和過(guò)失.對(duì)公司造成損失也無(wú)人監(jiān)督及追究應(yīng)付的責(zé)任，以至于出現(xiàn)以犧牲公司利益為自己謀權(quán)、謀利的現(xiàn)象大量存在等問(wèn)題，使得公司的投資回報(bào)及經(jīng)濟(jì)效益難以保證，因此，房地產(chǎn)公司建立健全審計(jì)部門，能發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié)及管理中存在的問(wèn)題，并提出可行性建議，為公司挽回經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高。以控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。二、 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)的主要內(nèi)容房地產(chǎn)公司內(nèi)部

3、控制審計(jì)應(yīng)該貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，包括土地費(fèi)用審計(jì)、前期各種費(fèi)用的審計(jì)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)用的審計(jì)，工程建安費(fèi)用審計(jì)、設(shè)備安裝工程費(fèi)用審計(jì)、營(yíng)銷策劃費(fèi)用的審計(jì)、財(cái)務(wù)費(fèi)用的審計(jì)、辦公費(fèi)用的審計(jì)、離任審計(jì)等，下面我以本人多年的造價(jià)控制及審計(jì)經(jīng)驗(yàn)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中投入最大，最難控制的工程建設(shè)費(fèi)用審計(jì)為例，來(lái)敘述內(nèi)部審計(jì)的主要內(nèi)容供領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正.一、招投標(biāo)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的可控成本主要是工程成本，其主要由總.包合同、分包合同等眾多合同組成，因而合同主體單位的招投標(biāo)環(huán)節(jié)就顯得非常重要。 因此，內(nèi)部審計(jì)實(shí)施時(shí)，需要關(guān)注招投標(biāo)程序是否合理、合法，是否遵照了公司的招投標(biāo)規(guī)定。主要審計(jì)內(nèi)容有：一是投標(biāo)書的確定。公司內(nèi)部

4、有無(wú)對(duì)標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，標(biāo)書的內(nèi)容有無(wú)重大遺漏或失誤，關(guān)鍵指標(biāo)是否明確，招投標(biāo)方式和投標(biāo)單位資質(zhì)是否達(dá)到要求；在工程方面，尤其關(guān)注是否實(shí)行施工圖招標(biāo)，如果按照費(fèi)率招標(biāo)，需關(guān)注原因。二是招標(biāo)環(huán)節(jié)。審核各投標(biāo)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)有無(wú)繳納投標(biāo)保證金，開(kāi)標(biāo)記錄簽名是否齊全，評(píng)估人員組成是否合理，對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)是否進(jìn)行了審查，對(duì)關(guān)聯(lián)人員有無(wú)實(shí)行回避，詢標(biāo)紀(jì)要是否完整，時(shí)間邏輯上是否合理，有無(wú)存在串標(biāo)可能。三是中標(biāo)環(huán)節(jié)。公司對(duì)招標(biāo)是否進(jìn)行決標(biāo)，決標(biāo)是否按照公司內(nèi)部程序進(jìn)行審批，對(duì)中標(biāo)單位是否發(fā)放了中標(biāo)通知書。2、合同管理環(huán)節(jié)。主要審計(jì)內(nèi)容有： 一是關(guān)注合同簽訂的內(nèi)容是否與招標(biāo)的內(nèi)容一致，如單位是否變動(dòng)、合同金額

5、是否一致、付款方式及付款條件是否明確、履約保證金繳納是否及時(shí)。二是關(guān)注合同的條款是否嚴(yán)密。 如合同中主要材料采用的.方式是甲供、甲定乙供還是乙供，對(duì)于甲供需要關(guān)注其稅收風(fēng)險(xiǎn)（甲供材料不需要開(kāi)具發(fā)票，但稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)要求施工單位出具完稅證明，否則房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)承擔(dān)連帶責(zé)任），還需關(guān)注關(guān)于獎(jiǎng)勵(lì)與處罰的標(biāo)準(zhǔn)是否明確， 履約保證金是否及時(shí)繳納等（總包合同由于金額較大，導(dǎo)致的履約保證金金額也較大，會(huì)出現(xiàn)部分施工企業(yè)拖欠現(xiàn)象，或者導(dǎo)致采用“偷梁換柱” 方式，用保函或工程款抵扣履約保證金） ；對(duì)簽訂的合同進(jìn)行檢查， 尤其在專用條款中對(duì)雙方權(quán)利和義務(wù)、合同價(jià)款及調(diào)整、工程預(yù)付款、工程量的確認(rèn)、工程進(jìn)度款支付、承包人

