個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生和防范

1、 . . . 個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生和防子華關(guān)鍵詞：按揭貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防 摘要:隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革與發(fā)展，個(gè)人住房按揭貸款已成為銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人共同參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種重要的信用方式。然而個(gè)人住房按揭貸款欺詐現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，已嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行的利益。本文從按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和方法角度出發(fā)，探討了按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，并提出防措施。伴隨著人們對(duì)居住需求的不斷變化和住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，致使商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)得以迅速的發(fā)展起來。所謂按揭，是慣用的一種叫法，實(shí)際上就是購房者拿即將購入的房屋作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款以付購房款。自90年代末期以來，銀行個(gè)人住房

2、信貸一直保持了高速增長的勢(shì)頭，直接拉動(dòng)了住房供求關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料顯示表明：2002年6月末，我國金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額6630.1億元，是1997年末個(gè)人住房貸款余額的38.55倍。個(gè)人住房貸款的快速增長，促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長，2002年末，個(gè)人住房銷售金額達(dá)4710億元，占同期商品房銷售額的82.3。但是，在個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房消費(fèi)雙增長的同時(shí)，仍然存在著不可忽視的問題。這些問題都會(huì)反映到法律上形成一定的法律問題，因而個(gè)人住房按揭市場急待規(guī)化、合理化、法制化，為按揭市場保駕護(hù)航。與此同時(shí)為規(guī)和保障個(gè)人住房按揭市場的健康發(fā)展，有必要對(duì)個(gè)人住房按揭市場發(fā)展過程中所暴露出來的各種法律問題進(jìn)行研

3、究。本文即在此背景下對(duì)個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)中的銀行風(fēng)險(xiǎn)與防等問題略己見，以期對(duì)我國個(gè)人住房按揭市場的健康發(fā)展有所助益。一、個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分析（一）個(gè)人住房按揭的涵和法律特征由于住房是價(jià)值高的耐用商品，而占有住房市場消費(fèi)主體的中低收入階層很難依靠自己的經(jīng)濟(jì)能力購房，必須借助于相適應(yīng)的住宅信貸才能將住宅的潛在需求轉(zhuǎn)換成為真正的住宅需求。在這種情況下就出現(xiàn)了住房按揭這一嶄新的融資方式。所謂個(gè)人住房按揭貸款是指貸款銀行向借款人發(fā)放的、用于其購買一手房、借款人用所購住房作為抵押物、開法商提供階段性擔(dān)保的貸款形式。其中首付款不低于房價(jià)的20%、貸款期限最長30年。個(gè)人住房按揭是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司（開

4、發(fā)商）和購房人三方共同參加的買賣商品房的一種融資活動(dòng)。作為一種嶄新的融資方式（僅就中國而言），即為貸款買房子，它是在購房人交付銀行規(guī)定的一定比例的購房款后，差額部分由銀行提供貸款。個(gè)人住房按揭涉與銀行、開發(fā)商、購房人三方，它在開發(fā)商、銀行、購方人三者利益上找到了一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)，既能幫助開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商渡過難以籌集大量資金以應(yīng)付高昂地價(jià)和建設(shè)費(fèi)用的困境，又能幫助購房人緩解一時(shí)難以湊足較大數(shù)額購房款的困難，進(jìn)而解決了資金供求矛盾，有利于實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)。因此，自個(gè)人住房按揭產(chǎn)生之日起，就大受三方歡迎并不斷發(fā)展完善。其具體做法為：開發(fā)商為盡快取得售樓價(jià)款，向房地產(chǎn)市場推出期房或現(xiàn)房，購

5、房人向開發(fā)商訂購期房或現(xiàn)房，交付一定比例的首期購房款（一般不超過購房總價(jià)款的30%），之后向與開發(fā)商訂有協(xié)議的銀行申請(qǐng)購房貸款，交清購房款余額，經(jīng)出證、產(chǎn)權(quán)抵押登記后將房產(chǎn)權(quán)益移轉(zhuǎn)給銀行作抵押，購房人定期向銀行還本付息，銀行提供的此種貸款即為個(gè)人住房按揭貸款。個(gè)人住房按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。有人認(rèn)為按揭貸款有所購房屋作抵押，又有開發(fā)商提供保證，可謂“雙保險(xiǎn)”，貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨于零。然而隨著個(gè)人住房按揭貸款的迅速發(fā)展，這種觀點(diǎn)顯得愈來愈片面。事實(shí)上，銀行在按揭業(yè)務(wù)中同樣存在不可規(guī)避的金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中也出現(xiàn)了大量的按揭糾紛，銀行信貸權(quán)益遭受到了極大的侵害。因

