杭州東方商城市場定位報(bào)告

1、杭州東方商城項(xiàng)目定位報(bào)告前 言杭州東方商城項(xiàng)目組在2005年5月對杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合2005年3月提交的項(xiàng)目報(bào)告，進(jìn)行再度深化的項(xiàng)目定位報(bào)告。本次深化報(bào)告經(jīng)過項(xiàng)目組及市場研究中心、營銷中心人員的多次討論，并與開發(fā)商多次討論的基礎(chǔ)上編寫成的定位報(bào)告。本報(bào)告所涉及的相關(guān)建議供開發(fā)商決策參考。杭州東方商城項(xiàng)目組2005年5月30日目 錄壹 立地篇一、基地概況二、優(yōu)、劣勢分析三、機(jī)會點(diǎn)分析貳 市場篇一、商業(yè)市場1、杭州商業(yè)市場2、杭州東城區(qū)商業(yè)市場3、商業(yè)市場總結(jié)二、住宅市場（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀1、政策介紹2、政策特點(diǎn)分析3、未來政策走勢預(yù)測（二）今年以來杭州房地產(chǎn)市場分析1

2、、一季度杭州市場整體市場狀況2、近期杭州一手房市場發(fā)展變化3、政策影響下的近期二手房市場叁 定位篇一、地塊價(jià)值分析1、地塊居住價(jià)值劃分2、地塊商業(yè)價(jià)值劃分二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立1、項(xiàng)目資源優(yōu)勢整合2、項(xiàng)目核心競爭力體系的打造三、定位思路1、商業(yè)2、住宅四、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議1、目標(biāo)市場定位2、項(xiàng)目開發(fā)主題定位3、產(chǎn)品功能定位4、項(xiàng)目開發(fā)策略建議5、產(chǎn)品建議肆 營銷篇一、營銷理念二、推廣策略1、總體策略2、廣告主線三、營銷模式壹 立地篇一、 基地概況n 本項(xiàng)目位于新鳳路、麥廟路丁字交叉路口，杭州的東北部區(qū)域；地處杭州東站城市副商業(yè)圈，西臨機(jī)場路，東面緊接新井路。n 距杭州火車東站500米、臨

3、近規(guī)劃地鐵輻射區(qū)，屬市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢特性突出。n 本案目前周邊現(xiàn)有交通有31路、28路、228路、33路、516路、48路、302路、311路、317路、305路、356路等多條公交線路，市內(nèi)交通便捷。規(guī)劃中的軌道1號線、4號線、上海杭州城際特快也將直達(dá)火車東站，良好的區(qū)域規(guī)劃，為項(xiàng)目開發(fā)形成廣闊的空間，屆時(shí)交通出行條件將更為優(yōu)越。n 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括超市（如百安居、聯(lián)華超市等）、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施、生活條件相對便捷。n 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)² 規(guī)劃凈用地：約10公頃（10萬M2）² 綜合容積率：2.5² 總建筑面積：約25萬M2&

4、#178; 住宅面積：19萬M2² 商業(yè)面積：約6萬M2二、 優(yōu)、劣勢分析1、 優(yōu)勢n 項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊形狀規(guī)則。利于規(guī)劃，便于打造區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型產(chǎn)品n 區(qū)位較佳，位于房產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域。市場認(rèn)知度相對較高，為客源引入奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)n 臨近杭州東站，人流量大。利于營造濃郁的商業(yè)氛圍，為商業(yè)開發(fā)奠定基礎(chǔ)2、 劣勢n 東臨鐵路，噪音嚴(yán)重。對居住環(huán)境的負(fù)面影響嚴(yán)重，住宅檔次提升難度加大n 受鐵路阻隔，阻礙了人流的導(dǎo)入。對商業(yè)氛圍營造有一定影響，商業(yè)經(jīng)營難度增加n 鐵路與地塊不處于同一水平面，存在3米左右的高差。為作規(guī)避噪音處理增加了難度n 周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。日常生活設(shè)施不足

5、，影響生活品質(zhì)n 本區(qū)域居住人口較少，收入層次較低。區(qū)域購買力有限，須吸引外來客源的導(dǎo)入三、 機(jī)會點(diǎn)分析n 位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。 從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成為杭州東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時(shí)將會吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。n 杭州東站改造杭州東站開始進(jìn)入逐步改造階段，東站廣場周邊部分土地開始動拆遷，進(jìn)行商業(yè)改造。經(jīng)過改造之后，東站作為連接上海地區(qū)的城際車站將煥然一新，隨著周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無

6、疑對本項(xiàng)目后期的商業(yè)營銷提供良好的條件。n 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)江干區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目周邊除了將形成以杭州東站為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場等），這些配套設(shè)施的落成，將對人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來決定作用。貳 市場篇一、商業(yè)市場1、 杭州市商業(yè)市場杭州商業(yè)市場根據(jù)其區(qū)位不同，分別可以劃分為三大商業(yè)板塊，即核心區(qū)商業(yè)、西城區(qū)商業(yè)和東城區(qū)商業(yè)，這三大商業(yè)板塊均有其各自特點(diǎn)。n 杭州核心區(qū)商業(yè)主要由吳山廣場商圈、湖濱商圈和武林商圈組成。² 吳山廣場商圈吳山商圈得名于其所依的吳山和吳山廣場的建成。它不僅

7、擁有一條仿古商街清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫字樓也很密集：耀江大廈、涌金廣場、清波商廈、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立。既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公，有一種古今交融的感覺。² 湖濱商圈湖濱商圈有著得天獨(dú)厚的旅游資源，也有著源源不斷的中外游客資源。杭州湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)是杭州市政府確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)范圍為東至浣紗路、西至湖濱路、南至解放路、北至慶春路，總占地約40公頃?，F(xiàn)在的湖濱公園將恢復(fù)歷史上曾有的6個(gè)公園，湖濱路將改成地下隧道，和慶春路、解放路相接。² 武林商圈武林商圈是以武林廣場為核心形成的又一市中心的主要商圈，該商圈內(nèi)集結(jié)了杭州主要的中、高檔大

