某小區(qū)物業(yè)管理控制方案樣本(共49頁)

1、某小區(qū)物業(yè)管理控制方案建荊州 荊州太陽城物業(yè)管理方案天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司2004年7月15日目 錄一、 項(xiàng)目概況二、 物業(yè)管理內(nèi)容三、 前期物業(yè)管理 四、 組 織 和 管 理 制 度五、 物業(yè)管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)六、 成本測(cè)算七、 服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施八、 附各種工作流程和管理規(guī)定荊州太陽城一、 項(xiàng) 目 概 況1、 太陽城簡(jiǎn)介1） 地理位置該項(xiàng)目位于荊州市的沙市區(qū)，荊襄南道以南，長(zhǎng)港路以北，工農(nóng)路以東，園林路以西。2） 建筑物概況本項(xiàng)目為一住宅小區(qū)，由多層住宅、小高層住宅、會(huì)所、商業(yè)街組成。其中二層半的住宅4棟；四層的住宅17棟；四層半的住宅84棟；六層的住宅90棟；十

2、一層半的住宅17棟，部分設(shè)地下室一層；會(huì)所三層；商業(yè)街二層；總建筑面積為310000M2，其中商業(yè)面積15000 M2，住宅面積295000 M2。整個(gè)小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的車行道劃分為若干個(gè)住宅組群。整個(gè)小區(qū)的總體建筑輪廓，采用低層、多層和小高層相結(jié)合的方式。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設(shè)置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容積率，另一方面在小區(qū)北部及中部形成鮮明的景觀意向以加強(qiáng)小區(qū)的整體感覺；多層住宅主要包括5-6層的條式住宅及四層退臺(tái)式陽光住宅和疊拼住宅。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。3） 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備太陽城項(xiàng)目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、VIP會(huì)所、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)休閑等公共

3、設(shè)施，且建立有電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對(duì)射報(bào)警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、保安24小時(shí)電子巡更、門禁及車庫管理。小高層每棟配有低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求。4） 物業(yè)管理用房 具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層用房面積： 54平方米具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街1號(hào)樓第三層用房面積：總計(jì)240平方米二、 物 業(yè) 管 理 內(nèi) 容物業(yè)管理以政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系，為住戶提供全方位服務(wù)管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)、治安消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、車輛交通

4、管理服務(wù)和其它公共管理服務(wù)”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（非合同全方位、多層次的綜合服務(wù)）。一）、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。1、 房屋及公共、共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)1） 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。2） 公共、共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、

5、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。3） 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。4） 智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。2、 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)對(duì)小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行管理，是一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，它包括小區(qū)內(nèi)公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次

6、的服務(wù)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。通過專業(yè)化人員的管理，科學(xué)合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。綠化管理的主要內(nèi)容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護(hù)。樹木、花卉的養(yǎng)護(hù)：主要內(nèi)容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理服務(wù)治安消防是小區(qū)物管工作重點(diǎn)之一。要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人員不受傷害，維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。對(duì)消防工作實(shí)施管理，預(yù)防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)火災(zāi)的發(fā)生。最大限度地減少火災(zāi)損失

7、，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護(hù)小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。5、車輛交通管理服務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、其它公共管理服務(wù)在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務(wù)制度如：裝修管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。二）、委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為

8、業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。三）、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。順馳物業(yè)的便民服務(wù)有多年的工作經(jīng)驗(yàn)，真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗(yàn)到生活在順馳太陽城這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。三、 前期物業(yè)管理一）、早期介入服務(wù)前期介入工作充分與否將直接關(guān)系到接盤以后的服務(wù)水準(zhǔn)。內(nèi)容包括工程施工現(xiàn)場(chǎng)的跟進(jìn)、參入各種隱

9、蔽工程驗(yàn)收和房屋及其配套設(shè)施的驗(yàn)收、小區(qū)有關(guān)文件的收集、政府主管部門的聯(lián)絡(luò)、銷售配合、入住文件的準(zhǔn)備、管理處裝修、人員招募及培訓(xùn)等項(xiàng)目。本公司將于前期物業(yè)委托管理合同簽訂后即刻啟動(dòng)前期介入工作。前期介入工作主要致力于了解現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度，以及從物業(yè)管理角度提出相關(guān)工程問題的建議，并適時(shí)提交工程相關(guān)問題聯(lián)絡(luò)單。組建物業(yè)管理服務(wù)中心籌建小組Ø 組建物管服務(wù)中心籌建組選派具有豐富物業(yè)管理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目管理人員組建物管項(xiàng)目籌備組。人員包括：工程技術(shù)、客服、行管、豐富物管經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理。Ø 參與物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)參與規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)從實(shí)用、耐用、安全、方便、美觀、節(jié)能、利于管理及節(jié)省運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