6、此探討和建立一套行之有效的個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)的防機(jī)制顯得十分迫切和必要。那么，在按揭業(yè)務(wù)中銀行風(fēng)險(xiǎn)來源于那些因素？有那些表現(xiàn)形式？要深刻、準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)這些問題首先必須從法律角度分析個(gè)人住房按揭的法律特征，這是分析銀行風(fēng)險(xiǎn)、建立防機(jī)制的前提。根據(jù)前述定義，個(gè)人住房按揭最顯著的法律特征是：它涉與二個(gè)合同、三方當(dāng)事人。具體分析如下：其一，二個(gè)合同是指購房合同和個(gè)人住房按揭貸款合同。前者是后者的前提，沒有購房合同則必然沒有按揭貸款合同；按揭貸款合同則是購房合同的補(bǔ)充，沒有按揭貸款合同，購房合同就成為履行不能的合同。因此二個(gè)合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一個(gè)合同的違約行為均可能導(dǎo)致另一個(gè)合同的履

7、行成為不可能或者不必要，這是個(gè)人住房按揭區(qū)別于其他民事經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的一個(gè)突出特征。其二，三方當(dāng)事人是指開發(fā)商、購房人和銀行。1、開發(fā)商和購房人之間是房屋買賣關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具體體現(xiàn)在購房合同中；2、銀行與購房人的關(guān)系則包含兩層含義：第一層是借貸關(guān)系，購房人是債務(wù)人，銀行是債權(quán)人；第二層是抵押關(guān)系，購房人是抵押人，銀行是抵押權(quán)人；3、開發(fā)商與銀行的關(guān)系。目前理論界與實(shí)務(wù)界存在兩種相異的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為是連帶保證法律關(guān)系，開發(fā)商是保證人，銀行是被保證人，開發(fā)商對(duì)購房人所借貸款本息向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款銀行可向開發(fā)商進(jìn)行追償。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是回購權(quán)利義務(wù)關(guān)

8、系，是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)購房人逾期未還款構(gòu)成違約時(shí)，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行允諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先償還銀行貸款本息，對(duì)此購房人作為抵押人在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。這實(shí)際上是抵押權(quán)人與賣方、抵押人就處分抵押物達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的一種抵押物處分權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（二）商業(yè)銀行在個(gè)人住房按揭中的主要風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)人住房按揭的二個(gè)合同、三方當(dāng)事人之中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，一旦發(fā)生違約情況，就很有可能發(fā)生銀行風(fēng)險(xiǎn)，危與銀行信貸資產(chǎn)安全，損害銀行合法權(quán)益。因此，在個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不在，并且其來源多元化，表現(xiàn)

9、形式多樣化。概括起來銀行在個(gè)人住房按揭中主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：1、 來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)（1）、開發(fā)商的欺詐行為。欺詐銀行按揭貸款形式多種多樣，主要有四種：其一是開發(fā)商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其他用途或者攜款而逃，此種情況在樓花按揭中產(chǎn)生的概率較大。其二是“虛擬售房”，即開發(fā)商同十幾戶甚至幾十戶“購房人”簽訂售房合同，并據(jù)此向銀行申請(qǐng)貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時(shí)不按期歸還銀行貸款本息。其三是“虛值售房”，開發(fā)商將房產(chǎn)的價(jià)值抬高，并取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時(shí)不按期歸還銀行貸款本息。其四是個(gè)人向銀行申請(qǐng)巨額貸款購買多處房屋，這些購房人多是

10、開發(fā)商物色來取得銀行按揭貸款的。上述行為的出現(xiàn)一旦發(fā)生貸款糾紛時(shí)，商業(yè)銀行貸款不可能因?yàn)檫M(jìn)行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障。（2）、開發(fā)商為解決周轉(zhuǎn)資金問題而欺詐銀行貸款?，F(xiàn)今房地產(chǎn)市場仍具有巨大的消費(fèi)潛力和盈利能力。很多的公司熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)并不只是將它視為一種投資，在某種意義上更像是一種投機(jī)。然而房地產(chǎn)業(yè)畢竟是需要巨額資金支持的行業(yè)，在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金短缺或者資金周轉(zhuǎn)不靈而使開發(fā)項(xiàng)目停滯的現(xiàn)象司空見慣。開發(fā)商的項(xiàng)目大多有銀行貸款的輔助。在不能進(jìn)一步取得銀行資金支持來解決資金周轉(zhuǎn)問題的情況下，從銀行套取購房人預(yù)售房屋按揭貸款就成為解決這一問題的有效途徑。而且，相對(duì)于企業(yè)貸款，個(gè)人住房按揭貸款還具

