最新萬象城分析報(bào)告

1、深圳萬象城深圳萬象城分析分析報(bào)告報(bào)告報(bào)告框架報(bào)告框架一、基本指標(biāo)一、基本指標(biāo)二、區(qū)域分析二、區(qū)域分析三、整體規(guī)劃布局三、整體規(guī)劃布局四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色六、六、產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃八、運(yùn)營(yíng)分析八、運(yùn)營(yíng)分析九、營(yíng)銷推廣九、營(yíng)銷推廣十、資本運(yùn)作十、資本運(yùn)作華潤(rùn)中心基本指標(biāo)華潤(rùn)中心基本指標(biāo) 華潤(rùn)中心區(qū)域分析華潤(rùn)中心區(qū)域分析項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目地理位置：位于羅湖金三角位于羅湖金三角商業(yè)區(qū)，包括東商業(yè)區(qū)，包括東門、人民南、寶門、人民南、寶安南三大核心商安南三大核心商圈，萬象城是寶圈，萬象城是寶安南商圈的標(biāo)志安南商圈的標(biāo)志性項(xiàng)目。性

2、項(xiàng)目。華潤(rùn)中心區(qū)域分析華潤(rùn)中心區(qū)域分析交通系統(tǒng)分析：交通系統(tǒng)分析： 地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間 與地王大廈隔深南大道相望 與地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連 周邊共有巴士線路30多條 距深圳火車站、羅湖口岸約1000米 距皇崗口岸約5分鐘車程 距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程深南大道地王大廈深南大道濱河大道寶安南路華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局一期二期萬象城：18.8萬華潤(rùn)大廈：4.2萬住宅：3棟，11萬君悅酒店，7.6萬華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局1、購(gòu)物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)，既減少相互干擾，又使項(xiàng)目大氣時(shí)尚。2、將“

3、萬象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。3、 通過打造超高層塔樓建筑，提升容積率。住宅160米，酒店193米，寫字樓139米。4、臨河布置住宅、酒店，利用地塊景觀屬性；臨深南路、地王大廈布置寫字樓、商業(yè)，利空地塊商業(yè)辦公屬性。5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重人流銜接。通過2-3F商業(yè)走廊和地下車庫(kù)，連接項(xiàng)目北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局6、住宅通過社區(qū)道路與商業(yè)進(jìn)行分區(qū)，大型集中商業(yè)與主題街區(qū)通過次干道進(jìn)行分區(qū)。次干道社區(qū)道路萬象城定位萬象城定位定位為定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)

4、購(gòu)物中心內(nèi)購(gòu)物中心”。是深圳商業(yè)接軌國(guó)際的旗艦之作是深圳商業(yè)接軌國(guó)際的旗艦之作萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城標(biāo)準(zhǔn)層面積約2.4萬，比較大。但動(dòng)線采用是完全可以回環(huán)的經(jīng)典線型模式，也沒有任何的次動(dòng)線。平面動(dòng)線的長(zhǎng)度380M左右。通常情況下，動(dòng)線長(zhǎng)度和店鋪平均進(jìn)深成反比，如果動(dòng)線短，則店鋪平均進(jìn)深長(zhǎng)。但是萬象城利用每層均設(shè)置的停車場(chǎng)巧妙的解決了大平面下的店鋪進(jìn)深問題。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城下沉式廣場(chǎng)通過多種方式導(dǎo)入人流。萬象城下沉式廣場(chǎng)通過多種方式導(dǎo)入人流。多種方式的樓梯、直通地鐵的通道。人流可

5、從各個(gè)方向方便的進(jìn)入下多種方式的樓梯、直通地鐵的通道。人流可從各個(gè)方向方便的進(jìn)入下沉式廣場(chǎng)。沉式廣場(chǎng)。從兩條主干道導(dǎo)入人流從兩條主干道導(dǎo)入人流導(dǎo)入地鐵人流導(dǎo)入地鐵人流萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色6.8米5.6米萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色 88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便。部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色樓宇底層外立面根據(jù)引進(jìn)品牌商家的獨(dú)特需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。樓宇底層外立面根據(jù)引進(jìn)品牌商家的獨(dú)特需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色主動(dòng)線中間設(shè)置大挑空中庭，兩端入口設(shè)置特色挑空空間。主動(dòng)

