環(huán)境條件對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響-Core

1、Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics環(huán)境條件對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響Miles M. Smart ，David L. Wynes著,田雨花譯，指導(dǎo)老師：紀(jì)益成原載： IAAO.Issues Confronting Properties Affected by Contaminationor Environmental Problems不動(dòng)產(chǎn)評估為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值提供了一個(gè)可靠而公平的估計(jì)值。政治因素、經(jīng)濟(jì)因素及社會因素都會影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，所以，在對不同用途的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，評估師要考慮理論和實(shí)際兩種評估方法以及每

2、種用途對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。給定相同的評估信息，不同評估師得到的評估值通常有5%-7% 的差異。近來，評估師們在給不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)時(shí)會考慮一個(gè)新因素，即：潛在的環(huán)境責(zé)任。但是，在計(jì)算環(huán)境責(zé)任的成本以及確定其對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響程度問題上，仍然有存在很大的不確定性。綜合環(huán)境響應(yīng)、賠償和責(zé)任法（簡稱 CERCLA ，或者 “超級基金 ”）和它的修正案 1986 年的超級基金修正案和授權(quán)法（SARA ），極大地增加了人們對潛在環(huán)境責(zé)任及其處理成本的關(guān)注。這些法案允許美國環(huán)境保護(hù)署（EPA）對污染環(huán)境者提起訴訟，強(qiáng)迫其清理污染物；或者由不動(dòng)產(chǎn)所有者付費(fèi)進(jìn)行清理（Angelo 1988 ）。法院也支持CERCLA

3、 的觀點(diǎn)，即：環(huán)境責(zé)任具有連帶性。也就是說，如果危害或損壞是不可分割的，那么主要責(zé)任方、土地所有者、經(jīng)營者或者傾倒廢料的生產(chǎn)者就要共同承擔(dān)清理污染的全部成本。在最近一件訴訟案中，聯(lián)邦法院就裁定該案不動(dòng)產(chǎn)所有者對清理成本負(fù)連帶責(zé)任，盡管該不動(dòng)產(chǎn)的前任所有者曾允諾購買者可免除將來的一切責(zé)任索賠（AMInternational Inc. 1990 ）。由于對環(huán)境責(zé)任和潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，環(huán)境調(diào)查逐漸成為了商業(yè)交易的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這是在SARA 所謂的為 “無責(zé)（不動(dòng)產(chǎn)）所有者”辯護(hù)的鼓勵(lì)政策下形成的。被污染的不動(dòng)產(chǎn)，在經(jīng)過處理或清理了有害物質(zhì)之后，其所有者如果能證明他在取得該不動(dòng)產(chǎn)設(shè)施時(shí)沒有相關(guān)的專業(yè)知

4、識、或沒有理由去知曉該資產(chǎn)含有有害物質(zhì)，那么他將獲得承擔(dān)環(huán)境責(zé)任抗辯權(quán)（Angelo 1988 ）。為了得到這種抗辯權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)所有者在取得不動(dòng)產(chǎn)之時(shí)，就必須已經(jīng)開始了一切恰當(dāng)?shù)恼{(diào)查 調(diào)查該不動(dòng)產(chǎn)以前的所有權(quán)、用途是否與良好的盈利、慣例保持一致42 USC 9601(35) (A)。? 80?經(jīng)濟(jì)資料譯叢2012 年第 2 期一、環(huán)境責(zé)任的確定在評估環(huán)境因素的影響時(shí)，采用哪種評估方法取決于不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)程度。如果不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)開發(fā)，那么單純使用環(huán)境評估方法就足夠了；但如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)，那就需要使用環(huán)境評估和環(huán)境審計(jì)相結(jié)合的方法。這些環(huán)境調(diào)查的總目標(biāo)是：1、確定不動(dòng)產(chǎn)目前或過去是否含有有害的廢棄物；2

