房地產(chǎn)估價報告

1、;.房地產(chǎn)估價報告課程：房地產(chǎn)估價班級：工程管理四班;.'.姓名：張海山學(xué)號： 20130684;.'.目錄第一部分估價結(jié)果報告2一、估價對象2二、估價依據(jù)6三、估價原則6四、估價方法6五、估價結(jié)果7六、估價報告應(yīng)用的有效期8第二部分估價技術(shù)報告9一、個別因素分析9二、區(qū)域因素分析10三、市場背景分析11四、最高最佳使用分析13五、估價方法的選用14六、估價測算過程14七、估價結(jié)果的確定24;.'.第一部分估價結(jié)果報告一、估價對象1.估價對象基本狀況本次估價對象為北京市朝陽區(qū)將臺路2 號和喬麗晶公寓 B 幢 H-1505室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為289.27平方米，商品房

2、用途為公寓。朝陽區(qū)將臺路2 號和喬麗晶公寓B 幢為高層公寓樓，建成于2001 年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22 層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價對象位于15 層，七室兩廳五衛(wèi)一廚格局，朝向東。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜； 陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、 戶門為防盜門。 室內(nèi)水、電、天燃

3、氣、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為 95%。2.估價對象權(quán)利狀況;.'.根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年 2 月 28日至 2066年 2 月 27 日。估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對;.'.象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。3.估價對象區(qū)位狀況（1）朝陽區(qū)基本概況估價

4、對象位于北京市朝陽區(qū)，朝陽區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。朝陽區(qū)是北京市人口最多、總面積最大的城區(qū)。面積476.8 平方公里，常住人口 176 萬，流動人口約50 萬。按北京市城市總體規(guī)劃，到2010年北京城區(qū)面積將達到1040平方公里，朝陽區(qū)占46.7%。朝陽區(qū)涉外資源雄厚，堪稱"中國第一區(qū) "。區(qū)域內(nèi)云集了除俄羅斯、盧森堡之外的各國駐華使館；聚集了設(shè)在北京60以上的外國商社和3000 多家外國公司、絕大多數(shù)國外駐華新聞機構(gòu)、 北京市 l3 以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中心、國貿(mào)中心、國際會議

5、中心、國際展覽中心等一些久負盛名的國際交往活動場所。還擁有秀水服裝市場、雅寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝陽區(qū)域經(jīng)濟總量位居北京市前列。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是網(wǎng)絡(luò)等新經(jīng)濟的迅速發(fā)展， 朝陽區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、 房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、信息、商務(wù)辦公、文化等第二產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等;.'.現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十分濃厚。雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機構(gòu)使

6、朝陽區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū) (CBD)的綜合優(yōu)勢。 面向新世紀，首都北京將形成西有中關(guān)村、東有中央商務(wù)區(qū)，科技與商務(wù)互動的發(fā)展新格局。（2）估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于朝陽區(qū)將臺路2號，該小區(qū)西臨芳園西路，北臨將臺路，地理位置較優(yōu)越。社區(qū)成熟度 ：小區(qū)周邊有龍佑麗都花園、芳園里小區(qū)、星城公寓、飄HOME居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境 ：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好， 小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、燕莎商場、望京醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、南湖一小、94 中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)東距酒仙橋路約

7、500米，西南距東四環(huán)北路約1 公里，通達性較好。小區(qū)附近有909、運通 104、942 支、 421 等多條公交車站，交通便捷度較高。;.'.基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“七通 ”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價對象市場分析2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2009年 1

8、-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長 1.3 倍，比 2007年同期增長 13.4%。全市住宅銷售面積為 1301.4萬平方米，同比增長 1.6倍，比 2007年增長 14%。2009年 9 月份住宅銷量大幅下滑。 1-9月，全市銷售商品住宅 11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（ 9.4萬套）的 19.1%。其中， 9 月份全市住宅銷售面積為 118.6萬平方米，比 8 月份下降 29.6%，比 7 月份下降 29.7%。當月住宅銷售套數(shù)為 0.9 萬套，比 8 月份減少 37.4%，成交量達到今年 3 月以來的最低值。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)