8、型購物中心（蓮卡佛、杭州大廈、杭州百貨等）以及武林路特色商業(yè)街，是杭州最為繁華的商圈。61 / 71文檔可自由編輯打印商業(yè)形態(tài)² 購物中心名稱量體（M2）所處商圈經(jīng)營方式租金（元/M2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營狀況涌金廣場6.6萬吳山廣場分割租賃1F：42F：33F：2多年來經(jīng)營狀況不佳，現(xiàn)進(jìn)行重新包裝后，對外招商，目前正處于招商中西湖·時(shí)代廣場2萬湖濱商圈售后返租（年回報(bào)率為9%，返租期為8年）1F：國際名品店，主要經(jīng)營國際精品服飾、工藝品、皮具、珠寶；2F：紳士、淑女館，重要經(jīng)營精品男女服飾、皮具、攝影；1B：為休閑生活館，主要經(jīng)營超市、精品家具、工藝品、運(yùn)動裝、休閑高爾夫、小

9、家電、手機(jī)、掌上電腦、照相器材、彩擴(kuò)等。進(jìn)入商場內(nèi)的人流量非常少，經(jīng)營狀況不理想名稱量體（M2）所處商圈經(jīng)營方式租金（元/M2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營狀況杭州大廈2.6萬武林商圈租賃A樓1F：日化、皮件2F：女裝3F：休閑、針紡4F：兒童裝 B樓1F：精品2F：男裝3F：休閑男裝4F：電訊、運(yùn)動5F：家電 6F家居杭州高檔購物中心，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可蓮卡佛武林商圈租賃1F：國際頂級名牌、飾物和男女士鞋類產(chǎn)品2F：I.T.，Reporter Sport，Mondi，Vivienne Westwood和Double Star咖啡店3F：男女潮流休閑服飾、家居用品及網(wǎng)羅多種時(shí)款手表品牌的柜位等杭州

10、高檔購物中心，原為百盛，后由蓮卡佛進(jìn)駐，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可從購物中心的地域分布來看，除位于武林商圈的經(jīng)營狀況尚可外，其余地區(qū)的購物中心經(jīng)營均不理想。主要有以下原因：A. 湖濱、吳山廣場商圈均位于旅游區(qū)，旅游人流量大，但實(shí)際消費(fèi)的人群有限。武林商圈的消費(fèi)人群多為本市居民，消費(fèi)具有針對性及有效性。B. 老牌商圈具有較強(qiáng)的認(rèn)知度。C. 品牌經(jīng)營吸引了大部分中、高收入群前來消費(fèi)，商務(wù)中心內(nèi)的客流向武林商圈導(dǎo)入。² 特色商業(yè)街清河坊特色商業(yè)街是位于吳山廣場商圈內(nèi)，以展現(xiàn)“清河坊的茶文化、藥文化、食文化及眾多的百年老字號商鋪的文化”等民俗文化而形成的特色商業(yè)街。杭州的百年老店，如王星記、

11、張小泉、萬隆火腿棧、胡慶余堂、方回春堂、葉種德堂、保和堂、狀元館、王潤興，義源金店、景陽觀、羊湯飯店等均集中在這一帶。目前日均游客流量達(dá)近4萬人次，使該特色街呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，在吳山廣場商圈里占有舉足輕重的地位。前期租金均價(jià)為3元/M2*天，經(jīng)過近年的經(jīng)營，目前售價(jià)約為3萬-4萬元/平方米，租金6至15元/平方米*天。經(jīng)營狀況比較良好，現(xiàn)在商鋪基本滿租。n 杭州西城區(qū)商業(yè)伴隨城西居住板塊的迅速發(fā)展，大規(guī)模的居住區(qū)在城西板塊形成。同時(shí)城西板塊集中多所高校。根據(jù)西湖分區(qū)規(guī)劃，西湖區(qū)功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重

12、要生態(tài)區(qū)，規(guī)劃居住人口61.7萬。因此，伴隨居住人口和教育科研的快速成長，城西板塊形成了特色鮮明的區(qū)域性商業(yè)中心?？傮w而言，城區(qū)板塊上也體現(xiàn)了本區(qū)域特色，形成了居住型商業(yè)和教育科技型商業(yè)兩種商業(yè)模式。區(qū)內(nèi)的比較典型的商業(yè)街包括文一路、文二路和文三路三個(gè)商業(yè)街。商業(yè)街集中了街鋪、專業(yè)市場和大賣場三種商業(yè)形態(tài)：滿足周邊居民和學(xué)生消費(fèi)的商鋪，服裝、電子數(shù)碼、電動車和建材家居專業(yè)市場，物美等大賣場。由于城西板塊商業(yè)定位比較合理，業(yè)態(tài)搭配比較符合杭州本地的消費(fèi)習(xí)慣，總體經(jīng)營狀況比較良好。其中文一路滿足學(xué)生和周邊居民購物和其他生活消費(fèi)，消費(fèi)人流非常大，經(jīng)營狀況非常好，基本滿租，很難找到可供出租的商鋪。隨著