10、等多個(gè)方面考慮，提供規(guī)劃與設(shè)計(jì)意見供開發(fā)商、規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門參考。(如房屋實(shí)用率、空調(diào)主機(jī)預(yù)留位、空調(diào)冷凝水集中排水管、各種標(biāo)示牌等的配備、安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、物管用房及各種附屬設(shè)施的設(shè)置)Ø 參與項(xiàng)目建設(shè)管理配合開發(fā)商和監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查，減少和防范樓宇建設(shè)施工中出現(xiàn)有礙使用和安全的質(zhì)量問題和施工遺漏問題，減少今后物業(yè)運(yùn)營(yíng)中的維修保養(yǎng)開支。重點(diǎn)跟蹤各種防水施工、道路施工、回填土工程、門窗材料、給排水施工、機(jī)電設(shè)備施工。Ø 定期聯(lián)絡(luò)溝通定期與開發(fā)商進(jìn)行會(huì)議交流，溝通物管進(jìn)程；定期參加工程會(huì)議，對(duì)在工程跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的影響今后安全和使用的質(zhì)量問題與開發(fā)商和施工

11、單位溝通。Ø 收集文件及建立物業(yè)檔案及時(shí)收集當(dāng)?shù)馗鞣N物業(yè)管理文件，并建檔；收集物業(yè)各項(xiàng)批準(zhǔn)建設(shè)文件；各項(xiàng)施工承包合同、協(xié)議建檔；收集項(xiàng)目施工圖紙，了解項(xiàng)目建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)；收集各單項(xiàng)竣工圖紙。Ø 銷售服務(wù)為現(xiàn)場(chǎng)售樓處提供保安、清潔、招待服務(wù)；派遣物業(yè)顧問現(xiàn)場(chǎng)答疑；對(duì)置業(yè)顧問提供有針對(duì)性的物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)，統(tǒng)一有關(guān)物業(yè)管理問題的回答；做好有關(guān)物業(yè)管理意見的收集。Ø 對(duì)外聯(lián)系區(qū)房管部門的聯(lián)絡(luò)；物價(jià)部門的聯(lián)絡(luò)；郵電部門的聯(lián)絡(luò)；環(huán)衛(wèi)部門的聯(lián)絡(luò)；供水/電/氣部門的聯(lián)絡(luò)；地區(qū)公安派出所的聯(lián)絡(luò)；有線電視傳播點(diǎn)的聯(lián)絡(luò)；各承包方的聯(lián)絡(luò)。Ø 行政確定人員定編和組織結(jié)構(gòu)；確定人員

12、招騁、培訓(xùn)計(jì)劃；制定內(nèi)、外部管規(guī)制度；訂制前期物管合同、臨時(shí)管理公約、裝修管理規(guī)定。建立財(cái)務(wù)制度，制作物業(yè)管理財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。 二)、接管驗(yàn)收(交房前三月) 小區(qū)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作1) 成立物業(yè)管理處，招騁各崗位人員，草擬各類員工崗位職責(zé)，進(jìn)行崗前培訓(xùn)。2) 草擬各種規(guī)章制度，工作程序、崗位職責(zé)等。3) 編制業(yè)主手冊(cè)及對(duì)外規(guī)章制度。4) 組成小區(qū)接管驗(yàn)收小組。5) 編制小區(qū)驗(yàn)收計(jì)劃。6) 工程部人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，熟悉各類設(shè)備構(gòu)造、性能、水電線路鋪設(shè)位置及走向。7) 制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。8) 準(zhǔn)備各種驗(yàn)收表格。接管驗(yàn)收具備條件1）建設(shè)工程已全部施工完成，竣工驗(yàn)收合格。

13、2）供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等小區(qū)附屬設(shè)備設(shè)施正常使用。3）小區(qū)及小區(qū)內(nèi)道路的名稱應(yīng)有地方各管理部門審核的批準(zhǔn)書及經(jīng)公安部門審批、編正式門牌號(hào)碼。4）驗(yàn)收小組對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。5）對(duì)住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯等附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。6）檢查不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提交整改通知書，移交工程單位進(jìn)行整改。7）小區(qū)的實(shí)物驗(yàn)收，做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格、數(shù)量符合；二是工程主要設(shè)備實(shí)際安裝位置及設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合。8）依驗(yàn)收列出各項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告9）物業(yè)公司會(huì)同開發(fā)單位、施工單位

14、、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將資料收歸存檔。小區(qū)接管資料收集內(nèi)容1） 產(chǎn)權(quán)資料A. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B. 用地批準(zhǔn)文件C. 建筑執(zhí)照D. 拆遷資料E. 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單2） 技術(shù)資料A. 竣工圖：總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。B. 地質(zhì)勘察報(bào)告C. 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單D. 圖紙會(huì)審記錄E. 竣工驗(yàn)收證明書F. 工程合同及開、竣工報(bào)告G. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位H. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證I. 沉降觀測(cè)記錄設(shè)備及主要建材質(zhì)量保證書，或合格證書。供水、供暖、管道煤氣試壓報(bào)告。成立接管驗(yàn)收小組1. 參與竣工驗(yàn)收工作；2. 竣工驗(yàn)收后及時(shí)作好有關(guān)遺留工作報(bào)告并

