物業(yè)管理市場

1、物業(yè)管理市場本章要點(diǎn) 物業(yè)管理市場是物業(yè)管理發(fā)展的基礎(chǔ)。本章介紹物業(yè)管理市場的概念與特點(diǎn)，物業(yè)管理市場的形成、要素和供求關(guān)系，物業(yè)管理市場的調(diào)控，物業(yè)管理招投標(biāo)。4.1物業(yè)管理市場的概念與特點(diǎn)4.1.1 物業(yè)管理市場的概念 物業(yè)管理企業(yè)向社會(huì)提供物業(yè)管理服務(wù)這種無形商品，業(yè)主和使用人需要物業(yè)管理服務(wù)這種無形商品，雙方進(jìn)入商品交換領(lǐng)域，便構(gòu)成了物業(yè)管理市場。 所謂物業(yè)管理市場，是指提供（出售）和購買物業(yè)管理服務(wù)這種無形商品的場所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。4.1.2物業(yè)管理市場的特點(diǎn)（1）物業(yè)管理市場區(qū)域性強(qiáng)（2）物業(yè)管理市場壟斷與競爭并存（3）物業(yè)管理市場調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用（4）

2、物業(yè)管理市場需求決定市場供給4.2物業(yè)管理市場的形成和要素4.2.1物業(yè)管理市場的形成 （1）房地產(chǎn)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為商品交換的對象 房地產(chǎn)本身是一種特殊的商品，為了保證其正常使用、消費(fèi)期的延長和物業(yè)的保值增值，就需要進(jìn)行科學(xué)的管理、維修和養(yǎng)護(hù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)便成為商品交換的對象而存在，使物業(yè)管理市場的形成具備了可能性。 （2）社會(huì)對物業(yè)管理服務(wù)的需求日益增加，促進(jìn)物業(yè)管理市場的形成 業(yè)主和使用人對物業(yè)管理的需求增加； 房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的需求增加； 舊有的小區(qū)或大廈也逐步推行物業(yè)管理。4.2.2物業(yè)管理市場要素 （1）物業(yè)管理市場主體 物業(yè)管理市場的需求主體是物業(yè)的業(yè)主或開發(fā)

3、建設(shè)單位；供給主體是物業(yè)管理企業(yè)。 （2）物業(yè)管理市場客體 物業(yè)管理市場客體即市場交換對象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無形商品，是一種勞務(wù)。 （3）物業(yè)管理市場環(huán)境 物業(yè)管理市場環(huán)境包括行政法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。4.3物業(yè)管理市場的供求與競爭4.3.1物業(yè)管理市場供求的概念 物業(yè)管理市場中，供給是指在某一時(shí)期內(nèi)和一定市場上按照某一價(jià)格愿意提供的物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)量；需求則是指在某一時(shí)期內(nèi)和一定市場上按照某一價(jià)格愿意并且能夠購買的物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)量。4.3.2 影響物業(yè)管理市場供給的主要因素（1）物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水平。（2）物業(yè)管理人力資源。（3）物業(yè)管理服務(wù)成本。（4）政策因素。4.3.3 影

4、響物業(yè)管理市場需求的主要因素（1）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。（2）物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水平。（3）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。（4）消費(fèi)者的收入水平。（5）消費(fèi)者的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。（6）相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。4.3.4 物業(yè)管理市場競爭 物業(yè)管理市場競爭推動(dòng)和迫使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行合理的決策，并且通過優(yōu)勝劣汰的強(qiáng)制作用，對市場作出迅速及時(shí)的反應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要增強(qiáng)競爭意識(shí)，勇于參與市場競爭，千方百計(jì)加強(qiáng)管理、改進(jìn)技術(shù)，提高企業(yè)素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的市場形象，開發(fā)和擴(kuò)大新的物業(yè)管理市場領(lǐng)域，推出新的服務(wù)項(xiàng)目，不斷增強(qiáng)自己的市場競爭能力。4.4物業(yè)管理市場的調(diào)控4.4.1物業(yè)管理市場的調(diào)控的含義 物業(yè)