13、文一路拓寬建設(shè)，城西蔣村及至余杭的人流車流將順著文一路進(jìn)入市中心，這將為文一路及其周邊的商業(yè)帶來新的機(jī)遇。文二路經(jīng)營狀況相對較差，基本以住宅底商為主，商鋪面積較小，知名商家入駐比較少。文三路為電子數(shù)碼專業(yè)市場區(qū)，依托周邊的大學(xué)和信息科技產(chǎn)業(yè)，行成杭州最大的數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場區(qū)，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)非常明顯，經(jīng)營狀況良好，市場正在不斷成長，如新入駐的百腦匯數(shù)碼廣場正在招商。業(yè)態(tài)格局從城西板塊總體業(yè)態(tài)格局看，文一、二、三路各具特色。根據(jù)周邊不同的居住人群，形成了不同各色的三個(gè)商業(yè)街。文一路周邊集中多所大學(xué)和居住社區(qū)，因此商業(yè)定位為以購物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；文二路為社區(qū)配套商業(yè)街；文三路為電子數(shù)碼專業(yè)

14、街，集中經(jīng)營電子數(shù)碼產(chǎn)品。文一路：文一路是商業(yè)街與專業(yè)市場相結(jié)合的一條商業(yè)街，形成以服飾、餐飲、家居、通訊為主的業(yè)態(tài)組合。除了臨街商鋪，還集中了包括物美大賣場、城西商貿(mào)城、翠苑服裝市場、中國聯(lián)通城西手機(jī)廣場、華東家具城西市場等在內(nèi)的大市場。在大學(xué)沒有搬遷前，商業(yè)主要以學(xué)生為消費(fèi)對象，因此集中了許多滿足青年學(xué)生消費(fèi)的商業(yè)如書店、花店、運(yùn)動品商店、飾品店等等。伴隨大學(xué)的紛紛遷出，文三路商業(yè)開始轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)型的商業(yè)。從檔次上看，文一路屬于實(shí)用性的中檔以下的商業(yè)街，部分中檔品牌商業(yè)進(jìn)駐，兩家麥當(dāng)勞在街內(nèi)經(jīng)營。文二路：文二路與文一路一樣，隨著大學(xué)的遷出，商業(yè)業(yè)態(tài)開始逐步由學(xué)生導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向居民導(dǎo)向型。文二路

15、上現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)主要有超市、房地產(chǎn)中介、餐飲、書店、便利店、銀行、電動車專業(yè)市場等等。向東過了保俶北路后，商業(yè)更為豐富，馬路南面計(jì)有：順味園、1991服裝店、某書店、三家服裝店、一家體育用品商店、一家文具店、一家錄像廳、兩家服裝店、一家婦女用品店、移動服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、123速食店、一家體育用品店、一家電腦游戲軟件店、一家云南過橋米線；而過了幼兒師范學(xué)院，又是相似的一排業(yè)態(tài)。隨著學(xué)校遷出，滿足學(xué)生消費(fèi)的商業(yè)逐步推出，而滿足附近居民消費(fèi)的商業(yè)正在不斷遷入。文三路：自1992年以來，經(jīng)過十多年的發(fā)展，文三路電子信息街區(qū)集聚了以東方通信為代表的1600多家高新科技企業(yè)，以網(wǎng)新圖靈為代表的1100多家IT產(chǎn)業(yè)經(jīng)

16、銷商，以西溪數(shù)碼港為代表的7大IT產(chǎn)品大賣場，以東部軟件園為代表的6大創(chuàng)業(yè)園，以昌地火炬大廈為代表的28幢高檔商務(wù)寫字樓頤高數(shù)碼廣場、高新數(shù)碼城、高新電腦城、西溪數(shù)碼港、杭州百腦匯電腦市場、華力電腦城等IT賣場及沿路的圖靈科技世界、聯(lián)想專賣、美辰數(shù)碼夢幻中心、惠普專賣店等。以電子數(shù)碼為主體，輔之以餐飲、休閑娛樂設(shè)施，形成了富有特色的電子數(shù)碼專業(yè)街區(qū)。租金水平文一路：業(yè) 態(tài)租 金（元/平米·天）服裝5-14家居裝飾4-10餐飲4-12超市4-6通訊產(chǎn)品10飾品10-11便利店6-10書店4-6花店8-12運(yùn)動用品4-8其他2.5-12位 置租金（元/平米·天）路口處臨街商鋪1

17、0-14中間路段臨街商鋪4-10非臨街底層商鋪3-5非底層商鋪2.5-6文一路兩邊集中了多家大學(xué)，同時(shí)多個(gè)專業(yè)市場和大賣場也匯集于此，因此，這里的人流量非常大，商業(yè)經(jīng)營非常火爆。經(jīng)營的成功帶動了文一路租金的不斷上漲。100平米以上的大面積店鋪單位租金相對較低，多在4-6元/平米·天，而8-25平米左右的小面積商鋪?zhàn)饨饎t高的多，大部分在8元/平米·天以上，有的甚至達(dá)到14元/平米·天，如翠苑服裝市場臨街部分的商鋪。不同位置的商鋪?zhàn)饨鸩町惥薮?，體現(xiàn)地段對商業(yè)的重要意義。十字路口處和大學(xué)校門部分臨街商鋪的租金明顯比較高，多在10-14元/平米·天之間，而中間路

18、段的臨街商鋪則次之，多在4-10元/平米·天，非臨街底層商鋪?zhàn)饨鹚絼t在3-5元/平米·天，非底層商鋪?zhàn)饨穑ú话ù筚u場中的非底層商鋪）多在2.5-6元/平米·天。從不同業(yè)態(tài)看，租金也有所差別，諸如服飾、飾品、快餐等商業(yè)的租金相對較高，而書店、超市、大型餐飲的租金則相對較低。文二路：文二路主要為小型商鋪市場，整體經(jīng)營一般，商業(yè)氛圍比較淡薄，因此，租金水平不是很高，范圍基本在2.5-5元/平米·天。文三路：位置租金（元/平米·天）一樓10-15二樓6-8三樓4-6臨街商鋪4-8文三路以數(shù)碼商場為主，輔之以臨街商鋪。從租金看，反映出該區(qū)域數(shù)碼專業(yè)市