11、有門檻低、手續(xù)簡便、利率低、速度快的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商可以同十幾或幾十個(gè)“購房人”簽訂房屋預(yù)售合同，在給他們開具首期付款收據(jù)之后即可獲得銀行的貸款。在銀行無法追索貸款而決定起訴時(shí)，開發(fā)商就主動(dòng)回購涉案房產(chǎn)，并承擔(dān)全部“保證”責(zé)任。到此時(shí)，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問題也解決了。 （3）、由于房地產(chǎn)市場不健康的繁榮與火爆使得許多企業(yè)蜂擁而入，一些根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和能力的企業(yè)也混列其中。這些企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目完全依靠銀行貸款和建設(shè)單位墊付工程款來維持，只有在房產(chǎn)開發(fā)完成銷售完畢他們才有可能償還銀行貸款和建設(shè)單位的工程款。有些開發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)純粹就是為了騙取銀行貸款。于是就出現(xiàn)了將根本不存在的樓層出售、與評(píng)

12、估機(jī)構(gòu)人員串通抬高房產(chǎn)估價(jià)，騙取了銀行貸款的荒謬事情?？上攵J款收回也就毫無保障了（4）、開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行與由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議，這樣必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無常履行，致使銀行信貸資產(chǎn)受到損害。（5）、開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。2、來源于購房人的風(fēng)險(xiǎn)(1)、購房人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)履行按揭貸款協(xié)議。（2）、購房人死亡或者被宣告死亡或者失

13、蹤，繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。（3）、由于我國的誠信制度和銀行部資源共享體制還沒有建立，貸款人的信用情況無法掌握，惡意逃債者無法控制，下崗、失業(yè)人員無能力還貸的信用情況無法證實(shí)。與購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。3、來源于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)（1）、銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行貸款審核操作規(guī)程。按揭貸款，就其本意來說，是一種抵押貸款，即購房人將其依據(jù)買賣合同取得的房地產(chǎn)所有權(quán)或期待權(quán)抵押給銀行，以獲得銀行貸款。因此，對(duì)于現(xiàn)房，商業(yè)銀行要求進(jìn)行抵押登記，對(duì)于期房則要求進(jìn)行預(yù)售登記，預(yù)售登記具有公示的效力，可以對(duì)抗第三人。然而房地產(chǎn)開發(fā)商能夠?qū)⒏静淮嬖诘臉菍映鍪?/p>

14、獲得了銀行的按揭貸款，出現(xiàn)購房人違約致使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，顯然是銀行在審貸環(huán)節(jié)出了問題。 （2）、銀行貸款審查中注重審查申請(qǐng)資料的合規(guī)性忽視其真實(shí)性。銀行在發(fā)放按揭貸款之前都會(huì)按照規(guī)定對(duì)購房人的個(gè)人情況，包括職業(yè)、職務(wù)、年齡、健康狀況、家庭收入情況、支出情況等進(jìn)行審查，以此來確定購房人的還款能力。但是實(shí)際操作中，因?yàn)橛捎谖覈恼\信制度和銀行部資源共享體制還沒有建立，貸款人的信用情況無法掌握，惡意逃債者無法控制，開發(fā)商以房貸名義騙貸無法了解，下崗、失業(yè)人員無能力還貸也可能出現(xiàn)。而上述資料的來源主要是由購房人提交或者以問卷形式獲得。它們的真實(shí)性無法得到保證。于是就會(huì)出現(xiàn)了一人在同一銀行得到1千多

15、萬元貸款購買多處房產(chǎn)的現(xiàn)象。 （3）、沒有明確中介機(jī)構(gòu)職責(zé)與責(zé)任。雖然貸款操作規(guī)程要求在某些情況下應(yīng)具備中介機(jī)構(gòu)的審查報(bào)告但是這種規(guī)定已然被流于形式。中介機(jī)構(gòu)提供的不是負(fù)責(zé)任的中介服務(wù)。律師事務(wù)所出具的法律審查意見依據(jù)的是購房人提交的材料（包括復(fù)印件），即使出現(xiàn)可疑情況也沒有進(jìn)一步作法律調(diào)查。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同樣良莠不齊，它們提交的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與實(shí)際價(jià)值可能相差甚遠(yuǎn)。（4）、銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)導(dǎo)致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危與銀行權(quán)益。4、來源于其它方因素的風(fēng)險(xiǎn)在按揭貸款協(xié)議履行期限，由于國家政策、不可抗力等因

