房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、答辯成績(jī)?cè)O(shè)計(jì)成果成績(jī)總成績(jī)山東建筑大學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 成 果 報(bào) 告題 目：濟(jì)南超聲電子股份有限公司子廠(chǎng)區(qū) 轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估課 程： 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估院 （部）：管理工程學(xué)院專(zhuān) 業(yè)：班 級(jí)：學(xué)生姓名：學(xué) 號(hào)：指導(dǎo)教師：完成日期：超聲電子股份有限公司子廠(chǎng)區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)： 超聲電子股份有限公司子廠(chǎng)區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估委托人： 濟(jì)南超聲電子股份有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)： 山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)作業(yè)日期： 2011年6月20日至2011年6月25日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：山建大房估報(bào)字（2011）第1106001號(hào)目錄一、致 委 托 方 函- 3二、估 價(jià) 師 聲 明- 4三、估價(jià)的假設(shè)和

2、限制條件- 5四、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) - 6（一） 委托方- 6（二） 估價(jià)方- 6（三） 估價(jià)對(duì)象- 6（四） 估價(jià)目的- 7（五） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)- 7（六） 價(jià)值定義- 7（七） 估價(jià)依據(jù)- 8（八） 估價(jià)原則- 8（九） 估價(jià)方法- 9（十） 估價(jià)結(jié)果- 9（十一）估價(jià)人員- 9（十二）估價(jià)作業(yè)日期- 9（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期- 9五、估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告- 10（一）個(gè)別因素分析- 10（二）區(qū)域因素分析- 11（三）市場(chǎng)背景分析- 11（四）最高最佳使用原則- 11（五）估價(jià)方法選用- 11（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程- 11（七）估價(jià)結(jié)果- 19六、附件- 20七、課程設(shè)計(jì)心得體會(huì)- 2

3、4致 委 托 人 函濟(jì)南超聲電子股份有限公司： 受貴公司委托，本所秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，我們對(duì)由貴公司擁有產(chǎn)權(quán)的、位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)的廠(chǎng)區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)，為貴公司辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考意見(jiàn)，不得作其他用途。本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為: 人民幣3457.62萬(wàn)元。人民幣叁仟肆佰伍拾柒點(diǎn)陸

4、貳萬(wàn)元。單價(jià)為肆拾叁點(diǎn)伍柒萬(wàn)元每畝。山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 （蓋章）法定代表人簽字（蓋章）： 2011年6月23日 估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5.估價(jià)師已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但對(duì)估價(jià)對(duì)象的

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.本報(bào)告僅為委托方以位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)的廠(chǎng)區(qū)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)_定其現(xiàn)值提供參考意見(jiàn)，不得作其他用途。7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性為前提，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，我們只對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)表意見(jiàn)。若資料失實(shí)或有隱匿，估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。如估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整乃至重新估價(jià)。 8.本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)

6、人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9. 本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于2011年6月23日之現(xiàn)值，隨時(shí)間、市場(chǎng)行情及相關(guān)條件的變化，該估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。10.本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。11.未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對(duì)土地價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。12.根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以人民幣計(jì)價(jià)。13.參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)估價(jià)師： 簽名： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件

7、1.委托方合法取得土地，并支付有關(guān)稅費(fèi)，并以所確認(rèn)的土地用途（工業(yè)用地）評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2.本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2011.06.23）處于委托方所提供的土地出讓條件為假設(shè)前提。3.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不受任何權(quán)利限制，在公開(kāi)市場(chǎng)可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。5.存在自愿銷(xiāo)售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價(jià)。6.出讓方和受讓方有一段合理洽談時(shí)間，通盤(pán)考慮市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)。7假設(shè)受讓方具有正常的經(jīng)營(yíng)管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用整體房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)

8、施為假設(shè)前提。9.本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押情況或原有抵押情況已注銷(xiāo)。（二）估價(jià)的限制條件1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。2.本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。3.本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告（一）委托方單位名稱(chēng): 濟(jì)南超聲電子股份有限公司注冊(cè)地址: 濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)法定代表人:李俊基 （二）估價(jià)方單位名稱(chēng): 山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所注冊(cè)地址: 濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)法定代表人:估價(jià)資質(zhì)：建設(shè)