5、管理市場的調(diào)控，是指政府物業(yè)管理行業(yè)的主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和其他有關(guān)組織，運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、教育等手段，對進(jìn)入物業(yè)管理市場的單位和個(gè)人進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、控制，以保證物業(yè)管理市場的規(guī)范與有序，從而促進(jìn)物業(yè)管理這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。4.4.2物業(yè)管理市場的調(diào)控的內(nèi)容 （1）加強(qiáng)物業(yè)管理市場的立法工作，規(guī)范物業(yè)管理的市場行為。 （2）加強(qiáng)物業(yè)管理市場的信息交流、人才交流、人才培訓(xùn)和科學(xué)研究。 （3）加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。 （4）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員的管理。 （5）加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和經(jīng)驗(yàn)交流，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。4.4.3物業(yè)管理市場的調(diào)控體系（1）政府對

6、物業(yè)管理市場的調(diào)控與管理 制定物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、條例和規(guī)定。加強(qiáng)行政監(jiān)督。（2）行業(yè)協(xié)會(huì)對物業(yè)管理市場的管理 發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場良性運(yùn)作必不可少的條件。 4.4.4 物業(yè)管理市場的調(diào)控手段（1）法律手段（2）行政手段（3）經(jīng)濟(jì)手段（4）宣傳教育手段4.5物業(yè)管理招投標(biāo)4.5.1物業(yè)管理招投標(biāo)的概念 物業(yè)管理招投標(biāo)，是指由招標(biāo)人（通常為建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)）設(shè)定“物業(yè)管理服務(wù)”這一標(biāo)的，發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請函，由若干個(gè)投標(biāo)人（物業(yè)管理企業(yè)）參與投標(biāo)，由招標(biāo)人根據(jù)投標(biāo)人的企業(yè)資質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)價(jià)格等多種因素進(jìn)行

7、綜合評定，從中選擇優(yōu)勝者中標(biāo)，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過程。4.5.2物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）誠實(shí)信用原則4.5.3推行物業(yè)管理招投標(biāo)的意義（1）促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)按市場經(jīng)濟(jì)的要求組建和運(yùn)作（2）減少開發(fā)遺留問題（3）促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)（4）積極培育一批具有競爭力的品牌企業(yè)引導(dǎo)市場4.5.4物業(yè)管理招標(biāo)方式（1）公開招標(biāo) 公開招標(biāo)方式是通過報(bào)刊、電視、新聞發(fā)布會(huì)、網(wǎng)站等公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開招標(biāo)。（2）邀請招標(biāo) 邀請招標(biāo)是由招標(biāo)單位向符合資質(zhì)條件、有承擔(dān)能力的若干個(gè)（3個(gè)以上）物業(yè)管理公司發(fā)出招標(biāo)邀請書，邀請他們參加投標(biāo)。4

8、.5.5 物業(yè)管理招投標(biāo)過程（一）4.5.5.1準(zhǔn)備階段（1）建立招標(biāo)機(jī)構(gòu)（2）編制招標(biāo)文件4.5.5.2招標(biāo)階段（1）發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)送招標(biāo)邀請書（2）投標(biāo)人資格預(yù)審（3）發(fā)售招標(biāo)文件4.5.5.3投標(biāo)階段（1）投標(biāo)人編制投標(biāo)文件（2）投標(biāo)人發(fā)送投標(biāo)文件4.5.5 物業(yè)管理招投標(biāo)過程（二）4.5.5.4定標(biāo)階段（1）開標(biāo)（2）評標(biāo)（3）定標(biāo)4.5.5.5簽訂合同階段復(fù)習(xí)思考題1 1、簡述物業(yè)管理市場的概念。 2、物業(yè)管理市場的特點(diǎn)有哪些？ 3、簡述物業(yè)管理市場的形成。 4、簡述物業(yè)管理市場的要素。 5、簡述物業(yè)管理市場供給和市場需求的概念。 6、影響物業(yè)管理市場供給的主要因素有哪些？ 7、影響物業(yè)管理市場需求的主要因素有哪些？ 8、簡述物業(yè)管理市場競爭。 9、簡述物業(yè)管理市場的調(diào)控的含義和內(nèi)容。 10、簡述政府對物業(yè)管理市場的調(diào)控與管理。復(fù)習(xí)思考題2 11、簡述行業(yè)協(xié)會(huì)對物業(yè)管理市場的管理。 12、物業(yè)管理市場的調(diào)控手段有