中芯大廈創(chuàng)優(yōu)實(shí)施方案(批示版)

1、精品中芯大廈創(chuàng)優(yōu)實(shí)施方案一、創(chuàng)優(yōu)工作指導(dǎo)思想和目的為進(jìn)一步提高中芯大廈的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，不斷完善物業(yè)管理處自身的管理水平。同時(shí)，為今后的物業(yè)管理工作確立更高的目標(biāo)，更好的滿足廣大業(yè)主及使用人不斷提高的服務(wù)需求，中芯大廈物業(yè)管理處，將創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀大廈作為我們 09年工作中努力的方向。充分發(fā)揮現(xiàn)有管理人員的力量，突出優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)專業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)設(shè)備的保值、增值，體現(xiàn)質(zhì)量控制、質(zhì)量管理。在公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷下，爭(zhēng)取順利通過(guò)創(chuàng)優(yōu)工作，為今后物業(yè)公司申報(bào)更高管理資質(zhì)創(chuàng)造有利條件。二、參評(píng)條件辦法及標(biāo)準(zhǔn)（一）申請(qǐng)創(chuàng)建“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）” 的項(xiàng)目，應(yīng)達(dá)到的條件：1、符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套

2、設(shè)施基本齊全。居住小區(qū)建筑面積2 萬(wàn)平方米以上，大廈1 萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，工業(yè)區(qū)5萬(wàn)平方米以上，入住率或使用率達(dá)60%以上。2、除單一業(yè)主的,或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主委員會(huì)的項(xiàng)目外，要按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)。3、物業(yè)管理企業(yè)已取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并管理申報(bào)項(xiàng)目一年的。4、 物業(yè)管理企業(yè)在申報(bào)期間和上一年度內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故,也未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)物業(yè)管理方面的重大投訴,主要表現(xiàn)：擅自停水、停電、停電梯等嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益,給客戶造成嚴(yán)重影響的。5、 生活垃圾按 北京市人民政府辦公廳關(guān)于實(shí)行生活垃圾分類收集和處理的通知

3、 （京政辦發(fā) 200221號(hào)）的要求實(shí)行分類收集。6、物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域內(nèi)就參評(píng)事宜進(jìn)行公示15 日，業(yè)主委員會(huì)收集業(yè)主意見(jiàn)。7、積極參與物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)活動(dòng)，要有實(shí)施方案，具體活動(dòng)內(nèi)容和方式要有記錄。8、在辦公場(chǎng)所公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）申請(qǐng)創(chuàng)建“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）” 的項(xiàng)目，參評(píng)辦法：1、凡符合上述條件的項(xiàng)目，其管理單位在市建委網(wǎng)站下載申報(bào)表,于 8月 25 日前報(bào)到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委物業(yè)科， 由區(qū)縣建委征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ）意見(jiàn)后，于 9 月 20 日前將全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目達(dá)標(biāo)申報(bào)表 （一式三份）及北京市優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)標(biāo)申報(bào)表 （一式一份

4、）報(bào)市建委。2、各區(qū)縣建委應(yīng)按照北京市實(shí)施全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則（試行） 的通知（京國(guó)土房管物2004686號(hào)）進(jìn)行指導(dǎo)檢查。3、市建委定于10 月上旬，組織“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)） ”的考評(píng)驗(yàn)收工作和 “全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)） ”的預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)工作。市優(yōu)小區(qū)分?jǐn)?shù)不得低于 90分，市優(yōu)大廈、工業(yè)區(qū)分?jǐn)?shù)不得低于95分，國(guó)優(yōu)小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分?jǐn)?shù)不得低于 98分。（三）申請(qǐng)創(chuàng)建“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）” 的項(xiàng)目，參評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則：北京市實(shí)施全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則 （見(jiàn)附件）三、 參評(píng)市優(yōu)的作用市優(yōu)的評(píng)選

