嘉興市房地產中介市場現(xiàn)狀及對策分析

1、嘉興市房地產中介市場現(xiàn)狀及對策分析指導教師學院 商學院 專業(yè) 公共事業(yè)管理 班級 公管071學生姓名 學號 開題日期一、 主要任務與目標： （一）主要任務 伴隨房地產行業(yè)的碰不哦發(fā)展，我國的房地產中介行業(yè)也得以大力發(fā)展。這就需要科學合理的管理來規(guī)范房地產中介行業(yè)。而目前我國房地產中介發(fā)展的同時，也產生了許多問題，嚴重的妨礙了房地產中介的行業(yè)形象，制約了經濟社會的發(fā)展。因此對房地產中介市場的研究，將更加有利于行業(yè)規(guī)范。 由于不同國家地區(qū)的房地產中介管理以及一些其他原因，面臨的狀況也是不同的。所以，我們不能照搬別的模式來解決嘉興市的房地產中介現(xiàn)狀。我們只能通過嘉興市房地產中介的實際情況進行研究分析

2、。要分析嘉興房地產情況，就必須深入房地產中介進行調查研究走訪，掌握科學的信息，用科學的理論對房地產中介市場存在的問題提出解決問題的方法，為行業(yè)未來的發(fā)展提供建議。 （二）目標 通過對嘉興市區(qū)房地產中介企業(yè)的走訪調查，結合文獻與調查所獲資料能夠對嘉興市房地產中介市場管理提出一些建議，使得該地區(qū)房地產中介企業(yè)能符合市場經濟的發(fā)展要求并能夠取得良好的業(yè)績，促使本地房地產中介市場的健康發(fā)展。二、主要內容與基本要求： （一）本篇論文的研究內容主要包括以下幾個方面： 1、引言，包括論文問題的提出以及意義，總體研究的思路。 2、房地產中介的相關理論。 3、分析嘉興市房地產中介市場的基本問題。 4、針對嘉興市

3、房地產中介市場存在問題進行對策分析。 （二）基本要求 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計） 根據(jù)畢業(yè)論文設計參考選題及老師所提供的主要中英文參考書目（文獻），檢索相關中文文獻的數(shù)量要求不得少于20篇，外文翻譯的外文文獻不得少于2篇，每篇外文文獻的單詞個數(shù)不得少于2000個；嚴格按照畢業(yè)論文撰寫進度和計劃，完成文獻資料的收集、開題報告的撰寫、外文文獻的收集和翻譯以及畢業(yè)論文的撰寫等項工作。開題報告應反映該課題的最新發(fā)展成果與研究動態(tài)，力求層次清晰、格式規(guī)范。外文文獻應與畢業(yè)論文密切相關應忠實原文、語言流暢。畢業(yè)論文應結構完整、觀點鮮明、論證充分、思維嚴密、內容充實、格式規(guī)范，力求有

4、所創(chuàng)新。三、計劃進度： 2010.10.302010.11.22 完成畢業(yè)論文選題 2010.11.222011.1.10 完成文獻綜述、開題報告及外文翻譯 2011.02.212011.03.11 完成畢業(yè)論文初稿，確定實習單位 2011.03.122011.05.03 畢業(yè)實習 2011.05.042011.05.12 畢業(yè)論文定稿 2011.05.132011.06.10 畢業(yè)論文評閱、修改和論文答辯四、主要參考文獻： 1 周克標 中介機構且么自毀前程J.社會.1996年4月 2 郝紅 當報紙淪為房產中介J. 全國新聞核心期刊觀察. 2008年5月 3 陳群 淺析黃使房地產中介業(yè)的發(fā)展J

5、. 科技創(chuàng)業(yè)期刊.2007年第4期 4范婷 淺議誠信與房地產中介J.市場周刊理論研究.2007年 5房產中介自律公約J. 2002年通過 6謝閩 黎志文 武晉晉 房地產中介業(yè)困境的內在原因J. 中國房地產金融. 2009年第1期 7張剛 目前武漢市房地產中介行業(yè)的發(fā)展研究J.中國商貿.2009年4月 8肖放萍 楊生元 彭青蘭 加強中介組織管理的幾點建議和對策J.審計與理財.2009年5月 9高娟 淺析房地產中介服務誠信體系的簡歷J.遼寧建材. 2009年第9期 10文阿龍 開創(chuàng)房產經紀新紀元J. 國際人才交流.2010年4月 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計） 文 獻 綜 述

