房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格

1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格學(xué)習(xí)要求：了解房地產(chǎn)的定義及實物、權(quán)益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的內(nèi) 涵；了解房地產(chǎn)的特性及分類方式；熟悉房地產(chǎn)價格的分類；掌握影響 房地產(chǎn)價格的因素。能力目標(biāo)： 1.利用土地和建筑物包含的內(nèi)容收集土地和建筑物的交易成交資料； 2.能夠根據(jù)房地產(chǎn)的不同分類采用不同的估價方法進(jìn)行估價； 3.會計算房地產(chǎn)單價、樓面地價及補地價等房地產(chǎn)價格； 4.會利用房地產(chǎn)價格的影響因素修正估價結(jié)果。 第一講 房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的定義 是土地、建筑物及其地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三種的綜合體。1、土地 是地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。地上空間地心地面地下空間2、建筑物 是經(jīng)人工

2、建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（例如給排水、 衛(wèi)生、照明等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。 土地：這是一塊無建筑物的空地。土地：該塊土地上雖然有建筑物，但在觀念上可能把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：無視建筑物的存在；考慮建筑物存在的影響。建筑物：建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：無視土地的存在；考慮土地存在的影響。房地：下有土地，上有建筑物，此時把土地與建筑物也作為一個整體來看待。（a）（b）（c）(d)建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別：房屋 一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物 一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙

3、囪、水塔、道路等。煙囪水塔道路思考題：請在圖中找出房屋和構(gòu)筑物來？高壓電纜3、地上定著物 指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可 以分離，但是分離后會不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的 完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損 害的物體。例如：種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、 花園、假山、圍墻等。 但在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等不屬于。4、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位實物 指在房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。 如：建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等實物實體功能質(zhì)量權(quán)益 區(qū)位 權(quán)益權(quán)利利益收益北京某房產(chǎn)南昌某房產(chǎn)兩處房屋特性都相

4、同，而區(qū)位不同的房屋？價錢為何不同？二、房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵1、土地土地坐落面積形狀四至地勢周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)和水文狀況基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制2、建筑物建筑物坐落面積層數(shù)和高度結(jié)構(gòu)設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況其他 第二講 房地產(chǎn)的特性、類型 和房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性不可移動性壽命長久性數(shù)量有限性相互影響性易受限制性難以變現(xiàn)性保值增值性二、房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的類型按用途劃分按開發(fā)程度劃分按經(jīng)營使用方式劃分按是否產(chǎn)生收益劃分一、房地產(chǎn)價格的含義和形成條件1、含義: 和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出

5、的代價。2、形成條件有效需求稀缺性有用性形成條件二、房地產(chǎn)價格的分類補地價保留價起拍價應(yīng)價成交價起價標(biāo)價成交價均價實際價格名義價格總價格單位價格樓面地價基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價房屋重置價格成交價格市場價格理論價格評估價值原始價值賬面價值市場價值投資價值市場價值房地產(chǎn)的價格1、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元平方米，乙為800元 平方米，丙為500元平方米，其容積率分別為6、4、2.如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購買哪一塊地？2、某項目土地總面積為40000平方米，出讓取得時規(guī)定的建筑容積率為3，土地單價為3550元平方米，現(xiàn)允許容積率增加到，則應(yīng)補償多少地價？第一題：根據(jù) 樓面地價=土地單價容積率 甲塊地樓面地價=10006=167（元平方米） 乙塊地樓面地價= 800 4=200（元平方米） 丙塊地樓面地價= 500 2=250（元平方米） 明智的買者應(yīng)購買乙地塊。第二題： 樓面地價（元平方米）第一種方法：補地價數(shù)額=增加建筑面積后的地價-增加建筑面積前的地價 （萬元）第二種方法：補地價數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率） 土地面積 樓面地價 =400001183.3（） （萬元）第三種方法：補地價數(shù)額=(增加