9、部房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估壹級(jí)資質(zhì)聯(lián)系人電話(huà)：（三）估價(jià)對(duì)象1.權(quán)屬狀況濟(jì)南超聲電子股份有限公司廠(chǎng)區(qū)為濟(jì)南超聲電子股份有限公司所有。2001年1月估價(jià)對(duì)象取得國(guó)有土地使用證 ，工業(yè)用地土地面積為79.35畝，工業(yè)用地土地使用者為濟(jì)南超聲電子股份有限公司。名稱(chēng)：濟(jì)南超聲電子股份有限公司廠(chǎng)區(qū)土地使用權(quán)；2.查勘現(xiàn)狀坐落:濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),考察濟(jì)南市地價(jià)區(qū)類(lèi)劃分，估價(jià)對(duì)象用地屬于五類(lèi)地價(jià)區(qū)。四至:根據(jù)國(guó)有土地使用證，東至鳳岐路，南至民主與法制雜志社; 西至豐展特家具廠(chǎng)，北至山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。土地面積及使用年限:該地塊總面積為79.35畝,土地用途為工業(yè)用地,總?cè)莘e率小于等于2.0。出讓年限

10、自2001年1月1日至2050年12月30日，截止估價(jià)試點(diǎn)2011年6月23日，尚余38.5年；建筑面積：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料知，該廠(chǎng)區(qū)西北角有一座車(chē)間廠(chǎng)房，具體信息如表1所示：車(chē)間廠(chǎng)房相關(guān)信息 表1：層數(shù)及層高3層，室內(nèi)層高均約為4.0米建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建成年份2001年建筑面積1587.07平方米用地面積2875.69平方米外部裝修外墻裝飾白色玻璃馬賽克門(mén)窗鋁合金窗內(nèi)部裝修樓地面局部鋪花崗巖石板，生產(chǎn)區(qū)域均為防硫酸地坪天花板礦棉板吊頂通風(fēng)采光條件良好使用功能生產(chǎn)車(chē)間及配套管理用房其他條件車(chē)間內(nèi)部安裝有一部運(yùn)貨電梯，水電設(shè)施齊全，保養(yǎng)良好，成新率較高產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及出讓條件:土地產(chǎn)權(quán)

11、性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓條件為五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通訊,通電,宗地內(nèi)土地平整。委托方持有國(guó)有土地使用證。3.周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)十東路中段，向南距離經(jīng)十路約100米，東臨鳳岐路。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南市東部不繁華地段，與章丘市相鄰。估價(jià)對(duì)象附近有山東建筑大學(xué)、民主與法制雜志社、豐展特家具廠(chǎng)，北側(cè)為山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。估價(jià)對(duì)象周邊有115、116、136、317路等多條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，南側(cè)的經(jīng)十路為濟(jì)南市交通路網(wǎng)主干道。近期隨著濟(jì)南奧體中心的興建及BRT高速公交線(xiàn)路的東延，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步的完善。（四）估價(jià)目的本報(bào)告僅

12、為委托方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考意見(jiàn)，不得作其他用途。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年6月23日。（六）價(jià)值定義 此次評(píng)估的價(jià)格是評(píng)估對(duì)象在2011年6月23日滿(mǎn)足評(píng)估設(shè)定及限制條件及以下限制條件在完全公開(kāi)市場(chǎng)下的價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場(chǎng)查勘的實(shí)際情況,本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是指濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)濟(jì)南某超聲電子股份有限公司廠(chǎng)區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)滿(mǎn)足合法原則下的土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料,廠(chǎng)區(qū)的宗地面積為79.35畝,其中車(chē)間廠(chǎng)房的建筑面積為1587.07平方米,土地面積2875.69平方米.本報(bào)告設(shè)定估價(jià)