6、一、前言部分 最近幾年我過房地產市場的到了前所未有的發(fā)展，與此同時各類房地產中介也就不斷涌現(xiàn)出來。房地產中介行業(yè)的發(fā)展，對房地產市場的發(fā)展起到了一定的推動作用。但是，當前我過的房地產中介仍然處于較低層次的水平。房地產中介企業(yè)整體素質偏低、數(shù)量巨大缺乏行業(yè)規(guī)范、經營行為不規(guī)范等很多問題急需解決。房地產中介一直是一個備受爭議的行業(yè)，“中天置業(yè)”東窗事發(fā)再次把地產中介推上了風口浪尖，中介行業(yè)遭遇信譽低谷。地產中介真應如此被動嗎？從房地產中介市場作用的角度闡述了作為房地產市場經濟運行重要一環(huán)的房地產中介具有重要的經濟“紐帶”作用，有效促進房地產市場的進一步規(guī)范和完善。不過，由于房地產中介市場存在的一系

7、列問題，又使其遭遇行業(yè)發(fā)展的尷尬。 對于當前的房產中介來說，雖然行業(yè)迅速發(fā)展，但是存在太多的問題，這些問題的存在最終會導致整個行業(yè)發(fā)展的瓶頸。與房地產市場發(fā)展不協(xié)調，最終會陷入窘境。要解決其發(fā)展中問題也是十分有必要的。對于這一行業(yè)來說，其實，提高服務質量，制定合理的相關法規(guī)，加強行業(yè)自律制度建設等方法都是可行的。就目前中國的房地產中介行業(yè)來看，要規(guī)范這個行業(yè)非得找出適合我們自己的一整套制度建設。需要行業(yè)從業(yè)人員的道德建設思想的解放等一些軟實力的建設。因此，作為房地產中介的從業(yè)者必須加強樹立誠信服務的職業(yè)道德建設從根本上解決行業(yè)發(fā)展的瓶頸。本篇綜述主要探討的是有關于房地產中介的問題，主要圍繞著房

8、地產中介的現(xiàn)狀，問題的解決以及一些解決理論展開的。二、主體部分（一）國內主要典型城市房產中介現(xiàn)狀研究 長春市房地產中介企業(yè)的發(fā)展分析中指出法律法規(guī)不健全，行業(yè)監(jiān)管不完善房地產經紀人市場準入規(guī)則不健全，政府部門管理的不統(tǒng)一，房地產經紀業(yè)行政管理職責不明確，與行業(yè)自律管理發(fā)展方向偏離，市場上存在無序競爭的現(xiàn)象，違規(guī)行為時有發(fā)生，行業(yè)聲譽差強人意。從業(yè)人員來源復雜，絕大多數(shù)都沒有從事過相關經營活動，而且許多從業(yè)人員缺乏應有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德，唯利是圖。中介機構過分追求商業(yè)利益，不講誠信，為拉攏客戶行欺騙之能事等，甚者有些房地產中介為達到營業(yè)目的不惜廣設陷阱，大行欺詐之能事。尤其是沒 公共事業(yè)管理專

9、業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計）有任何經營手續(xù)的“黑中介”，給市場健康發(fā)展帶來了阻礙，擾亂了長春市房地產市場的正常秩序。信息化建設落后，技術水平低，規(guī)模小法律制度不健全等造成其現(xiàn)狀。（苗澤恵 2009） 滬房產中介面臨倒閉中指出上海銀行同業(yè)公會的一份自律公約正式生效，這意味著上海的所有中資、外資銀行都將停止向房產中介提供“返點“這份自律公約，是全體銀行會員單位都參與了并表決通過，這說明上海整個銀行業(yè)都有共識了，就是要向房屋貸款市場中的潛規(guī)則正式說不。”上海銀行同業(yè)公會的一位工作人員這樣告訴記者。但上海的一些房產中介從業(yè)人員卻對此尚無法確信：“返點”存在那么久，真的能一夜間就消失？上海銀監(jiān)局

10、相關負責人則表示，“隨著整個社會信息化水平的提高和銀行自身風險管理的需要，中介在按揭業(yè)務中所起的勞務作用越來越少，而此時傭金已經變味了，成為部分銀行獲取業(yè)務來源的手段，進而破壞了市場公平競爭的局面。業(yè)內人士認為，整個房貸市場的格局正發(fā)生改變，銀行正通過各類業(yè)務創(chuàng)新手段從房產中介手中謀取客戶資源，而最為有利的方式就是“直客式房貸”。目前，工商銀行、招商銀行、中信銀行等銀行已經開設了相關業(yè)務，直面二手房貸款客戶。與此相對，在生存壓力之下，房產中介也會力圖尋找新” 的對策“瓦解”銀行同業(yè)公會所建立起來的“自律聯(lián)盟”。（李萌 2009） 西安房地產中介市場現(xiàn)狀總體來說，目前西安房地產中介市場存在的問題