9、查顯示， 9 月份，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲 3.6%，漲幅比上月提高 1.5個百分點，環(huán)比上漲;.'.0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9 月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降 1.8%，降幅比上月縮小0.4 個百分點，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3 個月上漲 0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。各環(huán)路商品住宅期房價格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價為 19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上

10、漲2226元/平方米、 1457元/平方米、 684元/平方米和 275元/平方米。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5 月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比 1-8月擴大 1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5 倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和 1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊?，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定的影響。;.'.二、估價依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)

11、和文件（1）中華人民共和國土地管理法 ；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；（3）中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā) 200232 號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知 ；（6）京國土房管出 20021121 號文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價應(yīng)用方法的通知 ；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料3.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料。三、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則

12、、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進行客觀、公正、科學(xué)、合理的評;.'.估。四、估價方法估價對象用途為住宅， 與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。1、基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較， 并對照修正系數(shù)表

13、選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2、成本法： 是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3、市場比較法： 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。;.'.五、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得

14、到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點2009年9月21日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價： 519.50萬元大 寫 金 額: 伍佰壹拾玖萬伍仟元整房地產(chǎn)單價： 17959元/平方米六、估價報告應(yīng)用的有效期在市場無明顯價格波動條件下，本估價報告應(yīng)用有效期自提交報告日期起不超過一年，即2009年 10 月 23 日至 2010年 10 月 22 日。;.'.第二部分估價技術(shù)報告一、 個別因素分析1.估價對象基本狀況本次估價對象為北京市朝陽區(qū)將臺路2 號和喬麗晶公寓 B 幢 H-1505室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為289.27平方米，商品房用途為公寓。朝陽區(qū)將臺路2 號

15、和喬麗晶公寓B 幢為高層公寓樓，建成于2001 年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)22 層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價對象位于15 層，七室兩廳五衛(wèi)一廚格局，朝向東。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜； 陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、 戶門為防盜門。 室內(nèi)水、電、天燃氣、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)

16、場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀察法確定估價對象成新率為 95%。;.'.2.估價對象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年 2 月 28日至 2066年 2 月 27 日。估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。二、 區(qū)域因素分析1、朝陽區(qū)基本概況估價對象位于北京市朝陽區(qū)，朝陽區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展、城市建

17、設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。朝陽區(qū)是北京市人口最多、總面積最大的城區(qū)。面積476.8 平方公里，常住人口 176 萬，流動人口約50 萬。按北京市城市總體規(guī)劃，到2010年北京城區(qū)面積將達到1040平方公里，朝陽區(qū)占46.7%。朝陽區(qū)涉外資源雄厚，堪稱"中國第一區(qū) "。區(qū)域內(nèi)云集了除俄羅斯、盧森堡之外的各國駐華使館；聚集了設(shè)在北京60以上的外國商社和3000 多家外國公司、絕大多數(shù)國外駐華新聞機構(gòu)、 北京市 l3 以上的星級飯店賓館、一半以上的五星級飯店、賓館及奧林匹克中心、國貿(mào)中心、國際會議中心、;.'.國際展覽中心等一些久負盛名的

18、國際交往活動場所。還擁有秀水服裝市場、雅寶路服裝市場、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場等聞名中外的特色市場。目前朝陽區(qū)域經(jīng)濟總量位居北京市前列。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是網(wǎng)絡(luò)等新經(jīng)濟的迅速發(fā)展， 朝陽區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、 房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、信息、商務(wù)辦公、文化等第二產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十分濃厚。雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機構(gòu)使朝陽區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū) (CBD)的綜合優(yōu)勢。

