句容住宅下項(xiàng)目定位報(bào)告

1、句容住宅下項(xiàng)目定位報(bào)告目 錄第一部分 宏觀環(huán)境分析4一、地理位置環(huán)境4二、交通環(huán)境4三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境5四、政策、規(guī)劃環(huán)境5五、人口環(huán)境6第二部分 市場(chǎng)分析7一、句容房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析71、句容房地產(chǎn)市場(chǎng)概述72、華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析73. 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析8二、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析91、普通公寓市場(chǎng)91.1、普通公寓市場(chǎng)供需分析91.2、普通公寓市場(chǎng)價(jià)格分析101.3、普通公寓市場(chǎng)產(chǎn)品分析101.4、普通公寓市場(chǎng)客源分析112、別墅市場(chǎng)122.1、疊加別墅市場(chǎng)122.1.1、疊加別墅市場(chǎng)供需分析122.1.2、疊加別墅市場(chǎng)價(jià)格分析122.1.3、疊加別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析132.1.4、疊加

2、別墅市場(chǎng)客源分析132.2、聯(lián)體別墅142.2.1、聯(lián)體別墅市場(chǎng)供需分析142.2.2、聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)格分析152.2.3、聯(lián)體別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析152.2.4、聯(lián)體別墅市場(chǎng)客源分析162.3、獨(dú)棟別墅162.3.1、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)供需分析162.3.2、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)格分析172.3.3、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析172.3.4、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)客源分析18三、各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析191、城中板塊191.1、城中板塊房地產(chǎn)供需分析191.2、城中板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析191.3、城中板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析201.4、城中板塊房地產(chǎn)客源分析202、城東板塊202.1、城東板塊房地產(chǎn)供需分析202.2、城東板塊房地產(chǎn)

3、價(jià)格分析212.3、城東板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析212.4、城東板塊房地產(chǎn)客源分析212.5、個(gè)案分析223、城南板塊223.1、城南板塊房地產(chǎn)供求分析223.2、城南板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析233.3、城南板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析233.4、城南板塊房地產(chǎn)客源分析234、城北板塊244.1、城北板塊房地產(chǎn)供需分析244.2、城北板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析244.3、城北板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析254.4、城北板塊房地產(chǎn)客源分析254.5、個(gè)案分析26四、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)客源分析271、公寓房客源272、別墅客源27五、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)28第三部分 項(xiàng)目定位29一、項(xiàng)目分析291、項(xiàng)目地塊基本情況292、項(xiàng)目地塊基本

4、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)293、項(xiàng)目S.W.O.T分析30二、項(xiàng)目定位321、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位322、項(xiàng)目客源定位322.1、公寓房客源定位332.2、別墅客源定位34第一部分 宏觀環(huán)境分析一、地理位置環(huán)境句容位于江蘇省西南部，東臨無(wú)錫、西依南京、南接常州、北瀕長(zhǎng)江，華陽(yáng)鎮(zhèn)位于句容的中心位置。分析：從地理位置上看，句容市靠近南京市，并且根據(jù)調(diào)查句容市距離南京僅僅30分鐘的車(chē)程，那么可以考慮區(qū)域客源能否向外擴(kuò)展，本報(bào)告將在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析后得出結(jié)論。二、交通環(huán)境滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國(guó)道縱貫?zāi)媳?，滬寧鐵路、312國(guó)道穿境而過(guò)，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需45分鐘，至上海只需2個(gè)半小時(shí)。分析：從句容市的交通狀況來(lái)

5、看，句容市的交通情況比較便利，滬寧高速、寧杭國(guó)道、滬寧鐵路、312國(guó)道均經(jīng)過(guò)句容市，為句容市的發(fā)展提供有利因素。并且從以上幾條主要的交通干道可以看出句容市進(jìn)出南京非常便利，為區(qū)域拓展南京客源提供了有利的條件。三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境名稱(chēng)總?cè)丝冢ㄈ耍臉I(yè)人員（人）土地面積（公頃）耕地面積（公頃）財(cái)政收入（萬(wàn)元）糧食產(chǎn)量（噸）華陽(yáng)鎮(zhèn)45494253041160036244137244102006年實(shí)現(xiàn)利用外資1200萬(wàn)美元，增長(zhǎng)40，利用民資增長(zhǎng)20，預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入超過(guò)6000萬(wàn)元，增長(zhǎng)20的目標(biāo)，綜合實(shí)力在全市保持排頭兵地位。在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村上有新突破。重點(diǎn)抓好2個(gè)試點(diǎn)村工作，建設(shè)新設(shè)施、新房舍、新環(huán)境

6、，加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移力度，確保農(nóng)民人均收入達(dá)到6100元。在“雙創(chuàng)”上有新突破。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、保潔隊(duì)伍和各項(xiàng)制度建設(shè)，重點(diǎn)抓好東昌北路延伸段工程，完成160多戶、4萬(wàn)多平方米的拆遷任務(wù)。分析：從華陽(yáng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，雖然該鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速但是華陽(yáng)鎮(zhèn)的居民人均收入仍然比較低，這是由于該鎮(zhèn)缺乏支柱型產(chǎn)業(yè)以及大型企業(yè)，因此可以看出該鎮(zhèn)的購(gòu)買(mǎi)力比較有限。四、政策、規(guī)劃環(huán)境土地政策1、土地出讓價(jià)格 工業(yè)企業(yè)用地：最低出讓價(jià)120元/平方米（出讓年限最長(zhǎng)50年）； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：最低出讓價(jià)200元/平方米（出讓年限最長(zhǎng)70年）； 商業(yè)、旅游、金融用地：最低出讓價(jià)350元/平方米（出讓年限40年

7、）。 以上出讓價(jià)格將由市政府根據(jù)市場(chǎng)情況每隔3-5年調(diào)整一次。對(duì)新辦外商投資項(xiàng)目用地，一次性交付出讓金有困難的，可以以年租金方式逐年交納。2、中方以劃撥土地使用權(quán)方式與外商合資、合作的，其項(xiàng)目屬高科技性質(zhì)的，在取得土地 使用權(quán)起5年內(nèi)免繳土地使用費(fèi)，自第6年起5年內(nèi)減半交納土地使用費(fèi)。 3、外商投資種植業(yè)、畜牧業(yè)和水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)項(xiàng)目，在不改變?cè)型恋赜猛厩疤嵯?，免繳土地 使用費(fèi)；承包荒山、荒灘、荒地進(jìn)行農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的，可給予30年以上承包期限，承包的頭兩年，經(jīng)批準(zhǔn)可全額免除土地承包金。 4、外商投資企業(yè)可以用分期付款的方式取得土地使用權(quán)，在土地管理部門(mén)辦理抵押登記后作貸款抵押。分析：從句容市的土地