6、的違約責(zé)任、材料設(shè)備供應(yīng)是否作出了明確規(guī)定。 三是關(guān)注合同審批有無(wú)按照公司規(guī)定的審批權(quán)限進(jìn)行審批，如土地合同、總包合同、設(shè)計(jì)合同、分包合同等是否由各職能部門等進(jìn)行會(huì)簽，對(duì)業(yè)務(wù)關(guān)系復(fù)雜的合同是否有專業(yè)的法律顧問(wèn)把關(guān)等。四是關(guān)注合同臺(tái)賬是否完整、準(zhǔn)確，合同的相關(guān)資料是否及時(shí)歸集，有無(wú)專人管理等。3、合同付款環(huán)節(jié)。主要審計(jì)內(nèi)容有： 一是付款審批權(quán)限是否完整、規(guī)范。由于合同付款涉及較多部門，也存在較多方式和種類，因此規(guī)范合同付款的審批權(quán)限至關(guān)重要， 如對(duì)各層級(jí)項(xiàng)目主管工程師、經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)的審批權(quán)限是否有明確.的規(guī)定，對(duì)土地、工程、設(shè)計(jì)等款項(xiàng)的支付是否有明確的流程規(guī)定等。二是具體付款環(huán)節(jié)的審核。

7、針對(duì)具體付款環(huán)節(jié)，首先需要關(guān)注付款條件是否與合同約定一致，關(guān)注申請(qǐng)部門、審核部門、審批部門簽章是否齊全，附件資料是否完整，如工程款需要關(guān)注施工單位的施工情況、監(jiān)理單位的審核意見(jiàn)、發(fā)票是否足額開(kāi)具等內(nèi)容，尤其要關(guān)注有無(wú)提前付款、超額付款等情況。三是合同結(jié)算尾款支付審核。合同決算是合同履約完畢后的最后一次付款，因此需要特別關(guān)注。關(guān)注合同決算程序是否完整，需對(duì)其中的對(duì)賬資料、扣款情況、發(fā)票提供情況和審批情況等進(jìn)行仔細(xì)審核，防止出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。四是其他風(fēng)險(xiǎn)?？铐?xiàng)結(jié)算不允許采取現(xiàn)金方式，要求采用轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算，特殊情況下必須采取現(xiàn)金結(jié)算的，關(guān)注有無(wú)辦理特別審批；付款中要明確收款銀行和收款賬號(hào)， 一般情況下收款戶

8、名必須和簽約方完全一致，如不一致，則必須關(guān)注是否有委托付款的說(shuō)明。4、現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)節(jié)。主要審計(jì)內(nèi)容有：一是審查施工企業(yè)是否根據(jù)規(guī)范、圖紙及有關(guān)修改通知施工，質(zhì)量和工期是否達(dá)到合同要求。二是重點(diǎn)對(duì)增減工程簽證進(jìn)行審查，審查施工企業(yè)報(bào)送的增加工程簽證是否合理，有無(wú)重復(fù)；減少工程簽證是否上報(bào)，報(bào)的數(shù)量是否正確等。三是對(duì)工程材料進(jìn)行.審查，審查工程用料是否達(dá)到規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，了解特殊的、用量大的、貴重的材料的實(shí)際價(jià)格，不讓施工企業(yè)在材差上占大便宜。四是審查簽證時(shí)間，工期簽證不但影響材料價(jià)格的構(gòu)成， 還直接影響工期獎(jiǎng)罰的認(rèn)定和執(zhí)行。五是審查簽證的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)定， 有無(wú)經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位、相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)的簽