5、、確定不動(dòng)產(chǎn)是否符合環(huán)保規(guī)定；3、解決曾經(jīng)遇到的問題并確保不動(dòng)產(chǎn)符合將來的環(huán)保法規(guī)。環(huán)境評估是分階段進(jìn)行的：以一個(gè)概述開頭，然后根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的條件逐漸深入地分析。第一階段評估的成本通常只有幾千美元，但后續(xù)階段的評估成本會迅速增加。環(huán)境審計(jì)的目的是評估已經(jīng)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)是否遵守環(huán)境法規(guī)及審查設(shè)施的污染控制實(shí)踐。環(huán)境審計(jì)的成本取決于被評估設(shè)施的規(guī)模和經(jīng)營情況：一個(gè)大型廢物處置設(shè)施的審計(jì)費(fèi)用要比審批一個(gè)小型具體工廠的審計(jì)費(fèi)用高得多。環(huán)境審計(jì)很重要的一個(gè)方面就是確定一些明顯的環(huán)境問題，例如地下儲油罐和石棉。第一階段環(huán)境評估是查看不動(dòng)產(chǎn)的政府記錄和進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。（ 1）查看的政府記錄包括：檢查能表明不動(dòng)產(chǎn)歷

6、史使用情況的契約；查閱管理機(jī)構(gòu)的文件（如地下儲油罐的登記信息、泄漏記錄、溢出記載、資源保護(hù)與恢復(fù)法（RCRA ）與綜合環(huán)境響應(yīng)、賠償和責(zé)任法（CERCLA ）的許可證和合規(guī)記錄等）；空中航拍照片和地形圖。通常，需要檢查三張空中航拍照片 兩張過去的和一張近期的。（ 2）進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容包括：收集污染情況的物理證據(jù)，包括地下儲油罐、地下儲油鼓、土壤條件和土地下陷、植物的變異生長方式或色素、土地污染、地表水的可視污染及任何非正常行為。如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被開發(fā)，那么第一階段的環(huán)境審計(jì)與環(huán)境評估將同時(shí)進(jìn)行。根據(jù)第一階段收集到的信息情況來決定是否需要進(jìn)一步開展現(xiàn)場調(diào)查和查看政府記錄的工作。第二階段評估的必要

7、步驟取決于第一階段的結(jié)果。第二階段評估的目標(biāo)是：證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的確被污染、確定污染范圍和污染物含量。要通過對土壤、空氣、地表水和地下水進(jìn)行取樣來達(dá)到上述目標(biāo)。至于對哪種環(huán)境介質(zhì)進(jìn)行取樣檢查，則取決于可疑污染物的地理位置。在第二階段調(diào)查中，通常需要咨詢管理機(jī)構(gòu)。在得到第二階段的評估結(jié)果后，就要開始第三階段的評估。第三階段評估的目標(biāo)旨在清理大氣、土壤、地表水和地下水中的污染物質(zhì)；并且，每種污染情形都需借助特定的技術(shù)來進(jìn)行清理。管理機(jī)構(gòu)通常與治理活動(dòng)有密切聯(lián)系。潛在的環(huán)境責(zé)任和管理因素對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響如此之大，以至于不動(dòng)產(chǎn)評估師必須要意識到并能夠識別這些潛在的因素。評估師有必要關(guān)注環(huán)境責(zé)任、治理成本和

8、懂得何時(shí)向環(huán)保專業(yè)人士尋求幫助。例如，在對一個(gè)埋藏在地下30 年之久、容量為10000 加? 81?Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics侖的地下儲油罐，評估時(shí)就需要關(guān)注由環(huán)境污染引起的成本問題。石油泄漏也可能會導(dǎo)致地下水污染，從而影響周邊不動(dòng)產(chǎn)良好的飲用水資源。與此相似，評估師在評估鍋爐和管道隔熱性日益退化的工業(yè)設(shè)施時(shí)，也應(yīng)該考慮到對石棉的評估和拆卸的成本。二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的環(huán)境研究由于不動(dòng)產(chǎn)受到的行為約束和資源損壞限制了其將來的最佳使用途徑，所以，對目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)和周邊不動(dòng)產(chǎn)過去的、當(dāng)前的操作都會影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，

9、對有害廢料的不恰當(dāng)?shù)墓芾砗吞幹靡捕紩档妥匀毁Y源的數(shù)量和質(zhì)量。污染物質(zhì)會通過空氣、土壤、地表水和地下水進(jìn)行傳輸。長期暴露在含有害物質(zhì)的環(huán)境中，對人類健康有很大的危害。環(huán)境污染通過最終限制不動(dòng)產(chǎn)的最有效、最佳使用途徑來影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值；在短期內(nèi)，對污染的治理成本會起到降低不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的作用。此外，管理氛圍和公眾的觀點(diǎn)也會影響不動(dòng)產(chǎn)的使用途徑。對環(huán)境問題較敏感的消費(fèi)者可能會拒絕在存在潛在環(huán)境問題的地區(qū) 如對環(huán)境有危害的垃圾填埋場、石油精煉廠和核電廠所在區(qū)域 居住或工作。土地被開發(fā)用于制造業(yè)或工業(yè)目的時(shí)，可能產(chǎn)生的額外費(fèi)用（如遵守環(huán)保法規(guī)成本、置換過時(shí)的污染控制設(shè)備的成本、許可證續(xù)期成本、廢物清理成