19、場經(jīng)營狀況良好。專業(yè)市場一樓租金最高，大致在10-15元/平米·天；二樓租金為6-8元/平米·天；三樓則為4-8元/平米·天；臨街商鋪?zhàn)饨馂?-8元/平米·天。租售模式從租售模式看，區(qū)域內(nèi)的大賣場基本上是開發(fā)商持有的形式，內(nèi)部分割出租。專業(yè)市場部分是出租模式，而另一部分則是出售模式。文三路的數(shù)碼廣場多是開發(fā)者持有，出租收取租金收益；文一路的翠苑服裝市場則是小產(chǎn)權(quán)形式，商鋪可以自由買賣。臨街商鋪多為多業(yè)主持有。從租售兩種模式看，知名品牌專業(yè)市場和檔次比較高的市場一般采取統(tǒng)一持有，對外出租的模式；而小產(chǎn)權(quán)式商業(yè)則明顯比較混亂，檔次和環(huán)境都比較差，整體形象不是

20、很好。建筑格局文一路和文二路，有眾多的大學(xué)生作為人氣支撐。那里主要由低矮、規(guī)模較小的店鋪群構(gòu)成，最多只是二層樓，各種小服飾店、小吃店、小娛樂廳、甚至夜市可以在這里生存。文三路正好是浙大玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)以及其他多所高校影響的交集區(qū)域；這里的物業(yè)租金相對于靠近浙大的黃龍區(qū)塊比較便宜，適合科技企業(yè)在此創(chuàng)業(yè)；文三路由辦公大廈、大型專業(yè)數(shù)碼廣場與臨街旺鋪結(jié)合，構(gòu)成了高低結(jié)合的商業(yè)建筑格局。從商業(yè)街鋪看，商業(yè)街的商鋪分割面積普遍很小，主力商鋪面積約在20平米左右，柱距3-4米，層高3米左右，進(jìn)深6-12米不等。從商鋪建筑格局看，還屬于傳統(tǒng)的社區(qū)商鋪形態(tài)，比較封閉狹小，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的通透和時(shí)尚感。2、 杭

21、州東城區(qū)商業(yè)市場杭州東區(qū)商業(yè)市場主要分布在秋濤路沿線，以杭州火車東站、汽車東站以及四季青特色商業(yè)街為三個(gè)節(jié)點(diǎn)，將整個(gè)東城區(qū)劃分為四大商業(yè)圈，即天城路商務(wù)商業(yè)區(qū)、艮山路汽配街、慶春-鳳起商業(yè)圈以、四季青服裝街。大量的專業(yè)市場形成了東城區(qū)一道特有的商業(yè)風(fēng)景線，沿秋濤北路南下依次分布有永樂家電、安琪兒小商品市場、浙江中匯紡織機(jī)市場、五星電器（省家電市場）、華東家電市場、四季青服裝城等。專業(yè)市場的存在為本區(qū)域積聚了濃郁的商業(yè)氣氛及市場號召力，吸引了整個(gè)杭城的專業(yè)需求，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。天城路商務(wù)商業(yè)區(qū)主要分布在火車東站附近，商業(yè)主要集中于本項(xiàng)目東、南部的東站廣場，在天城路與秋濤北路的交界處形成了一個(gè)商

22、務(wù)區(qū)，三、四星級的商務(wù)酒店均集中于此，此外，本地區(qū)還設(shè)有一些大型的娛樂設(shè)施及大型賣場，這些大型設(shè)施的存在共同構(gòu)筑起了本地區(qū)中、高檔商業(yè)商務(wù)區(qū)的整體形象。隨著，百富勤商業(yè)廣場（11.5萬M2）的建設(shè)，將進(jìn)一步完善本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施，使本區(qū)域的商業(yè)商務(wù)設(shè)施更加趨于多元化。n 業(yè)態(tài)分布（按建筑面積）東站附近慶春-鳳起東路艮山路汽配街合計(jì)汽配五金設(shè)備750166012503660貨運(yùn)185185餐飲2500293015707000旅館、住宿10501050休閑600270870電信475400875雜貨458350808服飾、鞋帽4401903701000家居裝修95011802130美容美發(fā)72572

23、5醫(yī)藥9001301030中介810810便利店350280630其他737203301123n 專業(yè)市場四季青服裝市場四季青服裝街區(qū)位于江干區(qū)杭海路，是我國十大服裝專業(yè)市場之一。占地24公頃，匯集了四季青服裝市場、杭派精品服裝市場等16家專業(yè)服裝市場，服裝經(jīng)營戶8000多戶，營業(yè)面積21萬平方米，從業(yè)人員30000余人，年成交額近百億元，實(shí)現(xiàn)增加值8億元。四季青服裝市場街區(qū)以專業(yè)市場為主，形成了一個(gè)大型的服裝專業(yè)市場大世界。成為浙江輻射華東的服裝批發(fā)市場中心，同時(shí)也經(jīng)營零售業(yè)，杭州居民服裝消費(fèi)也喜歡到這里來。服裝街區(qū)整體經(jīng)營良好，市場交易非?；钴S。雖然總體經(jīng)營很好，但是也有部分市場不是很成功

24、，如意法服飾城二層級以上空置非常嚴(yán)重，租金也比較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近的四季青服裝市場。專業(yè)市場總建筑面積（平米）店鋪面積（平米）杭州四季青服裝市場500008-150杭州常青意法服飾城600008-100杭州四季青蘇杭服裝市場80008-50杭派服飾城65008-40杭派精品服裝市場250008-150杭州四季青精品女裝市場1200012-120杭州四季服裝批發(fā)市場120008-60杭州電力四季服裝城230008-50杭州九星服裝市場60008-45杭州四季青兒童服裝市場80008-50杭州四季青精品童裝市場295008-120杭州四季青佳寶童裝市場2200010-150中洲服飾鞋區(qū)650012-