11、主要集中在以下幾點：房地產經紀從業(yè)人員整體素質不高。目前，市場上從事房地產經紀行業(yè)人員有相當一部分學歷并不高，從技能方面來看，缺乏房地產行業(yè)的基本知識，只是經過簡單的培訓就匆匆上崗；從職業(yè)道德方面來看，有很多是渾水摸魚，唯利是圖，嚴重缺乏公開、公平、公正的市場意識和符合市場經濟發(fā)展規(guī)律的行為規(guī)范一定程度上侵害了消費者的權益到保障商品房本身屬性的信息不對稱。造成的交易糾紛。缺乏專業(yè)知識和購房經驗的普通消費者在房地產經紀人員面前始終處于較強的信息弱勢地位。對此，西安市政府成立了“西安二手房交易市場”（ 王嘉段 正綱 2009）（二）國內房地產中介存在問題及主要原因分析與解決 1、房產中介的問題 試

12、論我國房地產中介市場現(xiàn)狀及規(guī)范中認為我國房地產主要表現(xiàn)在如 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計）政企不分、準入清出制度不嚴格、法律法規(guī)不健全行業(yè)間惡性競爭、行業(yè)信譽度低等現(xiàn)象。房地產中介機構大多注冊資本少，經營規(guī)模小，整體業(yè)務能力低，抗風險能力差。房地產中介機構無照經營、未經登記從事業(yè)務等現(xiàn)象發(fā)生較多，機構收費標準不一，名目多且亂，一些中介機構甚至利用虛假信息或“霸王合同”賺取差價。從業(yè)人員獲得執(zhí)業(yè)資格的不多，缺乏定期培訓和技術指導，導致從業(yè)人員專業(yè)技能缺乏，服務質量差，職業(yè)道德水平低。黃春麗 2009 關于房地產中介違規(guī)行為分析一文中認為中介違規(guī)行為 擾亂了房地產交易市場的正常

13、秩序 挫傷了消費者積極的消費心理 損害了房地產開發(fā)商和購房者雙方的利益 對刺激消費、拉動內需、帶動國民經濟增長都將產生一連串的惡性影響。可見 中介違規(guī)行為危害大、涉及面廣 足以引起立法界和理論界關注。（黃忠 2008） 淺析我國房地產中介問題一文中認為專業(yè)人才缺乏中介機構行為尚不規(guī)范、）行業(yè)監(jiān)管不力、。盡管我國房地產中介行業(yè)發(fā)展快速，但我國的房地產中介服務業(yè)從總體上看還屬于幼稚行業(yè)，整個產業(yè)仍在低水平低層次的質態(tài)上運行，房地產中介行業(yè)立法方面還不健全、監(jiān)管力度不夠、從業(yè)人員素質參差不齊、缺乏消費者的普遍認同，房地產中介的發(fā)展仍面臨著很多問題，與市場發(fā)展不協(xié)調的一面也日益突顯。當前我國的房地產中

14、介服務業(yè)從總體上看仍在低水平低層次的質態(tài)上運行，房地產中介服務企業(yè)整體素質不高、絕對數(shù)量多、經營行為不規(guī)范等很多問題亟待解決。（封晴 2008） 我國房地產市場存在的問題及對策一文中提到房地產，中介機構行為不規(guī)范。市場經濟的發(fā)展離不開中介服務。隨著我國房地產市場的發(fā)展房地產中介服務機構也得到了迅速發(fā)展。我國房地產中介服務機構 主要是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀機構等這些機構的存在有利于促進房地產產業(yè)的良性循環(huán)健康發(fā)展。然而巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域由此也引出了諸多的問題。如房地產經紀機構沒有合法的證書和資歷利用虛假信息騙取錢財超出行業(yè)收費標準來獲取巨大的價差規(guī)范的合同