19、面向新世紀，首都北京將形成西有中關(guān)村、東有中央商務(wù)區(qū)，科技與商務(wù)互動的發(fā)展新格局。2、估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于朝陽區(qū)將臺路2號，該小區(qū)西臨芳園西路，北臨將臺路，地理位置較優(yōu)越。社區(qū)成熟度 ：小區(qū)周邊有龍佑麗都花園、芳園里小區(qū)、星城公寓、飄HOME居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境 ：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好， 小區(qū)附近有四得公園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。;.'.公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、燕莎商場、望京醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、南湖一小、94 中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)東距酒仙橋路約500米，西南距東四環(huán)北路約1 公里

20、，通達性較好。小區(qū)附近有909、運通 104、942 支、 421 等多條公交車站，交通便捷度較高。基礎(chǔ)設(shè)施狀況 ：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“七通 ”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通熱力、通燃氣），基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。三、 市場背景分析2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2009年 1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上

21、年同期增長 1.3 倍，比 2007年同期增長 13.4%。全市住宅銷售面積為 1301.4萬平方米，同比增長 1.6倍，比 2007年增長 14%。2009年 9 月份住宅銷量大幅下滑。 1-9月，全市銷售商品住宅 11.2萬套，;.'.已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的 19.1%。其中， 9 月份全市住宅銷售面積為 118.6萬平方米，比 8 月份下降 29.6%，比 7 月份下降 29.7%。當月住宅銷售套數(shù)為0.9 萬套，比 8 月份減少 37.4%，成交量達到今年3 月以來的最低值。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示，9 月份，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同

22、比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9 月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降 1.8%，降幅比上月縮小0.4 個百分點，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3 個月上漲 0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。各環(huán)路商品住宅期房價格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價為 19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、 1457元/平方米、 684元/平方米和

23、275元/平方米。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5 月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比 1-8月擴大 1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為4002.2億元，同比增長1.5 倍。自籌;.'.資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和 1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊?，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定的影響。四、 最高最佳使用分析最高最佳使用原則， 是要說明房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所

24、謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1.法律上允許 (規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制,而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。2.技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行估價。3.經(jīng)濟上可行。即估價價格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。4

25、.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達到均;.'.衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。5.房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否平衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6.可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測未來價格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價對象權(quán)屬狀況、地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟環(huán)境

26、及充分利用土地資源，按照估價對象目前狀況繼續(xù)使用為最高最佳使用途徑。五、 估價方法的選用估價對象用途為住宅， 與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可采用市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。1基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其;.'.所處區(qū)域的平均條件相比較， 并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)

27、的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2成本法： 是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3市場比較法： 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值。六、 估價測算過程（一）采用基準地價系數(shù)修正法及成本法測算估價對象房地產(chǎn)價格1.土地使用權(quán)價格估價對象位于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，本次評估采用基準地價系數(shù)修正法測算土地使用權(quán)價格。（

28、1）基準地價內(nèi)涵：基準地價是各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整，或宗地外通路、 通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價格。;.'.（2）基準地價說明：2002年 12 月 4 日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知；2002年12 月 27 日，北京市國土資源和房屋管理局以京國土房管出20021121號文件頒發(fā)了關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價應(yīng)用方法的通知，本報告以上述兩個文件為依據(jù)估算土地

29、使用權(quán)價格。（3）宗地價格計算公式的說明估價對象位于北京市基準地價居住用途4 級地價區(qū)，容積率為2.95，本次估價測算的宗地價格是估價對象土地開發(fā)程度為宗地外七通，宗地內(nèi)場地平整的價格，即熟地價格。用基準地價修正法測算熟地樓面地價的公式為：宗地樓面熟地價適用的樓面熟地價×期日修正系數(shù) ×年期修正系數(shù) ×容積率修正系數(shù) ×因素修正系數(shù) ×其他情況修正系數(shù)（4）具體測算過程：A、適用的基準地價（樓面熟地價）的確定根據(jù)北京市基準地價級別范圍，估價對象所在區(qū)域的土地級別屬于居住用途 4 級地價區(qū)，樓面熟地價為2090-3600元/建筑平方米。按照有關(guān)規(guī)