6、線中間設(shè)置大挑空中庭，兩端入口設(shè)置特色挑空空間。主要入口主要入口次要入口次要入口萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)平面圖萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 零售中，一期國(guó)際名牌占3；萬象城設(shè)置了 25 家餐廳，除了中國(guó)傳統(tǒng)菜系外，也能品嘗到世界各地的風(fēng)味，包括了頂級(jí)的法國(guó)菜、意大利菜、日本菜、泰國(guó)菜等。 萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬

7、象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃Rel時(shí)尚生活百貨 Rel時(shí)尚生活百貨 2F NOVO時(shí)尚百貨NOVO時(shí)尚百貨Rel時(shí)尚生活百貨 注：Rel時(shí)尚生活百貨（2萬平米）萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃真冰滑冰場(chǎng) 嘉禾影院萬象城運(yùn)營(yíng)分析萬象城運(yùn)營(yíng)分析運(yùn)營(yíng)策略：運(yùn)營(yíng)策略：住宅開發(fā)住宅開發(fā)+持有物業(yè)持有物業(yè)+增值服務(wù)增值服務(wù)租售策略：租售策略：住宅：完全出售住宅：完全出售購(gòu)物中心商業(yè)、主題商業(yè)街、寫字樓、酒店：持有購(gòu)物中心商業(yè)、主題商業(yè)街、寫字樓、酒店：持有社區(qū)商業(yè)：完全出售社區(qū)商業(yè)：完全出售運(yùn)營(yíng)周期：運(yùn)營(yíng)周期：施工時(shí)間施工時(shí)間一期（開業(yè)）一期（開業(yè)） 36個(gè)月個(gè)月 購(gòu)物中心、寫

8、字樓購(gòu)物中心、寫字樓 二期（完工）二期（完工） 50個(gè)月個(gè)月 住宅、酒店住宅、酒店招商時(shí)間招商時(shí)間一年一年 完成完成4家主力店的招商工作家主力店的招商工作兩年兩年 完成完成80%的商業(yè)面積的招商工作的商業(yè)面積的招商工作萬象城運(yùn)營(yíng)分析萬象城運(yùn)營(yíng)分析總策略：總策略： 先確定主力店，再全面招商先確定主力店，再全面招商具體措施：具體措施： 4-5個(gè)人負(fù)責(zé)商鋪招商個(gè)人負(fù)責(zé)商鋪招商 2-3個(gè)人負(fù)責(zé)寫字樓招商個(gè)人負(fù)責(zé)寫字樓招商寫字樓招商由專業(yè)的招商代理公司寫字樓招商由專業(yè)的招商代理公司商鋪招商由公司自己招商團(tuán)隊(duì)完成商鋪招商由公司自己招商團(tuán)隊(duì)完成租戶品牌特點(diǎn)：租戶品牌特點(diǎn)：國(guó)際知名品牌多國(guó)際知名品牌多30%的

9、品牌是首次進(jìn)入該城市的品牌是首次進(jìn)入該城市大部分租戶租期長(zhǎng)大部分租戶租期長(zhǎng)紛紛把萬象城作為旗艦店所在地紛紛把萬象城作為旗艦店所在地有意與華潤(rùn)一起進(jìn)行全國(guó)拓展有意與華潤(rùn)一起進(jìn)行全國(guó)拓展專業(yè)合作單位專業(yè)合作單位主建筑設(shè)計(jì)單位：美國(guó)主建筑設(shè)計(jì)單位：美國(guó)RTKLRTKL國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司洛杉磯分公國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司洛杉磯分公 司，世界排名前三（深圳和沈陽）司，世界排名前三（深圳和沈陽） 美國(guó)美國(guó)CallisonCallison凱里森建筑事務(wù)所（杭州）凱里森建筑事務(wù)所（杭州）國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院：中建國(guó)際（深圳）設(shè)計(jì)顧問有限公司國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院：中建國(guó)際（深圳）設(shè)計(jì)顧問有限公司 （CCDICCDI）機(jī)電顧問：香港邁