13、對(duì)象在合法前提下, 宗地面積為79.35畝,其中車(chē)間廠(chǎng)房的建筑面積為1587.07平方米,土地面積2875.69平方米?；A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為“五通一平”, 總?cè)莘e率小于等于2.0,用途為工業(yè)用地。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象作為熟地在公開(kāi)市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。 （七）估價(jià)依據(jù)1.國(guó)家及濟(jì)南市頒布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)和政策文件 (1)中華人民共和國(guó)土地管理法 (2)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 (3)中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 (4)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 (5)山東省人民政府和山東省國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件

14、 (6)濟(jì)南市人民政府和濟(jì)南市國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件 (7)國(guó)家土地管理局頒發(fā)的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行） (8)國(guó)家土地管理局頒發(fā)的關(guān)于印發(fā)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（1996）的通知 (9) 委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的土地估價(jià)委托書(shū)2.委托方提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證件及相關(guān)資料 (1)濟(jì)南市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 (2)國(guó)有土地使用證 (3)委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本； (4)委托方提供的其他相關(guān)資料。 3.估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取的資料 4.估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場(chǎng)資料(八)估價(jià)原則我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：公平原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)師始終站在中立的立場(chǎng)下，公平客觀的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)

15、格。合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 (九)估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況,選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取

16、得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。成本法是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的積算價(jià)格房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格+建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新開(kāi)發(fā)成本建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額（累計(jì)折舊） 對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格.(十)估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為:3

17、457.62萬(wàn)元,大寫(xiě)金額: 人民幣叁仟肆佰伍拾柒點(diǎn)陸貳萬(wàn)元。單價(jià)為肆拾叁點(diǎn)伍柒萬(wàn)元每畝。 (十一)估價(jià)人員 估價(jià)人員： (十二)估價(jià)作業(yè)日期 2011年6月20日至2011年6月25日。 (十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2011年6月23日起原則上為一年。本估價(jià)報(bào)告出具之日起至2012年6月23日止。但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過(guò)半年，如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過(guò)半年不負(fù)法律責(zé)任。估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告(一)個(gè)別因素分析濟(jì)南超聲電子股份有限公司廠(chǎng)區(qū)坐落于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi),考察濟(jì)南市地價(jià)區(qū)類(lèi)劃分，估價(jià)對(duì)象用地屬于五類(lèi)地價(jià)區(qū)。四至:根據(jù)國(guó)有土地使用證，

18、東至鳳岐路，南至民主與法制雜志社; 西至豐展特家具廠(chǎng)，北至山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。土地面積及使用年限:該地塊總面積為79.35畝,土地用途為工業(yè)用地,總?cè)莘e率小于等于2.0。出讓年限自2001年1月1日至2050年12月30日，截止2011年6月23日，尚余38.5年；建筑面積：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料知，該廠(chǎng)區(qū)西北角有一座車(chē)間廠(chǎng)房，具體信息如2表所示：車(chē)間廠(chǎng)房相關(guān)信息表表2：層數(shù)及層高3層，室內(nèi)層高均約為4.0米建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建成年份2001年建筑面積1587.07平方米用地面積2875.69平方米外部裝修外墻裝飾白色玻璃馬賽克門(mén)窗鋁合金窗內(nèi)部裝修樓地面局部鋪花崗巖石板，生

19、產(chǎn)區(qū)域均為防硫酸地坪天花板礦棉板吊頂通風(fēng)采光條件良好使用功能生產(chǎn)車(chē)間及配套管理用房其他條件車(chē)間內(nèi)部安裝有一部運(yùn)貨電梯，水電設(shè)施齊全，保養(yǎng)良好，成新率較高產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及出讓條件:土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓條件為五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通訊,通電,宗地內(nèi)土地平整。委托方持有國(guó)有土地使用證。 (二)區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)十東路中段，向南距離經(jīng)十路約100米，東臨鳳岐路。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南市東部不繁華地段，與章丘市相鄰。估價(jià)對(duì)象附近有山東建筑大學(xué)、民主與法制雜志社、豐展特家具廠(chǎng)，北側(cè)為山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。估價(jià)對(duì)象周邊有115、116、136、3