15、內容處理含糊不清缺乏約束力等問題使得我國房地產市場的交易出現(xiàn)眾多弊端。（劉桂階 2010） 房地產中介業(yè)遭遇發(fā)展尷尬一文中指出，缺乏統(tǒng)一的管理機構和管理組織、綜合整體服務水平低等一系列問題導致，由于行業(yè)管理不健全，行業(yè)發(fā) 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計）展不規(guī)范，房地產中介服務業(yè)一直遭受“信譽”危機，面臨著行業(yè)發(fā)展的尷尬：中國大部分地區(qū)房地產中介服。目前， 由于房地產中介機構大多只進行原始商業(yè)性信息的收集發(fā)布，提供的服務內容主要為房屋買賣、租賃等經紀業(yè)務以及房地產評估業(yè)務，房地產咨詢業(yè)務涉及不多，很少進行綜合性的市場分析與評述預測， 因而對投資商、開發(fā)商、個人消費者等導向作用

16、較差。在房地產中介市場的快速發(fā)展過程中，專業(yè)人員增長速度落后于行業(yè)的發(fā)展。房地產經紀業(yè)、咨詢業(yè)、評估業(yè)的從業(yè)人員無論從數(shù)量上還是質量上，都還不能滿足要求。許多從業(yè)人員不了解房地產管理和法規(guī)的基本內容，甚至連如何辦理房屋交易手續(xù)都不清楚，操作進程中造成很多麻煩，影響很壞。（劉長濱 2008） 房產寒冬將至？一文中提出，必須在此指出的是，在房價瘋狂上漲的今天，開房產中介成為“炒樓”賺錢的捷徑之一，一時間大小房產中介多過米鋪。同時，中介由于炒房，從內到外都缺乏誠信，內部員工攜單外走，或者對客戶價格欺詐，久而久之成為房地產中介的一塊“痼疾”。 總之，炒房風盛，造就了房產中介業(yè)的“繁榮”，而房產中介挪用

17、客戶資金參與炒房等違規(guī)行為，又助推了房價的快速走高。 目前，中介公司參與房屋交易時，一般都是要求購房者將首期款打入指定銀行賬戶，進行資金監(jiān)管。等到國土房管部門辦理手續(xù)、交易生效后，中介公司才會把房款付給賣方。這樣，購房款在中介公司賬戶上會停留一段時間。業(yè)內人士說，這也給一些房產中介提供了方便。（顧烈明 2008） 2、房產中介的問題解決 房地產中介的網絡化變遷分析一文指出，房地產市場的萎縮伴隨而來的整個房地產中介行業(yè)受到很大的沖擊。那么， 房地產中介行業(yè)的網絡化變遷是大勢所趨， 不同中介公司在這一過程中具有不同的網絡化形式。進一步的網絡化還面臨重重危機和困境， 需要在政府及銀行監(jiān)管、行業(yè)自律、

18、社會監(jiān)督、公平競爭及信息技術進步的共同作用下，才能實現(xiàn)房地產中介行業(yè)從初級階段向高級階段的跨越。（劉玲 孫春艷 2008） 房地產中介在租賃中的欺詐行為分析一文中明確的提出了有關于如何解決加強房產中介市場監(jiān)管的幾點建議： 立法上必須充分做到有法可依。 要 1 2加強消費者關于房產交易的法律常識。3對于房產中介方的廣告、店堂招貼等 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計）宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，應規(guī)定一并寫入格式條款中，以此約束相對方。4規(guī)定中介機構在房產交易時必須發(fā)放有關房產交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。5建立嚴格統(tǒng)

19、一的市場準入制度。明確規(guī)定成立房地產中介機構應當具備的條件和房地產從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)條件。（黃巍 2009） 促進房地產中介組織健康發(fā)展的途徑探討一文中明確的指出加強政府規(guī)劃和調控引導企業(yè)有序發(fā)展由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的局限性因此政府應采取措施對市場進行調控 以彌補市場機制的不足。加強企業(yè)誠信建設提高社會認可度實行多種形式的聯(lián)合重組壯大企業(yè)規(guī)模實力加強培訓、管理和考核提高從業(yè)人員整體素質。完善法律法規(guī)改進政府監(jiān)管和行業(yè)自律等途徑可以達到使其走上健康的軌道。（羅鴻銘 2006）三、總結部分 綜上所述，通過對學者研究的結果來看，房產中介的問題已經嚴重影響社會的突出問題他關系到很多的問

20、題。在這里我們主要是對其有較深入認識，根據(jù)各個學者研究以及各地的現(xiàn)狀轉述房地產中介的一些看法是大家對國內房地產行業(yè)中介的認識我認為，房地產中介的問題的存在與解決加強自律建設等很有必要。 通過閱讀大量文獻，結合實際現(xiàn)狀的研究我認為，對加強房地長中介的規(guī)范和行業(yè)的建設的一些情況結合嘉興市現(xiàn)有房地產中介的現(xiàn)狀，通過研究現(xiàn)狀，原因分析以及整個大環(huán)境的情況來找出行業(yè)建設優(yōu)化是十分必要的。主要參考文獻1黃春麗試論我國房地產中介市場現(xiàn)狀及規(guī)范中國商貿產業(yè)經濟論壇 P1552黃忠關于房地產中介違規(guī)行為分析管理科學2008 年 P383 封晴淺析我國房地產中介問題今日南國 2008 年 3 月 P174 劉桂階