16、素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用圍的土地，雖給購房人一定補(bǔ)償金但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無恢復(fù)原狀之可能或必要時(shí)，雖為房屋進(jìn)行投保但保險(xiǎn)公司因特殊原因破產(chǎn)或無力支付保險(xiǎn)賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。二、住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的防對(duì)策與建議（一）銀行風(fēng)險(xiǎn)的防個(gè)人住房按借貸款的期限一般較長，各種人為事件或意外情況均有可能發(fā)生。事先對(duì)各種可能產(chǎn)生的銀行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的法律防可謂明智之舉，這也是維護(hù)銀行信貸債權(quán)的根本所在。筆者認(rèn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)防應(yīng)著重從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)化解、風(fēng)

17、險(xiǎn)預(yù)防三方面考慮，借鑒國外與的有益經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行綜合防，建立行之有效的有中國特色的個(gè)人住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)的法律防機(jī)制。1、明確開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險(xiǎn)化解啟動(dòng)機(jī)制在住房按揭中，銀行與開發(fā)商不在任何法律關(guān)系，住房按揭僅限于購房人與銀行之間，與開發(fā)商無關(guān)。但是，我國從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、企業(yè)資信、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況出發(fā)把開發(fā)商列入住房按揭法律關(guān)系中且占據(jù)重要地位。實(shí)踐證明這種模式適應(yīng)了中國目前的實(shí)際情況，極大促進(jìn)了我國住房商品化進(jìn)程。作為住房按揭中重要一方的銀行當(dāng)充分利用這一有效模式防和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。正如前文所述，銀行與開發(fā)商的關(guān)系存在兩種不同的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為最好將二者緊密結(jié)合起來達(dá)到真正的“

18、雙保險(xiǎn)”的目標(biāo)，從而有效化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)任何一方的偏廢都將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)。在這種風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制下，當(dāng)購房人不能按合同償還借款時(shí)，首先開發(fā)商必須回購該抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償?shù)?，開發(fā)商對(duì)不足部分承擔(dān)保證責(zé)任，這樣銀行可以真正實(shí)現(xiàn)“雙保險(xiǎn)”。2、保險(xiǎn)業(yè)必須全面介入住房按揭，建立住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制保險(xiǎn)融資與住房按揭融資具有許多在的切合因素，購房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防，這些需求均可以通過保險(xiǎn)業(yè)的介入而得以妥善解決，使保險(xiǎn)與按揭各方利益得到最佳組合。銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制可通過以下三個(gè)方面得以建立：第一、購房人所購房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。此處值得注意的事，在實(shí)際操作

19、中，筆者發(fā)現(xiàn)在絕大多數(shù)保險(xiǎn)合同中都明確寫著“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行為被保險(xiǎn)人或第一受益人”，筆者認(rèn)為由于銀行對(duì)抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán)，這種作法違反保險(xiǎn)法的規(guī)定，該保險(xiǎn)法律關(guān)系是無效的。對(duì)此筆者建議在保險(xiǎn)合同中可以明確約定“ 如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償”。第二、購房人的人壽保險(xiǎn)，1998年4月下旬，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)與荷蘭國際集團(tuán)共同舉辦了“住房融資與壽險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)營機(jī)制研討會(huì)暨荷蘭住房融資模式介紹會(huì)”。荷蘭國際集團(tuán)（ING)提出了一個(gè)被認(rèn)為適用中國情況的建議“模式”，筆者認(rèn)為“ING模式”為我國住房按揭風(fēng)險(xiǎn)防提供了一個(gè)嶄新的思路。“ING模式”的核心是

20、將購房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，它要求購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)作為借貸的擔(dān)保，購房人只需支付全部房價(jià)15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機(jī)制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購房人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風(fēng)險(xiǎn)?！癐NG模式”為購房人帶來許多便利，也為保險(xiǎn)公司帶來新型客戶群體，拓展市場業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)也給開發(fā)商帶來新的生機(jī)，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風(fēng)險(xiǎn)防機(jī)制。第三、開發(fā)商和購房人的履約保險(xiǎn)。這是一種新的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其核心是當(dāng)開發(fā)商和購房人因某種原