25、30杭泵童裝市場200008-35新世紀(jì)1200010-40佳寶童裝市場（后）80008-35中星外貿(mào)服飾城75008-120總計(jì)316000業(yè)態(tài)格局：從業(yè)態(tài)上看，四季青服裝街涵蓋了服裝行業(yè)幾乎所有的產(chǎn)品，包括童裝、女裝、男裝、鞋類等等，以不同產(chǎn)品類別形成了多個(gè)不同的專業(yè)市場，如童裝市場、女裝市場等。從品牌檔次上看，低檔、中檔、中高檔相結(jié)合。既有低檔的服裝市場，如四季青童裝市場；也有精品服裝市場如杭州常青意法服飾城、航拍精品服裝市場等等。主體以國內(nèi)品牌為主，也有部分外國品牌進(jìn)駐。租售模式：四季青服裝市場為大業(yè)主持有和小業(yè)主分割持有相結(jié)合的模式。某些檔次較高的市場如佳寶童裝市場是大業(yè)主統(tǒng)一持有，

26、對外出租的模式，而大部分市場則多為小業(yè)主持有，可以自由買賣。建筑格局：以小店鋪為主，主體商鋪面積在10-25平米之間位置越好的商鋪面積越小，而較差的位置如三層、四層因?yàn)閱挝蛔饨疠^低導(dǎo)致總體租金不高，因此面積較大。租金：位置平均租金（元/平米·天）扶梯周邊租金（元/平米·天）臨街街鋪20-35-地下一樓10-15-一樓10-3020-30二樓8-1512-15三樓5-87-8四樓2-52.5-5服裝銷售是一個(gè)高利潤行業(yè)，四季青服裝市場經(jīng)營的成功，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸷芨?。從調(diào)查看，總體租金在8元/平米·天以上，不同地段租金差別非常明顯。臨街街鋪地段最好，且多位小面積商鋪

27、，因此單位租金非常高，多在20元/平米·天以上，有的甚至達(dá)到35元/平米·天的驚人價(jià)格。其次是專業(yè)市場的一樓，租金在10-30元/平米·天，其中位于扶梯周邊和入口周邊的商鋪?zhàn)钯F，多在20-30元/平米·天。地下一層租金10-15元/平米·天。二樓租金在8-15元/平米·天，地段好的扶梯周邊租金則為12-15元/平米。三樓租金為5-元/平米*天，扶梯周邊則為7-8元/平米·天。四樓空置比較嚴(yán)重，租金也比較低，在2-5元/平米·天之間。從位置看，專業(yè)市場一般只能經(jīng)營到三層，四層以上難以經(jīng)營，空置率非常高。其他專業(yè)市場總

28、量體（M2）租金（元/M2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營狀況新型材料市場約300004-4.5（底層沿街）1F：五金、裝飾2F：地板滿租，經(jīng)營狀況良好東方燈飾城約250004-4.5（底層）燈飾、裝飾布滿租五星電器約300005.5-6.2（底層沿街）1-2F：家電3F：電腦、音像4F：辦公滿租多為60-70M2的鋪面東站服裝市場約60001F：服裝、鞋帽、箱包、化妝品2F：床上用品、服飾滿租安琪兒小商品市場約250005.5（底層沿街）1F：小商品2F：空置，暫作倉庫底層經(jīng)營狀況良好，二樓不佳。3、商業(yè)市場總結(jié)n 杭州整體商業(yè)市場表現(xiàn)一般，專業(yè)（批發(fā)）市場一枝獨(dú)秀。在杭州東城區(qū)形成的專業(yè)（批發(fā)）市場“集

29、結(jié)地”已成為了杭州商業(yè)的一大亮點(diǎn)，吸引了大量的客流前來消費(fèi)，總體經(jīng)營狀況良好，并營造出了濃郁的商業(yè)氛圍，為其他商業(yè)經(jīng)營模式的進(jìn)入奠定了基礎(chǔ)。但美中不足之處就是整體形象略遜一籌，層次感不高。n 大型購物中心大多數(shù)經(jīng)營慘淡。杭州作為著名的旅游城市每年吸引了大量的人流前來觀光，但這些旅游人群并沒有成為杭州大型購物中心的有效客源支撐，使得大多數(shù)購物中心處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)（除位于老牌商圈武林商圈的購物中心經(jīng)營尚可）。造成這一局面的主要原因是，旅游人流雖大，但其真正的購物消費(fèi)比例有限。n 特色商業(yè)街經(jīng)營形勢較為喜人。各特色商業(yè)街利用自身的獨(dú)有優(yōu)勢，進(jìn)行特色經(jīng)營，既貼近廣大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的

30、消費(fèi)，使其經(jīng)營狀況始終處于良好的狀態(tài)。二、住宅市場由于近期政府接連出臺諸多政策對我國經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我們就有必要對這些政策的出臺進(jìn)行解讀與分析。一系列政策的相繼出臺，對杭州房地產(chǎn)市場將有以下影響：（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀1、政策介紹n 央行提高房貸利率² 央行宣布從2005年3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。與此同時(shí)，各商業(yè)銀行總行可自行決定將房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市和地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付比例由目前的20%提高至30%

31、。² 與此同時(shí)，央行的另一項(xiàng)新政策是對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%.具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。n 國務(wù)院高層發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知。一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控