5、標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)分?jǐn)?shù)為 95分，以中芯大廈現(xiàn)有的軟、硬件條件通過(guò)市優(yōu)評(píng)選還需要做許多工作，投入一定的人力和財(cái)力，通過(guò)市優(yōu)的評(píng)選活動(dòng)可以達(dá)到提高物業(yè)公司及管理處整體管理水平及服務(wù)質(zhì)量的目的。對(duì)參評(píng)市優(yōu)所欠缺的相關(guān)資料的補(bǔ)充完善會(huì)起很大作用。此項(xiàng)工作能夠?yàn)槲飿I(yè)公司申報(bào)更高管理資質(zhì)創(chuàng)造有利條件。參評(píng)實(shí)施計(jì)劃（一）成立創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組1 、組長(zhǎng)：宋會(huì)超2 、副組長(zhǎng)：張建東、宋軍、吳志鴻、馬蘭3 、成員：王挺松、楊大勇、曲煥君、吳瑛、趙東升、靳偉、張文海（二）職責(zé)劃分1、組長(zhǎng)：總體負(fù)責(zé)創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作方案的策劃、審核及方案實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督整改工作，提供資源的整體協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)，為計(jì)劃實(shí)施提供必要的協(xié)助。2、副組長(zhǎng)：負(fù)責(zé)創(chuàng)

6、優(yōu)準(zhǔn)備方案的制定、實(shí)施，協(xié)調(diào)檢查執(zhí)行工作。做好相關(guān)政府部門溝通工作。做好創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備階段文字記錄整理工作。協(xié)調(diào)指揮各組員工作進(jìn)度與配合。外部資源的協(xié)調(diào)與聯(lián)絡(luò)。負(fù)責(zé)搜集前期創(chuàng)優(yōu)資料。負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)人士， 政府部門的公關(guān)及溝通工作。 負(fù)責(zé)創(chuàng)優(yōu)評(píng)審時(shí)人員的接待安排及陪同。3、組員：負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部創(chuàng)優(yōu)所需文件的整理、完善。對(duì)大廈綠化、環(huán)境衛(wèi)生按評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，不合格項(xiàng)及時(shí)進(jìn)行整改。負(fù)責(zé)工程部創(chuàng)優(yōu)所需文件的整理、完善。確定樓宇、設(shè)備、設(shè)施創(chuàng)優(yōu)所需整改計(jì)劃的制定及相關(guān)費(fèi)用預(yù)算。自查、自檢工程設(shè)備及運(yùn)行記錄，整改不符合要求的項(xiàng)目?jī)?nèi)容。負(fù)責(zé)安保部創(chuàng)優(yōu)所需文件的整理、 完善。 對(duì)樓內(nèi)消防系統(tǒng)按評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，對(duì)不

7、合格項(xiàng)及時(shí)進(jìn)行整改。其他具體分工：王挺松、吳瑛、張文海負(fù)責(zé)有關(guān)工程類項(xiàng)目的進(jìn)度安排、方案論證、費(fèi)用預(yù)算等工作，由王挺松總負(fù)責(zé)；馬蘭、吳志鴻、趙東升負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系、與集團(tuán)溝通、創(chuàng)優(yōu)手續(xù)的辦理等工作，由馬蘭總負(fù)責(zé)。（三）按評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)創(chuàng)優(yōu)所需軟件部分開(kāi)展自檢、自查。1、各部門軟件部分自查、自檢主要內(nèi)容為：大廈符合城市規(guī)劃要求，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，具有完整的驗(yàn)收資料、圖紙、檔案 辦理了管理交接手續(xù)。由專業(yè)的管理單位對(duì)大廈實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，有固定的管理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。成立大廈業(yè)主委員會(huì)或管理委員會(huì)， 管理單位與業(yè)主委員會(huì) （管理委員會(huì)）及與上級(jí)主管部門簽訂物業(yè)管理合同，責(zé)、權(quán)、利關(guān)系明確，制定業(yè)主公約或住