15、跟進(jìn)；3. 接收工程圖冊(cè)和相關(guān)資料；4. 與工程部協(xié)調(diào)制定接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；5. 確定物業(yè)正式接管時(shí)間；6. 制定各種驗(yàn)收記錄表格；7. 建立設(shè)備、設(shè)施管理檔案；收集業(yè)主資料1. 接受業(yè)主、住戶全部資料；2. 建立業(yè)主、住戶檔案； 協(xié)調(diào)統(tǒng)一接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)接管驗(yàn)收主要工作內(nèi)容是對(duì)其安全性和使用性進(jìn)行驗(yàn)收，由物業(yè)依國(guó)家相關(guān)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn))制定符各本物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并發(fā)送至相關(guān)承包商，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商接管驗(yàn)收時(shí)間。 標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌制作辦公區(qū)標(biāo)識(shí)及裝修；管理及服務(wù)人員的制服和胸牌；平面圖及各指示圖和宣傳廣告欄；小區(qū)交通標(biāo)識(shí)；公共設(shè)施綠化標(biāo)識(shí)；機(jī)電設(shè)備及其運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)。工程完善和

16、工程遺留問題處理Ø 工程完善、改造Ø 工程遺留問題Ø 處理1、 對(duì)所發(fā)現(xiàn)須完善改進(jìn)、保修的問題項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商進(jìn)行溝通匯報(bào)，由驗(yàn)收接管小組作好與施工單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。2、 在接管驗(yàn)收中，發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建筑單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由施工單位負(fù)責(zé)維修，也可采用費(fèi)用補(bǔ)償方法，由物業(yè)自行處理。3、 在驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和安全缺陷應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行保修。三)、入住服務(wù) 前期準(zhǔn)備1） 竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓房入住前一至三個(gè)月進(jìn)

17、行。2） 入住時(shí)間： 3） 籌建管理處：A） 入住前三個(gè)月，任命管理處主任、管理層人員到位，房管員2-3人（收款1人）到位，辦理入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。B） 竣工驗(yàn)收前兩個(gè)月，工程人員參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作。跟進(jìn)工程遺漏問題。C） 竣工驗(yàn)收前一個(gè)月，保安人員上崗培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行保衛(wèi)工作。D） 入住前兩個(gè)月，管理處掛牌。E） 入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐。F） 入住前一個(gè)月，清潔人員到位，對(duì)小區(qū)整體進(jìn)行清潔。G） 入住前兩個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。H） 擬定管理處辦公用房和員工宿舍裝修方案。I） 編印“住戶手冊(cè)”、“業(yè)主公約”、“裝修管理規(guī)定”、“入住須知”，及各項(xiàng)表格印制等

18、4) 制訂各種入住工作程序5) 辦理入住前15天應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出入住通知書、入住手續(xù)書、收費(fèi)通知書、收樓須知6) 物資準(zhǔn)備：包括各種工程、清潔工具，各種辦公用品，安保用具入住服務(wù)工作：1. 向業(yè)主介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接受業(yè)主服務(wù)咨詢。2. 與業(yè)主簽訂臨時(shí)管理公約、前期物管協(xié)議、裝修管理規(guī)定3. 業(yè)主交付物業(yè)管理費(fèi)。4. 帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收房，交鑰匙。5. 業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝修，可將裝修管理規(guī)定等文件交給業(yè)主，并幫助解釋說明。入住房屋移交驗(yàn)收Ø 在業(yè)主/住戶簽定管理公約和繳納相關(guān)費(fèi)用后，即可由管業(yè)員（房管員）或工程人員陪同對(duì)房屋進(jìn)行入住收房驗(yàn)收。Ø 在進(jìn)行收房驗(yàn)收時(shí)，向業(yè)主/住戶說

19、明房屋已由開發(fā)商、工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督（質(zhì)檢站）及施工單位等多道程序工程驗(yàn)收過，不存在大的結(jié)構(gòu)等方面的安全質(zhì)量問題，并且工程有一定的保修期，在此時(shí)間內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，由施工單位保修。故請(qǐng)業(yè)主重點(diǎn)對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行使用功能性檢驗(yàn)。Ø 入住房屋移交驗(yàn)收分別對(duì)以下各項(xiàng)進(jìn)行使用功能和質(zhì)量檢查驗(yàn)收：1、門窗質(zhì)量和使用； 2、廚房、衛(wèi)生間防水及上、下水和設(shè)施； 3、電路、燈具、開關(guān)是否完好； 4、墻面、地面、天花、梁柱等是否有裂痕起殼，剝落等； 5、向業(yè)主說明房屋使用要求和房屋的裝修要求； 6、抄寫電表和水表啟碼，并由業(yè)主核實(shí)簽字。Ø 房屋入住驗(yàn)收完畢無異議，填寫房屋入住移交表格，雙方簽字，并