10、本和保險(xiǎn)費(fèi)等）也會影響土地價(jià)值。（一）未經(jīng)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)通過限制不動(dòng)產(chǎn)的未來使用情況或降低其潛在的最佳的使用途徑，當(dāng)前的或過去的使用情況都可能影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。在不動(dòng)產(chǎn)上任意丟棄有害物或違法未經(jīng)許可生產(chǎn)，會導(dǎo)致土壤、地表水和地下水的污染，這就可能造成對今后發(fā)展的限制，因?yàn)檫@一類侮辱青年將涉及到人類健康和資源毀壞問題。同樣，聯(lián)邦和州立法規(guī)都要求確定被毀壞資源的數(shù)量并采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，這些費(fèi)用通常是由不動(dòng)產(chǎn)的所有者買單。處理這些問題可能需要耗時(shí)兩至三年時(shí)間，時(shí)限的長短取決于不動(dòng)產(chǎn)的條件和存在的環(huán)境問題的嚴(yán)重程度。在處理過程之后，對環(huán)境關(guān)注活動(dòng)可能仍然會繼續(xù)。對環(huán)境污染問題的持續(xù)關(guān)注具有重大意義，一

11、個(gè)例子就是對曾經(jīng)發(fā)生過石油泄漏并污染了土壤和地下水的地下儲油罐的關(guān)注。盡管受到污染的土壤和地下水所在地的儲油罐已經(jīng)被轉(zhuǎn)移，并且也采取了相關(guān)的治理措施，但是對地下水的監(jiān)控將可能持續(xù)若干年。地下儲油罐的所在位置若臨近建筑物，那么建筑物下方的土壤也會受到污染。所以必須對地下水進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)控，以確保殘留在土壤中的石油沒有流入地下水。由環(huán)境污染引起的行為約束可能會降低不動(dòng)產(chǎn)的最佳的使用途徑。行為約束可用于對被污染地區(qū)的建設(shè)設(shè)置妨礙或進(jìn)行干擾。有很多不動(dòng)產(chǎn)用來處理或填埋有害廢物，因?yàn)閷⑦@些有害廢物轉(zhuǎn)移到其他地方去處理是十分昂貴的。因此，會采用不透水的粘土塊來覆蓋廢物處理區(qū)以達(dá)到清理目的，這也造成了現(xiàn)場的限

12、制干擾。這些活動(dòng)阻礙了土地? 82?經(jīng)濟(jì)資料譯叢2012 年第 2 期將來的潛在發(fā)展和收入流。土地的以前使用情況也可能導(dǎo)致諸如地下水等資源的不可用。溢出的有毒物質(zhì)如清潔溶劑、廢油、地下儲油罐泄漏的石油等，都可能導(dǎo)致地下水的不可飲用；更有甚者，地下水的質(zhì)量太差，以至于連用作工廠的沖洗用水可能都不合格。在很多案例中，這一類型的污染通常是由周邊不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)引起的。局部地區(qū)土地的令人生厭的用途 如垃圾填埋場、焚化爐和機(jī)場，長久以來被認(rèn)為會降低周邊土地 例如周邊的居民區(qū) 的使用價(jià)值。對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的不良影響的范圍被認(rèn)為大約是一英里或五英里不等：垃圾填埋場的不良范圍是一英里，而焚化爐和機(jī)場的不良范圍則是