30、定適用的樓面熟地價取平均值，即2845元/建筑平方米。B、相關(guān)系數(shù)的求取;.'.期日修正期日修正系數(shù) =宗地評估基準日地價指數(shù)/基準地價基準日地價指數(shù)，京政發(fā)（ 2002）32 號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知 基準地價基準日為2002年 1 月 1 日，根據(jù)中國城市地價監(jiān)測指數(shù)系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計及分析，2002年 1 季度為價格指數(shù)為105，估價時點價格指數(shù)約為169。經(jīng)計算，估價對象宗地的期日修正系數(shù)約為1.61。年期修正年期修正系數(shù) =1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m其中， r：土地還原利率7.5%n：宗地剩余使用年限56.43年m: 法

31、定最高出讓年限 70 年根據(jù)上述公式測算出估價對象年期修正系數(shù)為0.9915。容積率修正：按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù)。根據(jù)估價人員掌握的資料，估價對象用地容積率為2.95，查容積率修正系數(shù)表，用公式計算得出容積率修正系數(shù)為0.9200。因素修正因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其它地價影響因;.'.素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準地價因素修正系數(shù)說明表，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下面公式測算宗地因素修正系數(shù)：因素修正系數(shù) =1+ki其中 ki：第 i 種因素的修正系數(shù)。參照北京市基準地價因素

32、修正系數(shù)說明表，考慮估價對象的具體情況，各項影響因素的修正系數(shù)如下：居住用地因素修正系數(shù)（居住4 級）影響因素修正范圍影響因素情況說明取值（ %）居住集聚程度-1.72.6成熟2.6交通便捷度-3.45.2好5.2區(qū)域土地利用方向-1.72.6一致2.6臨路狀況-1.72.6好2.6宗地形狀及可利用程度-1.362.08規(guī)則2.08公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)-2.043.12齊全3.12施狀況自然和人文環(huán)境狀況-3.45.2好5.2與商業(yè)中心的接近程度-1.72.6近2.6以上各項合計/26即估價對象宗地居住用地因素修正系數(shù)為1.2600。其他情況修正考慮估價對象的區(qū)位及具體情況，本次評估其他情況修

33、正系數(shù)取1。;.'.（5）宗地價格的計算樓面熟地價 =2845 1×.61 0×.9915 0.9200× 1.2600× 1 ×=5264.53（元 /建筑平方米）（6）土地開發(fā)的管理費用取土地成本的5%，即：5264.535%=263×.23（元 /建筑平方米）（7）土地開發(fā)利息：根據(jù) 1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項目開發(fā)難易程度，確定估價對象正常的開發(fā)建設(shè)期為2 年，假定土地取得成本在計息期初一次性投入，一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計算，利息費用為(5264.53+263.23)(1+5&#

34、215;.40%)2-1)=613.12（元 /建筑平方米）（8）土地開發(fā)成本利潤率取35%，則(5264.53+263.23)35%=1934×.72（元 /建筑平方米）（9）銷售稅費：銷售稅費主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費等。其中營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加及土地增值稅為銷售收入的6%，銷售代理、 市場推廣費等取銷售收入的1.5%。（10）土地使用權(quán)價格 :=（5264.53+263.23+613.12+1934）.72÷（1-0.075）;.'.= 8730.38（元 /建筑平方米）2.建筑物價格（1）建造成

35、本a.建安費用依據(jù)目前建安工程定額標準， 結(jié)合估價對象的具體情況及估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象為現(xiàn)狀情況下的建安費用取4000元/建筑平方米。b.紅線內(nèi)市政費用一般取建安費用的10%-15%，考慮估價對象的具體情況，本次估價取費10%，即：4000×10%=400（元 /建筑平方米）建造成本為以上兩項相加之和，即4000+400=4400（元 /建筑平方米）c.專業(yè)人士費此項費用一般取建造成本的5%-10%,本次估價取費 8%，為4400×8%=352.00（元 /建筑平方米）d.不可預(yù)見費不可預(yù)見費的求取主要考慮建筑物工程規(guī)模大小，施工難易程度、不可預(yù)見因素多少等因素，一般