21、因（保險(xiǎn)責(zé)任圍）導(dǎo)致其履約能力下降時(shí)，由保險(xiǎn)公司支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風(fēng)險(xiǎn)。 3、開辟律師業(yè)務(wù)與個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的契合點(diǎn)，確立個(gè)人住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制首先個(gè)人住房按揭從根本上講是一種融資活動(dòng)，其突出特點(diǎn)是信用行為，而對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要有專業(yè)法律技能，因此律師業(yè)介入個(gè)人住房按揭成為必要和可能。實(shí)際上律師業(yè)與按揭的競合在國際上是十分普遍的，像經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國、荷蘭等國家在這方面做得相對(duì)完善，而我國在目前仍缺乏足夠的結(jié)合面。筆者認(rèn)為，律師至少可以在以下幾個(gè)方面發(fā)揮其重要作用：第一、對(duì)開發(fā)商進(jìn)行資信審查。開發(fā)公司是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，

22、公司注冊(cè)資金來源與注資是否充足，公司組織機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)是否健全等；第二、對(duì)購房人的資信進(jìn)行審查。首先審查購房人是否符合法律、銀行規(guī)定的主體資格，其次審查經(jīng)濟(jì)收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖等情況；第三、對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行論證審查。如開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)，使用權(quán)的用途、期限以與是否可能自由轉(zhuǎn)讓；該項(xiàng)目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪?bào)建、該項(xiàng)目是否具備預(yù)售條件、有否取得預(yù)售證、可否保證依時(shí)取得合法有效證明等；第四、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險(xiǎn)合同。從合同形式、合同容兩方面依法維護(hù)開發(fā)商、銀行、購房人的合法權(quán)益，確保各契約的真實(shí)性和合法性；第五、律師對(duì)按揭

23、資金的流向可以起監(jiān)管職能。律師通過對(duì)開發(fā)商銀行賬戶的監(jiān)管，使按揭資金確能用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，并保證按工程進(jìn)度有計(jì)劃用款，防止開發(fā)商抽逃資金。其次律師介入住房按揭業(yè)務(wù)，從防銀行風(fēng)險(xiǎn)的角度講具有如下重大意義：第一、從程序和實(shí)體上保證整個(gè)按揭行為的合法性，防止因銀行審查不慎而帶來的銀行金融風(fēng)險(xiǎn)；第二、律師對(duì)自己的法律行為負(fù)責(zé)，如因律師過錯(cuò)而導(dǎo)致合同無效或者其他損失，律師應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括民事賠償責(zé)任、行政責(zé)任甚至是刑事責(zé)任。4、實(shí)行制度創(chuàng)新，加強(qiáng)制度建設(shè)，提高銀行信貸管理水平和防風(fēng)險(xiǎn)能力法律是一種最具穩(wěn)定性和最強(qiáng)約束力的制度。制度建設(shè)對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家所認(rèn)同。在制度

24、建設(shè)中，制度創(chuàng)新更是重中之重。制度創(chuàng)新這個(gè)概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果。從觀念上講，制度創(chuàng)新就是解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結(jié)果，因此對(duì)于創(chuàng)新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實(shí)踐的勇氣。一種新制度的誕生并產(chǎn)生預(yù)期的純收益是這兩種勇氣相結(jié)合的結(jié)果。目前我國有很多銀行經(jīng)營者已經(jīng)意識(shí)到了制度創(chuàng)新對(duì)于改進(jìn)管理制度，提高經(jīng)濟(jì)效益的巨大作用并進(jìn)行了許多成功的嘗試，但是，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)發(fā)展的需要。實(shí)踐證明我國銀行在原有計(jì)

25、劃體制下建立起來的部經(jīng)營機(jī)制包括信貸管理機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場機(jī)制的需要，需要通過制度創(chuàng)新，拋棄原有的舊制度、舊機(jī)制，建立新制度、新機(jī)制，同時(shí)吸收原有機(jī)制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場機(jī)制需要的靈活高效的部經(jīng)營機(jī)制和信貸管理機(jī)制，使商業(yè)銀行獲得新的生命力，真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營，去追求和實(shí)現(xiàn)利潤最大化，最終做到防金融風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。5、提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化管理，建立一套權(quán)責(zé)分明，平衡制約，運(yùn)作有序的控機(jī)制以防住房按揭中得銀行風(fēng)險(xiǎn)在建立控機(jī)制上，關(guān)鍵是嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度。在強(qiáng)化一級(jí)法人制度的同時(shí)，要嚴(yán)格對(duì)下屬分支機(jī)構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對(duì)信貸資