8、政策可以看出，句容市政府在土地政策中主要針對(duì)的外商投資的企業(yè)，而對(duì)本地企業(yè)沒(méi)有太多的優(yōu)惠政策。說(shuō)明句容市政府目前正著力于引進(jìn)外資上，也可看出句容市的外資企業(yè)十分缺乏，使得外來(lái)人口稀缺，人均收入得不到顯著的提高，因此從政府的種種優(yōu)惠政策來(lái)看，優(yōu)惠政策有一定的誘惑力，相信未來(lái)句容市將會(huì)有越來(lái)越外資企業(yè)進(jìn)入句容市，屆時(shí)句容市的經(jīng)濟(jì)、人口將得到明顯的提高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)在一定程度上刺激到房?jī)r(jià)的上漲，因此隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)有小幅上漲。五、人口環(huán)境句容市總面積1385平方公里，人口60萬(wàn)，轄17個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。其中華陽(yáng)鎮(zhèn)面積116.00平方千米，人口45494人分析：句容市總共有人

9、口60萬(wàn)人，而本項(xiàng)目所在的華陽(yáng)鎮(zhèn)僅4.5萬(wàn)人。由于人口比較稀少，那么目前鎮(zhèn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和，本項(xiàng)目推出后能否有足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐本報(bào)告將在市場(chǎng)分析中提到。第二部分 市場(chǎng)分析一、句容房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析1、句容房地產(chǎn)市場(chǎng)概述句容市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間較晚，隨著房地產(chǎn)的起步，到目前為止，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。目前句容的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市核心區(qū)華陽(yáng)鎮(zhèn)，而本項(xiàng)目位于句容市的鎮(zhèn)中心華陽(yáng)鎮(zhèn)上，因此我司主要針對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。2、華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析產(chǎn)品類(lèi)別供應(yīng)面積（）去化率公寓94600040%疊加別墅3000020%聯(lián)體別墅9120050%獨(dú)棟別墅650

10、0065%合計(jì)/分析： 從華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給來(lái)看，目前華陽(yáng)鎮(zhèn)的在售樓盤(pán)的總量體共有114萬(wàn)平方米。可以看出，目前華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上公寓房占較大的比例，別墅的供給量相對(duì)比較少。而從本項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，本項(xiàng)目容積率0.64，本項(xiàng)目是一個(gè)以別墅為主的小區(qū)，因此我們可以在一定程度上避免市場(chǎng)上最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)之一。 從需求上看：l 公寓房的去化率最低，這是由于公寓房量體比較大，并且部分在售樓盤(pán)尚較大量體的公寓房未推出的原因，而根據(jù)對(duì)已推案量的調(diào)查，已經(jīng)推出的量體去化率都在80%以上，銷(xiāo)售情況比較理想，因此可以看出目前華陽(yáng)鎮(zhèn)對(duì)住房的需求量比較大。l 別墅的供給量相對(duì)較少，

11、去化率相對(duì)比較大，并且根據(jù)調(diào)查大部分在售的別墅銷(xiāo)售情況比較好，未去化的別墅大部分是因?yàn)樯形赐瞥龅脑?。可以看出別墅在華陽(yáng)鎮(zhèn)有一定的市場(chǎng)需求，并且目前市場(chǎng)上供應(yīng)不足，這是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)之一。3. 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析產(chǎn)品類(lèi)別平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公寓240026疊加別墅290055聯(lián)體別墅340075獨(dú)棟別墅4200100分析：從平均價(jià)格來(lái)看，華陽(yáng)鎮(zhèn)公寓房的平均價(jià)格在2400元/平方米，疊加別墅的平均價(jià)格為2800元/平方米，而聯(lián)體別墅以及獨(dú)棟別墅的平均價(jià)格分別為3400元/平方米及4200元/平方米。可以看出公寓房與別墅單價(jià)的差價(jià)不大，特別是公寓與疊加別墅及聯(lián)體別墅，差價(jià)在1000元

12、/平方米以內(nèi)?？梢钥闯鰟e墅與公寓市場(chǎng)相比有相對(duì)較多的發(fā)展空間。從總價(jià)來(lái)看，華陽(yáng)鎮(zhèn)公寓房主力總價(jià)在26萬(wàn)元左右，疊加別墅主力總價(jià)在55萬(wàn)元左右，而聯(lián)體別墅及獨(dú)棟別墅的主力總價(jià)在75萬(wàn)元及100萬(wàn)元左右。結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，華陽(yáng)鎮(zhèn)住房的總價(jià)比較符合當(dāng)?shù)氐氖杖胨?。?結(jié)目前華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上以公寓房為主，別墅的供應(yīng)量相對(duì)比較少。并且在未來(lái)供給量上，公寓房還存在相當(dāng)大的量體，尚未推出的別墅量體比較少。從需求上看，華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)住房的需求比較強(qiáng)，已經(jīng)推出的住宅銷(xiāo)售情況普遍比較好，通過(guò)分析別墅在華陽(yáng)鎮(zhèn)仍有一定的市場(chǎng)。從價(jià)格上看，華陽(yáng)鎮(zhèn)住房的價(jià)格比較符合當(dāng)?shù)厥杖胨?，?dāng)?shù)貙?duì)住房有一定的購(gòu)買(mǎi)力，并且房地

13、產(chǎn)市場(chǎng)上公寓房與別墅的單價(jià)相差不大，特別是疊加別墅與聯(lián)體別墅，因此別墅市場(chǎng)存在比較大的發(fā)展空間。因此，從整個(gè)華陽(yáng)鎮(zhèn)的市場(chǎng)狀況來(lái)看，本項(xiàng)目有較多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，具體如何挖掘并利用好本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本報(bào)告將在下面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的分析。二、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)分析1、普通公寓市場(chǎng)1.1、普通公寓市場(chǎng)供需分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率都市晴園19000045%領(lǐng)秀星城20000020%天源城8000080%國(guó)際花園14000040%時(shí)代逸居50000未推出歐洲陽(yáng)光家園7000080%潤(rùn)景美鄰苑20000020%河濱花園2600095%合計(jì)956000/分析：從供給量看，目前華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤(pán)主要有以上8個(gè)，總共