32、制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。n 金融政策繼續(xù)從嚴(yán)前進(jìn)。在不久前的中國人民銀行工作會議上，行長周小川部署的2005年十項(xiàng)主要任務(wù)之一就是繼續(xù)加強(qiáng)和改善金融宏觀調(diào)控，其中重點(diǎn)提出要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，并推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。2005年的金融政策趨勢可能進(jìn)一步趨緊。n 國務(wù)院會議安排8項(xiàng)首要工作，控制房價(jià)包括在內(nèi)。2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場（簡稱“新8條”

33、）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。n 七部委下發(fā)聯(lián)合意見，開征營業(yè)稅。2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)工作的意見，其中規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的

34、售房收入全額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。n 浙江省政府出手調(diào)控樓市2005年4月15日，省政府召開了全省穩(wěn)定住房價(jià)格推進(jìn)住房保障體系建設(shè)電視電話會議。省長呂祖善強(qiáng)調(diào)八字方針：穩(wěn)定價(jià)格，加強(qiáng)保障。即抑制住房價(jià)格過快上漲，防止房地產(chǎn)市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會穩(wěn)定，保障中低收入家庭的基本居住情況。n 杭州出臺的一些地方性政策² 2005年3月22日，杭州市政府宣布4月1日起取消房改房超額收益金

35、；² 自2005年5月1日起，房產(chǎn)交易契稅調(diào)整為3%；² 杭州開展專項(xiàng)檢查，嚴(yán)查16種房價(jià)違法行為。2、政策特點(diǎn)分析從出臺政策看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：n 單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點(diǎn)從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場信心。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。單一的政策調(diào)價(jià)在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。

36、從今年推出的政策看，政府開始從一級、二級、三級市場同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。n 政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而月日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動搖。由此看來，政府打壓投機(jī)的決心越來越強(qiáng)。n 調(diào)節(jié)目標(biāo)越來越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出

37、臺的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。據(jù)我們對部分樓盤的最新的調(diào)研，與以往有所不同的是，大多數(shù)樓盤呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：房價(jià)還沒有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但增幅趨緩，銷售速度放緩， 客戶觀望心態(tài)較重。這從微觀市場的反應(yīng)來看，也基本上可以嗅到政策層面上影響力。3、未來政策走勢預(yù)測可以預(yù)料：如果本次的宏觀調(diào)控政策還不能擠壓掉房地產(chǎn)中的過度投機(jī)成分，和擠空其中的泡沫因素，并使房地產(chǎn)的

38、發(fā)展回歸到理性、健康、可持續(xù)性的軌道上來，使之和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、與人民的收入增長、同一個(gè)行業(yè)正常的發(fā)展規(guī)律保持一致的話，后期可能會有更為嚴(yán)厲的措施在醞釀當(dāng)中。政治的大棒指引著各行業(yè)的健康、有序前進(jìn)，一旦舉起，在這樣特定國情下，恐怕沒有誰能置身于外。不過，宏觀調(diào)控的主要目的首先不希望房價(jià)上漲過快，但也不是簡單的要房價(jià)下跌，影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展、影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)格局的大勢。前兩年的房價(jià)上漲似乎有點(diǎn)“竭澤而漁”的味道，而政府的調(diào)控行為則是促使房地產(chǎn)業(yè)“細(xì)水長流”，避免一下子透支完未來的發(fā)展空間，從而保持行業(yè)的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展。（二）今年以來杭州房地產(chǎn)市場分析1、一季度杭州市整體市場狀況（數(shù)據(jù)來源杭州

39、信息網(wǎng)）指標(biāo)2005年一季度2004年三季度2004年二季度2004年一季度本期比上期增減幾點(diǎn)幾本期比上期增減幾點(diǎn)幾本期比上期增減幾點(diǎn)幾本期比上期增減幾點(diǎn)幾企業(yè)景氣指數(shù)145.86-9.2145.85-10155.85-0.98156.83-9.15土地開發(fā)面積102.412.1693.886.4387.45-15.75103.24.21完成投資110.41-12.49121.131.96119.17-0.03119.2-25.63新開工面積82.73-26.696.1615.3780.79-9.6990.48-14.71房屋竣工面積86.74-32.5192.96-3.4396.396.98

40、9.49-20.71商品房預(yù)售面積75.86-35.7778.27-25.28103.559.0394.52-2.39商品房銷售面積86.29-28.8674.03-27.71101.743.698.14-4.18商品房銷售價(jià)格149.725.72112.19-10.14122.33-16.82139.1515.54空置商品房面積155.5212.4128.98-2.15131.13-23.53154.660.61稅后利潤115.99-21.5117.586.52111.061.69109.37-27.18流動資金84.97-5.4281.44-9.1890.62-13.34103.96-23

41、.41貨款拖欠116.39-9.15106.8-8.52115.32-3.94119.26-3.5用工107.72-4.3107.324.3103.02-14.17117.1913.72固定資產(chǎn)投資101.09-13.21113.048.67104.37-6.23110.6-18.91變化趨勢11810102005年第一季度的各項(xiàng)指標(biāo)與2004年三個(gè)季度相比，具有不小的回落。在總共14項(xiàng)指標(biāo)中，有11項(xiàng)呈下降趨勢，并且降幅的力度都比往期要重很多。其中降幅最大的商品房預(yù)售面積指標(biāo)，同期相比下降-35.77%。同期，在政府公布的2005年第一季度的指數(shù)報(bào)告中，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)相比同期下降了9