13、五英里。垃圾填埋場的不良影響范圍相對較小，歸因于鏟車運(yùn)輸、飛揚(yáng)的廢物和地下水污染都僅僅發(fā)生在局部地區(qū)。而焚化爐排出的大氣污染物和機(jī)場制造的噪音污染所影響的區(qū)域通常更大。（二）已經(jīng)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)處于運(yùn)營中的工業(yè)設(shè)施，其遵守環(huán)境法規(guī)的成本是相當(dāng)高的。除了綜合環(huán)境響應(yīng)、賠償和責(zé)任法（ CERCLA ）和超級基金修正案和授權(quán)法（SARA ）這兩項(xiàng)法規(guī)所強(qiáng)加的清理責(zé)任之外， 其他法規(guī)遵從問題也可能影響工業(yè)設(shè)施的運(yùn)營成本，這些法規(guī)包括 清潔水法、清潔空氣法 、有毒物質(zhì)控制法 、資源保護(hù)與恢復(fù)法（RCRA ）和聯(lián)邦殺蟲劑，殺菌劑和滅鼠劑法案（FIFRA ）。另外還有其他一些因素 如地區(qū)性的管理氛圍和法規(guī)遵從狀

14、態(tài)，雖然很難定量分析，但與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有直接的關(guān)系。在典型的不動(dòng)產(chǎn)評估中，這些成本可能被忽略或低估，評估得出的是市場上設(shè)施運(yùn)營成本的不準(zhǔn)確估計(jì)值。相反地，減少環(huán)境遵從成本的機(jī)會也可能被忽略，那么工廠設(shè)備的潛在價(jià)值就會被低估。（三）遵從環(huán)保法規(guī)的成本環(huán)保許可證能設(shè)置排放約束，是環(huán)境監(jiān)管的必要條件，它規(guī)定了很多工業(yè)設(shè)施的污水和廢氣排放量。環(huán)境審計(jì)工作包括審查工業(yè)設(shè)施的環(huán)保許可證和有關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)，從而迅速揭露工廠以前的違反許可的行為。這些信息可用于反映環(huán)保精品對未來運(yùn)營成本的潛在影響。相似地，不動(dòng)產(chǎn)的買家可以用這些質(zhì)量不一的環(huán)保遵從歷史信息來與賣家達(dá)成一項(xiàng)銷售協(xié)議：賣家在出售該不動(dòng)產(chǎn)之前發(fā)生了違規(guī)行為而

15、招致的環(huán)保問題，賣家本身必須為這些環(huán)保問題承擔(dān)責(zé)任。環(huán)保許可證的條款制約著大多數(shù)工廠的經(jīng)營性質(zhì)和范圍。在計(jì)算設(shè)施的經(jīng)營成本時(shí)，必須考慮環(huán)保許可證的取得成本和更新成本。隨著環(huán)保許可證的更新?lián)Q代，其環(huán)保條款可能會發(fā)生變化，那么考慮這種成本就顯得尤為重要。當(dāng)許可證更新時(shí)，其環(huán)保條款會給工業(yè)設(shè)施提出比原來更加嚴(yán)厲的標(biāo)準(zhǔn)。? 83?Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics一個(gè)最近的例子就是“國家污染物排放消除系統(tǒng)（NPDES ）”許可證對污染物排放標(biāo)準(zhǔn)的更新。該許可證的有效期通常為5 年。 1984 年，美國國家環(huán)保署（EP

16、A）加強(qiáng)了其環(huán)保政策，要求工廠降低其廢水流出物中的毒負(fù)荷。這一環(huán)保政策在常規(guī)污染物監(jiān)測規(guī)定的基礎(chǔ)上增加了有毒化學(xué)物的監(jiān)測規(guī)定，并于 1984 年開始執(zhí)行。 1984 年以后， 工廠在試圖更新 “國家污染物排放消除系統(tǒng)（NPDES ） ”許可證時(shí)，必須要分析其排出物中的附加變量并且必須滿足附加流出物的排放標(biāo)準(zhǔn)。沒有達(dá)到新排污標(biāo)準(zhǔn)的工廠應(yīng)當(dāng)著手旨在降低有毒化學(xué)物含量的研究，以確保降低廢水流出物毒性的方式能夠達(dá)到水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。附加物的監(jiān)測和降低有毒化學(xué)物的研究，這兩項(xiàng)活動(dòng)都增加了許可證的更新成本和經(jīng)營費(fèi)用。環(huán)保許可證是工業(yè)設(shè)施經(jīng)營所必需的，而一些特定地區(qū)或場所的管理氛圍對獲得環(huán)保許可證的可行性和費(fèi)用也會