20、最后向業(yè)主交房屋鑰匙。Ø 對(duì)房屋入住驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題處理。1、 發(fā)現(xiàn)影響業(yè)主正常使用的質(zhì)量問題，應(yīng)暫緩向業(yè)主交房，由接管驗(yàn)收小組匯同開發(fā)商和施工單位共同檢查確認(rèn)，并商定維修改善時(shí)間，約定為業(yè)主再次檢查時(shí)間，在維修期間由接管驗(yàn)收小組或工程部負(fù)責(zé)跟進(jìn)協(xié)同工作，并確定再次驗(yàn)收時(shí)間。2、 發(fā)現(xiàn)不影響業(yè)主正常使用需進(jìn)一步完善改進(jìn)的問題，應(yīng)立刻完善。如無法即時(shí)完善，應(yīng)向業(yè)主說明，約定時(shí)間進(jìn)行完善和改進(jìn)?；蛘呶锕芴幙闪翳€匙一把進(jìn)行維修、完善、改進(jìn)工作。完畢后經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收后，交還鑰匙。四)、日常服務(wù) 1、裝修管理服務(wù)為了規(guī)范小區(qū)裝修管理工作，保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全（無違章裝修造成危險(xiǎn)隱患）和

21、房屋外觀的統(tǒng)一美觀,保持本住宅小區(qū)美觀清潔、寧靜和諧的環(huán)境氛圍，維護(hù)保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和其它相關(guān)法規(guī)，特制定小區(qū)<<裝飾裝修指南>><<裝修管理規(guī)定>>所有業(yè)戶遵守。裝修管理凡要在太陽城小區(qū)進(jìn)行房屋二次裝飾裝修的各位業(yè)戶，在裝修前必須先到物業(yè)管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)審批同意后與物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)后業(yè)主及裝修施工單位方可進(jìn)場(chǎng)裝修。 裝修申報(bào)條件及審批手續(xù)Ø 業(yè)戶（房屋的產(chǎn)權(quán)人/使用人）委托裝修單位進(jìn)行房屋二次裝飾裝修施工應(yīng)提前5-7天向本小區(qū)物業(yè)管理處提出申報(bào)。&#

22、216; 業(yè)戶委托承接裝飾裝修工程單位，來辦理房屋二次裝飾裝修，必須出示工商行政部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，建筑行業(yè)相關(guān)部門頒發(fā)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，消防部門頒發(fā)的消防許可證及所裝修的房屋施工平面設(shè)計(jì)圖紙。Ø 如業(yè)戶選擇承接裝飾裝修工程的屬個(gè)體從業(yè)者，必須持有市建設(shè)管理委員會(huì)（以下稱建委）頒發(fā)的個(gè)體裝飾裝修技能崗位證書，并在證書指定范圍內(nèi)進(jìn)行裝修。Ø 凡業(yè)戶對(duì)其房屋進(jìn)行二次裝飾裝修，沒有聘請(qǐng)專業(yè)裝修施工單位的，必須與物業(yè)管理處簽定自行裝修承諾書。申報(bào)審批程序Ø 業(yè)戶對(duì)本物業(yè)進(jìn)行裝修之前，必須會(huì)同其委托的裝修單位向本小區(qū)物業(yè)管理處，提交裝修單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書、

23、消防許可證、裝修單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件各一張，及房屋裝修平面設(shè)計(jì)圖一張。Ø 業(yè)主和裝修單位負(fù)責(zé)人如實(shí)填寫二次裝修申報(bào)表，主要內(nèi)容包括：業(yè)主及裝修單位的名稱、聯(lián)系方式、裝修申報(bào)的內(nèi)容等。Ø 裝修施工單位到物管財(cái)務(wù)部繳納裝修押金1000元，及辦理人員的臨時(shí)出證所需繳納的相關(guān)費(fèi)用（每證押金15元，工本費(fèi)5元），同進(jìn)施工的單位須與物業(yè)管理處簽訂房屋裝修施工責(zé)任書和消防責(zé)任書，保證在施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工。Ø 裝修過程中，業(yè)戶如臨時(shí)增加裝修項(xiàng)目，須報(bào)物業(yè)管理處辦理增補(bǔ)手續(xù)，同樣裝修施工隊(duì)如后續(xù)加入，由裝修施工負(fù)責(zé)人到物業(yè)管理處辦理后續(xù)人員臨時(shí)出入證，其它施工人員本處不辦理。&