20、17路等多條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，南側(cè)的經(jīng)十路為濟(jì)南市交通路網(wǎng)主干道。近期隨著濟(jì)南奧體中心的興建及BRT高速公交線(xiàn)路的東延，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步的完善。(三)市場(chǎng)背景分析隨著2010年全國(guó)十一運(yùn)會(huì)在濟(jì)南的成功舉辦以及濟(jì)南建設(shè)東部新城政策的實(shí)施, 濟(jì)南東部地區(qū)以及全運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周?chē)貐^(qū)的交通條件得到了極大的改善，基礎(chǔ)設(shè)施也得到了極大的完善。十一運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)館和分場(chǎng)館都在經(jīng)十路上,主場(chǎng)館在本地塊以西,分場(chǎng)館在本地塊以東,該評(píng)估地塊的交通條件非常便利，周?chē)幕A(chǔ)設(shè)施也比較完善。 (四)最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可

21、能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶,東臨鳳岐路,南靠經(jīng)十路,北依歷城工業(yè)園。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀,我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足合法原則的前提下繼續(xù)作為工業(yè)用途開(kāi)發(fā)建設(shè)最為有效。(五)估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況,選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法.市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料;對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)

22、價(jià)格;將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值.成本法是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的積算價(jià)格房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格+建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新開(kāi)發(fā)成本建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額（累計(jì)折舊） 對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。 (六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1.市場(chǎng)比較法 具體估價(jià)思路為:選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類(lèi)似用途土地交易案例進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正以求取估價(jià)對(duì)象法定出讓年限下的熟地價(jià),并進(jìn)而確定其熟地現(xiàn)值?？杀劝咐倪x取可遵循如

23、下原則:a.與估價(jià)對(duì)象土地的用途相同；b.與估價(jià)對(duì)象土地處于同一供求圈；c.與估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格類(lèi)型相同；d.與估價(jià)對(duì)象土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；e.可比案例均為正常交易,即在公開(kāi)市場(chǎng),信息通暢,交易雙方平等自愿,五利害關(guān)系的情況下的交易。(1)選取比較實(shí)例根據(jù)替代原則,調(diào)查濟(jì)南市同類(lèi)地區(qū)土地市場(chǎng)交易的情況,結(jié)合我所收集的地價(jià)資料,選取以下A（表3）B（表4）C（表5）三個(gè)實(shí)例:實(shí)例A：表3地塊編號(hào)2011-工業(yè)G017地塊位置高新孫村片區(qū)世紀(jì)大道以北，春暄路以西土地用途工業(yè)用地土地面積(公頃)6.6833出讓年限50年成交價(jià)(萬(wàn)元)3420成交日期2011年6月受讓單位斯凱孚（濟(jì)南）軸承與精密技術(shù)產(chǎn)品

24、有限公司實(shí)例B:表4地塊編號(hào)2011-工業(yè)G019地塊位置高新孫村片區(qū)春暄路西側(cè)，科航路南側(cè)土地用途工業(yè)用地土地面積(公頃)15.9304出讓年限50年成交價(jià)(萬(wàn)元)8130成交日期2011年6月受讓單位北車(chē)風(fēng)電有限公司實(shí)例C:表5地塊編號(hào)2011-工業(yè)G023地塊位置高新新濼大街以南，舜風(fēng)路以北，福瑞達(dá)項(xiàng)目以西土地用途工業(yè)用地土地面積(公頃)4.8025出讓年限50年成交價(jià)(萬(wàn)元)5050成交日期2011年6月受讓單位山東朝能福瑞達(dá)生物科技有限公司已知土地成交實(shí)例：表6估價(jià)對(duì)象實(shí) 例A實(shí) 例B實(shí) 例C單位經(jīng)十東路中段*地塊斯凱孚（濟(jì)南）軸承與精密技術(shù)產(chǎn)品有限公司北車(chē)風(fēng)電有限公司山東朝能福瑞達(dá)