17、產(chǎn)生影響。與獲得新的環(huán)保許可證緊密相關(guān)的費(fèi)用，會增加經(jīng)營成本；而新的許可條款本身卻又制約了工廠的經(jīng)營范圍和性質(zhì)。例如，清潔空氣法的非達(dá)標(biāo)區(qū)，可能不會輕易許可新的大氣污染源，這就阻礙了該地區(qū)工廠規(guī)模的擴(kuò)大和預(yù)期收益的增加，也就直接影響到經(jīng)營中的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。（四）置換過時(shí)的污染控制設(shè)備的成本較舊的工業(yè)設(shè)施里的污染控制設(shè)備可能已經(jīng)過，操作效率低下，或者可能違反環(huán)保許可的排放限制，而且，這些設(shè)備可能無法達(dá)到新的要求，達(dá)不到環(huán)保法規(guī)要求的污染控制標(biāo)準(zhǔn)。而為了達(dá)到更加嚴(yán)厲的排污限制標(biāo)準(zhǔn)，就必須更換或升級這些污染控制設(shè)備，這就將使得更換成本超支。升級或更換老式污染控制設(shè)備的預(yù)計(jì)成本，在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一項(xiàng)

18、預(yù)期的經(jīng)營成本，且能提供更接近實(shí)際值的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)值。1988 年， EPA 公布了資源保護(hù)和恢復(fù)法（RCRA ）的第一個(gè)副標(biāo)題，即要求升級所有現(xiàn)存的裝有石油的地下儲油罐，包括加強(qiáng)石油的溢出保護(hù)、泄漏探測和腐蝕保護(hù)。同時(shí)提出了針對儲油罐的一些要求，如：密封要好、溢出要上報(bào)、應(yīng)對泄漏的糾正措施和財(cái)政保證等。對配備有幾個(gè)儲油罐的工業(yè)設(shè)施而言，這些要求條款引起的成本是巨大的。因此，在工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)評估中，需將這些成本考慮到預(yù)期的經(jīng)營成本中去。（五）廢物清理成本廢物處理成本取決于工業(yè)設(shè)施中產(chǎn)生的廢棄物的量和毒性，這在經(jīng)營成本中占據(jù)重大比例。資源保護(hù)和恢復(fù)法（RCRA ）規(guī)定的、滿足特定條件的有害廢物須

19、用專門的設(shè)備進(jìn)行處理，這種專門設(shè)備只有經(jīng)過許可才能使用、存放和處理有害廢物。根據(jù)不同的廢物種類和清理方法（垃圾的填埋、焚化和處理），每 55 加侖的清理成本從100 美元到800 美元不等。 隨著國內(nèi)處理工業(yè)固體廢棄物（無毒）的垃圾填埋場的接近飽和，接下來的幾年里，其清理成本預(yù)期會增加。所以在評估工業(yè)設(shè)施時(shí)，有毒和無毒兩種廢棄物的? 84?經(jīng)濟(jì)資料譯叢2012 年第 2 期清理設(shè)備的性質(zhì)和相似性都需得以考慮。通過最小化廢棄物排放量來降低設(shè)施的清理成本和環(huán)保責(zé)任，這是具有潛在可能性的，在工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)評估中應(yīng)該立即得到重視。最小化廢棄物排放量的審計(jì)能夠決定這種潛在可能性 即降低工業(yè)設(shè)施產(chǎn)生的廢棄物的

20、量和毒性具有的潛力。在很多工業(yè)設(shè)備中，通過改變加工方法、用無毒的原材料代替和廢物的回收再利用等措施，都能降低廢棄物的量和毒性，而這些廢棄物的外部清理成本一般都十分昂貴。這種轉(zhuǎn)變卻降低了廢棄物的運(yùn)輸和清理成本。在超級基金法案下，每個(gè)設(shè)備獨(dú)有的清理場所也需要徹底地評估，以確定其潛在責(zé)任方的潛在責(zé)任。企業(yè)在被逐漸污染的場所清理其廢棄物時(shí)，需對清理費(fèi)用負(fù)連帶賠償責(zé)任，超級基金法案也支持這種觀點(diǎn)。在清理某項(xiàng)超級基金場所時(shí)，能產(chǎn)生數(shù)百萬美元的意料之外的開支。企業(yè)的保險(xiǎn)基金恐怕都不能填補(bǔ)這筆開支。每個(gè)設(shè)施使用的清理場所都要進(jìn)行評估，以確定該場所是否因?yàn)榍謇砘顒?dòng)而產(chǎn)生明顯的空氣、土壤、地表水和地下水污染。在污