36、取建安費用的5%-10%，本次評估取建安費用的;.'.8%。4000×8%=320.00（元 /建筑平方米）（2）管理費包括開辦費、管理人員工資、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次評估取建造成本的5%。4400×5%=220.00（元 /建筑平方米）（3）投資利息根據(jù) 1998年“北京市建筑安裝工程工期定額”及同類項目開發(fā)難易程度，確定估價對象正常的開發(fā)建設(shè)期為2 年，假定建設(shè)費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，估價時點一至三年期貸款利率為5.40%，采用復(fù)利計算，投資利息為：(4400+352.00+320.00+220.00)(1+5.×40%)2/2-12

37、85.77（元 /建筑平方米）（4）利潤以上述建造成本、專業(yè)人士費、不可預(yù)見費、及管理費之和為基數(shù)，考慮住宅項目開發(fā)的一般利潤水平,開發(fā)利潤率取成本利潤率35%,則(4400+352.00+320.00+220.00)35%=1852×.20（元 /建筑平方米）（5）銷售稅費銷售稅費主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加、土地增值稅和銷售代理、市場推廣費等。其中營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育費附加及;.'.土地增值稅為銷售收入的6%，銷售代理、 市場推廣費等取銷售收入的1.5%。（6）建筑物重置成本建筑物重置成本 =（4400+352.00+320.00+220.00+28

38、5.77+1852）.20÷（1-0.075）=8032.40（元 /建筑平方米）（7）成新率依據(jù)估價規(guī)范，應(yīng)采用耐用年限法和實際觀察法綜合確定建筑物成新率。估價對象建成于2001 年，裝修保養(yǎng)情況較好，依據(jù)觀察法和成新法綜合確定其成新率為95%。（8）建筑物價格建筑物價格 =8032.4095%=7630×.78（元 /建筑平方米）3.采用成本法確定估價對象房地產(chǎn)單價將土地價格和建筑物價格相加，得到估價對象房地產(chǎn)單價為8730.38+7630.7816361.16（元 /建筑平方米）(二 ) 采用市場比較法測算估價對象房地產(chǎn)價格本次采用市場比較法的步驟為：1.比較案例選擇

39、根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價對象類似的三個房地產(chǎn)案;.'.例。項目案例 A案例 B案例 C可比案例和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶建筑平方米）18919.0017738.0017844.00交易價格（元 /層數(shù)8/116/1110/11結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次精裝修精裝修豪華裝修2.因素選擇結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：交易時間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時間不同，造成房地產(chǎn)市場價格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費的承擔情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施

40、、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。3.編制因素條件說明表通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別;.'.因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價格的各種因素條件進行了說明，詳見下表。表 1因素條件說明表比較項目估價對象和喬麗晶和喬麗晶和喬麗晶用途住宅住宅住宅住宅交易單價待估18919.0017738.0017844.00交易日期2009年 9 月2009年 9月2009年 9 月2009年 9月交易情況正常正常正常正常居住區(qū)成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便區(qū)環(huán)境條件好好好好自然及人文景

41、觀好好好好域因基礎(chǔ)設(shè)施達到 "七通 ",齊全達到 "七通 ",齊全達到 "七通 ",齊全達到 "七通 ",齊全素有超市 醫(yī)院 銀有超市 醫(yī)院 銀行有超市 醫(yī)院 銀有超市 醫(yī)院 銀公共配套設(shè)置行等 ,齊全等 ,齊全行等 ,齊全行等 ,齊全與商業(yè)中心的接近近近近近程度建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局七室兩廳一廚五三室兩廳一廚兩三室兩廳一廚兩五室兩廳一廚五衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)裝修豪華裝修精裝修精裝修豪華裝修個設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全別因樓層15/228/116/1110/11素面積289.27185168269朝向東南北南北南北建成年代2001 年2001 年2001年2001 年成新率95%95%95%95%4.編制比較因素條件指數(shù)表表 2比較因素條件指數(shù)表;.'.比較項目估價對象案例 A案例 B案例 C銷售單價 (元 /平方米 )待估18919.0017