26、產(chǎn)管理薄弱，違軌違紀(jì)，經(jīng)營效益低的高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，上級(jí)銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它部管理制度，實(shí)現(xiàn)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高控監(jiān)督的廣度和深度，減少控環(huán)節(jié)，改善控機(jī)制的運(yùn)作質(zhì)量，達(dá)到防和化解風(fēng)險(xiǎn)（包括住房按揭風(fēng)險(xiǎn)）的目的。（二）、開發(fā)商和購房者的風(fēng)險(xiǎn)防1、建立健全個(gè)人資信評(píng)估 發(fā)達(dá)國家已經(jīng)建立起個(gè)人信用評(píng)估體系，由專業(yè)機(jī)構(gòu)提供個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告。專業(yè)機(jī)構(gòu)的資料來源于信貸機(jī)構(gòu)的紀(jì)錄，法庭紀(jì)錄，且各專業(yè)機(jī)構(gòu)之間的資料是共享的，因而他們能夠提供準(zhǔn)確、快捷的個(gè)人信用報(bào)告。銀行可以在短時(shí)間迅速而準(zhǔn)確的掌握借款申請(qǐng)人的信用背景資料，并在短時(shí)間對(duì)借款人的還款能力做出客觀判斷。我國也要借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，建

27、立起自己的信用評(píng)估體系。個(gè)人要樹立誠信觀念，對(duì)影響自己信用的行為要堅(jiān)決維護(hù)好。銀行機(jī)構(gòu)首先要實(shí)現(xiàn)行各部門之間和行際之間資源的共享。房貸部門在審核個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)該能夠看到有關(guān)個(gè)人貸款與償還記錄、信用卡透支情況紀(jì)錄等信息，以對(duì)個(gè)人信用狀況做出初步判斷。個(gè)人作為負(fù)責(zé)人的企業(yè)的信用狀況也可以作為對(duì)個(gè)人貸款申請(qǐng)進(jìn)行考察的參考因素。 2、建立健全擔(dān)保企業(yè)資信評(píng)估 每一個(gè)商業(yè)銀行都有自己的法人客戶信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和體系，通過對(duì)法人客戶的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行審核，確定企業(yè)的信用等級(jí)，并據(jù)此決定該客戶的授信額度。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的資信評(píng)估完全可以適用銀行自己現(xiàn)有的法人客戶評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并參照對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的授信額度

28、確定其所擔(dān)保的按揭貸款的額度、期限和利率。 3、建立健全房地產(chǎn)評(píng)估體系 在個(gè)人住房按揭貸款中，房產(chǎn)評(píng)估是防貸款風(fēng)險(xiǎn)的非常重要的措施。在個(gè)人按揭貸款長期的貸款期里，抵押物的價(jià)值是保證貸款人債權(quán)安全的主要屏障。在我國期房按揭貸款中涉與到房地產(chǎn)評(píng)估的是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程的價(jià)值評(píng)估，這是房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行整體擔(dān)保的需要，也是將來房屋價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)。在按揭貸款期限，商業(yè)銀行已經(jīng)承擔(dān)了房地產(chǎn)可能貶值的巨大市場風(fēng)險(xiǎn)，那么減少房地產(chǎn)評(píng)估不實(shí)造成的損失就尤顯重要了。 4、嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)的審查，加強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任 現(xiàn)今按揭貸款過程中的律師審查僅被銀行視作一種程序要件，發(fā)放按揭貸款只要具備律師審查報(bào)告即可；受聘律師

29、事務(wù)所也把出具法律審查報(bào)告簡化成填寫格式性條款的工作。這樣律師審查既起不到防風(fēng)險(xiǎn)的作用，真正發(fā)生糾紛時(shí)也不會(huì)有人追究受聘律師事務(wù)所的責(zé)任，律師承擔(dān)的責(zé)任與其收取的高額咨詢費(fèi)是不對(duì)等的。既然貸款審核規(guī)程規(guī)定了律師事務(wù)所審查這道程序，那么就應(yīng)該發(fā)揮其作用。銀行在與律師事務(wù)所簽訂的合作協(xié)議中應(yīng)該明確這一點(diǎn)，律師事務(wù)所要對(duì)經(jīng)其審核的資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。比如，對(duì)于年薪400萬元的核實(shí)，絕不是購房人單位的一紙證明就能解決問題的，律師應(yīng)該到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行查實(shí)。另一方面，很多的律師事務(wù)所向保險(xiǎn)公司投保了責(zé)任險(xiǎn)，這也為律師事務(wù)所承擔(dān)過失責(zé)任提供了可能。如果能夠做到這一點(diǎn)，銀行的很多按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)都可以避免。 三、對(duì)于