42、.2個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)家的信心指數(shù)則下降了16.79個(gè)百分點(diǎn)。從宏觀的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上來看，房地產(chǎn)業(yè)在2005年第一季度開始，已悄然發(fā)生了變化。2、近期杭州一手房市場發(fā)展變化n 房價(jià)走勢呈緩慢前進(jìn)勢頭，增幅趨緩，價(jià)格上漲幅度減小，個(gè)別地區(qū)和個(gè)別樓盤甚至可能會出現(xiàn)走跌現(xiàn)象。n 對投資者影響甚大，而對于自住客戶影響甚微通過對蕭山眾安-恒隆廣場的調(diào)查、通過與其銷售和策劃人員的訪談，我們了解到：在前段時(shí)間，來電、來人的數(shù)量每天約有幾十個(gè)；而近期，尤其是國務(wù)院最新房產(chǎn)文件的頒布之后，每天來電來人的數(shù)量急劇下降，低至十來個(gè)甚至為個(gè)為數(shù)，并且，客戶很關(guān)心的一個(gè)問題是，項(xiàng)目對新政策有什么應(yīng)對措施，整個(gè)大勢未來走向會如

43、何？同時(shí)，通過對眾安的另一個(gè)樓盤山水苑的調(diào)查訪問，我們又了解到：最近到訪的客戶數(shù)量與前陣子差別不大，保持在一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)。同時(shí)客戶對外界政策變化的關(guān)心度似乎不大，“你吹你的風(fēng)，我過我的橋”。分析恒隆廣場的項(xiàng)目特征可知：該項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)5月份開盤，推出約400套單身公寓。而單身公寓的客戶，一般地以投資為目的，長線、短線投資客居多。而山水苑怎味純住宅項(xiàng)目，附有配套商業(yè)。目前正在銷售第二期一棟小高層3個(gè)單元，約54套中型面積的戶型，第一期和第二期的多層均已銷售殆盡，銷售狀況良好。購房者大多為自住型客戶，投資者甚少，且購房者素質(zhì)多為公務(wù)員、醫(yī)生、教師等相對素質(zhì)較高的人士。購房需求一般可以分為

44、兩類：剛性需求和彈性需求。首次購房者、動遷戶、特殊事件者（比如結(jié)婚、子女上學(xué)需要等）等，這一類為剛性需求。這樣的客戶因外界環(huán)境的變化而改變購房意向的可能性很小，對政策敏感度相對來說不大。而對長期持有、短線投機(jī)等投資行為來說，可買可不買、可買多也可買少、可買大也可買小比較靈活，具有一定彈性，也是最容易產(chǎn)生泡沫的行為，這一類需求可歸為彈性需求。通過對眾安房產(chǎn)這同一家公司的不同項(xiàng)目分析可以得出：近期的房地產(chǎn)政策對彈性需求的作用甚為明顯，對投資者的抑制效果還是有所成效的；而對于剛性需求這一塊影響不大。n 對部分樓盤的開盤時(shí)間、推廣計(jì)劃已產(chǎn)生影響，計(jì)劃紛紛推遲在2004年11月份曾有過蕭山的市場調(diào)研，其

45、中蘇黎世小鎮(zhèn)計(jì)劃于2005年年初開盤。但是最近對該項(xiàng)目的又一次調(diào)查得知，目前還未開盤，計(jì)劃于下半年開盤。開盤的一再延期，不外乎兩種原因：小環(huán)境工程進(jìn)度無法按原計(jì)劃進(jìn)行、公司資金鏈有某些問題、公司戰(zhàn)略規(guī)劃有所變動、相應(yīng)策劃推廣工作準(zhǔn)備不足等大環(huán)境宏觀調(diào)控的步步緊逼、房產(chǎn)整體市場處于轉(zhuǎn)折期、市場觀望氣氛濃厚等在基于近期宏觀調(diào)控愈益眼里、政策緊箍步步收緊的外在大勢，整個(gè)市場處于不穩(wěn)定狀態(tài)下，貿(mào)然開盤，風(fēng)險(xiǎn)過大。觀望一段時(shí)間，看市場能有所端倪在作決定，已成為很多樓盤的目前選擇。n 政策對中低端樓盤影響不大，對遠(yuǎn)郊區(qū)域影響不大。富陽房交會參展的樓盤大都集中在富陽地區(qū)，有多層、小高層、高層和排屋、獨(dú)棟別墅

46、。雖然政策出臺，但是不大的富陽市體育中心比肩撞踵，人氣顯得很旺盛，政策的殺傷力似乎與這個(gè)杭州遠(yuǎn)郊區(qū)域無關(guān)。三江-鳴翠藍(lán)灣一期4.9號開盤，第一批推出61套聯(lián)排和疊排。聯(lián)排成交均價(jià)為4800元/平方米，疊排均價(jià)為3800元/平方米，目前只剩幾套聯(lián)排未售。該項(xiàng)目地處九龍大道南側(cè)，總建筑面積約28萬平方米，在5月份還將有100多套疊排推出。大家-水岸青云4月份一期開盤，推出第一批多層房源100余套，業(yè)已銷售一空參展樓盤的價(jià)格中，公寓單價(jià)在2000-4000/平方米元左右，部分高層能達(dá)到5000-6000元/平方米，排屋一般的在3000-5000元/平方米左右（銀湖、富春江等高檔別墅參展較少，另當(dāng)別論

47、）。相對于杭州和蕭山來講，還處于價(jià)格洼地。4月8日，城北區(qū)域的通和·都市楓林二期D區(qū)水岸景觀公寓開盤，推出小高層房源212套，戶型以110m2、128 m2和148 m2為主。130平方米以下的戶型最受青睞，目前已經(jīng)售出80%左右。4月9日,位于余杭區(qū)臨平鎮(zhèn)的東方俊園東區(qū)也推出100多套多層公寓。成交均價(jià)為4500元/平方米左右，當(dāng)天賣出了60%房源。n 政策對高端樓盤影響較大，對市區(qū)樓盤、對價(jià)格泡沫大的樓盤影響甚大。旅游-水印城5#樓“心筑”于4.15號開盤，該幢共三個(gè)單元，兩梯兩戶，160套房源，面積在130-150之間，3/2/2“南北雙花園、前后大空間”，前后棟距達(dá)80米，東