25、生物科技有限公司交易日期2011年6月2011年6月2011年6月交易情況正常正常正常土地剩余使用年限385年50年50年50年土地用途工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地面 積2875.6966 83315930448025建筑容積率2.02.02.02.0交易價(jià)格32.33萬(wàn)元/畝34.04萬(wàn)元/畝70.12萬(wàn)元/畝 (2)比較因素條件說(shuō)明將估價(jià)對(duì)象土地的各因素條件與比較實(shí)例的各因素條件詳述見(jiàn)表7。表7 因素條件說(shuō)明表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易地價(jià)（萬(wàn)元/畝）待估32.3334.0470.12交易情況正常正常正常正常估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011.62011.62011.62011.6區(qū)域因素基

26、礎(chǔ)設(shè)施狀況五通一平五通一平五通一平五通一平位置經(jīng)十東路中段高新孫村片區(qū)世紀(jì)大道以北，春暄路以西高新孫村片區(qū)春暄路西側(cè)，科航路南側(cè)高新新濼大街以南，舜風(fēng)路以北，福瑞達(dá)項(xiàng)目以西距市中心距離約18公里約23公里約23公里約10公里交通設(shè)施狀況 較優(yōu)一般一般優(yōu)商服繁華程度不繁華很不繁華很不繁華不繁華比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素建筑容積率小于等于 2.0小于等于 2.0 小于等于 2.0小于等于 2.0土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)土地級(jí)別五類(lèi)五類(lèi)五類(lèi)五類(lèi)土地面積2875.69m266 833m2159304m248025m2使用年限38.5年50年50年 50年(3)比較因素條件指數(shù)表 將比較

27、實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象土地相比較,確定相應(yīng)指數(shù),見(jiàn)表8表二8 比較因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100100100100估價(jià)時(shí)點(diǎn)100100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況1009090110位置1009292110距市中心距離1009090105交通設(shè)施狀況 1009090105商服繁華程度1009090105個(gè)別因素建筑容積率 100 100100100土地用途100100100100土地級(jí)別100100100100使用年限100125125125表9 因素比較修正系數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易地價(jià)（萬(wàn)元/畝）待估32.3334.0470.12交

28、易情況100/100100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/90100/90100/110位置100/100100/92100/92100/110距市中心距離100/100100/90100/90100/105交通設(shè)施狀況 100/100100/90100/90100/105商服繁華程度100/100100/90100/90100/105比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素建筑容積率 100/100100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100

29、/100100/100土地級(jí)別100/100100/100100/100100/100使用年限100/100100/125100/125100/125比準(zhǔn)熟地價(jià)（萬(wàn)元/畝）42.8545.1040.05比準(zhǔn)熟地價(jià)格：實(shí)例A 32.33×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=42.85萬(wàn)元/畝 實(shí)例B 34.04×100/90×100/92×100/90×100/90×100/90×100/125=45.10萬(wàn)元/畝 實(shí)例C 70

30、.12×100/110×100/110×100/105×100/105×100/105×100/125=40.05萬(wàn)元/畝 經(jīng)比較修正后的樓面熟地價(jià)相差不大,取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為估價(jià)對(duì)象法定出讓年限下的熟地價(jià),為42.67萬(wàn)元/畝,則估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值為: 42.67萬(wàn)元/畝×79.35畝3385.86萬(wàn)元2.成本法成本法是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。 估價(jià)對(duì)象價(jià)格土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格建筑物現(xiàn)值(1)土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格1)取得土地費(fèi)用土

31、地毛地價(jià)測(cè)算估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)，根據(jù)委托方提供的濟(jì)南市土地使用權(quán)出讓合同及委托方的介紹，估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用途，工業(yè)用途用地毛地價(jià)為350元/m2 。 土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)，調(diào)查估價(jià)對(duì)象附近土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象情況確定估價(jià)對(duì)象土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為150元/m2。 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用土地毛地價(jià)土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用 350元/m2150元/m2 500元/m22）利息假設(shè)估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利率以估價(jià)時(shí)點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，一年期貸款利率為6%，計(jì)算中只計(jì)單利，則：利息500元/m2×6%×130元/m2 3）利潤(rùn)