14、有95.6萬(wàn)平方米。從各個(gè)樓盤(pán)的供給上看，華陽(yáng)鎮(zhèn)的樓盤(pán)以大規(guī)模生活小區(qū)為主。從各個(gè)樓盤(pán)的去化上看，去化率較低的均為超過(guò)10萬(wàn)平方米的大規(guī)模生活小區(qū)，這是由于這些樓盤(pán)均為進(jìn)1年來(lái)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，目前尚有較大量體的住宅未推出的原因。而規(guī)模較小，開(kāi)盤(pán)較早的樓盤(pán)去化率非常高。由此可以看出華陽(yáng)鎮(zhèn)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，目前鎮(zhèn)上以發(fā)展大規(guī)模住宅小區(qū)為主，并且從去化情況上看，規(guī)模較大的樓盤(pán)雖然去化率比較低，但是由于規(guī)模大，開(kāi)盤(pán)時(shí)間短的原因，大規(guī)模小區(qū)的去化速度相對(duì)比較快。1.2、普通公寓市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）都市晴園260028領(lǐng)秀星城250025天源城270032國(guó)際花園240026

15、時(shí)代逸居230023歐洲陽(yáng)光家園230020潤(rùn)景美鄰苑220022河濱花園210023分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的住宅價(jià)格在2100-2700元/平方米之間。其中鎮(zhèn)中心以及鎮(zhèn)東板塊的價(jià)格相對(duì)比較高，在2600元/平方米左右；而鎮(zhèn)南板塊價(jià)格相對(duì)比較低，在2200元/平方米左右。華陽(yáng)鎮(zhèn)住宅的主力總價(jià)在20-32萬(wàn)元左右，其中鎮(zhèn)中心以及鎮(zhèn)東板塊的總價(jià)在29萬(wàn)元左右，鎮(zhèn)南板塊的住宅總價(jià)在22萬(wàn)元左右。結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平來(lái)看，27萬(wàn)左右的公寓房在當(dāng)?shù)亟邮芏缺容^高，大部分居民能夠接受的價(jià)格。1.3、普通公寓市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）都市晴園80-14085、110領(lǐng)秀星城82-14086、101天源城5

16、0-13589、120國(guó)際花園93-13193、130時(shí)代逸居78-11385、95歐洲陽(yáng)光家園60-11560、93、110潤(rùn)景美鄰苑97-13097、115河濱花園90-13595、128分析：從各個(gè)樓盤(pán)的面積范圍來(lái)看，開(kāi)盤(pán)時(shí)間比較早的樓盤(pán)如河濱花園、潤(rùn)景美臨苑等樓盤(pán)，面積范圍在90-130平方米之間，兩房的主力面積在95平方米左右，三房的主力面積在120平方米左右。而新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)面積范圍跨度比較大，主要在80-140平方米之間，兩房的主力面積在90平方米左右，三房的主力面積在110平方米左右。由此可以看出隨著華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展，住房的面積跨度越來(lái)越大，戶型越來(lái)越多樣化，在產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)上

17、，華陽(yáng)鎮(zhèn)住宅向小面積產(chǎn)品發(fā)展，并且經(jīng)濟(jì)型戶型發(fā)展迅速。1.4、普通公寓市場(chǎng)客源分析根據(jù)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤(pán)的調(diào)查，目前住宅市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)主要來(lái)自與以下幾部分： 首先是華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，這部分客源是土生土長(zhǎng)的本地人，有一定的經(jīng)濟(jì)條件，購(gòu)房的主要目的是改善居住環(huán)境，他們需要的面積比較大，以三房為主； 其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民，他們有一定的經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)城市的生活比較向往； 華陽(yáng)鎮(zhèn)的外來(lái)人口較少，但是外來(lái)人口對(duì)住房有一定的需要，他們經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較差，主要選擇小面積的住宅； 由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京僅僅30分鐘的路程，因此有不少南京的客戶前來(lái)購(gòu)房，他們購(gòu)買(mǎi)住宅以投資為主要目的。2、別墅市場(chǎng)2.1、

18、疊加別墅市場(chǎng)2.1.1、疊加別墅市場(chǎng)供需分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率都市晴園10000未推出領(lǐng)秀星城1000070%國(guó)際花園10000未推出分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的疊加別墅供給量比較少，僅僅3萬(wàn)平方米。目前市場(chǎng)上在售的疊加別墅僅有領(lǐng)秀星城，總共有1萬(wàn)平方米左右，目前已經(jīng)去化了70%左右。從未來(lái)的供給量看，都市晴園與國(guó)際花園的疊加別墅尚未推出，預(yù)計(jì)將會(huì)在今年上半年開(kāi)出。從上可以看出，疊加別墅在華陽(yáng)鎮(zhèn)供給量非常少，雖然在未來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)會(huì)有一定的放量，但是仍略顯不足，本項(xiàng)目可以適當(dāng)推出疊加別墅，填補(bǔ)市場(chǎng)上的空白。2.1.2、疊加別墅市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）都市晴園320064領(lǐng)秀

19、星城280055國(guó)際花園270060分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的疊加別墅的平均價(jià)格在2900元/平方米，與公寓房相比僅僅相差500元/平方米左右，因此疊加別墅還有較大的升值空間。從總價(jià)上看，華陽(yáng)鎮(zhèn)疊加別墅的主力總價(jià)在60萬(wàn)元左右，是一般公寓房總價(jià)的2倍左右。因此可以看出，目前華陽(yáng)鎮(zhèn)疊加別墅的單價(jià)相對(duì)比較低，但總價(jià)比較高，本項(xiàng)目在推出的時(shí)候應(yīng)該適當(dāng)?shù)目刂漂B加別墅的面積以控制總價(jià)，在市場(chǎng)上確立總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)。2.1.3、疊加別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）都是晴園162-230200領(lǐng)秀星城160-200170國(guó)際花園240-260240分析：從各個(gè)樓盤(pán)的面積范圍來(lái)看，華陽(yáng)鎮(zhèn)的疊加別墅面積在160

