科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說(shuō)明

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-744編號(hào)：_科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說(shuō)明審核：_時(shí)間：_單位：_科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說(shuō)明用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開(kāi)化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障。可通過(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯?？菩盼飿I(yè)小區(qū)設(shè)備管理說(shuō)明（1）設(shè)備前期管理A、前期介入組織對(duì)有關(guān)物業(yè)考察，關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核，并向開(kāi)發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。B、設(shè)備的接管驗(yàn)收設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程維修中心

2、代表公司，組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位進(jìn)行，依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。（2）設(shè)備的建帳A、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)。B、管理處對(duì)所管理的所有設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。（3）設(shè)備標(biāo)識(shí)管理A、未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。B、設(shè)備的顏色一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進(jìn)行刷漆。C、重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛"禁止合閘"等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。D、設(shè)備標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)。（4）設(shè)備使用管理A、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。B、管理處維修人員必須

3、對(duì)本管理處的設(shè)備進(jìn)行正確操作使用，確保顧客滿意。管理處須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄。C、管理處工程維修中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常，及時(shí)予以控制調(diào)整，并作經(jīng)濟(jì)性分析，整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，。（5）設(shè)備維修保養(yǎng)管理A、維修保養(yǎng)計(jì)劃a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處，管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總，形成下年度保養(yǎng)計(jì)劃。b、設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程維修中心制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。B、設(shè)備檢定a、電梯檢定計(jì)劃由工程維修中心制定，每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定

4、時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。b、計(jì)量器具檢定計(jì)劃由工程維修中心制定。萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì)由工程維修中心檢定，絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送工程維修中心存檔。c、有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。（6）實(shí)施A、管理處維修班及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。B、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)），維修班應(yīng)用設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間，關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、

5、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主/用戶生活及工作（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。C、設(shè)備中修，大修、更新改造工程由綜合部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員（相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。（7）維修保養(yǎng)檢查A、維修班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，無(wú)法解決的問(wèn)題用設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單提交專業(yè)公司解決。1、2、3級(jí)設(shè)備"日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃"執(zhí)行情況由

6、管理處維修班班長(zhǎng)檢查，按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄；1、2級(jí)設(shè)備的"一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)"計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查，按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。B、設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬于1、2級(jí)設(shè)備由綜合部組織檢定并備案；屬3級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。C、質(zhì)量管理部每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料，進(jìn)行一次檢查、評(píng)定，并做相關(guān)月檢記錄。D、設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織。驗(yàn)收合格，填寫工程竣工驗(yàn)收證明，由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由

7、施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理工程竣工驗(yàn)收證明，未辦理工程竣工驗(yàn)收證明者不予結(jié)算工程款。（8）設(shè)備完好率每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關(guān)人員對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查，于12月15日之前將設(shè)備完好率報(bào)管理處，管理處按10%抽樣核查。（9）設(shè)備安全管理A、持證上崗與安全檢查特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工等），須持證上崗。B、事故處理程序當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知公司綜合部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前，應(yīng)盡可能地 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修，保證對(duì)顧客的服務(wù)。事后管理處須向公司提交設(shè)備安全事故報(bào)告，工程維修中心根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，事故處理須

8、堅(jiān)持"三不放過(guò)"的原則。 （1）對(duì)供方的控制A、供方的選取原則是其應(yīng)通過(guò)ISO9000認(rèn)證。B、公司綜合部每年（或一個(gè)合同期）對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄，對(duì)于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。C、當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí)，綜合部須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。D、管理處按本規(guī)程要求進(jìn)行日常監(jiān)督檢查，按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)、按約定進(jìn)行維修予以確認(rèn)，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)（簽字）不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。（1）設(shè)備技術(shù)檔案管理A、設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料由專人負(fù)責(zé)管理，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。B、質(zhì)量記錄a、所有質(zhì)量

9、記錄均須采用標(biāo)準(zhǔn)表格。b、設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。c、機(jī)電設(shè)備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。d、工程部保存、級(jí)設(shè)備維修記錄、設(shè)備診斷記錄、設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。（13）設(shè)備（機(jī)具）的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳A、申請(qǐng)根據(jù)樓宇正常工作或維修需要，由工程維修中心申請(qǐng)，填寫設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)置申請(qǐng)表。購(gòu)置總價(jià)在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)購(gòu)買；購(gòu)置總價(jià)在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報(bào)綜合部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置。B、采購(gòu)采購(gòu)人員應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。C、驗(yàn)證對(duì)伍千元以下的設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證，填寫設(shè)備（機(jī)具）驗(yàn)證單；五仟元以上的，由工程部委派有關(guān)