32、參照市場(chǎng)情況和估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目情況，取開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)10，則： 利潤(rùn)500元/m2×10% 50元/m2 4）管理費(fèi)按土地取得費(fèi)的2.5計(jì)算，則： 管理費(fèi)500元/m2×2.5%12.5元/m2 5）稅費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用之和的5.5%，則： 稅費(fèi)(500+30+50+12.5) ×5.5% 32.59元/m2 6）土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 土地取得費(fèi)用利息利潤(rùn)管理費(fèi)稅費(fèi) 500+30+50+12.5+32.59 625.09元/m2 土地價(jià)格625.09元/m2×（79.35×667）m23308.38萬(wàn)元(2)建造建筑物費(fèi)用及正常利稅 1）房屋建造成本 建安

33、工程造價(jià)確定建安工程造價(jià)為1000元/m2。 建材行業(yè)統(tǒng)籌基金 取建安費(fèi)用的1%，則： 建材行業(yè)統(tǒng)籌基金1000元/m2×1%10元/m2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取建安費(fèi)用的5%，則： 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1000元/m2×5%50元/m2 紅線(xiàn)內(nèi)市政費(fèi)取建安費(fèi)用的10%，則： 紅線(xiàn)內(nèi)市政費(fèi)1000元/m2×10%100元/m2 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括勘探費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工圖費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)等，合計(jì)其他費(fèi)用單價(jià)為110元/m2 房屋建造成本合計(jì) 1270元/m2 2）利息估價(jià)對(duì)象建設(shè)周期為一年，年利以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，一年期利率為6%，計(jì)算中只計(jì)單利

34、并假設(shè)資金為均勻投入，計(jì)息期按工程建設(shè)期的一半計(jì)，則： 利息1270元/m2×6%×1/238.1元 3）管理費(fèi)按房屋建造總成本的2.5%計(jì)算，則：管理費(fèi)1270元/m2×2.5%31.75元/m2 4）利潤(rùn)按開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為10%計(jì)算，則： 1270元/m2×10%127元/m2 5）稅費(fèi)同土地部分的計(jì)算說(shuō)明，按上述1、2、3、4各項(xiàng)之和的5.5計(jì)算，則： 稅費(fèi)(1270+38.1+31.75+127) ×5.580.68元/m26）房屋綜合建筑成本房屋綜合建筑成本為上述1)至5)項(xiàng)之和，即：1270+38.1+31.75+127+80.68=1

35、547.53元/m2 7）建筑物現(xiàn)值 根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)、建成年代和保養(yǎng)程度，確定其成新率為90%，則： 建筑物單價(jià)房屋綜合成本×成新率 1547.53元/m2×90%1392.77元/m2建筑物現(xiàn)值1392.77元/m2×1587.07m2221萬(wàn)元(3)估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格 估價(jià)對(duì)象價(jià)格3308.38+221萬(wàn)元=3529.38萬(wàn)元(七)估價(jià)結(jié)果根據(jù)國(guó)際慣例及估價(jià)對(duì)象本身的特點(diǎn),本次估價(jià)采用了市場(chǎng)比較法、成本法兩種方法進(jìn)行了綜合測(cè)算.其中的市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)為“替代原則”,更體現(xiàn)市場(chǎng)行為； 成本法的理論依據(jù)為“替代原則”,適用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。經(jīng)綜合考慮

36、,確定對(duì)上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為股價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值。表10評(píng)估方法估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值(RMB萬(wàn)元)權(quán)重市場(chǎng)比較法3385.8650%成本法3529.3850%加權(quán)平均值3457.62 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)工作程序,利用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算,并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的現(xiàn)值為:人民幣3457.62 大寫(xiě)金額:人民幣叁仟肆佰伍拾柒點(diǎn)陸貳萬(wàn)元。單價(jià)為肆拾叁點(diǎn)伍柒萬(wàn)元每畝。附 件1.濟(jì)南市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（略）； 2.國(guó)有土地使用證（略）；3.委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（略）；