30、已實(shí)際存在的損失的防對(duì)于已潛在的違約行為銀行應(yīng)主動(dòng)出擊核實(shí)相應(yīng)的資料和證明以減少損失；對(duì)已經(jīng)發(fā)生的房貸金融風(fēng)險(xiǎn)，作為銀行應(yīng)通過多種渠道尋找處理違約行為的平衡點(diǎn)，目前主要有下列方法：追償、仲裁、訴訟與移交資產(chǎn)經(jīng)營公司進(jìn)行處理以降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，當(dāng)前在我國商業(yè)銀行面臨個(gè)人住房按揭多種風(fēng)險(xiǎn)的情況下，通過建立健全商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防機(jī)制與引入外部法律機(jī)制和銀行貸款擔(dān)保體系，從法律和制度的層面，從外部和部兩個(gè)方面來防、化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，在理論上講是合乎邏輯的，在實(shí)踐上也是切實(shí)可行的。商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

31、：（1）須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業(yè)用房全部價(jià)款或評(píng)估價(jià)值40%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業(yè)用房的首付款；（5）能提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。貸款銀行建設(shè)銀行產(chǎn)品名稱個(gè)人商業(yè)用房貸款貸款種類抵押貸款貸款額度最高為所購商業(yè)用房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的60。最高貸款期限(年)10貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，可浮動(dòng)。申請(qǐng)條件支持個(gè)人在中國大陸境城鎮(zhèn)購買商業(yè)

32、用房住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個(gè)人商業(yè)用房貸款。服務(wù)95533產(chǎn)品特色貸款條件：（1）須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業(yè)用房全部價(jià)款或評(píng)估價(jià)值40%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業(yè)用房的首付款；（5）能提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料：（1）合法的件復(fù)印件（居民、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權(quán)的境外國外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他件）；（2）貸款行認(rèn)可的

33、借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產(chǎn)證明等；（3）合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議等；（4）涉與抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的書面證明；（5）涉與保證擔(dān)保的，需提供保證人同意提供擔(dān)保的書面承諾與保證人的資信證明；（6）借款人用于購買商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；（7）貸款行規(guī)定的其他文件和資料。還貸方式貸款期限在1年以（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。產(chǎn)品或服務(wù)的區(qū)域

34、：方向：供應(yīng)有效期：長期有效簡要說明： 貸款銀行建設(shè)銀行產(chǎn)品名稱個(gè)人商業(yè)用房貸款貸款種類抵押貸款貸款額度最高為所購商業(yè)用房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的60。最高貸款期限(年)10貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，可浮動(dòng)。申請(qǐng)條件支持個(gè)人在中國大陸境城鎮(zhèn)購買商業(yè)用房住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個(gè)人商業(yè)用房貸款。服務(wù)95533產(chǎn)品特色貸款條件：（1）須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業(yè)用房全部價(jià)款或評(píng)估價(jià)值4

35、0%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業(yè)用房的首付款；（5）能提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料：（1）合法的件復(fù)印件（居民、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權(quán)的境外國外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他件）；（2）貸款行認(rèn)可的借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產(chǎn)證明等；（3）合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議等；（4）涉與抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的書面證明；（5）涉與保證擔(dān)保的，需提供保證人同意提供擔(dān)保的書面承諾與保證人的資信證明；（6）借款人用于購買商業(yè)用房的

36、自籌資金的有關(guān)證明；（7）貸款行規(guī)定的其他文件和資料。還貸方式貸款期限在1年以（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。詳細(xì)介紹：貸款銀行建設(shè)銀行產(chǎn)品名稱個(gè)人商業(yè)用房貸款貸款種類抵押貸款貸款額度最高為所購商業(yè)用房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的60。最高貸款期限(年)10貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，可浮動(dòng)。申請(qǐng)條件支持個(gè)人在中國大陸境城鎮(zhèn)購買商業(yè)用房住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個(gè)人商業(yè)用房貸款。服