24、#216; 經(jīng)物業(yè)管理處審批同意后，裝修單位負(fù)責(zé)人到物業(yè)管理處領(lǐng)取簽發(fā)的臨時(shí)出入證和裝修施工許可證。施工期間裝修人員須將臨時(shí)出入證佩戴在前胸主動(dòng)接受管理人員的核查，并將裝修施工許可證粘貼于所裝修房間門上最顯著的位置。Ø 裝修單位對(duì)房屋裝修完畢業(yè)主初驗(yàn)合格后，由業(yè)主向物業(yè)管理處提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，物業(yè)管理處與業(yè)主、裝修施工單位三方聯(lián)合對(duì)裝修工程竣工驗(yàn)收，如無任何裝修違規(guī)，則可辦理個(gè)關(guān)的退證手續(xù)，裝修押金則在竣工驗(yàn)收后的三個(gè)月之后退還（不計(jì)息）。裝修時(shí)間Ø 裝修施工時(shí)間應(yīng)安排在上午8：00-12：00，下午14：00-18：00內(nèi)進(jìn)行，如有特殊情況經(jīng)物業(yè)管理處同意方可施工，但有業(yè)

25、主投訴應(yīng)立刻停止施工作業(yè)。Ø 施工作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁進(jìn)行有刺激性氣味和有劇毒、刺耳聲響的施工。如有投訴應(yīng)立刻停止施工作業(yè)。垃圾清運(yùn)Ø 各裝修戶需在運(yùn)出之前做好垃圾捆扎、袋裝準(zhǔn)備，一律要求衛(wèi)生運(yùn)出，不得有損公共區(qū)域清潔衛(wèi)生。Ø 嚴(yán)禁在樓道、梯道、天臺(tái)、道路等任何公共區(qū)域內(nèi)亂放、亂扔垃圾。Ø 嚴(yán)禁向窗外、陽臺(tái)外、下水管道、通風(fēng)管井等拋散、扔擲垃圾。Ø 垃圾清運(yùn)時(shí)間：上午9：00-下午7：00，共兩次。裝修要求、監(jiān)督與管理Ø 施工人員進(jìn)入小區(qū)必須佩戴臨時(shí)出入證，凡未辦理裝修許可證和臨進(jìn)出入證而擅自施工者，施工人員將被請(qǐng)出小區(qū)，并保留對(duì)擅自裝修施工

26、行為追究的權(quán)力。Ø 裝修方案必須保證房屋的整體性、抗震性和安全性，并嚴(yán)格按照業(yè)戶申請(qǐng)的項(xiàng)目進(jìn)行，裝修中嚴(yán)禁下列行為：a) 改變房屋承重結(jié)構(gòu)；b) 在承重墻、天花、地面上打孔，拆除連接陽臺(tái)的墻體、門窗；c) 不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在非承重墻上砌磚墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過10毫米）等；d) 任意刨鑿、重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道；e) 不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線路；f) 在修改排水管道時(shí)，將生活污水排入雨水管道；g) 未按指定位置安裝空調(diào)、燃?xì)鉄崴髡?；h) 嚴(yán)禁未經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理處同意擅自安裝微波電視接收器；i) 擅自將窗花安裝于窗外；j) 任意破壞或者拆

27、改廚房、廁所的地面防水層、煤氣等配套設(shè)施；k) 使用不符合消防要求的裝修材料；l) 其他違章裝修活動(dòng)。Ø 樓頂、平臺(tái)、外墻門窗、陽臺(tái)的裝修及空調(diào)的安裝，須保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，選擇管理處指定的樣式、材料、安裝方法安裝家用電器和用具。Ø 嚴(yán)禁擅自改動(dòng)、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施。確需改動(dòng)的，應(yīng)提前向供氣單位申請(qǐng)，由供氣單位組織實(shí)施。Ø 裝修單位應(yīng)加強(qiáng)消防完全意識(shí)、現(xiàn)場(chǎng)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，配置滅火器。Ø 裝修單位負(fù)責(zé)人必須教育施工人員遵紀(jì)守法，嚴(yán)禁下列行為：a) 用磚頭或其他物品強(qiáng)行頂住電梯；b) 將裝修垃圾、各類膠、漆等雜物倒入排水管道；c) 從樓上向

28、地下面或下水道拋棄因家居裝修而產(chǎn)生的各種廢棄物及其它物品；d) 騷擾其他業(yè)主或影響其他住戶的正常生活，造成投訴和財(cái)產(chǎn)損失；e) 串棟、串戶、或在其他住戶前逗留、休息；f) 在規(guī)定裝修時(shí)間外施工；g) 私自在戶外接駁水、電；h) 將電源直接接在漏電開關(guān)上端；i) 在裝修房間內(nèi)易燃物處抽煙；j) 使用電爐及大功率炊具。Ø 施工人員必須愛護(hù)小區(qū)公用設(shè)施，不得隨意移動(dòng)、拆除消火栓等消防設(shè)施，對(duì)于違反管理規(guī)定破壞公用設(shè)施（包括樓道、墻面、天臺(tái)、電梯等）行為的，按責(zé)任照價(jià)賠償。Ø 因裝修施工造成的管道堵、滲漏水、停水停電、損毀他人物品等，均由裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償全部損失。Ø