21、我國房地產市場存在的問題及對策高等函授學報2010 年 P325 劉長濱房地產中介業(yè)遭遇發(fā)展尷尬行業(yè)聚焦2008 年 1 月 P316 顧烈明房產寒冬將至？觀察視點2008 年 1 月 P517 劉玲，孫春艷房地產中介的網絡化變遷分析房地經濟P71 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計）8 黃巍房地產中介在租賃中的欺詐行為分析經濟與法2009 年 12 月 P1519 羅鴻銘促進房地產中介組織健康發(fā)展的途徑探討現(xiàn)代財經2007 年第 4期第 27 卷 P6510 苗澤恵長春市房地產中介企業(yè)的發(fā)展分析吉林省經濟管理干部學院學報第 23 卷第 6 期 2009 年 12 月 P5011

22、王嘉段，正綱西安房地產中介市場現(xiàn)狀合作經濟與科技2009 年 1 月第310 期 P11512李萌滬房產中介面臨倒閉中國經濟周刊2010 年 P39 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計） 開 題 報 告題 目 嘉興市房地產中介市場現(xiàn)狀及對策分析學 院 商學院專 業(yè) 公共事業(yè)管理班 級 公管 071學 號學生姓名指導教師開題日期 2010 年 12 月 30 日 公共事業(yè)管理專業(yè) 2011 屆本科畢業(yè)論文（設計）一、論文選題的背景、意義（一）背景 近幾年，我國的房地產市場迅猛發(fā)展，各類房地產中介機構也大量涌現(xiàn)出來。房地產中介行業(yè)對推動房地產市場運轉起到一定促進作用。但當前

23、我國的房地產中介服務業(yè)從總體上看仍在低水平低層次的質態(tài)上運行，房地產中介服務企業(yè)整體素質不高、絕對數(shù)量多、經營行為不規(guī)范等很多問題亟待解決。當前國家關于住房價格調控一系列措施針控制房價過快增長對嘉興 市房產中介市場提出幾點意見及建議中國房地產業(yè)近幾年發(fā)展迅速，房地產市場火爆，受其影響二手房市場在各地交易量也大幅上漲。與此同時，房地產中介市場在短短幾年內迅速崛起，但是行業(yè)建設不夠，出現(xiàn)許多問題。這些都很大程度上影響了人民群眾的生活條件以及社會發(fā)展，切實制定相應的對策是當前的一項具有重要意義的任務。（二）意義 本文以嘉興市房地產中介現(xiàn)狀為研究對象，以房地產中介的配置、服務、收費、規(guī)模等為側重點，采

24、取問卷調查和實地考察法等研究方法，通過對房地產中介的現(xiàn)狀、存在的問題以及相應的解決對策進行分析，以期更多的了解嘉興市房地產中介的現(xiàn)狀，增強自身對社會問題的敏感性，提高分析問題、解決問題的能力。同時也為嘉興市民更多的了解房地產中介現(xiàn)狀并引起相關單位對房地產中介的服務質量、收費等問題的重視盡一份綿薄之力。（三）國內相關研究 試論我國房地產中介市場現(xiàn)狀及規(guī)范中認為我國房地產主要表現(xiàn)在如政企不分、準入清出制度不嚴格、法律法規(guī)不健全行業(yè)間惡性競爭、行業(yè)信譽度低等現(xiàn)象。房地產中介機構大多注冊資本少，經營規(guī)模小，整體業(yè)務能力低，抗風險能力差。房地產中介機構無照經營、未經登記從事業(yè)務等現(xiàn)象發(fā)生較多，機構收費標準不一，名目多且亂，一些中介機構甚至利用虛假信息或“霸王合同”賺取差價。從業(yè)人員獲得執(zhí)業(yè)資格的不多，缺乏定期培訓和技術指導，導致從業(yè)人員專業(yè)技能缺乏，服務質量差，職業(yè)道德水平低。黃春麗 2009 關于房地產中介違規(guī)行為分析一文中認為中介違規(guī)行為 擾亂了房地產交易市場的正常秩序 挫傷了消費者積極的消費心