37、務(wù)95533產(chǎn)品特色貸款條件：（1）須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業(yè)用房全部價(jià)款或評(píng)估價(jià)值40%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業(yè)用房的首付款；（5）能提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（6）貸款行規(guī)定的其他條件。申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料：（1）合法的件復(fù)印件（居民、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權(quán)的境外國外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他件）；（2）貸款行認(rèn)可的借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產(chǎn)證明等；（3）合法

38、有效的購買商業(yè)用房的合同、協(xié)議等；（4）涉與抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的書面證明；（5）涉與保證擔(dān)保的，需提供保證人同意提供擔(dān)保的書面承諾與保證人的資信證明；（6）借款人用于購買商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；（7）貸款行規(guī)定的其他文件和資料。還貸方式貸款期限在1年以（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。個(gè)人商業(yè)用房貸款是指中國農(nóng)業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于其購買商業(yè)用房，并以所購商業(yè)

39、用房作為抵押物、按月向中國農(nóng)業(yè)銀行還本付息的貸款。申請(qǐng)貸款的商業(yè)用房應(yīng)為竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房。能滿足個(gè)人消費(fèi)者因購買商業(yè)用房時(shí)資金不足的融資需求。適用對(duì)象是個(gè)人客戶。申請(qǐng)人必須具備以下基本條件：1、具有有效明（居民、戶口簿或其他有效居留證件）。2、信用良好，有按期償還貸款本息的能力。3、具有購買商業(yè)用房的合同或協(xié)議。4、能夠支付不低于所購商業(yè)用房全部價(jià)款40的首期付款。5、同意以所購商業(yè)用房作為抵押物，或提供經(jīng)營行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或有具擔(dān)保資格的足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成 1.由借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定的

40、按期還貸而導(dǎo)致銀行利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。我國正處于就業(yè)壓力的高峰，勞動(dòng)力的相對(duì)過剩現(xiàn)象將在一定時(shí)期存在；加上人們選擇工作的觀念也在發(fā)生變化，伴隨著勞動(dòng)用工制度的深化改革和企業(yè)經(jīng)營狀況的起伏變化等，這些都會(huì)影響借款人收入的穩(wěn)定，從而影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行。我國目前對(duì)借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過程或動(dòng)態(tài)審查；主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行

41、無法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，商業(yè)銀行對(duì)樓市的預(yù)測(cè)也相當(dāng)困難。并且，我國目前還沒有對(duì)職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查和評(píng)估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行很難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確的定量判斷。二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，也就是所謂的“理性違約”。這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時(shí)，這種情況一般不會(huì)發(fā)生。但房地產(chǎn)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的周期性，我國房地產(chǎn)同樣也要遵循這個(gè)規(guī)律。三是個(gè)別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方

42、的信息不對(duì)稱，在申請(qǐng)住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款。這種情況雖然數(shù)量不大，但危害相當(dāng)嚴(yán)重。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。 2.由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不

43、健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)，通過不正當(dāng)?shù)氖侄?，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。 3.銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的真正受害者，也是防以至杜絕信貸風(fēng)險(xiǎn)的最大受益者，理應(yīng)在防信貸風(fēng)險(xiǎn)上積極主動(dòng)。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行由于信息不對(duì)稱和自身體制不健全而面臨風(fēng)險(xiǎn)，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。按照委托代理理論，在銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者提供貸款上，商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問

44、題是指那些具有很強(qiáng)冒險(xiǎn)精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款，從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。最近兩三年，由于房價(jià)大幅度上漲，許多投資性購房者在短時(shí)間致富，造成投資性購房者所占的比重在不斷上升，出現(xiàn)了利用一套住房重復(fù)抵押、多次抵押和循環(huán)抵押進(jìn)行貸款，過度投機(jī)等行為，這無疑加重商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)的危害性。在對(duì)客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴(yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對(duì)未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀

45、行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防工作的重中之重。 住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成與防 來自: 免費(fèi)論文網(wǎng) paper800. 4.借款契約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是合同潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險(xiǎn)。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項(xiàng)規(guī)定對(duì)保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長期來看，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實(shí)

46、現(xiàn)也不一定有保證。 5.抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的；三是價(jià)值不實(shí)，抵押人在對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)弄虛作假，其評(píng)估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 二、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防 1.加強(qiáng)貸款管理。一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸片面作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營上急功近利的不良傾向。對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關(guān)系，增強(qiáng)防金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。國際上的經(jīng)驗(yàn)一再證明，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是居民對(duì)宏觀