20、-260平方米之間，主力面積在200平方米左右。根據(jù)調(diào)查華陽(yáng)鎮(zhèn)的疊加別墅以總共5層的別墅為主，樓下2層為一戶，樓上三層為一戶。結(jié)合價(jià)格來(lái)看，疊加別墅的總價(jià)較高，面積顯得略大，本項(xiàng)目在推出時(shí)應(yīng)該適當(dāng)對(duì)面積進(jìn)行控制，在一定程度上降低總價(jià)，提高單價(jià)。2.1.4、疊加別墅市場(chǎng)客源分析根據(jù)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤(pán)的調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)客源主要來(lái)自與以下幾部分： 首先是華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有經(jīng)濟(jì)條件比較好，想抬高自身的身份而選擇別墅，但是購(gòu)買(mǎi)聯(lián)體或者獨(dú)棟別墅有一定的負(fù)擔(dān)，因此他們選擇疊加別墅，以購(gòu)房的主要目的是改善居住環(huán)境，他們所接受的總價(jià)通常在65萬(wàn)元以內(nèi)，而少量經(jīng)濟(jì)條件稍強(qiáng)的客戶選擇總價(jià)相對(duì)較高的疊加別墅； 其次是周邊鄉(xiāng)

21、鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民，經(jīng)濟(jì)條件比較好，對(duì)城市的生活比較向往； 而外來(lái)人口以及南京的客戶選擇疊加別墅的非常少。2.2、聯(lián)體別墅2.2.1、聯(lián)體別墅市場(chǎng)供需分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率領(lǐng)秀星城2000040%玉蘭家園1620040%國(guó)際花園10000未推出時(shí)代逸居10000未推出臺(tái)灣小鎮(zhèn)3000090%歐景家園500070%合計(jì)96120/分析：從上表可以看出，聯(lián)體別墅供給量相對(duì)比較多，有聯(lián)體別墅總共有6個(gè)樓盤(pán)，總供給量為9.6萬(wàn)平方米。其中以臺(tái)灣小鎮(zhèn)供給量最多，其次為領(lǐng)秀星城，其他樓盤(pán)供給量相對(duì)比較少。從未來(lái)的供給量看，國(guó)際花園、時(shí)代逸居以及領(lǐng)秀星城還有約3萬(wàn)平方米的聯(lián)體別墅尚未推出

22、，但是從整個(gè)供給量而言還略顯不足。從去化率來(lái)看，目前在售的聯(lián)體別墅除玉蘭家園外去化率比較高，基本在70%以上。玉蘭家園由于地理位置比較差以及產(chǎn)品上的原因使得其去化率比較低。由此來(lái)看，聯(lián)體別墅在鎮(zhèn)上有一定的市場(chǎng)，市場(chǎng)上對(duì)聯(lián)體別墅有需求。2.2.2、聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）領(lǐng)秀星城350070玉蘭家園320075國(guó)際花園340085時(shí)代逸居340075臺(tái)灣小鎮(zhèn)5100120歐景家園300080分析：華陽(yáng)鎮(zhèn)的聯(lián)體別墅的平均價(jià)格在3400元/平方米左右，與公寓房相差1000元/平方米左右。從總價(jià)上看，聯(lián)體別墅的主力總價(jià)在75萬(wàn)元左右。臺(tái)灣小鎮(zhèn)聯(lián)體別墅5100元/平方

23、米，明顯高于其他樓盤(pán)，主要原因是該樓盤(pán)為純別墅小區(qū)，環(huán)境相對(duì)較好，規(guī)模大。2.2.3、聯(lián)體別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）領(lǐng)秀星城190-250200玉蘭家園190-240200國(guó)際花園240-260240時(shí)代逸居規(guī)劃未定規(guī)劃未定臺(tái)灣小鎮(zhèn)170-230170歐景家園210-270210分析：從各個(gè)樓盤(pán)的面積范圍來(lái)看，華陽(yáng)鎮(zhèn)的聯(lián)體別墅面積在170-270平方米之間，主力面積在200平方米左右。根據(jù)調(diào)查華陽(yáng)鎮(zhèn)的聯(lián)體別墅以3層的別墅為主。2.2.4、聯(lián)體別墅市場(chǎng)客源分析根據(jù)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤(pán)的調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)客源主要來(lái)自與以下幾部分： 主力客源來(lái)自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房的

24、主要目的是改善居住環(huán)境以及體現(xiàn)身份，他們所接受的總價(jià)通常在80-100萬(wàn)元左右； 其次是南京的客戶，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京非常進(jìn)，而南京的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，因此不少南京客戶前來(lái)華陽(yáng)鎮(zhèn)投資、渡假，他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所選擇的通常是鎮(zhèn)北板塊，距離南京比較近，另外所選擇的面積通常在200平方米左右，總價(jià)在100萬(wàn)元左右； 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民前來(lái)購(gòu)房的非常少。2.3、獨(dú)棟別墅2.3.1、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)供需分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率領(lǐng)秀星城10000未推出臺(tái)灣小鎮(zhèn)5000030%歐景家園500040%分析：獨(dú)棟別墅僅有3個(gè)樓盤(pán)有供給，總供給量為6.5萬(wàn)平方米。其中臺(tái)灣小鎮(zhèn)有5萬(wàn)平方米的放量

25、（目前推出的9、10期量體），在未來(lái)的供給量上，領(lǐng)秀星城的獨(dú)棟別墅未開(kāi)出。從去化情況上看，才開(kāi)盤(pán)不久的臺(tái)灣小鎮(zhèn)10期約售出30%，歐景家園銷(xiāo)售情況比較差，開(kāi)盤(pán)至今售出40%。由于改樓盤(pán)不是正規(guī)的別墅小區(qū)，不成規(guī)模，而且環(huán)境比較差，因此該樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況不理想?？偟恼f(shuō)來(lái)獨(dú)棟別墅在華陽(yáng)鎮(zhèn)有一定的需求，本項(xiàng)目的獨(dú)棟別墅仍有可挖掘的市場(chǎng)。2.3.2、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）領(lǐng)秀星城未定未定臺(tái)灣小鎮(zhèn)5600150歐景家園360088分析：獨(dú)棟別墅的平均價(jià)格差距比較大，歐景家園由于其環(huán)境以及產(chǎn)品等因素，其獨(dú)棟別墅平均價(jià)格在3600元/平方米；臺(tái)灣小鎮(zhèn)為華陽(yáng)鎮(zhèn)最大的純別墅小