10、進(jìn)機(jī)電工程咨詢有限公司機(jī)電顧問：香港邁進(jìn)機(jī)電工程咨詢有限公司 （MeinHardtMeinHardt），世界排名前三），世界排名前三結(jié)構(gòu)顧問：廣州容柏生建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所（結(jié)構(gòu)顧問：廣州容柏生建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所（RBSRBS）交通顧問：香港弘達(dá)交通顧問有限公司（交通顧問：香港弘達(dá)交通顧問有限公司（MVAMVA）造價(jià)顧問：威寧謝咨詢（深圳）有限公司（造價(jià)顧問：威寧謝咨詢（深圳）有限公司（DLSDLS），香港排），香港排 名前三名前三景觀顧問：香港雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司（景觀顧問：香港雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司（ADIADI）燈光顧問：美國(guó)碧譜照明設(shè)計(jì)有限公司（燈光顧問：美國(guó)碧譜照明設(shè)計(jì)有限公司（

11、BPIBPI）節(jié)能顧問：北京唯綠節(jié)能設(shè)計(jì)顧問公司節(jié)能顧問：北京唯綠節(jié)能設(shè)計(jì)顧問公司幕墻顧問：艾勒泰建筑工程咨詢（上海）有限公司幕墻顧問：艾勒泰建筑工程咨詢（上海）有限公司萬象城運(yùn)營(yíng)分析萬象城運(yùn)營(yíng)分析萬象城營(yíng)銷推廣萬象城營(yíng)銷推廣 1、執(zhí)行“先確定主力店，再全面招商”的基本策略，在執(zhí)行過程中，主力店、國(guó)際名店和餐飲提前招商，其他隨后進(jìn)行。2、招商分工方面采取自我招商為主，中介合作為輔的方式。3、整合推廣策略：聯(lián)合國(guó)際 4A廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開展了一系列的推廣活動(dòng)（如與租戶的聯(lián)合推廣計(jì)劃）。1、周末，節(jié)假日每一天會(huì)在不同的中心，不同的時(shí)間安排不同的活動(dòng)，不斷的吸引人群進(jìn)店、消費(fèi)。2、

12、大部分的主題活動(dòng)都帶有“時(shí)尚”的特征，時(shí)尚的商品、時(shí)尚的形式、時(shí)尚的形象、時(shí)尚的海報(bào) 3、每個(gè)月安排特賣會(huì) 萬象城營(yíng)銷推廣萬象城營(yíng)銷推廣 萬象城的廣告投放以2008年為分界線，在2008年以前，投放量比較大，但隔月投放特征明顯。2008年以后，幾乎沒有廣告投放。從投放主題看，主題活動(dòng)占比最大，有45%之多，這說明廣告是與活動(dòng)相配合的，也是活動(dòng)成功舉辦的先導(dǎo)。 萬象城營(yíng)銷推廣萬象城營(yíng)銷推廣1、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 利用項(xiàng)目自身的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布信息，和消費(fèi)者產(chǎn)生互動(dòng)。利用項(xiàng)目自身的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布信息，和消費(fèi)者產(chǎn)生互動(dòng)。 2、會(huì)員營(yíng)銷、會(huì)員營(yíng)銷 會(huì)員包括萬象會(huì)會(huì)員和聯(lián)名會(huì)員。萬象會(huì)由萬象城獨(dú)立組建，消費(fèi)者