9、證確認(rèn)，有無(wú)得到各方的同意，不為后續(xù)的決算留下工作隱患。5、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)。主要審計(jì)內(nèi)容有： 一是審查竣工決算編制依據(jù)是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定， 各項(xiàng)資料是否齊全， 審批手續(xù)是否完備，確保結(jié)算正確、符合規(guī)定及工作程序。二是審查變更及隱蔽工程的簽證情況， 工程變更要核查原施工圖的設(shè)計(jì)和原投標(biāo)預(yù)算書的實(shí)際所列項(xiàng)目等資料， 對(duì)原投標(biāo)預(yù)算書中未實(shí)施的項(xiàng)目要予以核減， 對(duì)變更增加的項(xiàng)目應(yīng)明確是否已包括在原有項(xiàng)目的工作內(nèi)容中，防止重復(fù)計(jì)算，要核查變更簽證的手續(xù)是否齊全，書寫內(nèi)容是否清楚、合理，編號(hào)是否連續(xù)等內(nèi)容；對(duì)于隱蔽工程，要提前介入，積極參與每一隱蔽部位的驗(yàn)收，并做好影像資料，為日后決算提供依據(jù)。三是審查材

10、料價(jià)差的合理性，對(duì)于特殊或者重要材料，一般參考信息價(jià)，沒(méi)有的應(yīng)延伸到市場(chǎng)進(jìn)行詢價(jià)。四是審查工程量計(jì)算書是否準(zhǔn)確， 計(jì)算是否符合工程量計(jì)算.規(guī)則，有無(wú)故意計(jì)算和合計(jì)錯(cuò)誤以及筆誤等等，對(duì)于無(wú)圖紙的項(xiàng)目要深入現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)， 必要時(shí)可采用現(xiàn)場(chǎng)丈量實(shí)測(cè)的方法進(jìn)行核實(shí)。6、財(cái)務(wù)核算環(huán)節(jié)。主要審計(jì)內(nèi)容有：一是確定成本核算對(duì)象是否合理，這需要審計(jì)人員深入實(shí)際， 根據(jù)研究分析項(xiàng)目總體的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及權(quán)屬情況進(jìn)行確定，成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。二是成本科目設(shè)置是否符合國(guó)家規(guī)定，是否分期分項(xiàng)分合同核算。三是關(guān)注成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)是否準(zhǔn)確， 尤其要關(guān)注土地成

11、本的分?jǐn)偸前凑胀恋孛娣e分?jǐn)傔€是建筑面積分?jǐn)?，公共配套的成本、?huì)所的成本以及其他成本的分?jǐn)偸欠窈侠淼取?四是關(guān)注成本預(yù)計(jì)是否準(zhǔn)確，一般在期末公司都會(huì)對(duì)已發(fā)生的且未支付的成本進(jìn)行計(jì)提，因此，審計(jì)時(shí)需要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工情況關(guān)注計(jì)提是否準(zhǔn)確，尤其是在交付后必須對(duì)預(yù)計(jì)成本的合理性進(jìn)行審核，關(guān)注是否有合理的依據(jù)。成本管理環(huán)節(jié)眾多、涉及面廣，因而在成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，所以要全面清晰地了解業(yè)務(wù)的全過(guò)程，從存在風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)角度、各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，這樣才能杜絕舞弊行為發(fā)生的空間，減少不合理行為造成的損失。.7、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)環(huán)節(jié)。是對(duì)公司的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人任職期間經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、個(gè)人自律情況、 以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)負(fù)有的責(zé)任，包括主管責(zé)任和直接責(zé)任，合法、合規(guī)性和效益性及重大經(jīng)營(yíng)決策等有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，進(jìn)行的監(jiān)督和評(píng)價(jià)的工作。包括對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人的離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)、任期屆