26、區(qū)，其獨(dú)棟別墅的平均價(jià)格為5600元/平方米。從主力總價(jià)上看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的主力總價(jià)為150萬(wàn)元，而歐景家園的主力總價(jià)為88萬(wàn)元。結(jié)合銷(xiāo)售狀況來(lái)看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的銷(xiāo)售情況明顯好于歐景家園。因此可以看出，獨(dú)棟別墅的環(huán)境因素非常重要，環(huán)境好的獨(dú)棟別墅雖然價(jià)格比較高，但是仍然能夠保證銷(xiāo)售速度，因此本項(xiàng)目在對(duì)獨(dú)棟別墅價(jià)格定位時(shí)應(yīng)著重考慮本項(xiàng)目的環(huán)境等因素。2.3.3、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）領(lǐng)秀星城規(guī)劃未定規(guī)劃未定臺(tái)灣小鎮(zhèn)193-366250歐景家園240-270240分析：從各個(gè)樓盤(pán)的面積范圍來(lái)看，臺(tái)灣小鎮(zhèn)的面積范圍比較大，從193-366平方米，戶型多樣，可以選擇的余地非常大，

27、其主力面積為250平方米。而歐景家園由于量體非常小，其面積范圍也非常少，可供選擇的戶型比較少，其主力面積為240平方米。2.3.4、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)客源分析根據(jù)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)在售樓盤(pán)的調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)客源主要來(lái)自與以下幾部分： 主力客源來(lái)自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)房的主要目的是改善居住環(huán)境以及體現(xiàn)身份，他們所接受的總價(jià)通常在100萬(wàn)元左右； 其次是南京的客戶，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京非常近，而南京的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，因此不少南京客戶前來(lái)華陽(yáng)鎮(zhèn)投資、渡假，他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所選擇的通常是鎮(zhèn)北板塊，距離南京比較近； 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民前來(lái)購(gòu)房的非常少。三、各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、城中板

28、塊1.1、城中板塊房地產(chǎn)供需分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城80000無(wú)無(wú)無(wú)80%無(wú)無(wú)無(wú)分析：城中板塊位于華陽(yáng)鎮(zhèn)的中心地帶，主要集中在華陽(yáng)路附近的區(qū)域，該板塊在售樓盤(pán)有1個(gè)，為天源城。從供給量來(lái)看，目前該板塊僅有公寓房8萬(wàn)平方米，作為華陽(yáng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，該板塊的供應(yīng)量明顯不足。從去化情況上看，該板塊的住宅已經(jīng)去化80%，并且未推的案量比較小。總的來(lái)看由于城中板塊住房供應(yīng)不足，有利于其他板塊的發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)之一。1.2、城中板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城2700無(wú)無(wú)無(wú)32無(wú)無(wú)無(wú)分析：從上

29、表可以看出，城中板塊的公寓房?jī)r(jià)格在2700元/平方米左右，是華陽(yáng)鎮(zhèn)價(jià)格最高的板塊。1.3、城中板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟天源城50-135無(wú)無(wú)無(wú)89、120無(wú)無(wú)無(wú)分析：在產(chǎn)品上，面積范圍在50-135平方米以下，兩房主力面積89平方米，三房主力面積120平方米。1.4、城中板塊房地產(chǎn)客源分析根據(jù)對(duì)城中板塊各樓盤(pán)的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為： 主力客源來(lái)自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且中心城區(qū)的價(jià)格與華陽(yáng)鎮(zhèn)整體價(jià)格相差不大，因此較多的本地居民選擇在城中板塊置業(yè)； 其次是南京的客戶，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)距離南京非常近，并且受城中板塊價(jià)格所

30、吸引，他們的購(gòu)買(mǎi)目的主要是投資，看中的升值潛力； 另外少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民以及外來(lái)人口。2、城東板塊2.1、城東板塊房地產(chǎn)供需分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟都市晴園19000010000無(wú)無(wú)45%未推出無(wú)無(wú)潤(rùn)景美鄰苑200000無(wú)無(wú)無(wú)20%無(wú)無(wú)無(wú)分析：城東板塊位于華陽(yáng)鎮(zhèn)的東部，本項(xiàng)目的地理位置屬于城東板塊。該板塊在售樓盤(pán)有2個(gè)，分別為都市晴園和潤(rùn)景美鄰苑。從供給量來(lái)看，該板塊的產(chǎn)品主要為公寓房，別墅住宅相當(dāng)少，僅僅有1萬(wàn)平方米的疊加別墅，并且尚未推出。2.2、城東板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊

31、加聯(lián)體獨(dú)棟都市晴園26003200無(wú)無(wú)2864無(wú)無(wú)潤(rùn)景美鄰苑2200無(wú)無(wú)無(wú)22無(wú)無(wú)無(wú)分析：從上表可以看出，城東板塊的公寓房?jī)r(jià)格在2600元/平方米左右，僅次于城中板塊的價(jià)格，潤(rùn)景美臨苑由于地理位置偏僻，因此價(jià)格相對(duì)比較底。目前城東板塊的2個(gè)樓盤(pán)目前為一期，據(jù)了解在進(jìn)入2期后，價(jià)格會(huì)有一定程度的上幅，因此本項(xiàng)目在推出時(shí)價(jià)格應(yīng)該略高于該板塊的平均價(jià)格。2.3、城東板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟都市晴園80-140162-230無(wú)無(wú)85、110200無(wú)無(wú)潤(rùn)景美鄰苑97-130無(wú)無(wú)無(wú)97、115無(wú)無(wú)無(wú)分析：在產(chǎn)品上，城東板快的公寓房以110平方米的三

32、房為主，而兩房的面積差異比較大，都市晴園以小面積的兩房為主，而潤(rùn)景美鄰苑以97平方米的兩房為主。2.4、城東板塊房地產(chǎn)客源分析根據(jù)對(duì)城東板塊各樓盤(pán)的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為： 主力客源來(lái)自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們以改善居住環(huán)境為主要目的； 另外有少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民以及外來(lái)人口。2.5、個(gè)案分析都市晴園開(kāi)發(fā)商：句容市華陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司物業(yè)地址：句容市華陽(yáng)東路建筑形態(tài)：疊加別墅、多層、小高層占地面積：16.8萬(wàn)平方米建筑面積：20萬(wàn)平方米容積率：1.19價(jià)格分析：目前該樓盤(pán)為第一期，在售的是多層住宅，價(jià)格為2600元/平方米。產(chǎn)品分析：該小區(qū)產(chǎn)品比較多