48、邊可達(dá)160米，有著獨(dú)特的兩大中心花園、超寬間距、大空間視野、戶型舒適的自身優(yōu)點(diǎn)，在整個(gè)小區(qū)中具有明顯的優(yōu)勢。3月開盤的“林筑”、“銀筑”曾出現(xiàn)排隊(duì)搶購的局面，銷售異?；馃?，很多鐘情水印城的購房者在開盤時(shí)竟買不到房子。而“心筑”和“林筑”、“銀筑”相比，又具有兩大中心花園、超寬間距、大空間視野好、戶型舒適（88150平方）等優(yōu)勢，因此根據(jù)眾多媒體的預(yù)測和正常走勢分析：“心筑”的開盤必將受到市場的熱烈反響，引發(fā)新一輪購房熱潮。但據(jù)我們實(shí)際現(xiàn)場了解，“心筑”開盤當(dāng)天并未出現(xiàn)事先估計(jì)得火熱場面，只有條件比較好的靠近小區(qū)中央景觀的東邊單元銷售不錯(cuò)，約有80%的房源已名花有主。西邊單元和中間單元銷售率約

49、在30%左右。在當(dāng)天下午據(jù)我們的觀察：“心筑”總共定下45套，有意向的22套，總銷售率在42%左右。在“心筑”具有明顯的優(yōu)勢情況下，銷售狀況與前次開盤相比相差甚是明顯，這個(gè)轉(zhuǎn)變值得我們思考。3月17-23杭州銷售前15名樓盤一覽表排名樓盤名稱區(qū)域本周銷售（套）可售套數(shù)已售套數(shù)已售均價(jià)（元/平方米）1旅游-水印城濱江區(qū)174422696612錢塘春曉花園濱江區(qū)6749107059273丁香公寓西湖區(qū)4544186141154都市楓林8#14#15#樓下城區(qū)41164166495錢江時(shí)代1-6#樓上城區(qū)2352621699736綠洲花園（高層住宅）下城區(qū)2221689128277天成嘉苑4#、5#

50、樓江干區(qū)201269888908都市楓林13#26#樓下城區(qū)199619862239中山花園二期AB#樓下城區(qū)191432411865810住宅部分十六街區(qū)開發(fā)區(qū)1937691510411商城風(fēng)情苑10#樓濱江文公寓1#2#8#9#樓西湖區(qū)17501661239713金都華府1#2#9#10#11#13-19#樓上城區(qū)132223091104614逸天廣場濱江區(qū)1286379812615綠洲花園（商住樓）下城區(qū)10136104115764月7-13杭州銷售前15名樓盤一覽表排名樓盤名稱區(qū)域本周銷售套可售套數(shù)已售套數(shù)已售均價(jià)（元/平方米）1中豪-晴園西湖區(qū)5414513

51、2107992賀田尚城4#樓濱江區(qū)24282879493錢塘春曉花園濱江區(qū)2410109559444綠洲花園（高層住宅）下城區(qū)17181127128435賀田尚城1#樓濱江區(qū)1792576936中山花園2期住宅下城區(qū)1312927418852736號地塊下城區(qū)116011122078金都華府3#4#上城區(qū)106818115469都市楓林4#5#下城區(qū)1058243621210天城嘉苑4#5#江干區(qū)10115155913111旅游-水印城濱江區(qū)10102323358358960112錢江時(shí)代1-6#上城區(qū)9344248998313都市楓林2期23#24#25#下城區(qū)9909700514金都華府1

52、#2#9#10#11#13-19#上城區(qū)81973361108915大北-四季風(fēng)景苑開發(fā)區(qū)878835990兩個(gè)時(shí)間段杭州全市銷售情況對比網(wǎng)上可售（套）網(wǎng)上預(yù)定（套）網(wǎng)上已售（套）本周銷售（套）本周均價(jià)（元/平方米）3月17-231191570027574100197154月7-13114153322885231495223月和4月兩個(gè)星期的成交量的第一位分別為174和54套。4月份的這個(gè)時(shí)間段銷售量不及3月份這個(gè)時(shí)間段的一個(gè)零頭，三分之一不到，并且前后只差半個(gè)月。這個(gè)變化既反映了旅游水印城銷售的現(xiàn)狀，也折射出杭州樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)的現(xiàn)象。3、政策影響下的近期二手房市場受到首付成數(shù)增加、貸款利率提

53、高、調(diào)高契稅、國務(wù)院文件通知等宏觀政策的影響，杭州二手房市場前景變得微妙起來，表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)：n 供需結(jié)構(gòu)開始發(fā)生改變，高端市場尤為明顯從幾大中介公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，金豐易居在3月20日-27日一周的掛牌量超過去年3月份的總量；從今年3月第2周開始，連續(xù)4周每周的掛牌量接近400套，幾乎是去年同期的四倍，直至目前，都還沒有縮量的跡象。在其他中介，也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。比如外灘房產(chǎn)，加息后掛牌量增加近4成；公眾房網(wǎng)3月最后一周掛牌量比前兩周增加50%；住商不動產(chǎn)，3月掛牌量也大增。在2005年3月份，信義房產(chǎn)累計(jì)掛牌房源為1000余套，平均一周的掛牌量在250套左右，而4月份前6天掛牌數(shù)就達(dá)500套。另據(jù)對浙江在線“住在杭州”網(wǎng)的觀察，該網(wǎng)站每日二手房掛牌量在4.1和4.8分別為1000套和3000套，增幅趨勢明顯。在供方的產(chǎn)品比例