29、 裝修垃圾用袋封裝，并按照管理處指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。對(duì)違章堆放、拋棄裝修垃圾者，管理處權(quán)責(zé)令其限期清理或由管理處代為清理，其費(fèi)用由裝修單位承擔(dān)。Ø 裝修中，必須采取措施，如關(guān)閉門窗，控制施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣物及噪音對(duì)環(huán)境的危害，確保其他業(yè)主的生活和人身安全。Ø 在裝修期間，若需搬運(yùn)任何物資出小區(qū)，須提前與管理處聯(lián)系，填寫物品出場(chǎng)證明單，經(jīng)管理處確認(rèn)后，方可運(yùn)出小區(qū)。Ø 經(jīng)管理處驗(yàn)收后，如無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況，業(yè)主及裝修單位憑收據(jù)三個(gè)月之后領(lǐng)取裝修保證金。如有裝修違章罰款，將從裝修保證金中予以扣除。2. 房屋及公共部位、區(qū)域配套設(shè)

30、備設(shè)施維護(hù)、養(yǎng)護(hù) Ø 房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：A、工作的主動(dòng)性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能和完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對(duì)性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。Ø 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)

31、一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。Ø 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如湖面、車庫等制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通，水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好的標(biāo)準(zhǔn)。Ø 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合太陽城智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案

32、管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。3. 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)Ø 制定作業(yè)指導(dǎo)書A. 清潔工管理規(guī)定。B. 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。C. 小區(qū)日常清潔方法及施工程序。D. 小區(qū)清潔服務(wù)細(xì)則及清潔工作要求。E. 巡檢制度。Ø 衛(wèi)生管理方法A. 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)清潔工管理規(guī)定，按照小區(qū)日常清潔方法及清潔工工作要求進(jìn)行日常的清潔工作。B. 品質(zhì)管理或保潔主管按照巡檢制度的規(guī)定，對(duì)所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全面

33、的巡視檢查，每天不少于1次。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)對(duì)相關(guān)人員予以糾正，并在清潔衛(wèi)生檢查記錄表上做好記錄。作為對(duì)清潔工的工作結(jié)果評(píng)定依據(jù)。C. 保潔根據(jù)小區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定對(duì)殺害滅鼠服務(wù)實(shí)施過程進(jìn)行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細(xì)記錄填寫消殺檢查記錄表，每月抽查消殺施工記錄，落實(shí)消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。D. 健全記錄，如：小區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查記錄表、小區(qū)消殺檢查記錄表、清潔衛(wèi)生工作平分表。Ø 環(huán)境管理的措施A. 保潔主管專職管理由其掌握所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì)，擬定物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，負(fù)責(zé)具體的環(huán)境保護(hù)工作。B. 空氣污染的防治空氣污染防治的目的是消除或減輕物業(yè)

34、區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車和助動(dòng)車排放的尾氣以及揚(yáng)塵等。其途徑為人車分流：機(jī)動(dòng)車只能行駛在小區(qū)的外環(huán)路上。小區(qū)內(nèi)部禁止機(jī)動(dòng)車行駛，從而減少機(jī)動(dòng)車尾氣對(duì)物業(yè)區(qū)域空氣的污染。C. 水體污染的防治樹立居民的環(huán)保意識(shí)，不要將廢棄物扔進(jìn)水里，專職人員及時(shí)清理水面漂浮物，定期清理噴泉池。D. 固定廢棄物污染的防治小區(qū)垃圾及時(shí)清理，并作到日產(chǎn)日清。E. 噪聲污染的防治對(duì)噪聲污染控制的基本方法是：、綠化。植物不但可以凈化空氣，調(diào)節(jié)溫濕，保持水土、防火，而且可以消聲防噪。、小區(qū)采取人車分流的交通管理方式，車輛只可行駛在小區(qū)外環(huán)路，限制車輛進(jìn)入物業(yè)區(qū)域，并自小區(qū)入口處設(shè)立限速禁鳴號(hào)標(biāo)志及限速路擋，嚴(yán)格控制裝修工具的使用，減少

35、噪聲。、加強(qiáng)精神文明宣傳、制定必要管理辦法，從而盡量減少生活噪聲。F. 加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理。區(qū)內(nèi)生活市政公用設(shè)施是物業(yè)的一個(gè)重要組成部分。維修部以每日巡檢與定期檢修相結(jié)合，故障及時(shí)處理，保證住戶的正常生活。G. 維護(hù)管理各種環(huán)境小品在太陽城環(huán)境小品包含較多，內(nèi)容十分廣泛，大體可分為三大類，即：、功能性，有坐椅、桌、圓燈、垃圾筒、休息亭廊、兒童游戲設(shè)施、地面鋪墊等。、裝飾性，有花壇、水池、人工噴泉、造型等。、分隔空間，有入口標(biāo)志、圍墻、欄桿等。小品具有方便使用、美化環(huán)境、組織空間的功能，所以日常管理應(yīng)勤于維護(hù)，定期整修翻新、保持小品常新狀態(tài)。4. 治安服務(wù)Ø 治安管理內(nèi)容A. 貫徹執(zhí)