33、樣化，在售的多層住宅面積范圍在80-140平方米，兩房主力面積85平方米，三房主力面積110平方米；二期將會(huì)推出疊加別墅，面積范圍在162-230平方米，主力面積200平方米。去化分析：目前該樓盤(pán)1期基本銷(xiāo)售完畢，二期將在今年上半年推出?？驮捶治觯涸摌潜P(pán)客源主要以本地居民為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源較少。3、城南板塊3.1、城南板塊房地產(chǎn)供求分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟歐洲陽(yáng)光家園70000無(wú)無(wú)無(wú)80%無(wú)無(wú)無(wú)河濱花園26000無(wú)無(wú)無(wú)95%無(wú)無(wú)無(wú)分析：城南板塊是華陽(yáng)鎮(zhèn)居民區(qū)最多的板塊，除在售的2個(gè)樓盤(pán)外，還有部分已經(jīng)交房的樓盤(pán)以及安置房，因此城南板塊配套設(shè)施比較成熟。從目

34、前城南板塊的供給情況來(lái)看，在售的住宅均為公寓房，總共有9.6萬(wàn)平方米。從去化率來(lái)看，城南板塊的在售樓盤(pán)去化率比較高，均已到了尾盤(pán)階段。因此可以看出城南板塊未來(lái)的持續(xù)供給量顯得不足。3.2、城南板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟歐洲陽(yáng)光家園2300無(wú)無(wú)無(wú)24無(wú)無(wú)無(wú)河濱花園2100無(wú)無(wú)無(wú)23無(wú)無(wú)無(wú)分析：從上表可以看出，城南板塊的公寓房?jī)r(jià)格在2200元/平方米左右，是華陽(yáng)鎮(zhèn)價(jià)格最低的板塊，從總價(jià)上看，該板塊的總價(jià)在23萬(wàn)左右。3.3、城南板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟歐洲陽(yáng)光家園60-115無(wú)

35、無(wú)無(wú)60、93、110無(wú)無(wú)無(wú)河濱花園90-135無(wú)無(wú)無(wú)95、128無(wú)無(wú)無(wú)分析：在產(chǎn)品上，城南板快的公寓房以三房為主，主力面積在110-120平方米，兩房的主力面積為95平方米左右。3.4、城南板塊房地產(chǎn)客源分析根據(jù)對(duì)城東板塊各樓盤(pán)的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為： 主力客源來(lái)自于華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，他們以改善居住環(huán)境或者拆遷戶為主要目的； 另外有少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者華陽(yáng)鎮(zhèn)中心周邊農(nóng)村的居民以及外來(lái)人口，由于該板塊的住宅價(jià)格相對(duì)比較低，并且戶型面積比較小，總價(jià)相對(duì)較低，因此他們選擇在城南板塊置業(yè)。4、城北板塊4.1、城北板塊房地產(chǎn)供需分析樓盤(pán)名稱(chēng)供應(yīng)面積（）去化率公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)

36、體獨(dú)棟領(lǐng)秀星城2000001000020000無(wú)20%70%40%無(wú)國(guó)際花園1400001000010000無(wú)40%未推出未推出無(wú)時(shí)代逸居50000無(wú)10000無(wú)未推出無(wú)未推出無(wú)臺(tái)灣小鎮(zhèn)無(wú)無(wú)3000050000無(wú)無(wú)90%30%分析：城北板塊是華陽(yáng)鎮(zhèn)新的開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展時(shí)間比較晚，目前城北板塊主要有4個(gè)樓盤(pán)，從供給量來(lái)看，公寓房的量體略高于別墅。該板塊總共有公寓房39萬(wàn)平方米，別墅14萬(wàn)平方米。該板塊有華陽(yáng)鎮(zhèn)最大的小區(qū)臺(tái)灣小鎮(zhèn)，該樓盤(pán)總量體為86.7萬(wàn)平方米，目前該樓盤(pán)的聯(lián)體別墅已經(jīng)基本售完，在售的第10期為獨(dú)棟別墅已經(jīng)去化30%左右。4.2、城北板塊房地產(chǎn)價(jià)格分析樓盤(pán)名稱(chēng)平均價(jià)格（元/）主力總價(jià)（

37、萬(wàn)元）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟領(lǐng)秀星城250028003500無(wú)255570無(wú)國(guó)際花園240027003400無(wú)266085無(wú)時(shí)代逸居2300無(wú)3400無(wú)23無(wú)75無(wú)臺(tái)灣小鎮(zhèn)無(wú)無(wú)51005600無(wú)無(wú)120150分析：從上表可以看出，城北板塊的公寓房?jī)r(jià)格在2300元/平方米左右，而聯(lián)體別墅的平均價(jià)格在3500元/平方米左右，獨(dú)棟別墅的平均價(jià)格在5100元/平方米左右。與華陽(yáng)鎮(zhèn)其他板塊的價(jià)格相比，雖然城北板塊為政府新的開(kāi)發(fā)區(qū)，但是從房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)看，該板塊的房地產(chǎn)價(jià)格與鎮(zhèn)上其他板塊的價(jià)格基本一直，并且在別墅的價(jià)格上還略高于其他板塊別墅的價(jià)格。這主要是由于該板塊最為靠近南京市，因此吸引了不少

38、南京市的客源前來(lái)投資。4.3、城北板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品分析樓盤(pán)名稱(chēng)面積范圍（）主力面積（）公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟公寓疊加聯(lián)體獨(dú)棟領(lǐng)秀星城82-140160-200190-250無(wú)86、101200200無(wú)國(guó)際花園93-131240-260240-260無(wú)93、130240240無(wú)時(shí)代逸居78-113無(wú)規(guī)劃未定無(wú)85、100無(wú)規(guī)劃未定無(wú)臺(tái)灣小鎮(zhèn)無(wú)無(wú)170-230193-366無(wú)無(wú)170250分析：在產(chǎn)品上，城北板快的公寓房以小面積戶型為主，其中兩房的主力面積在85平方米左右，三房的主力面積在110平方米左右。而聯(lián)體別墅的面積范圍在170-260平方米之間，主力面積為200平方米；獨(dú)棟別墅的面積在193-36