8、用戶公約。管理單位制定出爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的規(guī)劃與具體的實(shí)施方案并落實(shí)到各部門。大廈各項(xiàng)管理制度、 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、 各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、 獎(jiǎng)懲辦法完善。大廈管理應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，進(jìn)行科學(xué)管理。管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德，語(yǔ)言規(guī)范文明。2、各部門把自檢出的問(wèn)題分成三類：創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目中該做無(wú)法做的工作。創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目中可以做但可能無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的工作。創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目中可以做并能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的工作。3、對(duì)可能未達(dá)標(biāo)的工作各部門要列出整改時(shí)間、責(zé)任人、整改期限、達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。4、制定創(chuàng)優(yōu)工作進(jìn)度表。（四）按評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大廈硬件設(shè)施進(jìn)行自檢、自查。1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)方面。房屋圖紙檔案、資

9、料齊全、管理完善。建立住用戶檔案，所在房號(hào)清晰，隨時(shí)可查。大廈（組團(tuán)）及棟號(hào)、樓層有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。無(wú)違反規(guī)劃私搭、亂建。大廈外觀完好、整潔。封閉陽(yáng)臺(tái)的，要統(tǒng)一有序。陽(yáng)臺(tái)（包括平臺(tái)和外廊）的使用不礙觀瞻。裝飾裝修房屋的，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。房屋完好率達(dá)98以上。房屋零修及時(shí)率達(dá)98以上，零修合格率達(dá)100，并建立回訪制度和回訪記錄。房租、水、電、氣等各項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)行代收代繳，收繳率達(dá)98以上。2、 設(shè)備管理設(shè)備管理綜合要求A 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺(tái)帳，項(xiàng)目齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時(shí)查閱。B.制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄

10、管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。C.設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故。D 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生 。E 配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。供電系統(tǒng)A.保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。B.限電、停電按規(guī)定提前通知住用戶。C.配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。D 備有應(yīng)急發(fā)電機(jī)的，可隨時(shí)起用。E.制定臨時(shí)用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。消防系統(tǒng)A 消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。B.配備專職或兼職消防人員，定期演練，開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育。C. 訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢道，照

11、明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。D 無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。電梯系統(tǒng)A.電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完 好。B.電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。C.轎廂、井道保持清潔。D 出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。給排水系統(tǒng)A.按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。B.設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏。C.所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡 發(fā)生。D 高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施。供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行

12、有關(guān)部門規(guī)定，無(wú)不合理計(jì)量及亂收費(fèi)現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知用戶。E. 遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故?？照{(diào)系統(tǒng)A.中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。B.窗式及分體式空調(diào)的安裝位置統(tǒng)一，排列有序。C 中央空調(diào)出現(xiàn)運(yùn)行故障后， 維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修， 并做好 記錄。供暖供氣系統(tǒng)A.供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好、運(yùn)行正常。B.管道、閥門無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患。C.北方地區(qū)，冬季供暖，居室內(nèi)溫度不得低于16c。3、市政公用設(shè)施管理公用配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。道路暢通，路面平坦，有交通標(biāo)志 。定有交通車輛管理制度，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車無(wú)亂停亂放。4、將自檢、自查出的問(wèn)題分成三類以便整改沒(méi)有達(dá)標(biāo)因資金問(wèn)題而不做的項(xiàng)目。能夠申請(qǐng)資金解決的項(xiàng)目。通過(guò)物業(yè)處自身力量能夠完善的項(xiàng)目。五、創(chuàng)優(yōu)公關(guān)、溝通、協(xié)調(diào)工作1、把大廈在自檢中發(fā)現(xiàn)的硬件、軟件所存在的問(wèn)題，作為整改和公關(guān)的重點(diǎn)。2、與小區(qū)辦及建委進(jìn)行有效溝通和聯(lián)誼，可聘請(qǐng)小區(qū)辦、建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人士來(lái)物業(yè)處指導(dǎo)工作，聽(tīng)取專家意見(jiàn)。3、走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)，外出學(xué)習(xí)與聘請(qǐng)專家結(jié)合，由專業(yè)人士指導(dǎo)，可以明確創(chuàng)優(yōu)各環(huán)節(jié)工作內(nèi)容和步驟，減少項(xiàng)目實(shí)