36、行公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)條例，健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度。B. 負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和協(xié)查治安事故。C. 實(shí)行封閉式24小時(shí)保安制度，各種記錄齊全。D. 充分利用小區(qū)智能化設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“技防”。Ø 治安管理事實(shí)措施A. 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織結(jié)構(gòu)。B. 落實(shí)保安各崗位職責(zé)、管理制度。C. 明確責(zé)任區(qū)域及重點(diǎn)部位，實(shí)行定崗與巡查相結(jié)合的轄區(qū)式管理。D. 實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，各項(xiàng)記錄完整。E. 利用智能化技術(shù)安全防范的方法與人防有機(jī)結(jié)合。F. 根據(jù)各管理階段的情況，制定相應(yīng)的管理方法及工作重點(diǎn)。G. 制定突發(fā)時(shí)間處理程序，具備處理能力。Ø 消防管理

37、的主要內(nèi)容A、 建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)伍。在保安部?jī)?nèi)設(shè)置專職管理負(fù)責(zé)。并做好義務(wù)消防隊(duì)的建立和培訓(xùn)工作。B、 防火檔案制度。建立防火檔案對(duì)火險(xiǎn)隱患、消防設(shè)備狀況（位置、功能、狀態(tài)等）重點(diǎn)消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時(shí)查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。C、 消防崗位責(zé)任制度。建立各級(jí)負(fù)責(zé)的逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，從經(jīng)理到員工，都對(duì)消防負(fù)有一定的責(zé)任。D、 定期進(jìn)行消防安全檢查制度，各種記錄完整。E、 專兼職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。F、 管理好消防設(shè)施、設(shè)備，通過對(duì)各種消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修，保持消防設(shè)備設(shè)施的完好。G、以多種宣傳

38、形式加強(qiáng)區(qū)內(nèi)住戶消防意識(shí)。Ø 車輛交通管理實(shí)施措施：A. 保安隊(duì)根據(jù)小區(qū)交通、車場(chǎng)情況制訂區(qū)內(nèi)車場(chǎng)交通方案。 審批后實(shí)施。B. 小區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。C. 道路各種提示、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)牌清晰。D. 停車場(chǎng)車輛管理系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維護(hù)、維修按計(jì)劃實(shí)施。E. 車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備各種技術(shù)資料檔案齊全，各種記錄完整。5. 綠化服務(wù)小區(qū)綠化需依氣候條件、植物品種或生長(zhǎng)期來決定其養(yǎng)護(hù)方案，因小區(qū)原為荊州植物園，區(qū)內(nèi)有大量的高大樹木，我司將抽調(diào)有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的綠化維護(hù)人員，進(jìn)行合理有效的修剪，創(chuàng)造良好的道路景觀和小區(qū)園林效果。物管處將對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行澆水、施肥、整形修剪、除草、松土、病蟲害防治等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。&#

39、216; 澆水根據(jù)氣候條件、品種或生長(zhǎng)期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分濕潤(rùn)根系分布層和保持土壤濕潤(rùn)為宜。Ø 施肥A. 行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥促進(jìn)生長(zhǎng)旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。B. 觀花觀果植物、施肥后在促進(jìn)樹葉生長(zhǎng)的同時(shí)，還可促進(jìn)花芽形成。C. 施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，具體施用根據(jù)實(shí)際情況而定。Ø 整形的修剪整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護(hù)措施?；镜男螒B(tài)、觀賞效果、生長(zhǎng)、開花、結(jié)果等方面都要通過整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。A、 整形修剪方式各種樹木都有一定的樹形，為了提高觀賞性，進(jìn)行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們觀賞需

40、要。B、 整形修剪的時(shí)間即根據(jù)樹木生長(zhǎng)期分為休眠期修剪及生長(zhǎng)期修剪。Ø 除草、松土除草可以減少雜草與樹木爭(zhēng)奪土壤的水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長(zhǎng)；松土達(dá)到保水透氣增濕的目的。Ø 病蟲害防治病蟲害的防治貫徹“預(yù)防為主、綜合防治”的指導(dǎo)思想，充分利用抑制病蟲害的多種因素，從栽培技術(shù)、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。Ø 其它養(yǎng)護(hù)措施A. 涂白。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內(nèi)越冬的害蟲，防止爬蟲上樹產(chǎn)卵。B. 立支柱。風(fēng)較大的季節(jié)，要立支柱，防止風(fēng)吹斜、吹倒樹木。C. 圍護(hù)。臨路的樹木適當(dāng)加以圍