39、6平方米之間。主力面積為250平方米。4.4、城北板塊房地產(chǎn)客源分析根據(jù)對(duì)城東板塊各樓盤(pán)的調(diào)查，該板塊的客源主要構(gòu)成為： 主力客源為是南京的客戶，由于該板塊距離南京非常近，僅30分鐘的車(chē)程，并且受該板塊價(jià)格的影響，不少南京的客源選擇在該板塊進(jìn)行投資，他們的購(gòu)買(mǎi)目的主要是投資、渡假為主，所購(gòu)買(mǎi)的以獨(dú)棟別墅為主。 其次為華陽(yáng)鎮(zhèn)的本地居民，他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)別墅的主要目的為改善居住環(huán)境以及提高身份。4.5、個(gè)案分析國(guó)際花園開(kāi)發(fā)商：鎮(zhèn)江曙光置業(yè)有限公司行銷(xiāo)企化：南京和記行廣告有限公司物業(yè)地址：句容市華陽(yáng)北路（體育中心東側(cè)）建筑形態(tài)：疊加別墅、聯(lián)體別墅、多層建筑面積：16萬(wàn)平方米價(jià)格分析：目前該

40、樓盤(pán)為第一期，在售的是多層住宅，價(jià)格為2400元/平方米。產(chǎn)品分析：該小區(qū)產(chǎn)品比較多樣化，在售的多層住宅面積范圍在93-131平方米，兩房主力面積93平方米，三房主力面積130平方米；尚未推出的疊加、聯(lián)體別墅面積范圍均在240-260平方米，主力面積240平方米。去化分析：目前該樓盤(pán)1期基本銷(xiāo)售完畢，二期將在今年6月推出，屆時(shí)將會(huì)推出部分別墅住宅?？驮捶治觯涸摌潜P(pán)客源主要以本地居民為主，少量南京投資客，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源較少。臺(tái)灣小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商：京容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址：寧杭路東、北二環(huán)路以北建筑形態(tài)：聯(lián)體、獨(dú)棟別墅占地面積：1700畝價(jià)格分析：臺(tái)灣小鎮(zhèn)是當(dāng)?shù)刈畲蟮臉潜P(pán)，自2000年開(kāi)發(fā)以來(lái)價(jià)格不斷上

41、漲，從2000年的2000元/平方米，上漲到聯(lián)體別墅5100元/平方米，獨(dú)棟別墅5600元/平方米產(chǎn)品分析：該項(xiàng)目為純別墅小區(qū)，以2、3層的美式、歐式的別墅為主。聯(lián)體別墅的面積范圍在170-230平方米，主力面積170平方米；獨(dú)棟別墅面積范圍193-366平方米，主力面積250平方米。去化分析：目前該樓盤(pán)銷(xiāo)售到第10期，9期的別墅僅剩3套，10期的量體已經(jīng)去化了30%左右?？驮捶治觯涸摌潜P(pán)位于城北，靠近南京市，并且南京客源是該樓盤(pán)針對(duì)的主力客源，因此該樓盤(pán)的客源以南京客源為主，部分本地客源。四、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)客源分析通過(guò)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)分析后，得出華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要有以下幾種客源

42、：1、公寓房客源 鎮(zhèn)上本地居民，以改善生活為主要目的，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，選擇以三房為主，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌菛|、城中以及城南板塊； 周邊鎮(zhèn)上居民以及農(nóng)村居民，對(duì)城市生活的向往是他們購(gòu)房的主要目的，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，通常選擇的是小面積的兩房或三房，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌菛|、城南板塊； 鎮(zhèn)上的拆遷戶，由于鎮(zhèn)上房地產(chǎn)發(fā)展起步比較晚，因此拆遷戶數(shù)量不大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，通常選擇的是三房，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌悄习鍓K； 外來(lái)人口，由于華陽(yáng)鎮(zhèn)企業(yè)比較少，因此外來(lái)人口不多。該部分客源經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較弱，但是對(duì)住宅有強(qiáng)烈的需求，因此他們選擇的通常是小面積的兩房，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌悄?、城東板塊。 南京客源，由于地理位置的原因，南京不少

43、客戶被華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格所吸引，因此他們選擇在華陽(yáng)鎮(zhèn)投資，這部分客源有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以投資為主要目的，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌侵?、城北板塊。2、別墅客源 鎮(zhèn)上本地居民，以改善生活為主要目的，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，主要選擇疊加或者聯(lián)體別墅，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌侵幸约俺潜卑鍓K； 南京客源，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，以投資、渡假為主要目的，選擇的多為聯(lián)體或者獨(dú)棟別墅，主要選擇的區(qū)域?yàn)槌潜卑鍓K。五、華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)通過(guò)對(duì)華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查后，總結(jié)出以下幾個(gè)特點(diǎn)： 在售的住宅量體較小，但是未來(lái)的供應(yīng)量比較大，因此本項(xiàng)目將會(huì)面對(duì)較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)目而言是一個(gè)威脅。 別墅的供給量不足，并且在近幾個(gè)月內(nèi)不會(huì)有太大

44、的放量，但是在今年下半年市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)較大的放量，因此本項(xiàng)目應(yīng)該盡早進(jìn)入市場(chǎng)，取得先機(jī)。 公寓房與別墅的價(jià)格差距較小，特別是疊加別墅，這是市場(chǎng)上疊加別墅吸引客源的主要因素之一。因此可以看出別墅在華陽(yáng)鎮(zhèn)存在較大的發(fā)展空間，本項(xiàng)目應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，打造以別墅為主的高檔小區(qū)。 目前華陽(yáng)鎮(zhèn)住宅的價(jià)格比較合理，并且各個(gè)板塊的價(jià)格差異不大，但是市場(chǎng)上在售的住宅多為去年剩下的尾盤(pán)，因此價(jià)格較低，并且根據(jù)調(diào)查大部分樓盤(pán)的價(jià)格將在近幾個(gè)月內(nèi)有一定的上浮，因此本項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)該略高于目前市場(chǎng)上的平均價(jià)格。 環(huán)境比較好的別墅雖然在價(jià)格上顯得比較高，但是銷(xiāo)售情況非常理想，由此來(lái)看當(dāng)?shù)氐目驮丛谶x擇別墅時(shí)對(duì)環(huán)境的要求比較高