13、可入會(huì)會(huì)員包括萬象會(huì)會(huì)員和聯(lián)名會(huì)員。萬象會(huì)由萬象城獨(dú)立組建，消費(fèi)者可入會(huì)成會(huì)員。萬象城與招商銀行聯(lián)合推出了成會(huì)員。萬象城與招商銀行聯(lián)合推出了“萬象城招商銀行聯(lián)名信用卡萬象城招商銀行聯(lián)名信用卡”，辦，辦理持有該卡的消費(fèi)者就是萬象城的聯(lián)名會(huì)員理持有該卡的消費(fèi)者就是萬象城的聯(lián)名會(huì)員 。萬象城資本運(yùn)作萬象城資本運(yùn)作孵化戰(zhàn)略孵化戰(zhàn)略利用集團(tuán)公司的資金實(shí)利用集團(tuán)公司的資金實(shí)力優(yōu)勢(shì)，讓一些土地先力優(yōu)勢(shì)，讓一些土地先期由集團(tuán)來購(gòu)買和持有，期由集團(tuán)來購(gòu)買和持有，等到項(xiàng)目比較成熟時(shí)再等到項(xiàng)目比較成熟時(shí)再按市場(chǎng)價(jià)格注入公司，按市場(chǎng)價(jià)格注入公司，以支持上市公司的發(fā)展。以支持上市公司的發(fā)展。2004年至今，華潤(rùn)集團(tuán)年至

14、今，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華潤(rùn)置地注入的資產(chǎn)對(duì)華潤(rùn)置地注入的資產(chǎn)金額高達(dá)金額高達(dá)234億港元，億港元，而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)而華潤(rùn)置地為此支付對(duì)價(jià)的現(xiàn)金部分不到價(jià)的現(xiàn)金部分不到60億億港元，其余部分主要通港元，其余部分主要通過向集團(tuán)配股完成。過向集團(tuán)配股完成。萬象城資本運(yùn)作萬象城資本運(yùn)作資本運(yùn)作的核心：資本運(yùn)作的核心： 有效降低賬面風(fēng)險(xiǎn)有效降低賬面風(fēng)險(xiǎn) 提升財(cái)務(wù)指標(biāo)提升財(cái)務(wù)指標(biāo) 擴(kuò)大股權(quán)融資空間擴(kuò)大股權(quán)融資空間 借助資本市場(chǎng)做大做強(qiáng)借助資本市場(chǎng)做大做強(qiáng) 成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)深圳萬象城前深圳萬象城前2 2年是虧損的，第年是虧損的，第3 3年開始盈利，目前盈利狀況非常好。年開始盈利，目前

15、盈利狀況非常好。深圳萬象城深圳萬象城20082008年度營(yíng)業(yè)額約年度營(yíng)業(yè)額約3030億人民幣，占羅湖區(qū)億人民幣，占羅湖區(qū)GDPGDP的的6%6%，是迄今為止中國(guó)內(nèi)，是迄今為止中國(guó)內(nèi)地投資回報(bào)率最高的購(gòu)物中心。地投資回報(bào)率最高的購(gòu)物中心。 萬象城可借鑒之處萬象城可借鑒之處一、產(chǎn)品規(guī)劃一、產(chǎn)品規(guī)劃1 1、購(gòu)物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)的規(guī)劃模式。、購(gòu)物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)的規(guī)劃模式。2 2、人流銜接模式。通過、人流銜接模式。通過2-3F2-3F商業(yè)走廊和地下車庫(kù)、主力店，連接項(xiàng)目各區(qū)。商業(yè)走廊和地下車庫(kù)、主力店，連接項(xiàng)目各區(qū)。3 3、主動(dòng)線精簡(jiǎn)：整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無次要通道。、主動(dòng)線精簡(jiǎn)：整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無次要通道。4 4、不均衡層高設(shè)計(jì)。、不均衡層高設(shè)計(jì)。5 5、大量運(yùn)用挑空設(shè)