41、護(hù)，防止被撞傷或撞倒。D. 加以宣傳。人人愛護(hù)樹木。6. 社區(qū)文化服務(wù)為了體現(xiàn)太陽城建筑承載生活，倡導(dǎo)休閑、文化、健康的主題，我們將針對(duì)小區(qū)人文特色定期舉辦不同形式的社區(qū)文化活動(dòng)。通過活動(dòng)展示物業(yè)形象，提高品牌附加值。增加銷售賣點(diǎn)，我們將通過以下措施確定并開展社區(qū)文化。社區(qū)文化活動(dòng)項(xiàng)目：1 組織各種旅游、交游。2 提供圖書、音像制品交流。3 開設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)地。4 開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)。5 組織健身舞、晨練隊(duì)。6 邀請(qǐng)有關(guān)展覽，小型演出隊(duì)來豐富文娛活動(dòng)。7 開展球類、健身培訓(xùn)、比賽。8 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì)。9 開展詩歌、古漢語交流會(huì)、現(xiàn)代文化沙龍、英語角。10 建立老年活動(dòng)組織，開辦

42、老年課堂（夕陽紅）。四、組 織 和 管 理 制 度1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)順馳物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和超前物業(yè)管理理念的專業(yè)化隊(duì)伍，順馳物業(yè)充分發(fā)揮雄厚的技術(shù)資源和人才優(yōu)勢(shì)，精心選拔經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅(jiān)和技術(shù)中堅(jiān)組成管理層，完成目標(biāo)管理及實(shí)現(xiàn)服務(wù)承諾。物業(yè)管理公司太陽城業(yè)主會(huì)管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理會(huì) 計(jì)出 納環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務(wù)中心2、公共管理制度a、停車場(chǎng)管理須知1) 小區(qū)停車場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車輛都應(yīng)自覺服從停車場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。2) 請(qǐng)您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告

43、知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。3) 請(qǐng)您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。4) 小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。5) 出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。6) 對(duì)于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。b、衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：1) 請(qǐng)您將生活垃圾裝袋并放置于單元門口指定地點(diǎn)。2) 請(qǐng)您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。3) 請(qǐng)您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家

44、長(zhǎng)負(fù)責(zé)。4) 請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。5) 請(qǐng)您不要在樓梯間放置車輛或鞋架、家具、儲(chǔ)藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。c、寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：1）您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；2）為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園、學(xué)校等公共場(chǎng)所；3）個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；4）每半年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；5）對(duì)生

45、病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。d、綠化管理須知1) 為了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。2) 請(qǐng)您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。3) 請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。4) 請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。5) 請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。6) 請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)A. 應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理

46、部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；B. 熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；C. 帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；E. 鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F. 關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作；32經(jīng)理助理崗位職責(zé)A. 負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；B. 負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃

47、及工作總結(jié)；C. 負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類考核；D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；E. 接待來訪住戶，對(duì)住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%；F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；I. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；33環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞

48、好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；34保安部主管崗位職責(zé)A、 負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專

49、業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；B、 制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；C、 嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；D、 負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、 負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。F、 負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；

50、G、 定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理；H、 負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、 負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。35工程維修部主管職責(zé)A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、 負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；D、 做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，

51、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；G、 負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；H、 合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；36、服務(wù)中心主管職責(zé)A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、 負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等；C、 負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；D、 制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、 負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、 負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求太陽城物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重

52、能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)為了將順馳太陽城項(xiàng)目建設(shè)成為全國(guó)一流的文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè)管理公司將依照全國(guó)優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，我們的目標(biāo)是：自太陽城業(yè)主入住一年內(nèi)獲得荊州市達(dá)標(biāo)小區(qū)稱號(hào)；二年內(nèi)獲得荊州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)。六、成本測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成1、 管理、服務(wù)人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)；3、 綠化管理費(fèi)；4、 清潔費(fèi)；5、 保安費(fèi)；6、 辦公費(fèi)；7、 物業(yè)管理企業(yè)固定資

53、產(chǎn)折舊費(fèi)；8、 稅金；9、 利潤(rùn)。一、人員工資名稱 測(cè)算標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 金額經(jīng) 理 2000元/月×1人=2000元/月助 理 1600元/月×2人=3200元/月財(cái)務(wù)員 900元/月×2人=1800元/月管家主管 1200元/月×1人=1200元/月管 家 1000元/月×5人=5000元/月（別墅1人）保潔主管 700元/月×1人=700元/月保潔員 600元/月×14人=8400元/月（別墅4人）綠化員 650元/月×6人=3900元/月維修主管 1200元/月×1人=1200元/月維修員 1000元/月×5人=5000元/月（別墅2人）保安主管 900元/月×1人=900元/月保安員 750元/月×16人×4班=48000元/月（別墅8人）人員 103 人 工資總金額：二、人員福利 ×15%=按員工工資總額的15%計(jì)提取職工福利費(fèi)三、人員服裝 600元/年×103人÷12月=四、保安費(fèi)用1. 警用器械 包括：警繩、膠棒、電擊器、對(duì)講機(jī)、自行車、遮陽傘，摩托車等，按各自折舊年限，測(cè)算為：1000元/月。 2. 保安聯(lián)建、治安費(fèi) 10