45、，因此本項(xiàng)目在產(chǎn)品上應(yīng)該著重注意居住環(huán)境等因素，打造環(huán)境優(yōu)美的高檔別墅小區(qū)。 別墅的客源以本地以及南京客源為主，因此本項(xiàng)目在抓本地客源的同時(shí)需要吸引南京客源的目光，以保證項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度。第三部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目地塊基本情況本項(xiàng)目位于華陽(yáng)鎮(zhèn)的東部，具體位置在東進(jìn)路的東面、華陽(yáng)東路的東北面。由一島與一半島所組成，自然環(huán)境比較優(yōu)越。項(xiàng)目的南面為水庫(kù)，因此項(xiàng)目周邊水資源豐富，從項(xiàng)目周邊的環(huán)境來(lái)看，本項(xiàng)目環(huán)境比較好，較為適合居住，特別適合與高檔的別墅小區(qū)。2、項(xiàng)目地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目包含2個(gè)地塊，B地塊與C地塊其中C地塊地塊面積124759平方米，建筑面積79727平方米，建筑密度2

46、0%，容積率0.64，樓層為2-5層。B地塊面積為為島嶼，占地面積55771平方米，建筑面積17580平方米，建筑密度20%，容積率0.32。根據(jù)地塊的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，C地塊的產(chǎn)品基本在疊加、聯(lián)體、獨(dú)棟別墅以及多層住宅所構(gòu)成，而B(niǎo)地塊的產(chǎn)品以獨(dú)棟別墅為主。3、項(xiàng)目S.W.O.T分析1）優(yōu)勢(shì)（S） 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)l 本案整體占地面積18萬(wàn)平方米，將會(huì)是目前市場(chǎng)上第二大的別墅小區(qū)；l 從產(chǎn)品形態(tài)上看，本案主要?jiǎng)e墅產(chǎn)品豐富，而結(jié)合市場(chǎng)來(lái)看，目前市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品總體放量小，產(chǎn)品比較稀缺，本案的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯；l 地塊內(nèi)部擁有十幾畝的內(nèi)湖泊，有利于提高本案的景觀優(yōu)勢(shì)；l 本案是產(chǎn)品多樣化的復(fù)合性小區(qū)，適合不

47、同層次的客戶需求，潛在客戶面廣，優(yōu)勢(shì)明顯。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)l 項(xiàng)目為一座半島與一座島嶼組成，中間有天然水資源，環(huán)境優(yōu)美。 自身優(yōu)勢(shì)l 本項(xiàng)目的一期哈佛星城在本地銷(xiāo)售情況非常好，在當(dāng)?shù)赜辛己玫目诒?配套設(shè)施l 本案周邊處于新的開(kāi)發(fā)區(qū)，目前部分基本配套設(shè)施已經(jīng)發(fā)展起來(lái)，配套日益完善。 地理位置l 本案位于華陽(yáng)鎮(zhèn)的東部，距離鎮(zhèn)中心板塊距離非常近；2）劣勢(shì)（W） 宏觀環(huán)境l 華陽(yáng)鎮(zhèn)是以農(nóng)業(yè)為主鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不高，并且人口比較少，缺乏大型的企業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)，因此華陽(yáng)鎮(zhèn)的購(gòu)買(mǎi)力略顯不足。 價(jià)格l 由于城東板塊的價(jià)格僅次與城中板塊，并且根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的初步研判，本案的價(jià)格將會(huì)高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格，因此本項(xiàng)目的價(jià)格是劣

48、勢(shì)之一；3）機(jī)會(huì)（O） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)l 目前華陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的時(shí)期，尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還處于初步發(fā)展的階段，市場(chǎng)發(fā)展前景非常可觀，這為本案提供了非常好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；l 從整個(gè)市場(chǎng)看，城中板塊住宅基本售完，并且未來(lái)供應(yīng)量不足，因此有對(duì)周邊板塊的發(fā)展比較有利；l 整個(gè)市場(chǎng)上別墅的量體比較少，供應(yīng)呈現(xiàn)不足，本項(xiàng)目的推出可以在一定程度上填補(bǔ)市場(chǎng)上的空白；l 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)環(huán)境因素對(duì)當(dāng)?shù)貏e墅的影響非常大，而本項(xiàng)目的環(huán)境比較好，使得本項(xiàng)目的價(jià)格可以有所提升；l 本項(xiàng)目的產(chǎn)品多樣化，可供選擇的余地大，針對(duì)的客源面比較廣。 產(chǎn)品機(jī)會(huì)l 從戶型設(shè)計(jì)上看，目前市場(chǎng)上大部分樓盤(pán)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較落后

49、，而整體品質(zhì)不高，這給本案在產(chǎn)品上提供了很大的發(fā)揮空間，有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售；l 本案地塊內(nèi)部擁有10幾畝的天然湖泊，為提高項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)提供機(jī)會(huì)，以至整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)得到保證；l 本案為以別墅為主的小區(qū)，提高了項(xiàng)目的檔次。4）威脅（T） 經(jīng)濟(jì)狀況l 從華陽(yáng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，居民收入不高，市場(chǎng)上高端客源較少，這給本案大量的別墅帶來(lái)一定的威脅。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)l 從整個(gè)華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈；而從開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，這將給本案帶來(lái)很大的威脅。二、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，華陽(yáng)鎮(zhèn)住宅的價(jià)格為：公寓房平均價(jià)格在24

50、00元/平方米左右，疊加別墅在2900元/平方米左右，聯(lián)體別墅在3400元/平方米左右，獨(dú)棟別墅在4200元/平方米左右。分析： 由于本項(xiàng)目位于城東板塊，城東板塊的區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格僅次于城中板塊的區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格； 并且通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上在售的住宅主要是尾盤(pán)，因此價(jià)格比較低，而將要推出的房源價(jià)格會(huì)有一定的上幅； 由于本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，檔次和品質(zhì)在區(qū)域市場(chǎng)上遙遙領(lǐng)先，項(xiàng)目的潛力巨大。 本項(xiàng)目一期已經(jīng)打出了品牌，取得了良好的口碑。因此在綜合考慮下，我司對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位為：公寓房平均價(jià)格2800元/平方米疊加別墅平均價(jià)格3200元/平方米聯(lián)體別墅價(jià)格4000元/平方米獨(dú)棟別墅價(jià)格5500元/平方米2、項(xiàng)目客源定位選擇一個(gè)什么樣的主攻客戶群體對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣和銷(xiāo)售策略制定有直接的影響,“物以類(lèi)聚,人以群分”，不同的客戶群體的生活習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)和需求往往是不一樣的。在對(duì)客戶市場(chǎng)合理細(xì)分的前提下，才能有的放矢。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，“百萬(wàn)買(mǎi)宅，千萬(wàn)買(mǎi)鄰”，人們對(duì)周?chē)巳旱囊笠苍絹?lái)越高，客戶市場(chǎng)的細(xì)分