21、染明顯存在的情形下，需要用備選清理場所。很明顯，降低工業(yè)設(shè)施形成的廢物量是十分有把握的，這意味著既能降低清理成本又能避免承擔(dān)責(zé)任。（六）保險(xiǎn)費(fèi)在資源保護(hù)和恢復(fù)法（ RCRA ）的第一個(gè)副標(biāo)題指引下， EPA 近期頒布的法規(guī)指出：擁有和經(jīng)營裝有石油產(chǎn)品的地下儲油罐的企業(yè)必須支付經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)生儲油罐泄漏時(shí)，這些保險(xiǎn)費(fèi)將用于支付補(bǔ)救措施的潛在成本，這些補(bǔ)救措施包括清理和恢復(fù)地下水、為受影響的當(dāng)事人提供替代飲用水和為遭受人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的第三方解決訴訟糾紛等。地下儲油罐的保險(xiǎn)費(fèi)的高低，最有可能取決于儲油罐的壽命及其結(jié)構(gòu)的完整性 儲油罐越舊，其保險(xiǎn)費(fèi)越高。為了精確估計(jì)存有地下儲油罐的不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)，

22、在不動(dòng)產(chǎn)評估時(shí)需要同時(shí)進(jìn)行地下儲油罐的審計(jì)。在儲油罐審計(jì)過程中，每一個(gè)儲油罐的信息都需要整理成冊。這些信息包括儲油罐的壽命、材質(zhì)、容量、位置、完整性、距離地下水的深度、產(chǎn)品流失的跡象等?；谶@些信息，對有潛在泄漏問題的儲油罐應(yīng)進(jìn)行完整性檢驗(yàn)。儲油罐的審計(jì)結(jié)果可用于估計(jì)可信的保險(xiǎn)費(fèi)，同樣也能用于指出由石油泄漏引起的潛在責(zé)任。三、問題總結(jié)環(huán)境污染引起的責(zé)任對不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值有重大影響。對于未經(jīng)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，環(huán)境調(diào)查就能確定其環(huán)境污染引起的潛在責(zé)任的大?。欢鴮σ呀?jīng)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)則需要用環(huán)境評估和環(huán)境審計(jì)相結(jié)合的方法才能確定其責(zé)任大小。環(huán)境評估通常是分階段進(jìn)行的，后一個(gè)階段的評估依賴于前一階段的評估結(jié)果。在

23、第一階段調(diào)查中，需要審查目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)和周邊不動(dòng)產(chǎn)的政府記錄信息并開展現(xiàn)場調(diào)查。當(dāng)?shù)谝浑A段的研究確認(rèn)存在潛在問題時(shí)，那么在第二階? 85?Journal of Translation from Foreign Literatures of Economics段要提供深入的定性和定量分析，要確認(rèn)被認(rèn)為的確存在的污染的性質(zhì)和范圍。第二階段的調(diào)查一般要包括取樣和檢測。第三階段的調(diào)查通常涉及環(huán)境污染的治理。處于運(yùn)營中的工業(yè)設(shè)施的經(jīng)營費(fèi)用，會對設(shè)施價(jià)值產(chǎn)生重要影響。經(jīng)營開支與環(huán)保法規(guī)的遵從關(guān)系密切，在評估一項(xiàng)典型的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果缺乏各種環(huán)保法規(guī)的專業(yè)知識，那么這些經(jīng)營開支可能會被忽略。但與環(huán)保規(guī)范相聯(lián)系的經(jīng)營開支是可以通過環(huán)境審計(jì)估計(jì)出來的。環(huán)境審計(jì)包括以下要素：審查過往的環(huán)保法規(guī)的遵從情況和許可證要求；分析可能影響設(shè)施經(jīng)營情況的新的、被提議的環(huán)保法規(guī)；檢查目前的廢物清理情況；評估設(shè)施的最小化廢棄物排放量的可能性。詞匯表：Comprehensive Environmental Response, Cleanup, Liability Act (CERCLA).1980年制定的綜合環(huán)境響應(yīng)、賠償和責(zé)任法 ，也被稱為 “超級基金 ”。這一法案可以為那些找不到責(zé)任方的被污染地區(qū)的清理活動(dòng)提供資金支持。Clean Air Act (CAA). 清